臺灣新北地方法院民事判決 104年度重訴字第328號原 告 王舜玄訴訟代理人 王文正被 告 許嘉霖訴訟代理人 許長修
吳玉雲陳怡欣律師黃繼岳律師上一人之複代理人
黃雅娸律師上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，於中華民國104年9月1日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹拾陸萬肆仟叁佰柒拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項原告勝訴部分，得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有請求之基礎事實同一、或擴張或減縮應受判決事項之聲明之情形者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。本件原告起訴時原聲明（一）被告應將坐落新北市○○區○○路○○○號5樓房屋騰空遷離恢復原狀返還予原告。（二）被告應給付原告新臺幣（下同）4萬500元及自民國104年3月5日至返還上開房屋之日止，按月給付原告27,000元等語。嗣於訴訟繫屬中，擴張訴之聲明第二項如下述，核其所為訴之變更、追加，合於前揭法條規定，應予准許，合先敘明。
貳、當事人之主張：
一、原告方面：聲明：（一）被告應將坐落新北市○○區○○路○○○號5樓房屋騰空遷離恢復原狀返還予原告。（二）被告應給付原告25萬元。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）原告前將所有新北市○○區○○路○○○號5樓房屋出租予被告，租期為103年9月1日起至105年8月31日止，計2年，每月租金為13,500元；簽約時雙方約定押金2個月，然被告不僅未依約給付27,000元保證金（僅給付13,500元），且自103年12月起即未繳交租金至今104年3月，經多次催討後，被告仍拒不繳納租金，原告乃寄發存證信函告知被告繳清租金否則即終止租約，被告並應自上開房屋遷離；惟被告均置之不理，原告遂於104年2月25日再次寄發存證信函告知被告繳清租金並宣告終止租賃合約關係，被告迄今不但未將積欠之租金給付予原告，亦拒不遷讓交還房屋予原告。系爭房屋之租約既已終止，被告占有系爭房屋當屬無權占有，原告依租賃物返還請求權及民法第767條所有物返還請求權聲明如第一項。
（二）系爭租約既已終止，被告自104年3月5日起，已無占用系爭房屋之正當權源，顯無法律上之原因而受有利益，致原告受有相當於租金之損害，原租約本約定就無權占用期間，按月就原租金加計一倍為違約金，原告就此謹請求按月加計乙倍即2萬7千元為違約金，亦即原告謹依租賃契約、民法不當得利及侵權行為規定，併訴如訴之聲明第二項。
（三）又系爭租賃契約第6條違約處罰：第2項約定：「乙方於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房租壹倍計算之違約金。」及第3項約定：「乙方違反本條款第1項約定條文使用房屋, 甲方有權依民法第199條向乙方請求給付，乙方若再度延宕繳交租金，乙方應付利息之債務；其利率依甲、乙雙方約定，週年利率為百分之五計算。」，是依此約定。原告依租賃契約得向被告請求租金損壞賠償如下：
1、所繳一個月押金13,500元，抵繳103年12月租金。
2、104年1月未繳租金13,500元。
3、104年1月9日存證信函費150元。
4、寄發土城第00006存證郵資（第980249號）39元。
5、104年2月未繳租金，並加計違約金一倍，27,000元，依租屋契約第6條第2項計算。
6、104年2月25日存證信函費337元。
7、寄發土城第00045存證郵資（第000000-00號）78元。
8、104年3月未繳租金，並加計違約金一倍27,000元，依租屋契約第6條第2項計算。
9、104年3月6日民事訴訟費3,530元。
10、104年4月未繳租金，並加計違約金一倍27,000元，依租屋契約第6條第2項計算。
11、104年1月未繳租金，104年4月5日延宕周年利率5%計算，即13,500*5%*3/12=169元，依租屋契約第6條第3項計算。
