臺灣新北地方法院民事判決 104年度重訴字第330號原 告 蔡素真訴訟代理人 洪貴參律師
洪偉勝律師李燕俐律師被 告 紘居不動產仲介經紀有限公司法定代理人 章淑靜被 告 江宏達
林志強共 同訴訟代理人 楊俊元律師複 代 理人 蔡慧馨律師上列當事人間請求返還價金等事件，經本院於民國104 年7 月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告先位之訴與假執行之聲請、及備位之訴與假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序方面：被告紘居不動產仲介經紀有限公司、江宏達、林志強經合法通知，無正當理由未於最後言詞辯論期日到場，經核均無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：㈠緣原告於民國103 年6 月間於591 網站瀏覽被告紘居不動產
仲介經紀有限公司（下稱紘居公司）刊登被告林志強所有並委託該公司銷售坐落新北市○○區○○段○○○ 號地號土地（面積227.21平方公尺、權利範圍100 分之9 ），及其上第1275建號建物（面積52.17 平方公尺、附屬建物平台面積6.93平方公尺）即門牌號碼新北市○○區○○街○○巷○ ○○ 號1樓（含第1281建號建物、面積70.2平方公尺、權利範圍100分之15，下合稱系爭房地）出售廣告，廣告內表明系爭房地為「稀有低價店面，使用約33坪，雙店面效益，高租金效益」。原告依廣告上之聯絡電話聯繫，被告江宏達表明為系爭房地之仲介人員，並與原告相約於同年6 月16日前往現場看系爭房地。看屋當日被告江宏達除出示名片告知系爭房地有兩間店面，其中一間為製餅乾工廠，房客不在，不便參觀，匆匆帶看另一間製作手提袋之公司，並表示該房客在工作中不便打擾，匆匆指引參觀後便各自離去。原告為瞭解餅乾工廠店面屋況，與被告江宏達相約於同年6 月18日下午1 時許再度前往看系爭房地，被告江宏達表示製餅乾工廠屋後有法定空地加蓋，因房客工作中不便打擾而再次匆匆帶離現場，雙方並於同日下午2 時許，前往被告紘居公司（即東森房屋永安捷運店）洽談，原告不疑有他，乃支付新台幣（下同）
5 萬元斡旋金予被告紘居公司，請其與系爭房地屋主即被告林志強斡旋。同年6 月24日被告江宏達約買賣雙方至被告紘居公司洽談，當日原告與被告代理人即被告之母林麗珠到場，被告江宏達向原告表示賣方非常捨不得賣房，系爭房地租金收入穩定值得投資，並訛稱屋主委託被告紘居公司銷售至當日為最後一天，被告江宏達接著提出系爭房地之不動產說明書，其中不動產標的現況說明書內關於「建築改良物現況是否占用他人土地之情形」欄位勾選「否」、「是否有增建物（包括未登記之改建、增建、違建及建商二次施工部分）」欄勾選「是」，並手寫註記「鄰地增建使用（有權占用）」字樣，再於「是否曾經因增建物而與其他區分所有權人或住戶主張權利或曾發生爭執」欄勾選「否」。被告江宏達復拿出據稱為系爭房地，其上加註「紅線區為鄰地增建」之系爭房地建物測量成果圖影本，及賣方被告林志強100 年11月23日與鄰地屋主即訴外人羅春椒所簽訂之權利買賣契約書正本取信於原告（其中加註「鄰地使用同意書」之版本，為被告江宏達同年6 月24日所為），並向原告詐稱斜線部分為鄰地增建，增建位置即系爭房地之廚房，而廚房後面有2 間於法定空地上加蓋的廁所，系爭房地占用鄰地為合法使用。原告詢問倘鄰地屋主羅春椒賣房後，契約是否仍有效力，被告江宏達則詐稱羅春椒已居住30餘年，不會賣房，縱使日後鄰地房屋買賣，系爭房地之廚房占用鄰地部分歸還予鄰地所有人，仍有通道可通達後面2 間廁所，不影響系爭房地使用云云。