臺灣新北地方法院民事判決 104年度重訴字第300號原 告 吳忠法訴訟代理人 徐明水律師被 告 吳宏明訴訟代理人 黃敬唐律師複代理人 劉昌樺律師上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，經本院於民國106年7月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠兩造為親兄弟，原告為家中長子，被告則為年紀最小之么弟
。原告於民國76年底，有感於父母親及兄弟姐妹多人所居住之處所過於狹窄，乃於76年11月間，籌措資金，含向大妹即訴外人吳姿儀借款約新臺幣（下同）70萬元，購買附表所示之房地（下稱系爭房地）供全家人居住。當時基於孝道及全家和諧，乃借母親即訴外人吳余美寶名義締結買賣契約及辦理所有權登記，此有原告與母親吳余美寶簽署之權利歸屬協議暨授權書（原證1）可證。嗣後，原告、吳姿儀、被告陸續因結婚成家而遷出，現系爭房地由三弟即訴外人吳岳昌夫婦及小孩與母親吳余美寶共同居住使用。
㈡103年9月間，被告先係違反常情，假藉為母親吳余美寶轉換
生活環境為理由，執意攜帶母親吳余美寶赴被告名下所有門牌號碼新北市○○區○○路○段000巷00號13樓之住處居住。孰料僅經過一段時間，被告竟開口對吳岳昌夫婦表示，母親吳余美寶已將系爭房地出售予被告，被告現為所有權人，吳岳昌一家人應即刻搬離系爭房地云云。原告驚覺事態嚴重，經調閱系爭房地建物及土地謄本及異動索引資料，始發現被告在明知系爭房地所有權狀尚由訴外人吳姿儀保管中，竟利用母親吳余美寶罹患失智病症，精神狀態時好時壞，處於無法完全為或受意思表示，又不諳印鑑證明申請及地政登記申請法令及流程之狀況下，未經原告及母親同意，先於103年5月9日謊報系爭房地權狀遺失而重新申請新權狀，再於103年10月9日私自以買賣為登記原因，辦理移轉及取得系爭房地所有權登記，同時以系爭房地設定最高限額抵押向銀行借款（原證2）。為此，原告已先於103年間對被告吳宏明提出刑事告訴（原證3），並經臺灣新北地方法院檢察署（下稱新北地檢署）以103年度偵字第29784號案件偵辦中。
㈢又查，被告雖對外表示伊於103年10月9日經由買賣取得系爭
房地所有權，並辦妥系爭房地所有權移轉登記云云，惟業經原告及吳余美寶在新北地檢署以證人身分具結，否認有與被告就系爭房地有任何買賣之協商。可知原告及母親吳余美寶就系爭房地未曾與被告有締結買賣（債權契約）或移轉所有權（物權契約）之協商，遑論更無進一步就系爭房地為買賣（債權契約）或移轉所有權（物權契約）之相互意思表示一致之合意。則系爭房地之建物及土地謄本及異動索引資料固然顯示系爭房地於103年10月9日，以買賣為登記原因，自吳余美寶移轉所有權登記予被告，惟被告與原告及吳余美寶間就系爭房地並未有買賣（債權契約）或移轉所有權（物權契約）之合意，該買賣（債權契約）或移轉所有權（物權契約）自始不成立，被告並未取得系爭房地之所有權甚明。就吳余美寶而言，伊得以系爭房地之原形式所有權人，對被告行使民法第767第1項中段規定之除去妨害請求權、民法第184條第1項前段規定之侵害所有權損害賠償（回復原狀）及民法第179條規定之不當得利返還請求權，請求被告塗銷系爭房地之所有權登記，並回復登記。
㈣末查，由於原告為系爭房地實質所有權人（借名人），吳余
美寶為系爭房地之登記名義人（出名人），依據目前最高法院99年度台上字第1662號、98年度台上字第990號民事裁判要旨，兩人之間借名登記之法律關係，應類推適用民法委任之關係。因此，吳余美寶對原告應負有繼續維持為系爭房地登記名義人之受託債務。今被告擅自將系爭房地之登記名義人由吳余美寶之名義變更為被告自己之名義，而吳余美寶迄今未向被告行使權利，加上原告與吳余美寶間簽有權利歸屬協議暨授權書，則原告為保全債權，先位基於委任關係及民法第242條規定，代位吳余美寶依據民法第767條第1項中段規定之除去妨害請求權、第184條第1項前段規定之侵害所有權損害賠償（回復原狀）及第179條規定之不當得利返還請求權，請求被告塗銷系爭房地之所有權登記，並回復登記為訴外人吳余美寶所有。
㈤於新北地檢署103年度偵字第29784號案件偵辦過程中，原告
於庭訊中始知悉被告夫婦曾於103年9月11日自行攜帶吳余美寶赴某林姓代書辦公室簽署買賣契約書及申請不動產移轉登記等相關文件，惟吳余美寶已於偵查中屢屢表明伊並無出售及移轉系爭房地所有權予被告之意思，尤其吳余美寶目前仍與吳岳昌家人同住於系爭房地中，有繼續使用系爭房地之需要，本身並無資金需求，且系爭房地之市價至少有1,450萬元以上，實無僅以620萬元之不合理價格出售予被告（被告稱620萬價金中尚扣除吳余美寶對伊之220萬元贈與，伊再持系爭房地向銀行設定445萬元最高限額抵押權借款後，前後僅匯款400萬元充為價金支付），吳余美寶近年又受老年失智症所擾，被告顯係利用吳余美寶精神狀況不佳，且不諳不動產交易流程及市場行情，無法為完全意思表示之狀況下，與吳余美寶簽署買賣契約及辦理所有權移轉事宜，其彼此間買賣契約行為及所有權移轉物權行為即便有意思表示合致之形式外觀，仍構成民法第75條所定意思表示無效或民法第92條、第88條或第74條所定意思表示或法律行為得撤銷而自始無效之事由。就此，原告及吳余美寶除已委託律師發函予被告，表明如上開說明之情事，否認被告與吳余美寶於103年9月11日及103年10月9日就系爭房地所為之買賣債權行為及所有權移轉物權行為之效力外，並依據民法第74條須以訴訟方式行使撤銷權之規定，於本件訴訟中代位吳余美寶追加備位之訴，請求撤銷被告與吳余美寶於103年9月11日及103年10月9日，就系爭房地所為之買賣債權行為及所有權移轉物權行為，命被告吳宏明應將附表所示不動產於103年10月9日以買賣為原因向新北市三重地政事務所，以103年重登字第208670號收件字號所辦理之所有權移轉登記予以塗銷，並回復所有權登記予訴外人吳余美寶。
㈥關於先位聲明之請求權基礎及攻擊防禦方法之補充說明：
⒈原告主張吳余美寶係在精神錯亂，無法為完整意思表示之狀
況下，與被告就系爭房地成立買賣之債權契約行為及移轉所有權之物權契約行為，依據民法第75規定，該買賣之債權契約行為及移轉所有權之物權契約行為應屬自始、當然、確定無效，被告並未合法有效取得系爭房地之所有權。原告基於委任關係及民法第242條規定，代位吳余美寶依據民法第767條第1項中段規定之除去妨害請求權、民法第184條第1項前段規定之侵害所有權損害賠償（回復原狀）請求權、民法第179條規定之不當得利返還請求權及第民法113條規定之無效法律行為回復原狀請求權，請求被告塗銷系爭房地之所有權登記，並回復登記為訴外人吳余美寶所有：
⑴查吳余美寶為00年0月00日出生，於103年9月11日被告將之
攜至某林姓代書辦公室簽署買賣契約書及申請不動產移轉登記等相關文件時，已高齡76歲又6個月，且伊僅有小學學歷，在此之前2、3年，伊已有日漸嚴重之失智症狀，包括烹煮食物忘記關火、出門忘記攜帶鑰匙、在外購物忘記帶回等等情形。至103年9月17日，吳余美寶經家人陪同，於長庚紀念醫院（下稱長庚醫院）腦功能暨癲癇科門診初診，同年10月16日接受簡易心智量表（MMSE）及臨床失智評估量表（CDR）檢測，所得檢查結果，前者滿分30分，吳余美寶僅獲得9分，後者經判別為1，有吳余美寶在長庚醫院之檢查報告及病歷資料（原證6）可證。依據測驗評量等級判別（原證7），吳余美寶屬於重度認知功能障礙及輕度失智之程度，呈現中度記憶力衰退，處理問題時，在分析類似性及差異性時，有中度困難之情況，醫生並診斷吳余美寶確係罹患老年期癡呆症（原證8）。由醫學常規及經驗法則斷之，吳余美寶上開病情毫無可能係103年10月16日接受檢查時才病發，可合理推斷在短短1個月前，伊早已有類似病情甚明。而且此病情雖然未直接影響吳余美寶五體感官上之識別能力，惟對於須運用智慧清晰思辨之交易行為，確實已造成影響，此自吳余美寶原本持續進行股票投資買賣，卻自99年起僅有零星交易，至102年7月起迄今完全未進行任何交易（參原證9）即可見一般。因此，吳余美寶於103年9月11日簽署買賣契約書及申請不動產移轉登記等相關文件時，其心智是否完整，而能為意思表示或受意思表示，或能辨識其意思表示效果，即非無疑。
