臺灣新北地方法院民事判決 104年度重訴字第236號原 告 劉林担
林利昌林霈蓉共 同訴訟代理人 高奕驤律師
何依典律師被 告 王蘇來有兼訴訟代理人 王文章被 告 廖陳金葉訴訟代理人 廖大鵬律師上列當事人間拆屋還地等事件，經本院於民國一○五年五月三十日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告王蘇來有及王文章承租原告所有坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○號及同地段第0000-0000地號土地之租金，自民國一○四年一月十五日起調整為每年新臺幣壹拾貳萬零玖佰陸拾元。
被告廖陳金葉承租原告所有如坐落坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○號及同地段第0000-0000地號土地之租金，自民國一○四年一月二十九日起調整為每年新臺幣貳拾肆萬零捌佰肆拾元。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告王蘇來有、王文章負擔百分之十五，被告廖陳金葉負擔百分之三十，原告負擔百分之五十五。
事實及理由
一、原告主張：㈠坐落於新北市○○區○○段○○○○○○○○○○號及同地段0000-00
00地號之土地（下合稱系爭土地，合計共1,043平方公尺）為原告等之先祖父即訴外人林陣所有。前於日據時期，林陣即與訴外人王萬居及訴外人廖正清就系爭土地成立租賃契約，該二人於租賃契約成立後，遂先後於系爭土地上興建房屋，分別為現門牌號碼新北市○○區○○路○號及新北市○○區○○路○號之房屋（下合稱系爭建物，均未向地政機關辦理保存登記）。嗣原告三人陸續繼承林陣所有之系爭土地，並辦理繼承登記完畢，系爭土地因而為原告等分別共有，應有部分各三分之一；而被告王蘇來有、王文章及被告廖陳金葉亦分別繼承王萬居及廖正清之系爭建物及租賃契約，合先陳明。
㈡系爭房屋早於日據時期即已存在，使用迄今已逾60餘年，顯
已超過財政部依所得稅法第121條規定頒布之固定資產耐用年數表所載之耐用年限。且經實地勘查，門牌號碼為新北市○○區○○路○號之房屋，除牆垣顯有傾頹外，欄杆及屋樑均有明顯腐朽之現象，屋頂則以鐵皮臨時掩蓋；而其內部構造，均以簡陋木板為隔間，亦可看到諸多裂痕，是新北市○○區○○路○號之房屋之外觀及內部實均已破陋不堪，房屋結構業已嚴重壞損，而有立即之危險，在客觀標準上確有不堪使用之情事，昭然若揭。至於門牌號碼為新北市○○區○○路○號之房屋，被告王蘇來有及王文章亦均未居住於該址，被告等顯已違反租地建屋之原始目的，是渠等繼續占用土地顯有失情理之平。更有甚者，依目前建築、安全及消防等相關法規檢視，因建築物之嚴重老化現象，該房屋之耐震能力實已無法滿足現行法規之耐震要求，且已使用60餘年以上而逾越固定資產耐用年數，致有不符現行建築技術規則之處，且倘欲加以改善亦耗費甚鉅，顯已失其作為一般住宅之基本功能及可供生活起居之通常使用，堪予認定。從而，系爭房屋既均已不堪使用，兩造間之租賃契約，應已歸於消滅，被告等占用系爭土地並無合法占有權源，至為灼然。原告等爰先位聲明依民法第767條第1項前段及中段物上請求權之法律關係，請求被告王蘇來有及王文章、廖陳金葉應分別將系爭門牌號碼新北市○○區○○路○號、5號之建物拆除，並應將各該占用之系爭土地返還予原告。
㈢另外，被告等於未經原告等同意之情形下，自行於「該特定
房屋」即原建築物坐落之基地範圍外增建房屋或地上物，顯已逾原租賃契約之範圍，而無占有使用土地之法律上正當權源，自屬無權占有原告等所有之土地。本件既為租地建屋之法律關係，探求雙方當事人之真意，原地主其意並非使承租人即被告等永久使用系爭土地，而應解為租賃關係至「該特定房屋」不堪使用時消滅，換言之，租賃關係僅成立於「該特定房屋」所坐落之基地範圍內，非謂被告等得恣意於「該特定房屋」坐落之基地範圍外自行增建房屋或地上物，蓋若允許被告等於「該特定房屋」不堪使用之際再為增建或修補，將致出租人永無收回土地之可能，幾與喪失所有權相同，顯失租賃之意義並違反契約當事人租地建屋之原始目的，其理至明。故而，倘被告等於未經原告等同意之情形下，自行於「該特定房屋」坐落之基地範圍外增建房屋或地上物，顯已逾原租賃契約之範圍，而無占有使用土地之法律上正當權源，自屬無權占有原告等所有之土地。