原告遂不疑有他，當日即與賣方林志強之代理人林麗珠簽訂系爭房地之不動產買賣契約（下稱系爭不動產買賣契約），總價金1390萬元，並當場給付簽約款140 萬元支票乙張以為支付，同時被告江宏達稱系爭房地既合法占用他人土地，應更改不動產現況說明書之記載，復於不動產現況說明書中將「建築改良物現況是否占用他人土地之情形」欄上先前勾「否」之部分塗銷，改為「是」，並再三表示雖有占用鄰地，但為合法占用。嗣後，原告於辦理系爭房地所有權移轉登記並申貸銀行貸款過程中，經銀行承辦人員告知系爭房地之房客與鄰居似有糾紛，且租賃契約中註明「租賃期間如鄰居羅春椒有所主張，出租人同意無條件解約」之字樣，原告乃詢問被告江宏達，其詐稱因製餅乾工廠之味道影響鄰居，才會有上開加註，與鄰地爭議無關。原告深信不疑，辦妥所有權移轉登記及銀行申貸。103 年7 月26日交屋當日，被告江宏達再度詐稱系爭房地占用鄰地之部分為廚房，其他為法定空地加蓋，並表示已完成點交。詎料，同年10月19日夜間鄰地屋主羅春椒來電表示，原告所購買系爭房地產權不清楚，樓梯、廚房至後面2 間廁所均占用其所有之土地，原告無權使用。原告對此甚感驚訝，立即致電被告江宏達，江宏達竟虛以委蛇，詐稱如經由其處理，其會慫恿羅春椒起訴原告，反正羅春椒也告不贏。
㈡其後，經原告多方瞭解始發現：
⒈系爭房地實際丈量後，系爭房地所有權狀面積並不含被告江宏達於仲介時所稱包含通達地下室之樓梯間。
⒉系爭房地後方依序為樓梯間、廚房及2 間廁所，而被告江
宏達詐稱測量成果圖所繪斜線部分為廚房，實際上為通達地下室之樓梯間，被告江宏達詐稱2 間廁所為法定空地，實際上廚房及2 間廁所均無權占用鄰地。被告錯誤址界系爭房地所有權狀面積包含通往地下室之樓梯間，然實際上樓梯間占用鄰地面積約為1 坪，於鄰地房屋遭查封拍定後即處無權占用鄰地狀態，加上現無權占用鄰房土地部分為廚房及兩間廁所（合計4.4 坪），總計無權占用鄰地面積為5.4 坪（下合稱系爭占用部分）。
⒊被告江宏達提出建物測量成果圖有詐，該圖雖顯示有通往廁所之走道，事實上無路可通。
⒋被告林志強與鄰地屋主羅春椒間確有糾紛，而被告江宏達
與林志強早已知悉。羅春椒因認系爭房地有無權占用其土地之情形，曾多次敲打系爭房地之鐵門，承租人不勝其擾，為確保權益，乃於租賃契約上加註，惟被告江宏達騙稱係對製餅味道之不適，以掩飾與鄰房之爭議。
⒌被告江宏達對鄰地房屋早於103 年4 月14日遭查封，隨時
處於將被拍賣之情知之甚悉，且被告江宏達為鄰地房屋債權人之代理人，為掩飾鄰地房屋業經查封之事實，其竟向原告詐稱鄰地屋主居住30餘年，不會太快出售其房地，意圖矇混本件重要之交易訊息，使原告陷於錯誤而購買系爭房地。
㈢原告發現前揭詐術後始知受騙，遂於103 年10月21日、28日
、31日分別前往被告江宏達任職之被告紘居公司質問，被告江宏達仍詐稱系爭房地有權占用為2 至3 坪，隨即當場繪製系爭房地占用鄰房土地及法定空地加蓋之圖，復又虛以委蛇表示將聲請調解處理前揭詐欺及買賣糾紛。同年11月13日，原告再度至被告紘居公司請被告江宏達提供不動產說明書正本予原告，然被告江宏達堅不提出，僅複印1 份交予原告。