⑵另依該林姓代書業者於另案偵查中所述，在被告與吳余美寶
簽署買賣契約及申請系爭房地所有權移轉等相關文件之過程，均係由被告主導，買賣契約內容係代書按例稿撰擬，買賣價金為620萬元係被告決定，吳余美寶係被動簽署，而620萬元價金中220萬元並充為吳余美寶對被告之年度贈與而加以扣除，被告交付之價金實際僅有400萬元。可知被告與吳余美寶於當時所為之交易行為中，除系爭房地之買賣外，尚夾雜價金之贈與，其交易行為已較一般股票更為複雜，吳余美寶於當時既無已能力繼續為單純之股票交易，則伊於與被告為交易行為時，更不可能具有為合法、有效意思表示之能力甚明。
⑶綜上，吳余美寶係在精神錯亂，無法為完整意思表示之狀況
下，與被告就系爭房地成立買賣之債權契約行為及移轉所有權之物權契約行為，依據民法第75規定，該買賣之債權契約行為及移轉所有權之物權契約行為應屬自始、當然、確定無效，被告並未合法有效取得系爭房地之所有權，彰彰甚明。訴外人吳余美寶應可居於系爭房地原登記名義人身分，依據民法第767條第1項中段規定之除去妨害請求權、民法第184條第1項前段規定之侵害所有權損害賠償（回復原狀）請求權、民法第179條規定之不當得利返還請求權及民法第113條規定之無效法律行為回復原狀請求權，對被告行使權利。原告則基於委任及民法第242條代位之規定，代位吳余美寶行使上開權利，請求被告塗銷系爭房地之所有權登記，並回復登記為吳余美寶所有。
⒉退步言，縱認吳余美寶與被告就系爭房地成立買賣之債權契
約行為及移轉所有權之物權契約行為，並非係在精神錯亂，無法為完整意思表示之狀況下所為（假設語氣），吳余美寶亦係受被告詐欺或對系爭房地之實際價格認知有所錯誤情況下所為，原告及吳余美寶已於104年4月14日發函予被告，對之表示依民法第92條或第88條規定，撤銷就系爭房地與被告成立買賣債權契約行為及移轉所有權物權契約行為之意思表示，則依民法第114條第1項規定，該買賣債權契約行為及移轉所有權物權契約行為應視為自始無效，被告並未合法有效取得系爭房地之所有權。原告基於委任關係及民法第242條規定，代位吳余美寶依據民法第767條第1項中段規定之除去妨害請求權、民法第184條第1項前段規定之侵害所有權損害賠償（回復原狀）請求權、民法第179條規定之不當得利返還請求權及民法第113條規定之無效法律行為回復原狀請求權，請求被告塗銷系爭房地之所有權登記，並回復登記為訴外人吳余美寶所有，應有理由：
查被告與吳余美寶於103年9月11日簽署買賣契約時，買賣價金為620萬元，該價格之決定並未參考市場實際價值，僅係為規避遭國稅局認定為贈與而非買賣，參考土地公告現值而來，為被告於另案偵查中所自承，此應為被告所不爭執。次查，系爭房地103年12月之市場交易價格，業經鈞院於原告對被告聲請假處分案件中，依職權查詢系爭房地附近房地之實價登錄資訊後，核定為14,436,355元，此亦有鈞院103年度全字第360號民事裁定（即原證5）可稽。鑑於103年9月至12月間，我國有關房地產之市場交易價格並無太大波動因素發生，因此，系爭房地於103年9月間之實際市場價格亦應有1,450萬元左右，應屬合理。又查吳余美寶已高齡76歲有餘，僅有小學學歷，不諳如何查得系爭房地應有市場價值，且近幾年罹患失智症，其運用智慧清晰思辨之能力已非如一般人正常，反觀被告明知吳余美寶罹患失智症，又不知系爭房地應有之市場行情，亦明知系爭房地公告現值與實際市場價值有所差距，且有能力查詢系爭房地應有市場價值，卻提出與市場價值差距甚大之620萬元之價格，要求吳余美寶將系爭房地出售予伊，吳余美寶不疑有他而應允，其意思表示形成過程顯然受被告所左右，則被告確有施用詐術使吳余美寶陷於錯誤而為出售系爭房地及移轉系爭房地所有權意思表示之主觀惡意及客觀行為存在。就此，依照民法第92條第1項規定及最高法院見解，吳余美寶得撤銷就系爭房地與被告成立買賣債權契約行為及移轉所有權物權契約行為之意思表示甚明。
⒊再查，縱論被告未施用詐術使吳余美寶陷於錯誤而為意思表
示（假設語氣），惟如前所述，吳余美寶已屆高齡，學識程度不高，罹患失智症，又不諳不動產交易，對於系爭房地交易價格顯無議約之能力，在未事先探知市場合理價格，且交易對象為伊親生么兒而產生相當確信之情形下，不疑有他，即允以與市場價格差距甚大、僅以公告現值計算而得之620萬元數額為買賣價金，同意出售系爭房地及移轉所有權予被告，明顯與一般買賣常情有違，可見伊為買賣債權契約行為及所有權移轉物權契約行為之意思表示，難謂非出於錯誤所致。依照民法第88條第1項規定及最高法院見解，吳余美寶得撤銷就系爭房地與被告成立買賣債權契約行為及移轉所有權物權契約行為之意思表示甚明。
⒋末查，原告及吳余美寶已委託律師於104年4月14日發函予被
告，否認吳余美寶就系爭房地與被告成立買賣債權契約行為及移轉所有權物權契約行為之效力，並依民法第92條或第88條規定，撤銷就系爭房地與被告成立買賣債權契約行為及移轉所有權物權契約行為之意思表示，被告已於104年4月22日收受該函文之送達，此有存證信函及收件回執可資（原證10）證明。吳余美寶就系爭房地與被告成立買賣債權契約行為及移轉所有權物權契約行為之意思表示既經撤銷，依據民法第114條第1項規定，吳余美寶就系爭房地與被告成立買賣債權契約行為及移轉所有權物權契約行為，應視為自始無效，則被告並未合法有效取得系爭房地之所有權。故吳余美寶有權依據民法第767條第1項中段規定之除去妨害請求權、民法第184條第1項前段規定之侵害所有權損害賠償（回復原狀）請求權、民法第179條規定之不當得利返還請求權及民法第113條規定之無效法律行為回復原狀請求權，請求被告塗銷系爭房地之所有權登記，並回復登記為吳余美寶所有。原告則基於委任關係及民法第242條規定，代位吳余美寶行使上開權利。
㈦關於備位聲明之請求權基礎及攻擊防禦方法之補充說明：
⒈退萬步言，縱認吳余美寶與被告就系爭房地成立買賣之債權
契約行為及移轉所有權之物權契約行為，並非係在精神錯亂，無法為完整意思表示之狀況下所為，亦非係受被告詐欺或對系爭房地之實際價格認知有所錯誤情況下所為（假設語氣），仍屬被告乘吳余美寶急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，且依當時情形顯失公平，吳余美寶得請求法院撤銷之。同時，依民法第114條第1項規定，該買賣債權契約行為及移轉所有權物權契約行為將因被撤銷而視為自始無效，被告將無法合法有效取得系爭房地之所有權。故原告基於委任關係及民法第242條規定，代位吳余美寶依據民法第74條規定，聲請鈞院撤銷吳余美寶與被告就系爭房地成立買賣之債權契約行為及移轉所有權之物權契約行為，並依民法第767條第1項中段規定之除去妨害請求權、民法第184條第1項前段規定之侵害所有權損害賠償（回復原狀）請求權、民法第179條規定之不當得利返還請求權及民法第113條規定之無效法律行為回復原狀請求權，請求被告塗銷系爭房地之所有權登記，並回復登記為吳余美寶所有，亦有理由。
⒉經查，吳余美寶目前仍與吳岳昌家人同住於系爭房地中，有