依系爭鑑定報告書第2點所載：「(1)門牌號碼新北市○○區○○路○號房屋部分：①房間(十一)為增建之鋼筋混凝土造房屋（詳見附件V-9照片15-16）。屋齡約有20年以上。②房間(十二)為增建之磚牆瓦屋（詳見附件V-10照片17-18）。屋齡約有20年以上。③房間(十三、十四)為增建之輕型鋼架房屋，其屋頂及外牆均以烤漆浪板組合（詳見附件V-11照片19-20）。屋齡約有20年以上。④中庭之屋架為力霸式鋼架鋪設石棉瓦或塑膠板（詳見附件V-4~6照片6-9）。屋齡約有20年以上。(2)門牌號碼新北市○○區○○路○號房屋部分：①房間(七、八、九)為增建之加強磚造房屋（詳見附件V-19~20照片12-14）。屋齡約有20年以上。」等語，足見此部分均屬被告等於未經原告等同意之情形下，自行於「該特定房屋」坐落之基地範圍外增建之房屋或地上物，顯已逾租賃契約之範圍，而無占有使用系爭土地之正當法律上權源，顯已侵害原告等之權利，原告等自得基於系爭土地所有權人之法律上地位，訴請被告等一併將系爭土地上增建之房屋及地上物拆除後，將各該占用之土地返還予原告等，至臻明確。
㈣退步言之，如認本件租賃契約尚未消滅，系爭土地之租金自
契約成立迄今已逾60餘年，且自71年以後均未調整，系爭土地面積共1,043平方公尺，目前每平方公尺之之公告地價為2900元，公告土地現值為1萬3,500元，所在區域之土地申報價值顯有明顯上升，此有土地登記謄本及新北市政府不動產買賣交易服務網可資參考。又原告等每年需繳納之地價稅合計為2萬4,197元，然被告等每年所給付之租金合計僅3萬1,000元，系爭土地之租金非但明顯低於周遭各類土地之租金行情，且以被上訴人占用土地面積計算，若仍以此金額作為被告等使用原告所有系爭土地之代價，實屬偏低而顯失公平，故確有調整租金之必要，方屬允洽。審酌被告等所承租興建房屋之系爭土地，毗鄰新北市○○區○○○路及文化路等主要幹道，交通方便，鄰近周邊有全家便利商店及各式店家林立，生活機能便利，且緊鄰三鶯藝術村、鶯歌山林公園及鶯歌石等著名觀光景點，步行約10分鐘即可達鶯歌火車站，是系爭土地之周遭狀況及生活機能顯趨完善。再參以被告等所有系爭房屋，現均作為堆放傢俱、雜物之用，並非實際有居住之需要等情，是斟酌系爭土地所處位置、四周工商繁榮情形及承租人利用系爭土地之經濟價值與所得利益，應認系爭土地之租金每年租金應調整為公告地價年息10％計算之金額，始為合理。
㈤先位聲明：1.被告王蘇來有及王文章應將坐落新北市○○區
○○段○○○○○○○○○○號及同地段第0000-0000地號土地上門牌號碼新北市○○區○○路○號之建物拆除後，將占用部分之土地返還予原告。2.被告廖陳金葉應將坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○號及同地段第0000-0000地號土地上門牌號碼新北市○○區○○路○號之建物拆除後，將占用部分之土地返還予原告。3.原告願供擔保，請准宣告假執行。
備位聲明：被告承租原告所有坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○號及同地段第0000-0000地號之土地，每年租金應自起訴時起調整為公告地價年息10％計算之金額。
二、被告辯以：㈠被告王蘇來有、王文章部分：
訴外人王萬居是被告王文章的祖父，王萬居還未往生時就將系爭房屋贈與給王文章，登記王文章的名字，有贈與的證明。每年繳納16,000元的租金，也是固定清明節地主前來收取時繳納，今年因為地主還沒有來而未繳納。被告王蘇來有一直居住在系爭房屋裡，王文章每天都居住在該處，只是白天要外出工作，在79年因為工作上的需要遷出戶籍，系爭房屋39年前是土角厝，之後經過地主同意有重新翻修為磚造房屋。
㈡被告廖陳金葉部分：
1.被告主張系爭房屋現今仍在使用中，未有不堪使用之情事，此有建物照片可資為憑。原告主張每年租金應調整為公告地價年息10%，實然過高，蓋系爭房屋所在位置，僅有一條不到2米寬道路對外聯絡，地屬偏僻，附近甚為荒涼，屋旁即為鐵道出入不便，非如原告所稱生活機能完善，以年息10%計算租金，未盡合理。
