臺灣新北地方法院民事判決 104年度重訴字第36號原 告 馥麗建設股份有限公司法定代理人 蔡志峯訴訟代理人 江東原律師複 代理人 邱懷靚律師訴訟代理人 蔡亜哲律師被 告 呂政隆訴訟代理人 杜英達律師
陳怡秀律師上列當事人間請求給付違約金等事件，於中華民國104 年7 月21日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰陸拾陸萬元，及自民國一百零三年九月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之一，其餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張之意旨：
（一）兩造於民國103 年6 月7 日簽定房屋預定買賣契約書2 份（下稱系爭契約），約定購買新北市○○區○○段○○○ ○○○○○○ ○○○○ ○號等3 筆建築基地內所興建之地下一層、地上二十九層大樓「馥華雲鼎」社區編號A1、A2棟29樓之預售房屋2 戶（下稱系爭房屋），並由被告開立以其為發票人，面額新臺幣（下同）1,000 萬元及3,700 萬元之支票2 張，作為購買系爭房屋之定金，惟原告分別於103 年
6 月13日、103 年9 月26日，將已到期上開2 張支票向銀行為付款提示後，經銀行以「提示期限經過後撤銷付款委託」為由退票。兩造所簽定之系爭契約既已有效成立，被告無故不履行，原告遂於103 年8 月29日委請律師發函通知解除系爭契約，依系爭契約第26條第2 項第1 款解約及違約之罰則之約定，被告應給付原告系爭房屋總價百分之十五之違約金即881 萬4,000 元。
（二）被告自102 年間起，多次前往「馥華雲鼎」預售房屋接待中心賞屋，並分別於102 年10月30日及103 年5 月1 日向原告借閱系爭契約書樣本以攜回審閱，原告已予被告充分審閱期間。參諸臺灣新北地方法院101 年訴字第1912號民事判決、臺灣臺中地方法院100 年簡上字第130 號民事判決意旨，如消費者於簽約前業已充分獲悉契約條款，縱令未達審閱期間，然於消費者之權利既無妨礙，基於私法自治及契約自由原則，要難嗣以審閱期間不足為由主張契約無效，否則有違民法第148 條第2 項誠信原則之規定。
（三）原告否認被告須付定金方得將系爭契約書攜回審閱，是被告主張原告違反預售屋銷售處理原則第4 條第1 項「要求購屋人需給付定金或一定費用始提供銷售買賣契約書攜回審閱」之規定，被告應負舉證責任。況被告何以僅係為能儘早審閱系爭契約而支付鉅額定金，且被告早已於102 年間有借閱契約攜回審閱之紀錄，被告給付定金與被告攜回契約審閱間並無因果關係。另違反預售屋銷售處理原則第
4 條第1 項而生違反公平交易法第25條之效果至多為行政裁處，不生任何民法契約瑕疵之效力。
（四）兩造於103 年6 月7 日完成簽約後，被告因馬桶規格問題，片面向負責銷售系爭房屋之新高創廣告公司（下稱新高創公司）人員即訴外人林玉璇表示欲解除契約，惟新高創公司負責人員並未表示原告同意解除系爭契約並允諾退回原告所開立之定金支票，雙方並未達成解除系爭契約之合意。況系爭契約第34條第1 項載明：「本契約所有事項雙方確已詳細審閱充分了解，並同意雙方之一切權利義務均以本契約之書面約定為準，任何口頭承諾或約定概不生效力，買方不得以賣方所聘之銷售人員（直接或間接）之口頭說詞或無合約性質與效力之書面，對賣方為任何主張或請求。」被告就此並無疑義而於系爭契約上簽名用印，足證被告明知銷售人員無任何本契約規範事項以外口頭允諾買方之權限。
（五）被告開立之上開支票2 張，事後刻意跳票欲免除給付違約金賠償之義務，自不構成系爭契約第26條第2 項第1 款但書之情事，是被告主張其未給付任何定金為由，認原告無依系爭契約之規定請求違約金，要無可採。兩造既於系爭契約約定以房屋總價之百分之十五為違約金，該違約金即依法視為因不履行而生損害之賠償總額，原告自無須具體列舉所受損害為何，至被告請求核減違約金，應就該違約金約定過高之事實負舉證責任。