繼續使用系爭房地之需要，本身並無資金需求，顯無立即處分系爭房地之必要。而且，被告係利用強行要求吳余美寶與伊同住於新北市泰山區住所之短暫約一個月之時間，即自103年9月11日至103年10月中旬，攜帶吳余美寶至代書處簽署文件，辦妥地政登記事項，實屬突然。其次，吳余美寶已屆高齡，僅有小學學歷，不諳不動產交易，亦不知如何查得系爭房地應有市場價值，且近幾年罹患失智症，其運用智慧清晰思辨之能力已非如一般人正常。再者，系爭房地於103年9月間之實際市場價格應有1,450萬元左右，然被告與吳余美寶於103年9月11日簽署買賣契約時，買賣價金竟僅有620萬元（尚不論其中220萬元，為避稅而以贈與方式加以抵充，被告僅實際交付400萬元價金，此400萬元價金又係以系爭房地設定最高限額抵押權向銀行借得），價差1,000餘萬元，均已如前述。足認被告就系爭房地與吳余美寶成立買賣之債權契約行為及移轉所有權之物權契約行為，顯係趁訴外人吳余美寶之急迫、輕率或無經驗，使吳余美寶為財產上之給付或為給付之約定，且依當時情形顯失公平。依據民法第74條規定及上開最高法院意旨，吳余美寶得聲請法院撤銷之。
⒊再依最高法院70年度台上字第174號裁判要旨，可知依據民
法第74條規定請求撤銷法律行為，應向法院提起訴訟，不得僅以意思表示為之。為此，原告基於委任關係及民法第242條規定，代位吳余美寶依據民法第74條規定，聲請鈞院撤銷吳余美寶與被告就系爭房地成立買賣之債權契約行為及移轉所有權之物權契約行為，並依民法第767條第1項中段規定之除去妨害請求權、民法第184條第1項前段規定之侵害所有權損害賠償（回復原狀）、民法第179條規定之不當得利返還請求權及第113條規定無效法律行為回復原狀請求權，請求被告塗銷系爭房地之所有權登記，並回復登記為吳余美寶所有。
㈧請求權基礎：（見本院重訴字卷第23頁反面至第24頁）⒈先位之訴：民法第535條、第242條、第767條第1項中段、第184條第1項前段、第179條、第113條。
（攻擊防禦方法：民法第75條、第92條、第114條）。
⒉備位之訴：民法第535條、第242條、第74條、第113條、第767條第1項中段、第184條第1項前段、第179條。
（攻擊防禦方法：民法第74條、第114條）。
㈨並聲明：（見本院重訴字卷第39、437頁）⒈先位聲明：被告吳宏明應將系爭房地於103年10月9日以買賣
為原因向新北市三重地政事務所以103年重登字第208670號收件字號所辦理之所有權移轉登記予以塗銷，並回復所有權登記予訴外人吳余美寶。
⒉備位聲明：
⑴被告與訴外人吳余美寶於103年9月11日及103年10月9日，就
系爭房地所為之買賣債權行為及所有權移轉物權行為均撤銷。
⑵被告應將系爭房地於103年10月9日以買賣為原因向新北市三
重地政事務所，以103年重登字第208670號收件字號所辦理之所有權移轉登記予以塗銷，並回復所有權登記予訴外人吳余美寶。
二、被告則抗辯：㈠原告主張系爭房地為其所出資購買而借名登記於吳余美寶名下云云，惟查：
⒈原告前揭主張與母親吳余美寶、證人吳姿儀、證人吳岳昌及
原告本人於另案新北地檢署103年偵字第29784號侵占等案件之陳述，兩相對照後，顯不相同，前後不一，互有矛盾。茲說明並舉證如下：原告固主張系爭房地係由伊一人出資購買，但對照證人吳姿儀於103年11月27日到庭證述「（忠孝路的房子是誰出資購買？）是吳忠法。」「（其他人有出錢？）我有出一部份，當時的60、70萬元，我標會來的。」等語。吳余美寶於104年6月9日到庭證稱「（這間房子是誰出錢購買？）我出錢的，是我先生出錢買給我的。」「（在庭的吳忠法有無出錢）有。」、「（其他兒子或女兒有無出錢?）女兒也有出很多錢。」等語。同日原告亦有到庭陳述「（忠孝路二段的房子，當時是由你父母親付頭期款？）是。」等語。是依證人吳姿儀、吳余美寶及原告於偵查中之陳述可知系爭房地並非由原告一人出資，至少系爭房地之頭期款係由父母親所出資，吳姿儀亦有出資60、70萬元，則原告提出原證1之「權利歸屬協議暨授權書」主張系爭房地為其一人出資購買云云，顯非事實。又原告另主張系爭房地係伊借名登記在母親吳余美寶名下云云，此亦不然，蓋系爭房地乃係兩造父母所購買，吳余美寶為所有權人，並非僅係登記名義人，此觀吳姿儀於104年6月9日於偵查中證稱「（就你的理解，吳忠法繳房子的貸款，是把房子送給媽媽的意思，還是房子是他買的，但借給全家住？）就是用媽媽名義買，買給媽媽的，因為貸款一向都是哥哥公司的收入在繳，只有他有收入。」等語。證人吳岳昌於104年6月9日亦有到庭證述「（就你的認知，這個房子是你大哥買來送給你爸媽，還是說房子就是你大哥買的，但借全家住？）應該就是登記在我媽媽名下，應就是那時我爸爸還在，他有房子，但我媽媽名下沒有房子，所以就登記在我媽媽名下。」等語，更有甚者，吳余美寶於104年6月9日到庭亦係以系爭房地之所有權人自居而陳稱：「（這間房子是誰出錢購買？）我出錢的，是我先生出錢買給我。」「（其他兒子或女兒有無出錢?）女兒也有出很多錢。」等語，足證系爭房地之真正所有權人為吳余美寶，並非僅係登記名義人，則原告提出「權利歸屬協議暨授權書」主張系爭房地係由伊所出資購買並借名登記在吳余美寶名下云云，顯非事實。
⒉暫不論系爭房地是否係由原告一人出資購買，然究其實，系
爭房地乃係兩造父母親吳文生、吳余美寶於76年10月間所出資購置，作為兩老及家人之住居所之用，又因父親吳文生當時名下已有不動產，故將系爭房地登記在吳余美寶名下，系爭房地之所有權人為吳余美寶堪予認定。況對照於母親吳余美寶及吳姿儀之證詞，縱使原告確有出資購買系爭房地，但吳姿儀亦有出資60、70萬元，則父母親購買不動產，衡諸常情，苟當時子女已出外工作並有穩定收入，為減輕父母親之經濟負擔，子女以贈與之意思表示提供部分資金予父母親以「贊助」、「補貼」父母親購買不動產，此屬為人子女聊表孝心而為之贈與行為，亦合乎人倫常情。豈能遽以認定原告與母親吳余美寶間對於系爭房地存有借名登記關係，母親吳余美寶僅係借名登記人？足證原告前開主張顯非有理。
⒊原告另主張系爭房地乃係伊所購買以供全家人一同居住，為
避免爭議，故將系爭房地先借名登記在母親吳余美寶名下云云，惟查：兩造與兩造父親吳文生、母親吳余美寶、原告配偶白玉蓮、吳姿儀，自76年11月間起居住在系爭房地共同生活，嗣吳姿儀於結婚後遷出系爭房地，其後原告、白玉蓮及其等子女亦遷出，隨後被告亦因結婚且另行購屋居住而遷出，吳文生於00年間死亡，吳余美寶則與吳岳昌一家住在系爭房地迄今，可佐證兩造與吳姿儀陸續因結婚而遷出系爭房地，父親吳文生亦於89年間過世，兩造與父母一家人早已未同住於系爭房地。試想，倘原告前開主張為真的話（假設語），亦即伊係為提供兩造與父母一家人同住在系爭房地，始將系爭房地借名登記在吳余美寶名下云云，則兩造及吳姿儀陸續因結婚而遷出系爭房地，並未繼續同住於系爭房地時，原告自無繼續將系爭房地借名登記在吳余美寶名下之必要，則原告依常理，應會要求吳余美寶將系爭房地之所有權移轉登記予原告，然迄至吳余美寶將系爭房地於103年10月9日出賣並移轉所有權移轉登記予被告前，系爭房地卻仍登記在母親吳余美寶名下，此豈非怪哉？⒋揆諸最高法院102年度台上字第1883號裁判、19年上字第103
9號判例可知借名登記契約，出名者僅係提供其名義辦理登記，至該不動產實際仍由借名人自己管理、使用。然依前述，原告早於父親過世前，即與配偶及子女一家人遷出系爭房地。況且，據吳姿儀於103年11月27日檢察官訊問時到庭證述:「（忠孝路吳岳昌住處的所有權狀是在你那邊？）是，是我在保管，我今天有帶正本…」「（權狀為何由你保管？）因為母親記性比較不好，是母親今年初拿給我的。」等語。是系爭房地之所有權狀原由母親吳余美寶本人所保管，直到103年年初始由母親吳余美寶交由吳姿儀保管，堪予認定。若然，倘若原告為系爭房地之真正所有權人，母親吳余美寶僅係登記名義人的話，為何系爭房地所有權狀長期以來皆係由吳余美寶持有、管領中？或依吳余美寶之指示交由吳姿儀保管呢？此顯與一般「借名登記關係」由真正所有權人持有、保管系爭房地所有權狀，以保障所有權人個人權益之情形大相逕庭，則原告主張伊為系爭房地之真正所有權人云云，焉能信之？再者，苟原告為系爭房地之真正所有權人，但原告卻早在父親89年過世前即搬離系爭房地，而未繼續使用、收益、管理。尤有甚者，原告從未持有管領系爭土地之所有權狀，則原告時主張系爭房地為其所出資購買，借名登記於母親吳余美寶名下云云，顯非事實。