原告先後於103 年11月27日以存證信函、於103 年12月24日以存證信函、再於104 年1 月7 日委請律師寄發律師函，促請被告等出面解決，渠等均置若罔聞。原告於同年2 月6 日在新北市地政局與被告進行調解，被告對原告提問始終答非所問，試圖模糊焦點以掩飾其罪行，故調解不成立。原告再於同年3 月10日在新北市消費者爭議調解委員會與被告進行調解，被告仍矯飾其詞，甚至出言恐嚇原告將報拆系爭房地，使原告蒙受巨大損失，致使原告心生畏懼，不勝其擾。系爭房地之買賣契約書固記載主建物登記面積為52.17 平方公尺，共同使用10.53 平方公尺，附屬建物6.96平方公尺，合計總建坪為69.66 平方公尺（換算即21.08 坪），然被告紘居公司於系爭房地物件個案調查表上清楚記載「使用約33坪」，其既稱使用約33坪，則原告買受後有權使用之面積，被告林志強就其使用權源，自應依民法第354 條、第356 條、第357 條負瑕疵擔保責任。又被告紘居公司及被告江宏達明知系爭房地之權狀僅為21.08 坪，卻向原告訛稱使用33坪，且就系爭房屋之樓梯間、廚房及2 間廁所於仲介時故意指界錯誤，訛稱樓梯間位於系爭房地之所有權範圍內、廚房及2間廁所則係有權占用鄰地或法定空地，故意違反確實報告義務，被告紘居公司、江宏達自應負債務不履行之損害賠償責任。
㈣被告林志強與訴外人即系爭房地之前手陳大偉就系爭房地簽
訂買賣契約，並於100 年12月6 日辦理所有權移轉登記，然被告林志強於買受系爭房屋前之100 年11月23日即與鄰地屋主羅春椒就系爭房地占用鄰房土地部分簽訂權利買賣契約書（下稱系爭權利買賣契約書），足證被告林志強向陳大偉購買系爭房地時即已知悉系爭房地有占用鄰地之情況。且被告林志強為系爭房地所有權人長達2 年半，被告林志強尚於系爭房地之房屋租賃契約內備註「甲乙雙方合意於租賃存在期間如鄰居羅春椒蓄意打擾致使乙方無法營運，甲方同意無條件解約」等字樣，益徵被告林志強就系爭房地無權占用鄰地並因此與鄰地屋主羅春椒有紛爭一事知之甚詳。被告林志強明知系爭房地有無權占用鄰地情事，亦明知此為原告考量買賣價格之交易上重要之點，且系爭房地之公寓自102 年1 月至104 年3 月每坪交易售價約為38.2萬元至57.8萬元間，然原告以明顯高於市價行情甚多之每坪售價為66萬元購買系爭房地，可見該無權占用部分確為原告考量買賣價格之交易上重要之點，依交易習慣被告林志強自有告知原告之義務。詎被告林志強為圖謀利益，竟以不實之不動產現況說明書與謊言欺騙原告購買系爭房地，系爭占用部分面積共計5.4 坪，倘原告於購買時知系爭房地有此重大產權瑕疵，自當不予購買，且原告若需拆除系爭占用部分，將失其通往地下室之樓梯間、廚房及兩間廁所，致系爭房屋無法達通常之效用，屬交易上之重大瑕疵，原告自得依民法第359 條規定解除系爭房地之買賣契約，並依民法第360 條規定請求被告林志強負債務不履行損害賠償之責。惟原告於104 年3 月17日以永和永貞郵局第57號存證信函催告被告林志強解除系爭房地買賣契約未果，原告爰依民法第354 條、第359 條規定請求解除系爭不動產買賣契約，依民法第259 條第2 款規定，請求被告林志強應返還系爭房地之買賣價金1390萬元，及自受領買賣價金之日即103 年7 月25日起至清償日止，按年息百分之
5 計算之利息。又原告因系爭房地之買賣支出仲介居間費用13萬9000元、移轉過戶及點交費用3 萬8077元，因籌措系爭買賣價金之匯兌損失18萬0978元，及系爭房地103 年度地價稅4090元，共計36萬2145元，為被告林志強債務不履行所致之損害，故原告並依民法第260 條規定，請求被告林志強賠償原告所因此所受之損失36萬2145元，總計應賠償原告1426萬2145元（計算式：13,900,000＋139,000 ＋33,907＋4,17
0 ＋180,978 ＋4,090 =14,262,145 ）。㈤被告江宏達為被告紘居不動產之經紀人員，於新北市永和區
從事仲介業多年，就系爭房屋與鄰房之產權糾紛甚為瞭解，並就系爭房屋有無權占用鄰房土地一事知之甚悉。系爭房地之買賣廣告強調「稀有低價店面使用約33坪雙店面效益高租金效益」，然扣除經鄰房屋主羅春椒所指無權占用土地之5.