（六）為此，爰依兩造簽定之系爭契約第26條第2 項第1 款之規定，請求被告給付房屋總價款之百分之十五之違約金，聲明：被告應給付原告881 萬4,000 元，暨自103 年9 月26日起自清償日止按年息百分之五計算之利息。
二、被告答辯之意旨：
（一）被告前往「馥華雲鼎」預售房屋接待中心看屋，原告聘僱之新高創公司銷售人員告知被告，該社區大樓衛浴設備全數使用市價約10萬元之全自動智慧型馬桶，被告遂同意與新高創公司於103 年6 月7 日簽定系爭契約。於簽約當日，被告發現僅有主臥浴室採用全自動智慧型馬桶，其他浴室則付之闕如，被告當場表示受騙欲解除契約，經新高創公司銷售人員電話聯繫原告後，表示原告同意被告解除契約，並願退回上開支票2 紙，雙方互不請求，惟時值週休假日需作業時日，被告亦應允，是依民法第153 條、第10
3 條之規定，被告已向原告之代理人表示解除契約，原告亦同意，系爭契約已合意解除。
（二）縱認系爭契約有效成立，原告公司未給予被告合理之審閱期間，依消費者保護法第11條之1 第3 項（104 年6 月17日修正前為同法條第2 項，下同）之規定，全部條款不構成契約內容，故契約並未成立，蓋系爭契約書所載之第1條契約審閱期填載不實，被告攜回審閱之日期並非103 年
5 月30日，該日期係簽約時由原告倒填，此於另案104 年度重訴字第10號（毅股）104 年6 月25日言詞辯論期日原告主張「我們在6 月1 日就把土地和建物的契約給被告帶回去審閱」等語，足證原告確實填載不實之審閱期間。且是否給予合理審閱期間，應以該次簽約前，是否已就該次契約內容為審閱，是102 年之契約版本與103 年簽約時之契約版本未必相同，況被告於103 年6 月3 日始取得系爭契約書攜回審閱，距簽約日103 年6 月7 日不足5 日，違反行政院消費者保護委員會通過之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」壹、一、契約審閱期至少5 日之規定，故依消費者保護法第11條之1 第3 項規定，全部條款不構成契約內容，故契約並未成立。
（三）縱認原告已給予被告合理審閱期間，惟被告須開立1,000萬元支票作為定金後，新高創公司始願憑該定金支票向原告議價，俟雙方議價接近時，始讓被告將系爭契約書攜回審閱，顯已違反公平交易委員會對於預售屋銷售行為案件之處理原則第4 條第1 項，不動產開發業者或不動產經紀業者銷售預售屋時，不得為「要求購屋人須給付定金或一定費用始提供預售屋買賣契約書攜回審閱」限制購屋人契約審閱之顯失公平行為，並違反公平交易法第25條之規定，是依民法第72條之規定，系爭契約應為無效。
（四）被告已繳之價款為0 元，則原告依系爭契約第26條第2 項第1 款所能主張沒收之違約金，自應以被告已繳價款即0元為限，且不得再向被告主張其他損害賠償。縱認系爭契約有效成立且原告得請求違約金，惟若違約金金額與實際損害顯相懸殊者，法院自得以當事人實際上所受損失為標準，酌予核減，衡量原告公司並無高達881 萬之損失，故請求依民法第252 條酌量核減違約金。
（五）爰答辯聲明：駁回原告之訴。
三、兩造不爭執之事項（本院卷第223頁反面）：
（一）兩造於103 年6 月7 日簽定系爭契約，約定原告向被告購買系爭房屋。
（二）被告有開立以其為發票人、面額1,000 萬元及3,700 萬元之支票各1 張，作為購買上開房屋之定金，原告於103 年
6 月13日、同年9 月26日，將已到期之上開2 支票向銀行提示後，經銀行以「提示期限經過後撤銷付款委託」為由退票。
（三）原告係委由新高創公司銷售「馥華雲鼎」社區，並由新高創公司負責接待聯繫被告並協助簽約事宜。
（四）原告於103 年8 月29日委託律師發函通知被告解除系爭契約，並請求被告給付房屋總價15% 之違約金共計881 萬4,
000 元，被告於103 年9 月1 日收受上開律師函。