12、104年2月未繳租金，104年4月5日延宕周年利率5%計算，即27,000*5%*2/12=225元，依租屋契約第6條第3項計算。
13、104年3月未繳租金，104年4月5日延宕周年利率5%計算，即27,000*5%*1/12=113元，依租屋契約第6條第3項計算。
14、社區大門感應瓷釦100元/付*2只=200元，未歸還。
15、住家玄關門鑰匙兩付100元/付*2付=200元，未歸還。
16、104年3月16日匯款1,500元，扣本期電費1,175元，上期水費延遲繳納罰款6元及本期水費265元，共計1,440元，溢繳60元應扣回。
17、104年3月30日到期天然瓦斯費464元。104年3月24日無摺存款470元，未告知已繳費，溢繳6元應扣回。
18、104年5月未繳租金，並加計違約金一倍27,000元，依租屋契約第6條第2項計算。
19、104年6月未繳租金，並加計違約金一倍27,000元，依租屋契約第6條第2項計算。
20、104年1月至104年4月未繳租金合計94,500元，至104年6月延宕周年利率5%計算，即94,500*5%*2/12=788元，依租屋契約第6條第3項計算。
21、104年6月15日補繳民事訴訟費66,968元。
22、104年6月15日銀行臨櫃手續費10元。
23、104年7未繳租金，並加計違約金一倍27,000元，依租屋契約第六條第2項計算。
24、104年1月至104年4月未繳租金合計94,500元，至104年7月延宕周年利率5%計算，即94,500*5%*1/12=394元，依租屋契約第六條第3項計算。
25、104年7月31日結清電費收據807元，依租屋契約第3條第1項約定。
26、104年7月31日結清欣泰瓦斯收據574元，依租屋契約第3條第1項約定。
27、104年7月31日結清自來水費收據259元，依租屋契約第3條第1項約定
28、104年7月31日購置絲燈泡損壞出貨單影本1,163元，依租屋契約第4條第5項約定。
29、104年7月31日原廠冷氣遙控器施工單影本700元，依租屋契約第4條第5項約定。
30、原提列請求項目14社區大門感應瓷釦-200元，已歸還扣除。
31、原提列請求項目15住家玄關門鑰匙兩付-200元，已歸還扣除。
32、綜上，截至104年4月5日請求租金損壞賠償為99,475元（已扣除溢繳66元），自104年4月5日起至104年6月16日止新增生租金損壞賠償合計121,784元，自104年6月17日起至104年7月31日止新增生租金、損壞賠償及扣除歸還感應瓷釦鑰匙，合計再增生30,497元，總計應賠償251,756元。
（四）本租賃合約書之簽訂因原告當時於中部醫院就職護理人員，無暇往返處理租賃事務，故於簽訂合約前便以「委任書」委任王文正全權處理租賃事務，被告於103年8月23日與其母親一齊看屋，被告並表示白天需上班，委由其母親次日代簽合約；原告委任人要求出示身分證正本，經原告委任人核對確定為母子關係，使同意由其母親代簽之實，所以合約書加註「連帶保證人」欄位，並協議由其母親擔任連帶保證人。又被告租賃房屋與其親人同住，並無違反租賃合約第4條第2項之約定，原告無權干涉被告與親人是否同住。
（五）被告答辯理由貳所述以書狀通知原告，被告脫離債之關係，原告拒絕接受，因被告之父許常修於104年4月14日下午1時50分，在板橋簡易庭第二調解室，當訴訟代理律師及調解委員前說明104年5月底搬離，但至今均未搬離，無誠信可言，如何承擔債之關係，且被告已長大成人，經常以上班為由或打擾他為由拒接電話與拒絕回電，故原告拒絕接受被告脫離債之關係。
（六）被告逐答辯所述原告請求第3、4、6、7項係因被告違約，經屢次電話通知，均拒接或拒絕回答，所衍生之存證信函與郵資費用，理應由被告承擔。第9項民事訴訟費3,530元，應含104年6月15日補繳66,968元, 合計訴訟費70,498元，依民事訴訟法第78條規定，訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。第8、10項，系爭契約第6條第2項係屬原告預定預用於同類契約之條款，本租賃契約第6條第2項乃參考法院版一租屋契約簡版條文第6條第2項原條文，並無竄改該條文，亦無加重被告之責任與被告有重大不利益之規定；若被告依約如期繳交租金，何來顯失公平之說，被告未依約如期繳交租金，影響原告繳交房貸本息，影響經濟生活，對原告才顯失公平。