4 坪及系爭房地公設後，原告所得使用之面積僅不到20坪，與系爭房地廣告所稱「使用33坪」達10坪以上之差距。被告江宏達明知上情，卻故意於帶看時址界錯誤，使原告誤信系爭房地之樓梯間包含於所有權範圍內，而廚房及兩間廁所均屬有權使用鄰房土地或坐落於法定空地。且被告江宏達於10
3 年4 月鄰地房屋遭法院查封時，更擔任鄰地屋主羅春椒之債權人葉嘉俊之代理人，其明知鄰房處於隨時拍賣狀態，亦知悉被告林志強與鄰地屋主羅春椒所簽訂之權利買賣契約書僅具有債權效力，倘鄰地房屋遭拍賣拍定，系爭房地之所有權人無法以該權利買賣契約書對抗鄰地房屋之拍定人，仍故意隱匿此情，訛稱羅春椒已居住30餘年不會賣房，使原告誤信系爭權利買賣契約書持續有效；復於被告林志強與承租人於103 年4 月4 日就系爭房屋簽訂租賃契約時擔任被告林志強之代理人，於租賃契約上加註「甲乙雙方和議於租賃存在期間如鄰房羅春椒蓄意打擾致使乙方無法營運，甲方無條件解約」字樣並蓋用其名義之印章，顯見被告江宏達對鄰地房屋遭查封而隨時處於拍賣狀態、系爭房地有無權占用鄰地及系爭房屋與鄰地所有權人有紛爭等情參與甚深。然其為牟取利益，明知系爭房地有系爭占用部分，卻故意隱匿該等足以影響原告購買意願及價格之重要交易資訊，以被告林志強與鄰地屋主羅春椒於100 年簽署之有權占用同意書掩蓋無權占用之實情，並以不實之不動產現況說明書取信於原告。被告江宏達為系爭房地之仲介人員，非但未善盡善良管理人注意義務，就系爭房地之產權予以詳盡調查，竟於明知系爭房地有無權占用鄰房土地之情形下，故意不告知原告，致使原告以遠高於市場行情之價格，購買有產權爭議之系爭房地，其行為已構成居間契約之債務不履行及侵權行為，原告自得依民法第567 條、第226 條、第227 條、第260 條、第184 條及第185 條請求被告江宏達就系爭房地買賣價金1390萬元、仲介居間費用13萬9000元、移轉過戶及點交費用3 萬8077元，原告因籌措系爭買賣價金之匯兌損失18萬0978元，及系爭房地103 年度地價稅4090元，共計1426萬2145元負賠償責任。
㈥系爭房地之買賣契約書固記載合計總建坪為69.66 平方公尺
（即21.08 坪），然被告紘居不動產系爭房地物件個案調查表上卻記載「使用約33坪」，原告買受後實際得使用之坪數扣除公設及系爭占用部分，僅不到20坪，與廣告內容差距達10坪以上，被告紘居公司自應就該廣告不實之部分負損害賠償責任。又被告江宏達為被告紘居公司之營業員，被告紘居公司自應就被告江宏達故意或過失致交易當事人所受之損害，依法負連帶賠償責任。被告紘居公司未善盡善良管理人注意義務，復就系爭房地有無權占用鄰房土地之情故不告知原告，致使原告以遠高於市場行情之價格購買有產權爭議之系爭房地，其行為已構成居間契約之債務不履行，原告爰依民法第224 條、第567 條及不動產管理條例第26條之規定，請求被告紘居不動產連帶賠償因其債務不履行所致原告之損失共計1426萬2145元。
㈦退萬步言，縱認原告不得解除契約，則原告備位請求被告林
志強應就系爭占用部分之瑕疵減少買賣價金並賠償原告損害，被告紘居公司及被告江宏達違反居間人據實告知之義務，依法應連帶賠償原告之損害：
⒈縱認系爭房地之瑕疵（即系爭占用部分）尚未達得解除契
約之程度，而原告不得主張解除契約，惟被告林志強故意不告知無權占用鄰地5.4 坪之瑕疵，原告亦得依民法第35