四、本件原告主張系爭契約已成立生效，被告撤銷上開支票2 紙之付款委託拒絕履行系爭契約，經原告發函解除系爭契約後，依系爭契約第26條第2 項第1 款之規定，請求被告給付系爭房屋總價款百分之十五之違約金，並聲明如前，被告則以前詞置辯，是本件爭點應為：⒈系爭契約是否成立並生效？⒉系爭契約簽約前原告是否給予被告合理審閱期間？被告主張無合理審閱期間，依消費者保護法第11條之1 第3 項是否有理由？⒊原告是否有違反預售屋銷售行為案件之處理原則第4 條第1 項，要求被告給付定金或一定費用後，始提供預售房屋買賣契約書攜回審閱？若有違反，其效果如何？⒋系爭契約若成立生效，兩造是否有於103 年6 月7 日就系爭契約達成「同意解約，退回被告所開立支票，雙方互不請求」之合意？⒌若原告得請求違約金，其請求被告給付房屋總價百分之十五之違約金是否有理由？（本院卷第223 、224 頁）茲分述如下：
（一）按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153 條第1 項定有明文。查本件兩造就於103 年6 月7 日簽定系爭契約，約定被告向原告購買系爭房屋一節既不爭執，堪信系爭契約已經成立生效，殆無疑義。
（二）被告主張原告未給予合理審閱期間，認契約未成立，為無理由：
1、按「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反第一項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間。」消費者保護法第11條之1 第1 、3 、4 項定有明文，內政部即依此規定於90年9 月3 日以台（90）內中地字第0000000 號公告修正預售屋買賣契約書範本規定契約審閱期間至少5 日。是消費者保護法第11條之1 第1 項明文規定企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容，其立法目的，在維護消費者知的權利，確保其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，但綜觀定型化契約簽訂當時之客觀情狀，足見消費者確已知悉定型化契約條款之內容，則消費者如為節省時間、爭取交易機會或其他因素，而自願放棄契約審閱權，應非法所不許。再按消費者保護法第11條之1 第
1 項固規定，企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。惟依同條第2 項（修正後為同條第3 項前段）規定，倘企業經營者於訂約前，未予消費者合理之審閱期間，亦僅生由企業經營者單方所預先擬定之定型化契約條款，不構成契約之內容，非謂當事人間之契約關係不成立或無效。此因定型化契約條款未能列為契約內容之事項，應視兩造間契約之性質，依相關法律規定補充之（最高法院98年度台上字第168 號判決參照）。
2、查：系爭契約第1 條載明「本契約於中華民國103 年5 月30日經買方攜回審閱9 日（契約審閱期間至少五日）」之文字，並經被告於下方買方簽章欄簽名蓋章（本院卷第27、37頁）。又被告於審理中陳稱：6 月1 日我去拿合約書，林玉璇有準備好給我，但是我當下沒有檢查，我拿回去給蔡佩君幫我審閱，後來她發現我拿到的是2 本土地的合約書，我有跟林玉璇說她少拿1 本房屋的合約書。之前印象中好像有把系爭房屋的合約書拿回去審閱過，但不確定是什麼時候拿的等語（本院卷第214 頁）。證人即被告同居人蔡佩君於審理中證稱：我知道6 月1 日呂政隆有把契約拿回家看，6 月5 日是我生日，他有拿給我看，但我說細節還沒有談好，我一翻看是2 本土地，缺少房子建物的部分。我確定看到的不是2 份系爭契約。我跟被告說你拿到的是2 本重複的土地契約，6 月3 日被告才拿回來建物的契約，就是系爭契約等語（本院卷第210 頁）。證人即新高創公司銷售業務林玉璇於審理中證稱：被告是我的客戶。他102 年就去看過房子，當時不是我的客戶，當時他有下了定金也取走合約書。被告看屋1 年多的時間，中間來回不下十幾趟。契約有讓被告攜回審閱，被告曾經很多次來過現場，5 月1 日及6 月1 日都有拿回去審閱，都是系爭房屋二戶。系爭契約所載審閱時間5 月30日與我所述被告拿回審閱時間不同，是因為時間點不同，如果有給訂單的話我就給審閱本，應該是5 月30日比較正確。我們交付的是樣本，是相同的契約，但上面會蓋有樣本字樣等語（本院卷第211 、212 頁）。