（七）本案於104年7月30日開庭當日，經被告複代理人林雅娸律師協調並約定於104年7月31日上午9點辦理點交手續，並製點交紀錄表經雙方簽認，含水、電、及天然瓦斯，截至104年7月31日止之使用度數，原告代理人並於當日前往各單位結清費用，當日並於室內逐項測試與檢查，遺失次臥室冷氣遙控器乙只、客廳及臥室燈泡損壞共6只，另請求燈泡損壞與冷氣遙控器遺失費用。
（八）被告104年7月30日庭訊時，於庭上自稱於104年7月25日已搬出，然被告未依戶籍法第21條規定辦理戶籍變更登記，被告違反戶籍法第48條規定，已影響原告居住所有權。
（九）證據：提出土地暨建物所有權狀、土城學府第6號存證信函暨回執、掛號簽收證明、電子通訊軟體通訊紀錄、存摺、土城學府第45號存證信函暨回執、房屋租賃契約、委任書、房屋租賃金繳交/收款紀錄表、欣泰石油氣股份有限公司石油氣費收據聯、調解不成立證明書、法院規費繳款單○○○區○○路○○○號5樓點交記錄、臺灣電力公司收據、臺灣自來水公司各項費款收據、龍潭水電材料有限公司出貨單、建利電器科技有限公司施工單等影本為證據。
二、被告方面：聲明：原告之訴駁回。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）簽訂系爭房屋租賃契約之過程，係因被告之父親許長修當時於南部工作，由被告先行陪同其母親吳玉雲前往看屋，然其後原告之受委任人竟主動於系爭契約記載以被告作為承租名義人。被告之父許長修已與被告約定，由許長修承擔被告系爭契約所負債務，而被告脫離債之關係，並以本書狀通知原告，為此本件訴訟應以許長修為被告。
（二）系爭契約為原告之受委任人所自行製作者，且簽約當時原告之受委任人稱趕時間，時間匆促，使被告之代理人即被告母親無法詳細審閱契約內容，且原告之受委任人亦未主動告知契約詳細內容，致被告母親不及知、未能知悉系爭契約第6條第2項、第3項等關於違約金、遲延利息規定，是難謂被告之代理人有同意前開關於違約金、遲延利息之契約內容，實難謂兩造就關於違約金、遲延利息之契約內容已互相表示意思一致。
（三）關於原告各項向被告請求租金損害賠償，被告逐項答辯如次：
1、所繳一個月押金13,500元，抵繳103年12月租金，被告無意見。
2、原告請求104年1月未繳租金13,500元、104年2月未繳租金並加計違約金一倍27,000元、104年3月未繳租金並加計違約金一倍27,000元、104年4月未繳租金並加計違約金一倍27,000元、104年5月未繳租金，並加計違約金一倍27,000元、104年6月未繳租金，並加計違約金一倍27,000元、104年7月未繳租金，並加計違約金一倍27,000元部分，未繳租金部分，因被告家庭為中低收入戶，經濟負擔沉重，實因經濟因素迫不得已遲繳房租，被告請求分期給付租金。加計違約金部分：簽約當時原告之受委任人稱趕時間，致時間匆促，被告之代理人無法詳細審閱契約內容，又因系爭契約係屬原告預定用於同類契約之條款而訂定之契約，且系爭契約第6條第2項係加重被告之責任、其他於被告有重大不利益之規定，並顯失公平，故依民法第247條之1規定，系爭契約第6條第2項應屬無效。又原告係於104年2月25日寄發存證信函終止系爭租賃契約，應自該存證信函送達被告時始生終止系爭租賃契約之效力，是縱認系爭契約第6條第2項規定有效（假設語），亦應自終止租約之存證信函送達被告之翌日起，始計算違約金，故原告請求104年2月加計違約金一倍云云，洵無理由。又縱認系爭契約第6條第2項規定有效（假設語），依系爭契約第6條第2項「按房租金加計壹倍計算之違約金」，至多亦應僅能按房租金加計違約金一次，而非「按月」加計違約金，為此原告按月請求加計違約金一倍云云，應無理由。再縱認系爭契約第6條第2項規定有效（假設語），系爭契約第6條第2項所定違約金，應屬過高而顯失公平，是被告依民法第252條規定請求鈞院酌減違約金。另被告於104年7月25日已遷出系爭房屋，被告父親並於鈞院同年月30日庭期攜帶系爭房屋鑰匙到庭欲交還原告（參見鈞院104年7月30日言詞辯論筆錄），惟原告代理人當日未予收受鑰匙，且由於原告代理人當日有其他行程，被告始配合原告代理人於隔日上午點交，故原告對於104年7月租金仍以全月計算，又以此為基礎加計違約金，於理不合，應無理由。