2.系爭鑑定報告稱：系爭建物、9號房屋之原始材質及構造為磚造建築物，屋齡約有47年以上，並稱依據內政部96年12月27日台內營字第0000000000號頒布「建築物磚構造設計及施工規範」之規定：『磚造建築物系指以紅磚、砂灰磚並使用灰漿砌造成之建築物。』，本案房屋現狀尚難符合現建築術相關法規之規定云云，實不知係因材質、建築技術或方式而未能符合建築技術相關法規之規定。退萬步言，上開內政部函文係96年間頒布，系爭建物屋齡47年以上 (約58年以前興建)，實難以現行建築技術相關法規約束。系爭報告稱：本案房屋構造為磚造建築物，雖具有抵抗地震力的能力，但由於其結構體之紅磚材料性質及構築方式，始得其結構體尚無法達到上開之耐震設計基本原則之需求，所以房屋現狀無法符合現行耐震規定云云，然查台灣921大地震發生於00年0月00日，系爭建物未有因該地震發生任何毀損情形，足見系爭建物具備抗震能力無虞。系爭報告之結論稱：「房屋現狀使用上安全性尚無疑慮。」，足見系爭建物具有使用上之安全性。是以原告稱：「系爭房屋之原始結構依目前建築技術相關法規檢視，房屋結構業已嚴重壞損，而有使用上之安全性疑慮，顯已失去作為一般住宅之基本功能及可借生活起居之通常使用，在客觀標準上確有不堪使用之情事。」有與事實不符。
3.原告稱租賃關係僅成立於『該特定房屋』所坐落之基地範圍內，顯與經驗法則有違，蓋依現行建築法第11條規定，建築基地係供建築本身所占地面及其所應留設之法定空地；又系爭房屋為三合院形式，中間空地早期多用來曬穀、置放農具之用，豈有非在租賃範圍內之道理可言。
㈢均聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。
三、兩造不爭執之事實：㈠系爭新北市○○區○○段○○○○○○○○○○號及同地段0000-00
00地號之土地（下合稱系爭土地，合計共1,043平方公尺）為原告等之先祖父即訴外人林陣所有。
㈡日據時期，林陣即與訴外人王萬居及訴外人廖正清就系爭土
地成立租賃契約，該二人於租賃契約成立後，遂先後於系爭土地上興建房屋，分別為現門牌號碼新北市○○區○○路○號、9號之房屋。
㈢原告劉林担、林利昌及林霈蓉陸續繼承林陣所有之系爭土地
，並辦理繼承登記完畢，系爭土地因而為原告等分別共有，應有部分各三分之一。
㈣被告王蘇來有、王文章及被告廖陳金葉亦分別繼承王萬居及廖正清之系爭建物及租賃契約。
㈤系爭房屋早於日據時期即已存在，使用迄今約60年。
四、本件爭執點：㈠兩造間之租賃契約是否已因系爭建物已不堪使用而消滅？原
告請求拆屋還地是否有理由？（即先位聲明部分）㈡原告請求調整租金是否有理由？（即備位聲明部分）
以下分別說明
五、就原告先位聲明請求而言：㈠按未定有期限之租地建屋契約，或雖定有期限，惟因出租人
於租期屆滿時，未表示反對繼續租賃之意思，依民法第451條規定視為以不定期限繼續契約者，由於此等契約性質上非有相當之期限不能達其目的，依其契約之目的探求當事人之真意，契約之期限，應解為至房屋不堪使用時為止（最高法院104年度台上字第559號、第1008號判決參照）。所謂房屋不堪使用，係指依社會通常一般人客觀之觀念，在安全、市容、衛生各方面，是否還均堪使用為其判斷之標準，苟房屋已超過耐用年數許久，且已甚為破舊，應認已不堪使用，即令有租地建屋之法律關係，亦因房屋不堪使用而消滅（最高法院95年度台上字第1407號判決參照）。原告既主張系爭建物已達不堪使用狀態，依法自應由原告就此有利之事實負舉證之責。
㈡經查，原告雖以系爭建物已逾固定資產耐用年數表之耐用年
數磚造屋25年為據，惟按所得稅法第51條規定：「固定資產之折舊方法，以採用平均法、定率遞減法、年數合計法、生產數量法、工作時間法或其他經主管機關核定之折舊方法為準；資產種類繁多者，得分類綜合計算之。各種固定資產耐用年數，依固定資產耐用年數表之規定。但為防止水污染或空氣污染所增置之設備，其耐用年數得縮短為2年。各種固定資產計算折舊時，其耐用年數，除經政府獎勵特予縮短者外，不得短於該表規定之最短年限。」，第121條規定：「本法施行細則、固定資產耐用年數表及遞耗資產耗竭率表，由財政部定之。」，可知固定資產耐用年數表僅係稅法上計算固定資產折舊之耐用年數認定依據，然固定資產是否已逾耐用年數，核與是否確達不堪使用之狀態誠屬二事，尚難僅以系爭建物已達固定資產耐用年數表所定之耐用年數，即逕認系爭建物已屬不堪使用之狀態，仍應依實際情形判斷之。㈢經社團法人新北市土木技師公會鑑定結果：「系爭房屋現狀