再參以林玉璇與被告於103年6 月2 日上午10時27、28分及下午7 時24分許往來之Wh-ats app簡訊載有：「（被告）林姐. . . 你昨天拿兩本土地買賣契約書給我. . . ！」、「（被告）沒有拿到房屋買賣契約書. . . ！」、「（林玉璇）可能同事拿錯了」、「（林玉璇）幫個忙，明天請把支票、印章帶著」等語；於103 年6 月4 日下午2 時18分許往來之Whats app簡訊載有：「（被告）我今天沒忙沒空」、「（被告）我們原定本週五早上10點30分，改成本週六早上10點30...」等語，有上開簡訊擷取畫面翻拍照片影本3 張（本院卷第248 至249 頁）。足稽兩造於103 年6 月7 日簽約前，被告實際上係於103 年6 月3 日始取得系爭契約樣本為審閱，距簽約日不足5 日，核與系爭契約第1 條所載確有不符，然觀諸被告除本次簽約之外，之前亦曾取得相同之契約樣本攜回審閱，既據其自陳不諱，且經證人林玉璇證述如前，則連同先前所為之審閱期間顯逾5 日，被告應有相當之機會瞭解系爭契約之內容，又本次簽約之審閱期間不足5 日，係因誤拿土地部分之契約書所致，尚非原告惡意剝奪，而依簽約當時之客觀情狀，被告已多次前往看屋，並就系爭房屋之標的情狀、價金等與林玉璇為磋商，況其於簽約後所稱被告未於全部浴廁設置免治馬桶等節，亦未於系爭契約中載明，是被告所爭執者係顯與系爭契約記載內容無關，是被告主張原告未給予合理之審閱期間，契約不成立云云，應無足採。退步言，縱原告未遵守上開審閱期間之規定，僅生定型化契約條款不構成契約之內容，非謂兩造間之買賣契約不成立或無效，於被告違約之情形下，原告仍得依民法請求債務不履行之損害賠償，不因原告有未遵守審閱期間之情，即認被告完全不負賠償之責。
3、準此，被告主張原告違反定型化契約審閱期間之規定，契約契約不成立，被告不負債務不履行責任云云，為無理由。
（三）被告主張原告違反預售屋銷售行為案件之處理原則第4 條第1 項規定，認系爭契約無效，應無理由：
按「不動產開發業者或不動產經紀業者銷售房屋時，不得為下列限制購屋人契約審閱之顯失公平行為：（一）要求購屋人須給付定金或一定費用始提供預售屋買賣契約攜回審閱。. . . 」，公平交易委員會對於預售屋銷售行為案件之處理原則第4 條第1 項第1 款雖有載明。查被告於審理中雖陳稱：林玉璇有跟我說要先支付定金才可以把契約拿回去審閱，當初我們在談的時後，開價1 坪100 萬元，後來來來回回很多次，我記得林玉璇有跟我這樣子說過，但是我不記得她是什麼時候跟我說的等語（本院卷第214頁）。惟參諸證人蔡佩君於審理中證稱：一張1,000 萬元是我先生之前開的，什麼時候開的我不知道，另外3700萬元支票是當天開的，因為我們6 月7 日要去看細節，林玉璇說請我們把支票及印章帶過去順便討論細節等語（本院卷第210 頁）；證人林玉璇於審理中證稱：現場只要客戶對房子有意願，他們開口要合約書我們就會給，至於有付定金的肯定要給。不可能跟被告說要拿回去審閱一定要開支票支付定金。本件審閱前被告有先預付定金。發票日5月31日這張支票可能是被告5 月中到現場，支票日期往後填開，攜回前就開這張定金支票。他不是為了審閱合約書才開這個支票，開支票跟審閱沒有關係，是他本身要這個房子，合約書是否拿回去審閱，我們不會跟客戶要求開支票等語（本院卷第211 、212 頁）。又上開面額1,000 萬元之支票簽收日期為103 年3 月22日，有簽收條影本1 紙（本院卷第250 頁）在卷可查，亦與上述證人林玉璇所稱交付系爭契約樣本之時間（同年5 月1 日、同年6 月1 日）已距相當日期，尚難認兩者有何關聯，而上開面額3,70
0 萬元之支票則為簽約當日所交付，亦於原告取得系爭契約樣本之後，是本件除被告單方面之供述外，尚無證據足認原告要求被告須給付定金或一定費用始提供預售屋買賣契約攜回審閱之情。況以企業經營者縱有違反定型化契約審閱期間之規定，其契約並非當然無效，已如前述，舉重以明輕，自難以原告要求被告需給付定金始提供系爭契約攜回審閱為由，逕認兩造間之買賣契約無效。準此，被告主張原告違反預售屋銷售行為案件之處理原則第4 條第1項規定，認系爭契約無效，應無理由。