3、原告請求104年1月9日存證信函費150元、寄發土城第00006號存證郵資（第980249號）39元、104年2月25日存證信函費337元、寄發土城第00045號存證郵資（第987474~75號）78元部分，被告並無原告所述屢次電話通知均拒接或拒絕回答之情，且原告請求被告賠償存證信函費用、郵資費用，於法無據，是原告此部分請求應無理由。
4、原告請求104年3月6日民事訴訟費3,530元、104年6月15日補繳民事訴訟費66,968元、104年6月15日銀行臨櫃手續費10元部分，原告之訴之聲明已表明「訴訟費用由被告負擔」，原告又將訴訟費用金額列於向被告請求給付租金損害賠償等部分，原告應有重複請求，且請求銀行臨櫃手續費部分，亦於法無據。
5、原告請求104年1月租金至104年4月5日延宕週年利率5％計算169元、104年2月租金至104年4月5日延宕週年利率5％計算225元、104年3月租金至104年4月5日延宕週年利率5％計算113元、104年1月至4月未繳租金合計94,500元，至104年6月延宕週年利率5％計算788元、104年1月至4月未繳租金合計94,500元，至104年7月延宕週年利率5％計算
394 元部分，因被告家庭為中低收入戶，經濟負擔沉重，實因經濟因素迫不得已遲繳房租，為此懇請原告不予計算遲延利息。又原告係於104年2月25日寄發存證信函終止系爭租賃契約，應自該存證信函送達被告時始生終止系爭租賃契約之效力，是縱認系爭契約第6條第2項規定有效（假設語），亦應自終止租約之存證信函送達被告之翌日起，始計算違約金；且原告以月租金27,000元為基礎計算遲延利息，其中加計違約金一倍部分，因系爭契約第6條第2項規定，依民法第247條之1規定，應屬無效；又縱認系爭契約第6條第2項規定有效（假設語），依系爭契約第6條第2項所定至多亦應僅能按房租金加計違約金一次，而非「按月」加計違約金；再者，違約金亦有過高而顯失公平之情，是被告依民法第252條規定請求鈞院酌減逾期違約金，既如前述，故原告以月租金27,000元計算遲延利息，應有違誤。
6、社區大門感應瓷扣2只200元、住家玄關門鑰匙2只200元，原告請求被告賠償此筆費用，於法無據，應無理由。
7、原告請求104年3月16日匯款1500元，扣本期電費1175元，上期水費延遲繳納罰款6元；及本期水費265元，共計1,440元，餘60元部分，因被告已將電費、水費匯款至原告指定帳戶，是原告主張被告所匯款項尚多餘60元，被告對此部分無意見。
8、104年3月30日到期天然瓦斯費未繳464元，被告已將天然瓦斯費470元存入原告指定帳戶，是原告主張被告所匯款項尚溢繳6元，被告對此部分無意見。
9、104年7月31日結清電費收據807元、104年7月31日結清欣泰瓦斯收據574元、104年7月31日結清自來水費收據259元部分，被告於104年7月25日已遷出系爭房屋，未繼續使用系爭房屋之電力、瓦斯、自來水，況且同年月31日當天原告代理人已先行進入系爭房屋，故如有非被告使用部分電費，自非由被告負擔。
10、104年7月31日購置絲燈泡損害出貨單1163元、104年7月31日原廠冷氣遙控器施工單700元部分，當初入住時，原告並未逐一點交系爭房屋所有家具、設備等予被告，是當時客廳及臥室燈泡是否均亮、該等燈泡使用廠牌和規格為何，以及次臥室冷氣遙控器是否存在、該遙控器使用廠牌和規格為何等節，均有疑義，自應先由原告舉證以實其說；又原告檢附附件四點交紀錄載敘，客廳「V照明正常否」、主臥室「V照明正常否」，是原告嗣後陳述客廳及臥室燈泡損壞共6只云云，應有所齟齬，不足為採；另民法第429條第1項規定租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔；原告所述依系爭契約第4條第5項規定請求云云，惟該規定與此並無關連，故原告請求被告賠償此筆費用，應無理由。