尚無法符合現行建築技術相關法規之規定，雖具有抵抗地震力的能力，但由於其結構體之紅磚材料性質及構築方式，使得其結構體尚無法達到內政部民國100年1月19日台內營字第0000000000號令修正頒布『建築物耐震設計規範及解說』規定之需求，所以房屋現狀無法符合現行耐震規定。」、「房屋現狀使用情況，經現場會勘且逐一檢視每一房間之磚牆結構體，其建築物為平房，牆身長度均為5m以下，牆身厚度20cm以上；結構牆開口大部分尚能符合規定；至於牆體基礎結構因設置於地面下方無法確認。綜上所述，房屋現狀使用上安全性尚無疑慮。」、「104年8月8日蘇迪勒颱風來襲，系爭房屋經現場會勘，就目視所及，其結構體現況尚屬良好，未發現有颱風損害及修理之情形」，此有鑑定報告可稽。本院亦於104年7月15日現場勘驗認定：「9號房屋為三合院建築，正廳為被告弟弟王文金存放木工工具工作使用，左側為王文金居住使用，右側為王蘇來有居住，均有電視、洗衣機、電冰箱等家用品，後則有棚架；5號房屋為三合院建築，正廳當倉庫使用，堆放之前所製作的陶瓷相關產品，左側廂房二樓有神明廳，神明廳旁有臥室，供廖陳金葉居住，左側廂房一樓供廖陳金葉之子廖振貴使用，右側廂房僅一層樓，供廖有禮及其子孫居住。三合院中間空地有棚架」(參本院卷第97頁至第99頁勘驗筆錄)。從而，本件系爭9號及5號房屋，雖已年代久遠，但仍可供人正常居住使用，業經本院到場勘驗無訛，且歷經921、331地震迄今數次地震，以及104年蘇迪勒颱風來襲（全台強風豪雨，創全台史上最嚴重的颱風停電戶數紀錄，台北桃園颳19年來最強陣風17級紀錄），亦未倒塌毀壞，雖不符100年頒布之「建築物耐震設計規範及解說」規定，惟其目前供人使用居住安全性尚無疑慮，亦有前述社團法人新北市土木技師公會鑑定結果可參。綜上以觀，再佐以被告提出之水費電費收據(本院卷第185頁至第189頁)，系爭房屋雖屬老舊，但仍可供人持續居住至今且安全性無虞，難認系爭房屋有原告求張不堪使用之情事，應認被告使用系爭土地之目的猶未完畢。
㈣原告復又主張被告等未經原告等同意之情形下，自行於「該
特定房屋」坐落之基地範圍外增建之房屋或地上物，顯已逾租賃契約之範圍，而無占有使用系爭土地之正當法律上權源，顯已侵害原告等之權利，原告等自得基於系爭土地所有權人之法律上地位，訴請被告等將系爭土地上增建之房屋及地上物拆除後，將各該占用之土地返還予原告云云。惟查，原告並未舉證其租約原始基地租賃範圍究竟為何，參以系爭租約成立於日據時期，當時契約當事人林陣、王萬居、廖正清等人均已去世多年，實無從查證其當時租賃之意思內容。而且，系爭房屋均為三合院形式，在早期農業社會時代，中間空地確實多用來作為曬穀、置放農具之用途，故被告抗辯此部分土地應在租賃範圍之內，顯非無據。再佐以原告長年向被告收取租金，之前亦未就此對被告有何主張，自難認原告已盡舉證之責，尚無從為原告有利之判斷，是原告此一主張，即無法採信。
㈤末按，民法第449條規定：「租賃契約之期限，不逾20年。
逾20年者，縮短為20年。前項期限，當事人得更新之。租用基地建築房屋者，不適用第一項之規定。」而土地法第103條規定：「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，不得收回：一契約年限屆滿時。二承租人以基地供違反法令之使用時。三承租人轉租基地於他人時。四承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。五承租人違反租賃契約時。」，而於土地法公布施行後，依特別法優於普通法之原則，非有該法第103條所列各款情形之一不得終止租約。
故租用建築房屋之基地，非有土地法第103條所列各款情形之一，出租人不得收回，縱該地上所建之房屋因故滅失，而租用基地之契約要未失其存在，承租人仍得申請重建，且其申請重建之屋，除契約別有約定者從其約定外，不問是否與原狀相符，出租人均負有同意重建之義務（最高法院51年台上字第2987號判例意旨參照）。原告指摘系爭房屋不得增建或修補，進而主張張系爭土地之租賃關係因其上屋不堪使用即歸於消滅，尚屬誤會。何況，本件為不定期租賃契約關係，系爭建物尚未達不堪使用之狀態等情，已如前述，亦無民法第449條第1項定期租賃最長期限規定之適用。從而，原告主張其得向被告為終止兩造間租約之意思表示，並請求被告返還系爭土地云云，即屬無據，無法准許。