（四）被告主張兩造已於103 年6 月7 日合意解除系爭契約，並同意互不請求等情，應無理由：
1、原告主張兩造已於103 年6 月7 日合意解除系爭契約，無非以被告於審理中陳稱：103 年6 月7 日解約的原因是當初他們跟我們講的實際狀況不一樣，免治馬桶也是原因之一，還有很多問題。我沒有承諾林玉璇說處理好還是願意買系爭房屋，我有傳簡訊給她說辛苦了，但並不是說她處理好我就願意買這個房子等語（本院卷第214 頁）；證人蔡佩君於審理中證稱：簽約是在銷售中心現場簽的。103年6 月7 日被告說我們早上去，要去確認一些細節，他說車位的號碼他本來給我們挑的跟後來要給我們的不一樣，本來我看的是二戶，二戶打通的大門要如何修改，要確認這些事情，並沒有到簽約的程度，現場因為有廣告公司的黃副總，他告訴我們請我們趕快決定，說有一個寶佳建設子公司的副總要買，如果不趕快買就買不到了，加上現場建設公司許碧雲說禮拜六她是休息的，是為了我們才過來的，她本來要去宜蘭聚餐，希望我們趕快簽約不要耽誤時間，但我們真的有很多細節待確認，加上建設公司還有二個人及廣告公司林玉璇及黃副總，他們四個人一直遊說，希望我們趕快簽約，我們就是在那種情況下才簽約的，他們指示我先生在那裡簽名字，章是他們蓋的，其他數字如日期等都是他們寫的。簽約當天林玉璇說他們有新裝潢一件樣品屋，請我們去參觀，我們就坐電梯上去，我參觀過程發現只有主臥室有免治馬桶，其他間都沒有，我就跟林玉璇說我們買的是豪宅，跟他們當初說的完全不一樣，我當下很生氣，馬上跟我先生說這樣子不對我們不要買了，請他們把支票還給我們，林玉璇說支票不在她身上，是在許碧雲身上，我說請她回來，我說簽約沒有完成，從頭到尾我們都沒有離開現場，林玉璇說許碧雲離開了，我們請她打電話她也有打電話，但她告訴我們說許碧雲已經在去宜蘭的路上了，我說我們可以等她，林玉璇說我們不用等，說她很晚才會回來，她說我們不買沒有關係，她保證一定會把支票還給我們，請我們不要浪費時間等了，後來我們又等了二個小時，許碧雲沒有回來等語（本院卷第209、210 頁），及林玉璇與被告於103 年7 月3 日下午7 時
5 分往來之Whats app 簡訊載有：「（林玉璇）什麼時候碰面ㄚ（拿支票），還有其他東西，早已準備好等您了」、「（林玉璇）明天見OK？」等語，有上開簡訊擷取畫面翻拍照片影本1 張（本院卷第247 頁）在卷可參。
2、惟證人林玉璇於審理中證稱：6 月7 日簽完約後，被告曾經有為了馬桶的事情，因為他是早上10點30分簽到下午4點鐘，所以合約程序都完成之後，送他們到停車場，蔡佩君提議說看到一塊石材不錯，說將來裝潢可以採用那塊石材，所以我們就再上樓，上樓之後他們認為馬桶應該都是免治的，但是我銷售中沒有說房子全部的馬桶都是免治的，被告說他不願意買，他覺得心理不舒服，但畢竟我服務被告已經很久時間，我承諾說馬桶的事情要幫他處理，被告也說好如果馬桶處理好他就不退，我要求他給我幾天時間，事後我也很緊急做了這些處理，我也用電話及簡訊告訴他事情都完成，公司這個部分也同意了。簽完約的時候，雙方已經把合約書帶走了，支票也帶走了，被告有說要取回支票，但支票被帶走了，當時認定大家合約已經完成，只能把被告反應的問題往上呈給公司。公司同意馬桶部分滿足被告需求，也把衛浴的提貨券都處理好給被告，被告也在APP 裡面跟我說辛苦我了。我當天沒有聯絡原告說被告有解約等語（本院卷第212 、213 頁），足認林玉璇已否認有允諾合意解除系爭契約之情事。況林玉璇僅係新高創公司職員，並無代理原告公司之權限，且系爭契約第34條第1 項載明：「本契約所有事項雙方確已詳細審查審閱充分了解，並同意雙方之一切權利義務均以本契約之書面約定為準，任何口頭承諾或約定概不生效力，買方不得以賣方所聘僱之銷售人員（直接或間接）之口頭說詞或無合約性質與效力之書面，對賣方為任何主張或請求。」，是林玉璇縱有允諾解除契約返還支票等情，亦對原告不生效力。準此，被告主張兩造已於103 年6 月7 日合意解除系爭契約云云，應屬無據。