（四）證據：提出新北市社會福利證明土城區、新北市土城區調解委員會調解通知書、臺灣銀行無摺存入憑條存根等影本為證據。
參、得心證之理由：
一、按「第三人與債務人訂立契約承擔其債務者，非經債權人承認，對於債權人不生效力。」，民法第301條定有明文。被告主張其父許長修已與被告約定，由許長修承擔被告系爭契約所負債務，而被告脫離債之關係，並以答辯狀通知原告，為此本件訴訟應以許長修為被告等語，惟為原告所否認，故應由被告就上述之債務承擔業已經原告同意之事實負舉證之責，然被告並未就此有利於己之事實舉證證明，則被告雖主張系爭債務業由第三人概括承受所有債務，然其前提應經債權人即原告同意，始發生債務承擔之效力，惟被告既未能證明原告已經承認上開債務業已移由第三人承擔之事實，難認已發生債務由第三人承擔之效力，被告據此主張應以被告之父許長修為本件被告，自非可採，合先敘明。
二、原告主張其將所有新北市○○區○○路○○○號5樓房屋出租與被告，租期自103年9月1日起至105年8月31日止，計2年，每月租金13,500元，簽約時雙方約定押金2個月，然被告僅給付13,500元保證金，且自103年12月起即未繳交租金，經多次催討後，被告仍拒不繳納租金，原告遂於104年2月25日寄發存證信函告知被告繳清租金並終止租賃關係等情，並提出土地暨建物所有權狀、土城學府第6號存證信函暨回執、掛號簽收證明、電子通訊軟體通訊紀錄、存摺、土城學府第45號存證信函、房屋租賃契約、委任書、房屋租賃金繳交/收款紀錄表等影本為證據，且為被告所不爭執，原告此部分主張自堪信為真實。
三、原告主張系爭房屋之租約既已終止，被告當屬無權占有系爭房屋，爰請求被告將系爭房屋騰空返還予原告等語，惟被告抗辯業已於104年7月25日搬出系爭房屋，並於104年7月31日點交系爭房屋予原告等語，此○○○區○○路○○○號5樓點交記錄影本在卷可憑（見本院卷第48頁），且為兩造所不爭執，足認被告已無繼續占有系爭房屋，則原告請求被告返還系爭房屋部分，自非可採。原告雖主張被告未依戶籍法第21條規定辦理戶籍變更登記，被告違反戶籍法第48條規定，已影響原告居住所有權等語，惟戶籍僅為行政管理措施，今被告已遷離系爭房屋，倘後未於法定期間申請遷出登記，且無法催告時，原告得依戶籍法第50條第1項規定，以房屋所有權人地位，申請戶政機關將被告原設於上開房屋地址之戶籍登記為遷出登記，無待以訴訟加以主張，並不影響被告已無占有系爭房屋之事實，故原告此部分主張自非可採。
四、按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」，民法第179條定有明文。原告主張被告自103年12月起即未繳交租金，僅以被告所繳1個月押金13,500元，抵繳103年12月份租金，及請求104年1月至7月之每月租金13,500元等語，被告固不否認未繳交租金一節，僅抗辯稱其於104年7月25日已遷出系爭房屋，故原告對於104年7月租金仍以全月計算，於理不合等語。惟被告係於104年7月31日始將系爭房屋點交返還原告，已如前述，則於系爭房屋返還原告前，被告自仍應負給付租金之義務，則原告請求被告給付104年1月至7月份之租金共計94,500元部分，自應准許。
五、原告依系爭房屋租賃契約約定，就被告無權占用期間，按月請求被告給付原租金加計一倍為違約金等語，為被告所否認，並抗辯稱簽約當時被告之代理人無法詳細審閱契約內容，又因系爭契約係屬原告預定用於同類契約之條款而訂定之契約，且系爭契約第6條第2項係加重被告之責任、其他於被告有重大不利益之規定，並顯失公平，系爭契約第6條第2項應屬無效；又系爭租賃契約應自存證信函送達被告時始生終止租賃契約之效力，是縱認系爭契約第6條第2項規定有效，亦應自終止租約之存證信函送達被告之翌日起，始計算違約金；系爭契約第6條第2項約定應僅能按房租金加計違約金一次，而非按月加計違約金；再系爭契約第6條第2項所定違約金，應屬過高而顯失公平，請求鈞院酌減等語。按「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」、「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。