4 條、359 條之規定，請求被告林志強就系爭占用部分減少價金，並以起訴狀送達向被告林志強為減少價金意思表示之通知。而系爭占用部分面積為5.4 坪，依據系爭不動產買賣契約每坪平均售價為65萬9392元（計算式：13,900,000元÷21.08 坪＝659,392 元），故原告因被告林志強故意不告知瑕疵，故請求減少買賣價金356 萬0717 元 （計算式：659,392 元×5.4 坪＝3,560,717 元），且原告倘需將系爭占用部分返還鄰地之土地所有權人，勢必將該部分建物拆除，並於屋內另行建造樓梯、廚房及兩間廁所，系爭房屋始達通常使用之效，而原告就此需支出修繕及改良費用新台幣42萬7400元。原告爰依民法第354 條、第
359 條、第360 條規定，請求如備位之訴訴之聲明第1 項所示。
⒉被告江宏達明知系爭房地權狀僅為21.08 坪，卻向原告訛
稱使用33坪，且就系爭房屋之樓梯間、廚房及兩間廁所部分於仲介時故意指界錯誤，訛稱樓梯間位於系爭房地之所有權狀內，廚房及兩間廁所為有權占用鄰地或坐落於法定空地云云，違反確實報告義務，使原告誤信系爭房屋產權清楚，其自應就此負債務不履行之損害賠償責任。而被告江宏達為被告紘居不動產之仲介人員，被告紘居不動產依法應就被告江宏達故意或過失致交易當事人所受之損害負連帶賠償責任。原告因系爭房地之系爭占用部分受有356萬0717元之損失，應由故意違反確實報告及調查義務之被告江宏達及被告紘居不動產負擔。又原告因系爭占用部分需支出42萬7400元，系爭房地始達通常使用之效，原告得依不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，請求被告江宏達及被告紘居公司負連帶損害賠償責任；且被告紘居公司違反民法第567 條居間人據實報告義務及誠實信用方法，依民法第571 條不得向委託人即原告請求報酬，被告紘居公司應返還居間費用13萬9000元予原告，以上共計412萬7117元（計算式：3,560,717 元＋427,400 元＋139,00
0 元=4,127,117元），原告爰請求如備位訴之聲明第2 項所示。
㈧聲明請求：
⒈先位訴之聲明：
⑴被告林志強應給付原告1426萬2145元，加計自103 年7月25日起至清償之日止按年息百分之5 計算之利息。
⑵被告紘居不動產仲介經紀有限公司及被告江宏達應連帶
給付原告1426萬2145元，加計自103 年7 月25日起至清償之日止按年息百分之5 計算之利息。
⑶前2 項被告中任一被告已為給付，其他被告於該給付範圍內同免責任。
⑷請准提供擔保，宣告假執行。
⒉備位訴之聲明：
⑴被告林志強應給付原告398 萬8117元，加計自起訴狀繕
本送達翌日起至清償之日止按年息百分之5 計算之利息。
⑵被告紘居不動產仲介經紀有限公司及被告江宏達應連帶
給付原告412 萬7117元，加計自起訴狀繕本送達翌日起至清償之日止按年息百分之5 計算之利息。
⑶前二項被告中任一被告已為給付，其他被告於該給付範圍內同免責任。
⑷請准提供擔保，宣告假執行。
三、被告則以：㈠系爭不動產買賣契約書第1 條約定：「本買賣標的包括現有
未依法申請增建（外推）之違章建築物，賣方保證有權處分且隨同主建物移轉，區域在壹樓、平台、其他鄰地增建使用，買方已確實知悉該權利之限制即有被拆除之風險；倘發生爭議時，買賣雙方同意依照本約第7 條第6 項辦理。」、第17條其他約定事項以手寫文字載明：「㈠鄰地增建同意書移轉。㈡本建物後方廚房周邊係○○○區○○街○○巷○ 號1 樓羅春椒所有，於100 年11月23日協議提供為本標的使用，並可移轉使用權利，現移轉為買受人使用，並附上權利買賣契約書正本乙份（如附件）。…」等字樣；且不動產標的現況說明書項次7 「建築改良物現況是否占用他人土地之情形」欄位勾選「是」，並於說明欄勾選「若有，則以現況交屋」、項次17「是否有增建物（包括未登記之改建增建、違建及建商二次施工部分）」欄位勾選「是」，並於說明欄位勾選「壹樓空地」「陽台外推」，且以文字加註「鄰地增建使用（有權使用）」等字樣，而原告與被告林志強均有於不動產現況明書項次7 、17欄位旁蓋用渠等之印章，足見系爭不動產買賣契約書及不動產標的現況說明書均已有清楚載明系爭房地有占用鄰地之情形。