㈡原告主張吳余美寶欠缺完整思辨能力，故吳余美寶於103年9
月11日出售系爭房地予被告，並於同月24日簽訂系爭買賣契約，依民法第75條規定應屬無效云云：
⒈原告主張吳余美寶因罹患失智症，故吳余美寶於103年9月11
日出售系爭房地予被告，並於同月24日簽訂系爭買賣契約及辦理公證時，處於無意思能力之狀態，則系爭買賣契約依民法第75條規定應屬無效云云。凡此俱為被告所否認，應由原告舉證證明吳余美寶當時係處於欠缺意思能力之狀態，否則原告空言泛稱，委不足採。
⒉實則吳余美寶將系爭房地出售予被告，並與被告合意簽立系
爭買賣契約，此業經新北地檢署檢察官103年度偵字第29784號、104年度偵字第11703號不起訴處分書詳為調查，並肯認「被告吳宏明及告訴人吳余美寶於103年9月11日，共同委由代書林昌生辦理本件房地之買賣事宜及所有權移轉登記，告訴人吳余美寶當時精神狀態及辨識能力均正常乙節，業經證人林昌生證述明確，且被告吳宏明與告訴人吳余美寶於103年9月24日，將本件房地買賣契約交由公證人李坤霖公證，李坤霖曾向告訴人吳余美寶詢問買賣標的物、價金及其他特別約定，告訴人吳余美寶均能清楚表示，查無意思能力欠缺或意思表示有瑕疵之情形，且因告訴人吳余美寶不識文字，經李坤霖詢問告訴人吳余美寶是否使見證人在場，告訴人吳余美寶表示放棄，並記明於筆錄等情，雖李坤霖經於偵查中傳喚未到庭，然有被告等提出之103年度北院民公坤字第20252號公證書可證，堪認本件房地係告訴人吳余美寶在意識清楚下，同意移轉所有權。參以告訴人吳余美寶於103年9月17日即本件房地買賣契約成立後，始至林口長庚醫院紀念醫院就診，該院並於103年10月16日始對其為前開MMSE、CDR評定，業如前述，告訴兼告發人吳忠法指稱告訴人吳余美寶於103年9月11日已無辨識能力乙節，顯屬臆測之詞，尚難以此遽認被告2人有何乘告訴人吳余美寶罹患失智症而詐欺取財，或未經告訴人吳余美寶同意而辦理本件房地移轉登記事宜，自不得以使公務員登載不實，行使偽造私文書及乘人辨識能力而詐欺取財等罪責對被告2人相繩。」等語，此有不起訴處分書可稽。雖原告不服上開不起訴處分書而聲請再議，但亦業經台灣高等法院檢察署104年度上聲議字第7687號駁回再議處分書駁回原告再議，台灣高等法院檢察署處分書業認定「…原不起訴處分已詳查代書林昌生證述吳余美寶當時精神狀態及辨識能力均正常，及本件房地買賣契約交由公證人李坤霖公證時，李坤霖曾詢問吳余美寶之詳細情節，綜合其他事證始認被告2人並無詐欺取財犯行，難認有何不當。」等語。足證吳余美寶於103年9月11日出售系爭房地予被告，並於同月24日簽訂系爭買賣契約及辦理公證時，吳余美寶之意思清楚，買賣系爭房地之債權行為及物權行為當屬合法有效甚明。
⒊另依李坤霖民間公證人於103年9月24日製作之公證書及本件
承辦代書即證人林昌生到庭作證之證述，堪認吳余美寶於103年9月11日出售系爭房地予被告，並於同月24日簽訂系爭買賣契約及辦理公證時，吳余美寶之意思清楚，可為完整意思表示，吳余美寶係在精神狀態清楚之狀態下辦理系爭房地之買賣及所有權移轉，前開行為顯屬合法有效：
李坤霖民間公證人103年9月24日製作之公證書，該公證書上載明「公證人實際體驗情形：㈠…出賣人吳余美寶陳稱願將其所有之位於新北市○○區○○路○段000號4樓之房屋及其坐落土地之所有權出售予吳宏明。㈡…2.公證人向出賣人詢問買賣標的物、價金及其他特別約定，出賣人皆能清楚表示，查無意思能力欠缺或意思表示有瑕疵之情形。㈢…公證人向請求人說明，本件買賣契約須經地政機關登記完畢，始生所有權移轉之效力，請求人均表示瞭解。」等語。又承辦系爭房地所有權移轉登記之代書即證人林昌生104年3月10日於103年偵字第29784號案件到庭證稱：「（你有無跟吳余美寶確認過？）有，吳余美寶有親自簽名。」「（當時你看不出來吳余美寶有失智症的情形？）看不出來，我有問吳余美寶，我問他說這個房子你是否確定要賣給吳宏明，他說確定。」「（你是用國語還是台語跟他說的？）應該是台語…」「﹝這些（指國稅局檢附的說明書、切結書、存摺影本與貸款給付流向）余美寶的簽名，都是吳余美寶在你面前簽的？還是吳宏明用印完成之後再送件？﹞是吳余美寶在我面前簽的，這也是我們送件的」「（你有無確認過吳余美寶是否瞭解簽名的意義？）有，他都說確定。」「（你認為當時吳余美寶的情形，與今天在庭的情況有何差異？）我覺得他今天比較特別，好像晃神」等語。又原告聲請傳喚證人林昌生於000年0月00日再次於本件到庭證稱：「（上開提示資料所示門牌號碼新北市○○區○○路○段000號4樓之房屋及基地下稱系爭房地之移轉，是否由證人辦理？）是」「（何人前來委託證人辦理系爭房地上開移轉登記事宜？過程為何？）先由被告來洽詢，之後雙方當事人到我事務所來辦理這個買賣移轉。」「（吳余美寶將系爭房地出售與吳宏明之買賣價金是如何決定？）價金約定基本上是依照二親等買賣習慣，為了不課徵贈與稅，所以我們提供數據可以避免課徵到贈與稅，再買賣雙方自己決定。我們提供大於或等於土地公告現值加房屋評定現值就不會課徵到贈與稅。」「（本件買賣是照你們提供的價金的數據簽買賣契約嗎？）應該是。」「（他們買賣雙方來的時候有跟你說他們已經談好買賣價金嗎？）有，金額不確定。」「（記得是誰的嗎？）誰記得不記得了，當時依照他們所說的金額簽立買賣契約。」「（當時吳余美寶的精神狀況如何?理解你說的內容嗎？）依我看來是正常。我有跟他談到過戶的事情，我看他的反應很正常。」等語。是依前述，顯見吳余美寶於103年9月11日出售系爭房地予被告，並於同月24日偕同被告至林昌生代書之事務所簽訂系爭買賣契約，及辦理系爭買賣契約公證時，吳余美寶之意思清楚，瞭解系爭買賣契約內容，並可為完整之意思表示，則原告起訴所稱吳余美寶103年9月11日、24日罹患失智症而欠缺完整思辨能力云云，顯非事實並非有理甚明。
⒋又台灣高等法院105年上字第591號民事判決仔細審酌相關證
據後，亦認定吳余美寶於103年9月11日出售房地、103年9月24日簽訂系爭買賣契約及辦理公證時，精神狀況並無缺陷，其仍可處理買賣系爭房地之事務，洵足佐證吳余美寶103年9月11日出售房地、103年9月24日簽訂系爭買賣契約及辦理公證時，精神狀況並無缺陷，所為之法律行為自屬合法有效甚明。
⒌再者，原告主張吳余美寶因罹患失智症，欠缺完整失辯能力
，無法處理買賣系爭房地之事務云云，然吳余美寶與被告兩人並未親自到三重地政事務所辦理送件，而係提出吳余美寶印鑑證明之方式委託代書林昌生為代理人（林昌生複復委任紀仁政）辦理系爭房地所有權移轉登記。但依法辦理印鑑證明登記，本人即吳余美寶必須親自到戶政事務所始能辦理之，吳余美寶之印鑑證明登記日期及申請日期皆為103年4月7日，由此可證該印鑑證明係吳余美寶本人當日親自到戶政事務所辦理登記後再直接申請。又辦理印鑑證明時，戶政機關人員依法必須確認是否為吳余美寶本人，承辦人員也要一併確認吳余美寶之精神狀態並無欠缺後，始能辦理並核發印鑑證明，堪認吳余美寶103年4月7日精神意識狀態正常，且能為法律行為，益證原告主張吳余美寶已因罹患失智症，欠缺完整失辯能力，無法處理買賣系爭房地之事務云云，顯為其主觀臆測之詞，並不足取。
⒍況原告起訴時提出103年11月間吳余美寶所簽立之「權利歸