」，民法第250條、第252條分別定有明文。次按酌減之違約金數額是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害及債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益等情形，以為斟酌之標準（最高法院51年台上字第19號、79年台上字第1915號判例意旨參照）。經查，系爭房屋租賃契約第6條第2項約定：「乙方於終止租約或租期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房租金加計壹倍計算之違約金。」等語，足認兩造約定係按房租加計1倍違約金，而房屋租金係按月給付，則原告按月請求被告給付原租金加計1倍為違約金，與上開約定相合；又兩造租賃契約係原告於104年2月25日寄發存證信函終止，被告並於104年2月26日收受該存證信函，有土城學府第45號存證信函暨回執影本在卷可參（見本院104年度司板簡調字第246號卷第16至18頁），原告自不得請求系爭租賃契約終止前之違約金，是原告依系爭租約第6條第2項約定請求被告給付自104年3月起至104年7月止之違約金部分，應屬有據。再查，88年4月21日民法債編增訂第247條之1，係鑑於我國國情及工商發展之現況，經濟上強者所預定之契約條款，他方每無磋商變更之餘地，為使社會大眾普遍知法、守法起見，乃於本法中列原則性規定，明定附合契約之意義，並為防止此類契約自由之濫用及維護交易之公平，列舉4款有關他方當事人利害之約定，如按其情形顯失公平者，明定該部分之約定為無效，是所謂附合契約者，乃依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約。惟系爭房屋租賃契約乃當事人雙方以系爭房屋為標的、個案式地就租約必要之點及其他事項所為之約定，非出租人預先擬定，承租人僅能依該條款訂立契約，否則即受不締約之不利益，系爭租約當事人係立於經濟上平等地位共同磋商契約條款內容，被告並非經濟上弱者而毫無於締約時表示意見機會，故系爭租約並非附合契約，系爭租約關於違約金部分之約定，即無適用民法第247條之1規定之餘地，仍應以該契約約定之具體內容為判斷基礎，不得捨當事人之特別約定，此乃私法自治、契約自由原則之體現。準此，原告依系爭租約關於違約金部分之約定請求被告給付違約金，為有理由。而原告請求應以每月租金1倍計算違約金之數額，本院審酌原告所受損害為每月租金之損失、系爭房屋周遭之客觀租金行情、及兩造約定按照租金1倍之違約金以及經濟、地位等情節，認為原告所主張之每月租金1倍計算之違約金數額13,500元，尚屬合理。是以，原告本於系爭房屋租賃契約約定，請求被告給付自契約終止後之104年3月至7月之違約金67,500元【計算式：13,500元×5＝67,500】，應屬可採，逾此部分之請求，則非可採。
六、原告請求未繳租金，至104年7月延宕周年利率5%計算之利息等語；被告則抗辯應自終止租約之存證信函送達被告之翌日起，始計算違約金，本件違約金亦有過高而顯失公平之情，原告以月租金27,000元計算遲延利息，應有違誤等語。經查，系爭房屋租賃契約第6條第3項約定：「乙方違反本條款第一項約定條文使用房屋，甲方有權依民法第199條向乙方請求給付，乙方若再度延宕繳交租金，乙方應付利息之債務，其利率經甲、乙雙方約定，週年利率為百分之五計算。」等語，且兩造租賃契約係原告於104年2月25日寄發存證信函終止，被告並於104年2月26日收受該存證信函，已如前述，是原告依系爭租約第6條第3項約定得請求得被告給付遲延利息，應自次月應繳交租金之翌日即104年3月6日起至104年7月31日返還房屋止計算之利息，且系爭房屋租賃契約第6條第3項約定僅就延宕之租金請求利息，並未包含違約金之部分，則本件原告得請求被告給付之利息，應僅得以每月租金13,500元作為計算基準，則被告104年3月租金未繳之利息為272元（即自104年3月6日起計算至104年7月31日止之利息，計算式：13,500×4.83/12×5%=272）、104年4月租金未繳之利息為215元（即自104年4月6日起計算至104年7月31日止之利息，計算式：13,500×3.83/12×5%=215）、104年5月租金未繳之利息為159元（即自104年5月6日起計算至104年7月31日止之利息，計算式：13,500×2.83/12×5%=159）、104年6月租金未繳之利息為103元（即自104年6月6日起計算至104年7月31日止之利息，計算式：13,500×1.83/12×5%=103）、104年7月租金未繳之利息為47元（即自104年7月6日起計算至104年7月31日止之利息，計算式：13,500×0.83/12×5%=47），合計796元，原告逾此部分之請求即非可採。