又系爭不動產買賣契約書第17條其他約定事項係以手寫文字填寫，並由原告與被告林志強蓋用印章，可見該條文慎重之程度，惟原告竟稱事後始知悉系爭房地有占用他人土地之情形，實無足取。況該條文字係經雙方斟酌、確認內容無誤後，始由本件系爭房地買賣之承辦代書簡清洲親筆書寫於系爭不動產買賣契約上，是被告等確實已善盡相關告知義務，而原告於決定買受系爭房地前，亦確實知悉系爭房地占用他人土地之情事。
㈡被告江宏達於103 年6 月16日、6 月18日帶原告至系爭房地
查看時，亦詳細告知系爭房地有占用他人土地之情形，嗣後亦於系爭不動產買賣契約文件中多次敘明此事並加蓋買賣雙方之印章，顯見原告於購買系爭房地之前，已然知悉系爭房地有占用他人土地之情形，而非如原告所稱其事後始發現。
至原告所引用買賣雙方於尚未簽約前之不動產標的現況明書，益徵原告刻意曲解事實，原告之主張委無足取。
㈢系爭不動產買賣契約書中載明系爭房地之總面積為69.66 平
方公尺（主建物面積52.17 平方公尺＋附屬建物面積6.96平方公尺＋共有部分10.53 平方公尺＝69.66 平方公尺）即21.08 坪，因系爭房地尚有全棟共有但獨立使用中之地下室，該地下室約7 至8 坪，及占用他人土地之面積約4 至5 坪，故於系爭房地之廣告中陳稱「使用約33坪」，並無任何不實，且此亦為一般房地產買賣實務上之慣用語。況原告親至系爭房地看房時，被告江宏達已詳細告知系爭房地之現況，故原告對於系爭房地之登記面積及未登記之使用面積等節，確已知悉。
㈣被告等既已事先明白告知原告系爭房地有占用他人土地之情
形，而原告知悉後仍同意購買系爭房地，則依民法第351 條本文之規定，關於系爭房地占用他人土地乙節，即非屬民法第354 條所稱之瑕疵，故原告自不得據此向被告林志強主張解除系爭不動產買賣契約及請求損害賠償；原告既知悉上情後而仍同意購買系爭房地，則被告江宏達自無違反告知義務或其他因故意或過失而侵害原告權利之情形，故原告依民法第184 條等規定請求被告江宏達負損害賠償責任，自無理由；被告江宏達既無任何侵害原告權利之行為，則原告依民法第224 條等規定請求被告紘居公司應就被告江宏達之行為負連帶損害賠償責任部分，亦屬無據。此外，原告並未確實舉證本件被告等有何故意或不法之侵權行為、其受有何損害、因果關係等，故原告先位訴之聲明之請求均無理由。
㈤系爭不動產買賣契約第7 條第6 項約定：「在簽約後至交屋
前被通知須拆除（或被拆除）者，買賣雙方同意得按估價師事務所就拆除部分辦理鑑價，減少買賣價金；若在交屋後被通知拆除（或被拆除）時，則由買方自行負擔風險。…」等語，則被告江宏達既已告知原告系爭房地有占用他人土地之違建情形，且於系爭不動產買賣契約書及不動產標的現況說明書已清楚載明該等情事，且系爭房地已完成交屋，迄今並無被通知須拆除或已被拆除，是原告主張解除系爭不動產買賣契約或減少價金云云，均無理由。況縱有原告所主張之爭議，亦應依上開約定處理，而非如原告起訴所主張之請求。
又原告自承以每坪平均售價65萬9392元購買系爭房地，而每坪售價65萬9392元係以總坪數21.08 坪、買賣總價款1390萬元計算得出（計算式：13,900,000元÷21.08 坪＝659,392.79元），足證原告知悉係以每坪65萬9392元購買系爭房地21.08 坪，而非原告所稱遭被告等誤導為33坪。
㈥綜上，系爭房地既無原告所主張之瑕疵存在，而被告等亦無