屬協議暨授權書」，原告未曾爭執或指摘此時吳余美寶之意思表示有所欠缺，同一時間，吳余美寶另對被告提起使公務員登載不實罪之刑事告訴，嗣後吳余美寶分別於103年11月27日、104年3月10日、104年4月2日以告訴人身份接受檢察官訊問時，吳余美寶當庭亦能針對檢察官詢問之問題回答。更有甚者，吳余美寶於104年9月間接獲新北地檢署檢察官103年度偵字第29784號、104年度偵字第11703號不起訴處分書時，仍有以告訴人之身分對於前開不起訴處分聲請再議，但吳余美寶於103年9月11日出售系爭房地、103年9月24日簽訂系爭買賣契約及辦理公證，原告卻一再指摘吳余美寶已罹患失智症、無法律行為之意思能力？難道吳余美寶之精神狀態於103年9月11日出售系爭房地、103年9月24日簽訂系爭買賣契約及辦理公證時，因罹患失智症而無意思能力，但吳余美寶簽立原證1「權利歸屬協議暨授權書」、提出刑事告訴、甚或於刑事偵查階段接受檢察官詢問時，原告卻未爭執或指摘吳余美寶之精神狀態，由此觀之，「當吳余美寶於103年9月將系爭不動產出售被告，此對原告係屬『不利』之時」原告遂主張吳余美寶當時已罹患失智症，故其買賣行為應屬無效，但相反地，「當吳余美寶於103年11月簽立權利歸屬協議暨授權書並對被告提起刑事告訴，甚或於刑案接受檢察官訊問時，吳余美寶所為事務對原告係屬『有利』之時」原告卻反而主張吳余美寶簽立權利歸屬協議暨授權書及接受檢察官訊問時，吳余美寶所為之行為係屬合法有效，此豈非怪哉！吳余美寶之精神意識狀態有效與否，無異形同係由原告視其結果對其有利或不利而決定之？豈有此理。益證原告所執理由，均顯非有理。
⒎從而，原告稱吳余美寶於103年9月24日與被告簽署系爭買賣
契約、申請不動產所有權移轉登記等相關文件，及就系爭買賣契約辦理公證事宜時，係在精神錯亂，無法為完整意思表示之狀況下，與被告就系爭房地成立買賣之債權行為及移轉所有權之物權行為，依民法第75條規定，該買賣之債權行為及移轉所有權之物權行為應屬無效，被告並未合法有效取得系爭房地之所有權云云，顯非事實並非有理甚明。
㈢原告另主張系爭房地成立買賣之債權行為及移轉所有權之物
權行為應依民法第92條、第88條、第74條規定撤銷而自始無效云云：
⒈原告稱吳余美寶係受被告詐欺或對系爭房地之實際價格認知
有所錯誤，或係乘吳余美寶急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定云云，原告自應就其前開主張有利於己之事實負舉證之責。
⒉本件被告與吳余美寶到林昌生代書之事務所辦理系爭房地之
買賣移轉事宜時，林昌生有確認過吳余美寶之精神狀態正常，確有出賣系爭房地予被告之真意，此業經證人林昌生證述如前。由此足證，證人林昌生有提供大於或等於土地公告現值加房屋評定現值給被告及吳余美寶參考；亦有提供之制式之系爭買賣契約予被告及吳余美寶簽名，契約上約定之價金是買賣雙方決定。且林昌生有將系爭買賣契約內容一些細節說明給吳余美寶聽，問吳余美寶是否要照契約內容辦理，並有用台語問吳余美寶是否確定要將系爭房地賣給被告，吳余美寶說確定，吳余美寶買賣系爭房地之精神狀態正常，並無欠缺。
⒊另被告與吳余美寶簽署之公證書上記載明確如前述，並於同
月24日偕同被告至林昌生代書之事務所簽訂系爭買賣契約，及前往公證人處辦理系爭買賣契約公證時，吳余美寶精神狀態正常，具有意思能力，吳余美寶對於「系爭買賣契約內容包括買賣標的、買賣價金、契約內容」等買賣契約重要之點皆明白瞭解，並可為完整之意思表示，並無遭被告詐欺，或就系爭房地買賣之意思表示內容或行為有錯誤，或係被告乘吳余美寶之急迫、輕率、無經驗，使吳余美寶同意出售並移轉系爭房地所有權予被告之情事，在在足證原告前開主張顯屬無稽，自不足採。
⒋前開台灣高等法院105年上字第591號民事判決亦認吳余美寶
於103年9月11日出售系爭房地予被告，並於同月24日偕同被告至林昌生代書之事務所簽訂系爭買賣契約，及前往公證人處辦理系爭買賣契約公證時，吳余美寶之意思清楚，瞭解系爭買賣契約內容包括買賣標的、買賣價金等，並可為完整之意思表示，並無受被告之詐欺，或就系爭房地買賣之意思表示內容或行為有錯誤，或係被告乘吳余美寶之急迫、輕率、無經驗，使吳余美寶同意出售並移轉系爭房地所有權之情事。足佐證原告於本件復執上開理由主張被告與吳余美寶間簽立系爭買賣契約並移轉所有權之法律行為，吳余美寶係受被告詐欺，或意思表示之內容或行為有錯誤，甚或於備位聲明主張被告係乘吳余美寶之急迫、輕率、無經驗，使吳余美寶出售並移轉系爭房地所有權，據此主張系爭房地成立買賣之債權行為及移轉所有權之物權行為應依民法第92條、第88條、第74條規定撤銷而自始無效云云，顯非有理。
㈣是依前述，原告稱伊為系爭房地之真正所有權人，僅係借名
登記在吳余美寶名下，並據此主張代位吳余美寶行使權利云云。然吳余美寶為系爭房地之真正所有權人，原告與吳余美寶間並無存有「借名登記關係」等債權債務關係，原告自無權利代位吳余美寶提起本件訴訟。況原告至今未未提出購買系爭房地之出資證明，亦未舉證證明吳余美寶已陷於無資力，並已怠於行使權利，致其對吳余美寶已取得民法第242條規定之代位權，是原告主張其依據委任關係、原證1權利歸屬協議暨授權書第4條之規定，代位吳余美寶行使民法第767條第1項中段、民法第184條第1項前段及民法第179條規定，請求被告塗銷所有權移轉登記並回復為吳余美寶所有云云，於法不合，自屬無據。
㈤原告雖主張長庚醫院製作之精神鑑定報告可證吳余美寶無法
為完整意思表示之狀況下為系爭房地買賣契約之債權與物權行為云云。惟細鐸長庚醫院之精神鑑定報告內容，可知該鑑定報告係認定吳余美寶為系爭房地買賣契約之債權與物權行為無法依現有資料判斷之，豈有如原告所稱依照長庚醫院製作之精神鑑定報告可證明兩造母親吳余美寶無法為完整意思表示之狀況下為系爭房地買賣契約之債權行為及移轉所有權之物權行為，係屬無效之內容？況精神狀態涉及醫學專業，豈能恣意以上開推論之方式認定吳余美寶為上開法律行為時已屬無行為能力人或係在精神錯亂之狀態所為呢？由此益證原告前開指摘與鑑定報告內容並不相符，純屬原告為求勝訴而恣意曲解上開鑑定報告所為之錯誤解讀，自不足作為有利於原告之證據。
㈥更有甚者，原告提出103年11月間吳余美寶所簽立之「權利
歸屬協議暨授權書」（原證1），原告未曾爭執或指摘此時吳余美寶之意思表示有所欠缺。且同一時間，吳余美寶另對被告提起使公務員登載不實罪之刑事告訴，嗣後吳余美寶分別於103年11月27日、104年3月10日、104年4月2日以告訴人身份接受檢察官訊問時，吳余美寶當庭亦能針對檢察官詢問之問題回答。甚者，吳余美寶於104年9月間接獲新北地檢署檢察官103年度偵字第29784號、104年度偵字第11703號不起訴處分書時，仍有以告訴人之身分對於前開不起訴處分聲請再議，但吳余美寶於103年9月11日出售系爭房地、103年9月24日簽訂系爭買賣契約及辦理公證，原告卻一再指摘吳余美寶已罹患失智症、無法律行為之意思能力。難道吳余美寶之精神狀態於103年9月11日出售系爭房地、103年9月24日簽訂系爭買賣契約及辦理公證時，因罹患失智症而無意思能力，但吳余美寶簽立原證1之「權利歸屬協議暨授權書」、提出刑事告訴、甚或於刑事偵查階段接受檢察官詢問時，原告卻未爭執或指摘吳余美寶之精神狀態，由此觀之，當吳余美寶於103年9月將系爭房地出售被告，此對原告係屬不利之時，原告遂主張吳余美寶當時已罹患失智症，故其買賣行為應屬無效，但相反地，當吳余美寶於103年11月簽立權利歸屬協議暨授權書並對被告提起刑事告訴，甚或於刑案接受檢察官訊問時，吳余美寶所為事務對原告係屬有利之時，原告卻反而主張吳余美寶簽立權利歸屬協議暨授權書及接受檢察官訊問時，吳余美寶所為之行為係屬合法有效，此豈非怪哉。吳余美寶之精神意識狀態有效與否，無異形同係由原告視其結果對其有利或不利而決定之，豈有此理。在在益證原告所執理由，均顯非有理，而不足採甚明。
㈦是原告稱吳余美寶於103年9月24日與被告簽署系爭買賣契約