（四）原告應得依系爭契約第26條第2 項第1 款規定請求違約金，惟其得請求之金額應減至166 萬元：
1、系爭契約既已成立生效，經原告屆期提示上開支票2 紙後不獲兌現，有原告提出之臺灣票據交換所退票理由單、存戶領回退票憑單影本2 紙（本院卷第76、77頁）在卷可查，復經原告於103 年8 月8 日以律師函向被告催繳，被告表示不願給付定金等節，亦為被告於另案所不爭執（本院卷第254 頁，本院104 年度重訴字第10號104 年6 月25日言詞辯論筆錄參照），足認被告於原告催告後仍不履行，是原告於103 年8 月29日發函所為解除契約應屬合法，其依系爭契約第26條第2 項第1 款規定請求違約金，應屬有據。至被告另辯稱系爭支票未獲兌現，是被告所繳價款為
0 元，依系爭契約第26條第2 項第1 款但書規定，原告已繳價款應為0 元為限，且不得再請求其他損害賠償云云，惟以支票之交付有間接清償之效力，自應以原告所繳納之支票票面金額，作為認定所繳之價款金額，被告上開辯解，核屬無稽。
2、原告請求被告給付違約金雖屬有據，然按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文，故約定之違約金過高者，不論當事人係提起核減違約金之訴或提起給付之訴，而於訴訟中請求法院酌減或法院依職權酌減之，均無不可（最高法院84年度台上字第2172號判決意旨參照）。又法院判斷當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院82年度台上字第2529號判決意旨參照）。查本件被告固負違約之責任，依系爭契約上開條款所定之違約金為房屋總價款之百分之十五計算，被告所得請求之違約金為881 萬4,000 元（計算式【31,230,000+27,530,000 】×15％＝8,814,000 ），本件原告就其因被告給付遲延所受實際損害為何，並未舉證，爰斟酌社會經濟情況及兩造利益衡平狀態，審酌兩造於103年6 月7 日簽定系爭契約後，被告於同日即向原告之委任之新高創公司職員林玉璇表示解約及索回支票之意思，又原告於103 年6 月13日、同年9 月26日提示上開支票2 紙均不獲兌現，並於103 年9 月1 日解除契約之函文送達被告時止，期間經歷86天，且被告於該期間應付之簽約金（含訂金）為3,526 萬元（計算式：1,874,000+1,652,000＝35,260,000），其後原告已得再將系爭房屋出售第三人難認受有損害，是參照社會一般交易秩序遲延違約罰則，類推適用民法第233 條第1 項、第205 條所定，遲延債務以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，但約定利率較高者，從其約定；而當事人得約定遲延利率最高法定限制為年息百分之20等情，則以系爭契約於上開期間應付之款項3,526 萬元，計算86天之遲延利息上限為166 萬1,567 元（計算式：35,260,000×86/365
×20 ％＝1,661,567 ，元以下四捨五入）之標準觀之，本院認兩造約定之881 萬4,000 元違約金，顯屬過高，應予酌減為166 萬元，始為適當，是原告請求之違約金逾此部分之請求，為無理由。
3、原告上開解除契約請求給付違約金之函文係於103 年9 月
1 日送達被告，又上開函文係通知被告應於函到後7 日內給付違約金，是被告應自103 年9 月9 日起就該違約金負遲延責任，是原告請求自103 年9 月26日起至清償日止按法定利率計算之遲延利息，尚屬有據。
五、從而，本件原告依系爭契約，請求被告給付違約金166 萬元，及自103 年9 月26日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，應有理由，逾此部分之請求為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 8 月 13 日
民事第四庭 法 官 張誌洋以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 8 月 13 日
書記官 許清秋