侵權行為，則原告非但不得請求解除系爭不動產買賣契約及損害賠償，亦無從退而求其次主張減少買賣價金及損害賠償等語，資為抗辯。答辯聲明；駁回原告之訴；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項：㈠坐落新北市○○區○○段○○○ 號地號土地（面積227.21平方
公尺、權利範圍100 分之9 ），及其上1275建號建物（面積
52.17 平方公尺、附屬建物平台面積6.93平方公尺）即門牌號碼新北市○○區○○街○○巷○○○ 號1 樓（含第1281建號建物、面積70.2平方公尺、權利範圍100 分之15）原為被告林志強所有。被告林志強委託被告紘居公司銷售其所有之系爭房地，而被告江宏達為被告紘居公司之仲介人員，原告於10
3 年6 月16日、6 月18日分別與被告江宏達相約請被告江宏達帶看被告林志強所有之系爭房地。嗣後，原告曾交付票面金額5 萬元（支票號碼CHA0000000號、發票日期為103 年6月24日）支票1 紙作為斡旋金予被告紘居公司，請其與系爭房地屋主即被告林志強斡旋，惟被告紘居公司斡旋未果。10
3 年6 月24日原告與被告代理人即被告之母林麗珠至被告紘居公司見面商談，遂於當日簽訂系爭不動產買賣契約，總價金1390萬元，原告並當場交付票面金額140 萬元（支票號碼CHA0000000號、發票日期103 年6 月27日）之支票乙張作為簽約款，此有系爭房地登記第二類謄本、系爭不動產買賣契約、系爭房地異動索引、上開支票等件影本在卷可稽（見本院卷㈠第5-35頁、第53-56 頁反面、本院卷㈡第21頁）。
㈡被告林志強於系爭房地之不動產標的現況說明書中項次7 「
建築改良物現況是否占用他人土地」欄勾選「否」，項次17「是否有增建物（包括未登記之改建、增建、違建或建商二次施工部分）」欄勾選「是」，並於說明欄勾選1 樓空地並註明「鄰地增建使用（有權占用），此有系爭房地之不動產標的現況說明書影本附卷為憑（見本院卷㈠第16頁）。
㈢新北市○○區○○街○○巷○ 號1 樓房屋（即系爭房地之鄰地
房屋）為訴外人羅春椒所有，該屋經羅春椒之債權人葉嘉俊向法院聲請強制執行，經本院於103 年4 月14日以新北院清
103 司執實字第39484 號函辦理查封登記在案，而被告江宏達為訴外人葉嘉俊聲請該強制執行案件之代理人，有新北市○○區○○街○○巷○ 號1 樓房屋及所坐落土地之建物及土地登記第二類謄本、本院103 年6 月24日新北院清103 司執實字第39484 號函等件影本存卷足徵（見本院卷㈠第39-42 頁）。
㈣被告林志強與鄰地房屋屋主羅春椒於100 年11月23日簽訂權
利買賣契約書，約定以總價金25萬元購買新北市○○區○○街○○巷○ 號之部分使用權（詳如附件圖表），並約定該權利買方即被告林志強日後得隨同新北市○○區○○街○○巷○ ○○ 號建物（即系爭房地）一併移轉，此有權利買賣契約書暨其後所附之台北縣中和地政事務所建物測量成果圖等件影本在卷可參（見本院卷㈠第25-26頁反面）。
㈤系爭不動產買賣契約書第1 條第1 項約定：「本買賣標的包
括現有未依法申請增建（外推）之違章建築物，賣方保證有權處分且隨同主建物移轉，區域在壹樓、平台、其他鄰地增建使用，買方已確實知悉該權利之限制及有被拆除之風險；倘若發生爭議時，買賣雙方同意依照本約第7 條第6 項辦理」；第7 條第6 項約定：「違章建築物部分，在簽約後至交屋前被通知須拆除（或被拆除）者，買賣雙方同意得按估價師事務所就拆除部分辦理鑑價，減少買賣價金，若在交屋後被通知須拆除（或被拆除）者，則由買方自行負擔風險。但是賣方在交屋前已收到相關單位之查報，拆除通知而故意未告知者，賣方除需按上述鑑價原則減少價金外，亦需負擔鑑價費用及損害賠償之責。」；第17條其他約定事項約定：「㈠鄰地增建同意書移轉。㈡本建物後方廚房周邊係○○○區○○街○○巷○ 號1 樓羅春椒所有，於100 年11月23日協議提供為本標的使用，並可移轉使用權利，現移轉為買受人（即原告）使用，並附上權利買賣契約書正本乙份（如附件）。