、申請不動產所有權移轉登記等相關文件，及就系爭買賣契約辦理公證事宜時，係在精神錯亂，無法為完整意思表示之狀況下，與被告就系爭房地成立買賣之債權行為及移轉所有權之物權行為，依民法第75條規定，該買賣之債權行為及移轉所有權之物權行為應屬無效，被告並未合法有效取得系爭房地之所有權云云，但上情與李坤霖民間公證人於103年9月24日製作之公證書（被證1）及本件承辦代書即證人林昌生到庭作證之證述（被證8），顯不相同。更與新北地檢署檢察官103年度偵字第29784號、104年度偵字第11703號不起訴處分書、台灣高等法院檢察署104年度上聲議字第7687號駁回再議處分書，及台灣高等法院105年上字第591號民事確定判決之認定相違，且長庚醫院製作之精神鑑定報告亦指出依現有資料無法推斷吳余美寶辦理系爭房地之買賣及所有權移轉行為時係處於欠缺意思能力之狀態，甚或係處於無法為有效之法律行為之狀況，足證原告稱吳余美寶在無法為完整意思表示之狀況與被告就系爭房地之成立買賣契約及移轉所有移轉登記之債權及物權行為係屬無效云云，顯非事實，並非有理。
㈧答辯聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張：兩造為兄弟，原告為長子，被告為四子，訴外人吳余美寶為兩造之母親。附表所示之系爭房地原於76年11月7日以買賣為原因，登記所有權於吳余美寶名下，嗣於103年10月9日經以買賣為登記原因移轉所有權登記至被告名下之事實，為被告所不爭執，並有系爭房地登記謄本、異動索引（見本院司重調字卷第11至14頁）、新北市三重地政事務所104年4月29日新北重地籍字第1043826294號函所檢送之土地登記申請書、所有權買賣移轉契約書等件影本（見本院重訴字卷第12至19頁）附卷可稽，而堪認定。
四、惟原告主張：系爭房地為原告所購買而借名登記於吳余美寶名下，其就系爭房地對吳余美寶有借名登記契約（應類推適用民法委任之關係）之債權、債務關係存在，而得代位吳余美寶提起本件先位與備位之訴一節，則為被告所否認，並以前揭情詞為辯。經查：
㈠按民法第242條前段規定：「債務人怠於行使其權利時，債
權人因保全債權，得以自己之名義，行使其權利。」。是代位權係債權人代行債務人之權利，故代行者與被代行者之間，必須有債權債務關係之存在，否則即無行使代位權之可言，此並有最高法院49年台上字第1274號判例意旨可參。因此，本件原告代位吳余美寶提起訴訟，自應先審究原告與吳余美寶間就系爭房地有無原告所稱之借名登記契約關係存在。㈡次按「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他
方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。是借名登記為契約之一種，須當事人互相表示意思一致，始能成立。而其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，固應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定。（最高法院106年度台上字第1222號、99年度台上字第2448號、102年度台上字第1233號、98年度台上字第76號民事裁判意旨參照）。再按主張有借名委任關係存在事實之原告，於被告未自認下，須就此項利己事實證明至使法院就其存在達到確信之程度，始可謂已盡其依民事訴訟法第277條前段規定之舉證責任。又原告就上揭利己之待證事實，茍能證明在經驗法則或論理法則上，足以推認該待證事實存在之間接事實，即無不可，非以直接證明該待證事實為必要（同法第282條規定參照）。此時原不負舉證責任之被告，可就與上開事實不能併存之他項事實，為相當於本證（等同於同法第281條所稱之「反證」）之舉證活動而予以推翻，亦可另證明在經驗法則或論理法則上，足以動搖法院原已形成確信心證之他項間接事實，使借名委任關係是否存在，回復至真偽不明之狀態，此際主張該事實存在之原告自應再為舉證，否則該待證事實尚難認為真正（最高法院103年度台上字第1637號裁判意旨參照）。
㈢原告主張其與其母親吳余美寶間就系爭房地有借名登記契約
關係存在一節，雖提出其與吳余美寶於103年11月間簽立，並經訴外人吳岳昌、吳姿儀等人為見證人之「權利歸屬協議暨授權書」一份為證，上載：系爭房地係原告出資購買，於76年11月間借名登記於吳余美寶名下（第1條）；吳余美寶願無條件隨時配合原告辦理系爭房地之各項地政登記事宜（包括但不限於所有權回復登記等），及相關必要之手續（第2條）；吳余美寶確認系爭房地相關使用、收益及處分之權利，自76年11月間記名登記於吳余美寶名下起，迄所有權回復登記與原告時止，均歸原告所有（第3條）；吳余美寶授權原告得全權處理系爭房地權利維護之事宜，包括但不限於以原告個人名義或代位吳余美寶名義之方式，委任他人進行民、刑事訴訟、假扣押、假處分、行政救濟及強制執行等。吳余美寶並同意授權原告代刻印章、申請印鑑證明及取得其他履行第2條約定應配合手續所需之文件及資料。吳余美寶此條授權及同意不可撤回、撤銷、終止或解除性（第4條）等內容。然原告本件起訴主張吳余美寶於103年9月10日與被告簽立買賣契約，將系爭房地出售與被告，及於103年10月9日將系爭房地所有權移轉登記與被告當時，因罹患老年失智症，已無法為完全意思表示，故其上開買賣之債權行為及物權行為，依民法第75條規定均屬無效等語，並提出吳余美寶103年10月16日於台北長庚紀念醫院檢查之神經心理學檢查報告影本1份（見本院重訴字卷第31至71頁）、認知功能評估量表影本1份（見本院重訴字卷第72至41頁）、長庚醫院103年11月19日診斷證明書影本1紙（見本院重訴字卷第75頁）為證，上載吳余美寶臨床失智症總評分為「1 Mild dementia」，診斷為無併發症之老年期癡呆症等內容。而老年癡呆通常是退化和非可逆的，則倘吳余美寶於103年9、10月間已因罹患老年癡呆症而無法為有效之意思表示，則其於103年11月間，如何能與原告為訂立前開「權利歸屬協議暨授權書」之有效意思表示合致？是原告之主張已然前後矛盾。
㈣且經本院囑託長庚醫院鑑定吳余美寶於103年9月11日、103
年9月24日之精神狀態為何？其於上開時點是否有意識（為意思表示、受意思表示）可與他人為合意訂立系爭買賣契約之行為？等項（見本院重訴字卷第265至266頁）。經該院於106年5月23日以（106）長庚院法字第0093號函檢送精神鑑定報告書1份（見本院重訴字卷第395至398頁），鑑定結果略以：「…過去病史與物質濫用：1.認知障礙症：個案自103年9月17日於本院腦神經內科門診就醫，…診斷為『認知障礙症』，後接受檢查和藥物治療，且於民國104年09月開始曾至三重某日間照護中心進行復健數個月，效果一般，記憶力方面仍逐漸退化，現規則門診追蹤中。另於民國104年08月申請並通過為『輕度身心障礙』，又於民國104年11月16日於亞東醫院進行民事鑑定，判定為『監護宣告』之程度。