六、就原告備位請求調整租金請求而言：㈠按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。民法第442條定有明文。又民法第442條所謂價值之昇降，係指租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言（最高法院26年滬上字第4號判例意旨參照）。是民法第442條規定之不動產租賃租金增減請求權，以租約未定期限且租賃物之價值有所昇降為要件，並無其他限制。另按房屋或土地出租人，依民法第442條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整（最高法院48年台上第521號判例意旨參照）。
㈡次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價額年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。所謂土地之總價額，土地價額依法定地價，而法定地價，係土地所有人依該法規定所申報之地價，在平均地權條例施行區域，則係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告申報期間內自行申報之地價，如土地所有權人未於公告期間申報地價者，即以公告地價80%為其申報地價，此觀土地法施行法第25條、土地法第148條、平均地權條例第16條規定即明。所謂年息10%為限，乃指基地租金之最高限額而言，即除以申報總價額為基礎外，尚須斟酌房屋之位置、工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金相比較以為決定（最高法院46年台上字第855號、68年台上字第3071號判例參照）。本院審酌系爭土地位於新北市鶯歌區，系爭房屋所在位置，僅有一條不到2米寬道路對外聯絡，地屬偏僻，三合院房屋一側鄰近坡坎，附近甚為荒涼，房屋另一側即為火車現行鐵道，出入不便，且被告使用系爭土地係供住家使用，並無營利行為等一切情狀（參本院卷第122-125頁照片），認原告主張以系爭土地申報地價年息10%計算租金數額尚嫌過高，本件應以系爭土地申報地價年息5%計算租金數額為適當。原告請求調整被告王蘇來有及王文章之新北市○○區○○路○號建物占有土地為224平方公尺（參見土地複丈成果圖），而該土地於起訴時之申報地價為10,800元（計算式：公告現值13,500元×80%＝10,800），是系爭土地自104年1月20日起之租金應調整為每年120,960元（計算式：10,800元×5%×224平方公尺＝120,960元）；原告請求調整被告廖陳金葉之新北市○○區○○路○號建物占有土地為446平方公尺（參見土地複丈成果圖），而該土地於起訴時之申報地價為10,800元（計算式：公告現值13,500元×80%＝10,800），是自104年1月30日起之租金應調整為每年240,840元（計算式：10,800元×5%×446平方公尺＝240,840元）。
七、綜上所述，本件原告提起先位之訴，依民法第767條第1項前段及中段規定，請求被告拆除系爭建物並騰空返還系爭土地，為無理由，應予駁回。惟原告提起備位之訴，依民法第442條規定，請求自調整租金之意思表示到達日起（即起訴狀繕本合法送達日），即被告王蘇來有及王文章自104年1月15日起調整系爭土地之租金為每年120,960元；被告廖陳金葉自104年1月29日起自調整系爭土地之租金為每年240,840元部分，為有理由，應予准許。至逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。
八、至原告先位聲明假執行之聲請，已因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不再一一論列，併予敘明。
十、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 6 月 22 日
民事第二庭 法 官 劉以全以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 6 月 22 日
書記官 蔡忠衛