臺灣新北地方法院民事判決 104年度重訴字第220號原 告 陳文鐘被 告 謝月順訴訟代理人 李後政律師複 代理人 吳孟哲律師上列當事人間侵權行為損害賠償事件，經刑事庭移送前來（103年度重附民字第31號），經本院於民國一○四年十月二十八日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣捌拾參萬陸仟元，及自民國一○三年七月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之二，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾伍萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣捌拾參萬陸仟元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠被告明知其所有之位於新北市○○區○○段○○○○號土地之
新北市○○區○○街○○巷○○號建物（包含3、4樓增建部分，下稱本案房地），其3、4樓之增建部分為違章建築，前業經新北市政府違章建築拆除大隊於民國（下同）100年8月29日以新北拆認一字第1001007001號違章建築認定通知書，認定係屬實質違建而應予拆除，並經被告於100年8月30日親自簽收上揭通知書。但被告為圖早日脫手牟求利潤，竟於101年11月3日，委由弘鼎不動產仲介公司（即僑福房屋篤行加盟店，下稱僑福房屋篤行店）不知情之仲介人員藍靖代為出售本案房地，並於藍靖向其確認是否曾收到違章建築查報（拆除）通知書之屋況問題時，隱瞞上情，並於「不動產標的物現況說明書」之『產權期間是否曾收到「違章建築查報（拆除）通知書」？』欄勾選「否」。嗣原告陳文鐘因訴外人藍靖之仲介而有意購買本案房地，遂與被告相約看屋，被告明知上情，竟於原告看屋過程中，隱瞞增建部分已接獲認定為違建應予拆除之通知等事，原告不疑有他，遂與被告相約簽約，嗣於101年11月11日下午5時17分許，原告、藍靖及代書黃銘毅相約在僑福房屋篤行店內與被告簽約時，經原告再次向其確認增建部分是否曾收受違章建築查報（拆除）通知書等建物現況問題時，被告再度隱瞞本案房地3、4樓增建部分已遭認定係屬違建應予拆除之買賣契約重要交易事項，致原告陷於錯誤，誤以為該房屋3、4樓增建部分未遭通知業經認定為違建而應予拆除，同意以新臺幣（下同）1,550萬元購買本案房地，並依約交付買賣價金。迄至102年7月29日，原告接獲新北市政府違章建築拆除大隊102年7月29日新北拆認一字第1023106140號違章建築拆除時間通知單，始知受騙。
㈡按民法第184條第1項規定，被告於100年8月29日早已接獲新
北市政付違章建築拆除大隊新北拆認一字第1001007001號違章建築認定通知書，認定系爭3、4樓係屬實質違建而隨時處於遭拆除之狀態，然被告卻隱瞞此事實，不僅告知3、4樓未曾接獲任何違章建築之認定，且於「不動產標的物現況說明書」之『產權期間是否曾收到「違章建築查報（拆除）通知書」？』欄勾選「否」，致使原告陷於錯誤而予以買受系爭房地，而於原告接獲通知書後，業已將系爭4樓部分予以拆除，且因依附近房地之行情，系爭建物若僅有1、2樓者，僅值900萬元，故原告受有650萬元（計算式：1550萬-900萬=650萬）之損失，為特別起訴請求被告予以賠償，並聲明：
1.被告應給付原告650萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起算至清償日止按年息百分之五計算之利息。2.原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告辯稱：㈠系爭房屋在移轉登記予原告之時，固曾經接獲違章建築認定
通知，但此通知只是認定系爭建物為違章建築，新北市政府並無拆除之計劃。是原告取得所有權之後，再行在系爭建物從事隔間等興建違章建築等動作，經鄰居舉發，而由新北市政府拆除，且僅拆除原告新違章部分，原有之3、4、5樓並未被拆除，是原告主張系爭違章建築拆除之後，被告應賠償原告650萬餘元，要屬無據。再者，系爭3、4、5樓之價格經鈞院委任不動產估價師鑑價結果，3樓價值499,000元，4樓價值284,000元，5樓價值53,000元，合計836,000元，與原告主張亦不符合，況此一價值係在系爭3、4、5樓均為新北市政府拆除原告所受之損害，系爭建物既未拆除，原告自無受有若干損害之問題，要之，原告請求損害賠償亦非有據。㈡聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。2.如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查，被告係於85年10月5日取得本案房地所有權（登記日期為85年12月24日），而被告於100年8月30日接獲新北市政府違章建築拆除大隊寄發之100年8月29日新北拆認一字第1001 007001號違章建築認定通知單，認定本案房屋3、4樓增建係屬實質違建，依法不得補辦建築執照手續，應予拆除一節，為被告於本院刑事庭準備程序中供承在卷，並有本案房屋之建物登記第二類謄本（部分）、新北市政府違章建築拆除大隊100年8月29日新北拆認一字第1001007001號違章建築認定通知書、新北市政府違章建築拆除大隊送達證書各1份在卷可參（見102年度偵字第24724號偵查卷第32頁至第39頁、第66頁），顯見被告至遲於100年8月30日收受上開違章建築認定通知書之際，已知悉系爭房屋增建部分業經認定係實質違建而應予拆除等節，經本院刑事庭103年度易字第478號審理結果，認被告係觸犯刑法第339條第1項詐欺罪，處有期徒刑拾月，嗣經被告提起上訴，臺灣高等法院上訴駁回確定，此亦有刑事判決1份在卷可憑，是原告受有被告詐欺之事實而受有損害，並依侵權行為法則，請求被告負損害賠償時責任，於法即無不合，自堪認定為真實。
四、按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限；依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第184條第1項、第2項前段、第216條定有明文。本件中，㈠被告於簽訂系爭契約前，即已收到系爭不動產違章建築部份
之認定通知書，而刻意隱匿不予告知，致原告陷於錯誤而交付價金買受系爭不動產，而受有財產上損害，業已認定如前，然原告究受有何損害，損害賠償範圍為何，仍應由原告負舉證責任。
㈡原告固主張依附近房地之行情，系爭建物若僅有1、2樓者，
僅值900萬元，故原告受有650萬元之損害云云。惟本院函請永大不動產估價師事務所鑑定結果，認定：「三、四樓增建物因屬違章建築，如曾收到新北市政府違章建築拆除大隊認定通知單，依據建築法規定應予強制拆除，於執行拆除後，建築物所有權人對章建築物將喪失使用權，故對勘估標的市場正常價格有減損，其減損之價格即為三、四、五樓（為類似養鴿之小閣樓）增建物之評估價格：新台幣捌拾參萬陸仟元整」，此有永大不動產估價師事務所104年永估字第10409105號函所附之不動產估價報告書在卷可稽。且原告對此不動產估價報告書亦無意見（本院卷第73頁），參以原告業已自行拆除係爭建物4樓內部隔間，三、四樓僅能供堆放雜物，有照片影本附於刑案偵查卷可稽，顯已喪失一般住宅使用功能，是原告因被告詐欺行為，受有上開財產上損害至明。從而，原告所得請求財產上之損害賠償應認定為83萬6000元。
五、綜上所述，原告依侵權行為法律關係，請求被告給付83萬6000元，及自起訴狀繕本送達翌日即103年7月16日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，原告勝訴部分，經核均無不合，爰酌定相當金額分別准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造所為其餘攻擊、防禦及舉證，經本院審酌後，認與判決結果均無影響，爰不逐一論駁，附此敘明。
七、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 11 月 18 日
民事第二庭 法 官 劉以全以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 11 月 18 日
書記官 李略伊