2.無物質濫用之相關病史。」、「鑑定結果：…精神狀態：…提及遷讓房屋當時狀況，個案態度一致，未有太多情緒起伏，對於有關議題並無刻意閃躲之情形；但無法詳細敘述事件當時的過程，關於房屋已辦理買賣移轉之事實不甚清楚，重複表示“房子是她的，小孩都一人一間”，且於會談中也不明白自己於房屋的相關權利與義務，亦無法說明買賣房屋所需的步驟和細節。另無明顯妄想及知覺障礙…。心理衡鑑：…認知功能之結果，個案目前失智水準屬“中度失智（Moderate；CDR-2）”，其中記憶一項屬重度障礙，而定向力、判斷與解決問題、社區事務、家居與嗜好、個人照料等五項皆屬中度障礙。CASI-2.0與MMSE的結果皆落在缺損範圍（CASI-2.0＝13/100，cutoff＝67/68；MMSE＝3/30，cutoff＝24/ 25）；缺損的向度包含長期記憶、短期記憶、集中及心算、定向感、抽象推理、語文能力、空間概念及思考流暢。而其目前已具有顯著多項認知功能缺損（缺損的功能包含牽涉社會價值判斷之抽象推理能力），工具性日常生活功能（如：上街購物、外出、處理財務）皆須仰賴他人代為處理，且日常生活功能（如：個人衛生、穿脫衣服、大小便控制）則多需他人協助，失智水準達“中度失智”，而進一步推測其牽涉社會價值判斷與解決問題能力已有退化。將上述資料進一步比對過去，於本院腦神經內科的『神經心理學測驗』結果（民國103年10月CDR＝1、MMSE＝8/30；民國105年10月CDR＝2、MMSE＝6/30），症狀進展大致呈現逐漸惡化的病程。然而，值得注意的是，於民國103年10月至104年8月間，其兩次測驗分數有回升的現象，再對照民國103年11月於本院精神科就診的紀錄，表示當時有“注意力不佳與憂鬱情緒”之情形，因此無法排除民國103年10月的整體認知功能表現不佳，除了本身能力退化之外，亦有受到情緒影響之可能性；後民國104年8月情緒狀況改善，測得的結果應即單純能力退化的程度。…。」；「精神疾病診斷：1.認知障礙症，中度。」；「綜合結論與建議：據家屬陳述及病歷記載，個案約於民國102年開始記憶力退化，生活功能逐漸受到影響（如烹煮食物，但火忘了關等）；追溯本院民國103年11月電腦斷層顯示有腦部萎縮、但無腦中風的結果，判斷其認知障礙應屬“阿茲海默型”，此型能力退化主要為斜坡式的緩慢發展而非階梯式的快速進程，因此民國103年10月與民國103年09月的腦部狀態應是相差無幾，再經過排除情緒因素加重病情的影響，推測民國103年09月發生遷讓房屋事件時，其腦部退化仍應該有“CDR＝0.5”之程度。依照一般此程度的個案來說，其價值判斷與解決問題的能力屬輕度障礙，即雖仍能進行基本生活日常行為和交談應對，但處理複雜事物（如大筆金錢交易、動產/不動產買賣、法律訴訟等）的正確性恐有疑慮，且容易因外在環境（如親情考量、威脅利誘等）而受影響，故亦無法排除這一類個案於這種狀態下，較難適切地處理牽涉社會價值判斷的事物。綜合上述各項資料，針對貴院所需鑑定事項，回答如下：1.推估此個案於遷讓房屋事件發生時之精神狀態，易因精神障礙致其為意思表示或受意思表示，或辨識其意思表示效果之能力，顯有不足；亦即其辨識行為違法或依其辨識而為行為之能力，顯著降低。2.此個案其作成遷讓房屋意思之能力應有缺損，然其缺損程度難以用現有的資料來推斷。」。是吳余美寶於103年9月間之腦部退化有CDR＝0.5之程度，是時其精神狀態已易因精神障礙致其為意思表示、受意思表示、辨識其意思表示效果之能力顯有不足；而其於103年10月間於長庚醫院腦神經內科之神經心理學測驗結果，其腦部已更退化至CDR＝1之程度，遑論其於103年11月間簽署前開「權利歸屬協議暨授權書」當時，其腦部退化之程度應更為嚴重，難認其得與原告為訂立前開「權利歸屬協議暨授權書」之有效之意思表示合致。是單憑原告所提上開「權利歸屬協議暨授權書」，自無法用以證明原告與吳余美寶間就系爭房地確有成立借名契約關係之意思合致。
㈤至證人吳岳昌雖於104年8月7日本件言詞辯論期日到庭證稱
：我與兩造是兄弟，我從78年底退伍之後就一直居住於系爭房屋到現在，現在跟我媽媽同住。78年退伍之後，父母及所有兄弟姊妹都居住在系爭房屋。我父親曾自行經營冷凍空調，收入我不太確定，因為當時我才十幾歲還在讀書，父親89年死亡，母親吳余美寶沒有從事何職業，只是家管。吳余美寶約2、3年前就有症狀出現，有時煮東西時會去忙別的事情，會忘記有東西在煮，我們聞到燒焦味才去關起來。原告約於68、69年間大專畢業，約於71年做起重機的工作，當時是受僱，薪資一個月約6,000元，差不多作了一年，之後就自己出來做起重機，以前的老闆財務有出現問題，所以底下的員工就請原告出來開業，那時候原告的收入我不清楚。系爭房屋是我大哥即原告買的，當時是79年，原告有女朋友要結婚，本來住的房子比較小要換比較大的房屋，所以才換系爭房屋。當時看屋時只看幾分鐘就決定買系爭房屋，這是原告說的，我沒有去看。當時因為跟我大嫂還不是很熟，擔心我們兄弟姊妹寄住在原告家裡，所以才將系爭房屋登記在我媽媽名下。是我大哥簽立買賣契約，價金全部都是我大哥所付，跟我爸爸出面一起去付的，是他們一起去的，所以實際上誰付錢我不清楚。簽買賣契約時我沒有在場，是大哥告訴我他簽立買賣契約的。（提示原證1之權利歸屬協議暨授權書）我有簽名，該權利歸屬協議暨授權書內容是是在庭的徐律師所寫的，…是徐律師提議要簽立，因為當時我們已經知道系爭房屋已經變更為被告名義，擔心被告賣掉。是原告跟我、還有我姊姊吳姿儀、還有母親協商簽立。（問：證人吳岳昌了解何謂借名登記嗎？）剛開始不曉得，後來是律師有說我們才知道。借名登記就是出資人是我大哥，因為怕兄弟有紛爭，所以才登記在我媽媽名下，這樣兄弟姊妹才不會有話說。（問：既然是你哥哥出資，為何兄弟姊妹會有話說？）因為媽媽希望兄弟姊妹住在一起。原告結婚後就是住在系爭房屋內，跟我們一起住等語（見本院訴字卷第125至128頁）。然依其證詞，可知其實際上並未曾親自見聞系爭房地買賣、簽約、給付價金等過程，且其並未真正理解借名登記契約之意義，是其上開證詞及其雖於前開原告所提之「權利歸屬協議暨授權書」見證人處簽章，均不足以證明系爭房地確為原告所出資購買，及無法證明系爭房地登記於吳余美寶名下，係因原告與吳余美寶間就系爭房地訂有借名登記契約之故。
㈥本件104年8月7日言詞辯論期日，證人吳姿儀雖亦到庭證稱
：原告是我哥哥，被告是我弟弟。我從76年底到82年底住在系爭房屋，與媽媽、爸爸、哥哥、弟弟都住一起，連我總共4個兄弟姊妹。父親曾從事冷氣空調，原先是受僱，後來就自己做，收入不固定，有時有工作，有時沒有工作。父親於89年間過世。母親沒有職業，是家管。我是在102年間發現母親開始出現失智症狀，她會塞很多東西，東西不見會一直找，像健保卡不見不會去找皮包，會一直翻抽屜及工具箱。後來我就叫我弟弟吳宏明帶我母親去檢查，結果他沒有帶媽媽去檢查。103年9月哥哥及吳岳昌才帶去檢查。當時有掛號，結果吳宏明取消掉延期。原告是五專畢業，約68或69年間畢業。原告畢業後從事機械工作，油壓、起重機工作，受僱很短時間，後來就跟別人合夥，是畢業後馬上就工作。當時收入每月約2萬多元。系爭房屋是原告買的，76年底買的，當時原告準備要結婚，所以去看房子，我也有去看房子，陪爸爸、媽媽、哥哥去看，決定簽約時我沒去，不知道何人簽立買賣契約。價金是哥哥付的，是我聽聽哥哥說的，他們要去簽買賣契約時聽說的。父母有說要跟哥哥一起簽約，是他們3人一起去的。（問：為何系爭房屋登記在媽媽名下？）因為當時想兄弟姊妹住在一起，擔心娶進門後會認為兄弟姊妹住在他們的房子。要用媽媽名字時就知道了，是哥哥跟爸爸協商要用媽媽的名字登記的。因為爸爸名下本身就有房子，後來買的時候就說用媽媽的名字。（提示原證1之權利歸屬協議暨授權書）我有簽名，該權利歸屬協議暨授權書內容是哥哥決定這樣寫，有委託律師寫的，是哥哥跟現在在庭的律師商討要簽的，因為媽媽知道還是登記他的名下，他不知道弟弟已經變更過了，所以要把房子變更回來。（問：為何原證1之權利歸屬協議暨授權書記載系爭房屋及坐落之基地是原告吳忠法借名登記在吳余美寶名下？）因為當初只有哥哥有收入，我也在上班但收入比較少，哥哥比較有經濟能力，所以當初是哥哥先買，一部分貸款，貸款哥哥先繳，有一部分是我標會借錢給哥哥。沒有其他人付貸款，父母當時沒有收入，買房子當時爸爸已經沒有工作。（問：證人吳姿儀了解何謂借名登記嗎？）就是哥哥出錢買，然後用媽媽的名字登記等語（見本院訴字卷第128至130頁）。然其上開證詞，至多僅能證明系爭房地當初為原告與父母協商所購買，其等並協商登記於母親吳余美寶名下，及大部分之貸款為原告所支付。惟並無法證明系爭房地當初係原告所單獨購買，及當時原告與吳余美寶間有成立系爭房地仍屬原告單獨所有，僅係借用吳余美寶之名義為所有權登記之借名登記契約之意思合致。