七、原告主張依租賃契約書第3條第1項約定請求被告給付104年7月31日結清電費807元、瓦斯費574元、水費259元等語；被告抗辯稱被告於104年7月25日已遷出系爭房屋，未繼續使用系爭房屋之電力、瓦斯、自來水，況且同年月31日當天原告代理人已先行進入系爭房屋，如有非被告使用部分電費，自非由被告負擔等語。經查，依兩造房屋租賃契約書第3條第1項後段約定；「自乙方（即被告）遷入起該戶水費、電費及瓦斯費均由乙方自行負擔繳納，…。」等語，故被告於占用系爭房屋之期間，自應負擔該房屋之水費、電費及瓦斯費用之支出，且被告係於104年7月31日始將系爭房屋點交返還原告，已如前述，則原告請求至104年7月31日結清之水費、電費及瓦斯費共計1,640元，自屬有據。惟原告自陳被告於104年3月16日匯款1,500元，扣繳當期電費1,175元，上期水費延遲繳納罰款6元及本期水費265元，共計1,440元後，被告溢繳60元應扣回；104年3月30日天然瓦斯費464元，被告於104年3月24日無摺存款470元，溢繳6元應扣回等語，且為被告所不爭執，則原告上開請求1,640元扣除被告前溢繳之費用66元後，僅得請求1,574元，原告逾此範圍之請求尚難准許。
八、原告另請求被告給付104年7月31日購置絲燈泡損壞費用1,163元、原廠冷氣遙控器施工費用700元部分，為被告所否認，並抗辯稱租賃物之修繕，應由出租人負擔，且原告所述依系爭契約第4條第5項規定請求云云，與此並無關連等語。按「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。」，民法第429條第1項定有明文。經查，原告就此部分請求固據提出龍潭水電材料有限公司出貨單、建利電器科技有限公司施工單等影本為證據（見本院卷第50頁），惟依兩造前開房屋租賃契約書第5條後段約定：「房屋因自然之損壞有修繕之必要時，由甲方（即原告）負責修理（消耗品損壞由乙方自行修繕）。」等語，足認兩造就租賃物之修繕約定由出租人即原告負擔，則原告請求被告給付購置絲燈泡損壞費用1,163元及原廠冷氣遙控器施工費用700元，顯不可採。
九、至於原告請求本件起訴裁判費用3,530元、66,968元部分，係屬訴訟費用之一部，依民事訴訟法第78條規定應由敗訴之當事人負擔，並非被告之不當得利，亦非原告因被告侵權行為所受損害；又原告請求寄發存證信函之費用150元、337元、及郵資39元、78元，及臨櫃手續費用10元部分，亦非屬被告之不當得利或原告因被告侵權行為所受損害，原告此部分請求，均屬無據，而不可採。
十、綜上所述，原告主張依不當得利之法律關係，於請求被告給付164,370元（計算式：94,500+67,500+796+1,574=164,370）之範圍內為有理由，應予准許；至於原告之請求超過該數額部分則為無理由，應予駁回。
肆、假執行之宣告：本件原告勝訴部分，係所命給付之金額或價額未逾新臺幣50萬元之判決，該原告勝訴部分應依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行。
伍、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第389條第1項第5款，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 9 月 22 日
民事第三庭 法 官 許瑞東以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 9 月 22 日
書記官 郭祐均