㈦參以，原告曾就系爭房地對被告提起刑事偽造文書等告訴，
經新北地檢署103年度偵字第29784號偵辦。而經本院調閱上開偵查卷結果：
⒈於該案偵查中之103年11月27日，原告到庭證稱：系爭房地
是我於76年間出資購買，其他家人沒有出資。（問：當時為何登記母親名義？）因為那年我要結婚，本來長元街的房子比較小，所以要換大一點的房子，我跟我父母、被告、吳岳昌、吳姿儀都住在一起，因為長元街的房子登記在我父親名下，我想我母親很辛苦，所以我就將忠孝路的系爭房地登記給她，但是我出資的等語（見上開偵查卷第62頁反面至第63頁），顯然原告係因認其母親很辛苦，而將系爭房地登記為母親所有，並非單純借用其母親名義登記為系爭房地之所有權人。加以104年6月9日原告再到庭陳稱：系爭房地當時是由父母親付頭期款，一開始是我提議要買系爭房地，因為我要結婚，會住不下。頭期款是10萬元，當初買170萬元等語（見上開偵查卷第239頁反面至第240頁），以及原告於本件自承系爭房地當初是以母親吳余美寶名義締結買賣契約等語（見本院司重調字卷第3頁反面）。是當初購買系爭房地之原因，乃為供吳余美寶夫妻與其全家人共同居住使用之目的，且係原告父母與原告等人共同去看屋，並由吳余美寶訂立買賣契約，及由原告父母支付買賣之定金，並由吳余美寶等人一直居住使用迄今。是縱其後之貸款大多係由原告所支付，亦無法憑此而認原告主張系爭房地為原告所出資購買而為原告單獨所有，僅係借名登記於吳余美寶名下一節為真。
⒉於該案偵查中之103年11月27日，證人吳姿儀到庭證稱：系
爭房地權狀是我保管，因為母親記性比較不好，是我母親今年初拿給我的。系爭房地是原告出資購買，我有出一部分錢，當時的6、70萬元，我標會來的，我是直接去銀行還貸款，貸款的帳戶是我母親在土地銀行的帳戶。被告沒有出錢等語（見上開偵查卷第64頁、第66頁）；104年6月9日吳姿儀再到庭證稱：系爭房地當時是爸爸媽媽去看房子，並先付定金，我不知道付多少錢，只知道有向姑姑週轉20萬元，後來一個禮拜就還姑姑錢，…因為當時利息很高，所以我去標會分批借錢給原告，讓他還貸款，我標了60幾萬元。事後原告沒有還我錢，我也沒有跟他要，我想說共同住在一個房子，而且房子也是在媽媽名下。…102年5月份時，權狀就是由我保管，是弟弟吳岳昌交給我，當時我媽媽也在旁邊，吳岳昌當媽媽的面交給我，裡面包含長元街老家的權狀也給我保管。（問：就你的理解，吳宏明繳房子的貸款，是把房子送給媽媽的意思，還是房子是他買的，但借給全家住？）就是用媽媽名義買，買給媽媽的，因為貸款一向都是哥哥公司收入在繳，只有他有收入等語（見上開偵查卷第258頁反面至第259頁）。吳岳昌於103年11月27日到庭證稱：系爭房地我沒有出資，是原告買的。（問：為何借用你母親名義去登記？）因為那時想說我母親還在，所以登記在他名下。權狀現在是在吳姿儀名下，是我交給他保管的，因為兄弟之間有時會不信任，被告對於吳姿儀蠻信任的，因為被告會疑東疑西，所以我乾脆把權狀交給吳姿儀保管。…原告是基於孝順才將系爭房地登記在我母親名下等語（見上開偵查卷第44頁反面至第45頁）；104年6月9日吳岳昌再到庭證稱：102年間我有把系爭房地權狀交給吳姿儀，因為當時有風聲，說吳宏明不放心權狀放在我這裡，當時吳宏明跟吳姿儀都還有說話，吳宏明有事都會跟吳姿儀說，因為吳宏明會疑東疑西，所以我才會把權狀當我母親面交吳姿儀保管，當時吳宏明不在場，但事後吳姿儀有跟吳宏明說權狀已交給他了等語（見上開偵查卷第259頁）。可證當初原告父母與原告共同看屋，並由原告父母支付定金後購入系爭房地，而登記於吳余美寶名下，確係將系爭房地歸吳余美寶所有之意思，且購入系爭房地之價金170萬元，其中定金10萬元係原告父母所繳納，另有高達約6、70萬元之貸款實際是由吳姿儀所繳納，而非原告所單獨出資購買甚明。蓋倘系爭房地確為原告單獨所有，僅約定借用吳余美寶之名義登記，而仍由原告保有管理、使用、處分權限，則吳余美寶及被告、其他兄弟姊妹理均無權置啄，然何以原告未曾自行保管系爭房地之所有權狀，且何以吳岳昌需擔心被告有疑慮，而將系爭房地之所有權狀當著母親吳余美寶面前交給吳姿儀保管？均不合常理。是系爭房地大部分之貸款雖係由原告所支付，然當初購入系爭房地本係供吳余美寶夫妻及全體子女等人共同居住使用，而同財共居之家屬共同分擔家庭支出，本屬人倫之常，親屬間之資金往來亦存有各種可能性，自無從僅憑原告負擔較多之貸款，遽認原告與吳余美寶間就系爭房地存在借名登記契約關係。
五、職是，本件原告所提之證據，並不足以證明其與吳余美寶間就系爭房地有訂立借名登記契約之意思合致，則其與吳余美寶間，自無其所稱之借名登記契約（類推適用民法委任關係）之債權、債務關係存在，原告即無行使代位權代位吳余美寶提起本訴之可言。是關吳余美寶得否依民法第767條第1項中段、第184條第1項前段、第179條、第113條等規定請求被告將系爭房地於103年10月9日以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷；以及吳余美寶得否依民法第74條訴請撤銷被告與吳余美寶於103年9月11日及103年10月9日，就系爭房地所為之買賣債權行為及所有權移轉物權行為，並依民法第113條、第767條第1項中段、第184條第1項前段、第179條等規定請求被告塗銷系爭房地前開所有權移轉登記，即均無再予審酌之必要。
六、從而，原告主張其與吳余美寶間就系爭房地有借名登記契約（類推適用民法委任關係）之債權、債務關係存在，為不足採。則其基此主張依民法第242條規定代位吳余美寶提起本件訴訟，先位依民法第767條第1項中段、第184條第1項前段、第179條、第113條規定聲明請求被告應將系爭房地於103年10月9日以買賣為原因向新北市三重地政事務所以103年重登字第208670號收件字號所辦理之所有權移轉登記予以塗銷，並回復所有權登記予訴外人吳余美寶；備位依民法第74條、第113條、第767條第1項中段、第184條第1項前段、第179條規定，聲明請求被告與吳余美寶於103年9月11日及103年10月9日，就系爭房地所為之買賣債權行為及所有權移轉物權行為均撤銷，被告應將系爭房地於103年10月9日以買賣為原因向新北市三重地政事務所以103年重登字第208670號收件字號所辦理之所有權移轉登記予以塗銷，並回復所有權登記予訴外人吳余美寶，均為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經核與判決結果無影響，毋庸再一一審酌，附此敘明。
結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 8 月 28 日
民事第三庭 法 官 黃信樺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 8 月 28 日
書記官 張珮琪不動產附表：
┌──┬────────────────────┐│土地│ │├──┼──────────────┬─────┤│編號│地號 │權利範圍 │├──┼──────────────┼─────┤│1. │新北市○○區○○段○○○○○號 │1/5 │└──┴──────────────┴─────┘┌───────────────────────────┐│建物 │├──┬───────┬──────────┬─────┤│編號│建號 │門牌號碼 │權利範圍 │├──┼───────┼──────────┼─────┤│1. │新北市三重區新│新北市○○區○○路2 │全部 ││ │海段1425建號 │段160號4樓 │ │└──┴───────┴──────────┴─────┘