㈢就本標的物租賃，就買方（即原告）承受賣方（即被告林志強）原有租約，俟過戶後買賣雙方會同承租方進行換約，交屋日移轉押金與押金。」等字樣。
五、兩造爭執事項要點：㈠原告先位之訴主張依民法第354 條、第356 條、第357 條、
第359 條、第360 條、第259 條第2 款、第260 條規定，請求被告林志強給付1426萬2145元，有無理由？原告依民法第
567 條、第226 條、第227 條、第260 條、第184 條、第18
5 條、第224 條及不動產經紀業管理條例第21條第2 、3 項、第26條第2 項規定，請求被告江宏達及被告紘居公司連帶給付1426萬2145元，有無理由？㈡原告備位之訴主張依民法第354 條第1 項、第359 條、第36
0 條規定，請求減少系爭房地之買賣價金356 萬0717元，有無理由？原告並依不動產經紀業管理條例第26條第2 項、民法第567 條、第571 條規定，請求被告江宏達及被告紘居公司連帶賠償412 萬7117元，有無理由？
六、本院之判斷：㈠原告先位之訴主張依民法第354 條、第356 條、第357 條、
第359 條、第360 條、第259 條第2 款、第260 條規定，請求被告林志強給付1426萬2145元，有無理由？原告依民法第
567 條、第226 條、第227 條、第260 條、第184 條、第18
5 條、第224 條及不動產經紀業管理條例第21條第2 、3 項、第26條第2 項規定，請求被告江宏達及被告紘居公司連帶給付1426萬2145元，有無理由？⒈關於被告林志強部分：
⑴按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規
定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第35
4 條第1 、2 項分別定有明文。所謂物之瑕疵，乃指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。次按買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第355 條、第359 條定有明文。
再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條本文定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號民事判例參照）。
⑵原告主張被告林志強明知系爭房地有無權占用鄰地之情
事，亦明知此為原告購買價格所考量之部分，屬交易上重要之點，被告林志強竟以不實之不動產現況說明書欺騙原告購買系爭房地，然倘原告知悉系爭占用部分面積共計5.4 坪此一重大產權瑕疵，自當不會購買系爭房地，且倘原告需拆除系爭占用部分，將使系爭房地失去通往地下室之樓梯間、廚房及2 間廁所，致系爭房地無法達通常之效用，原告得依民法第359 條規定解除系爭不動產買賣契約，並得依同法第360 條規定請求損害賠償等語，固據提出不動產標的現況說明書、系爭房地登記第二類謄本、權利買賣契約書、系爭不動產買賣契約書、不動產交易實價查詢服務網網路查詢資料等件影本附卷為憑（見本院卷㈠第16頁、第18頁及反面、第27-35頁、第57頁），然為被告林志強否認，並以上開情詞抗辯。經查，依原告提出之不動產標的現況說明書所示，內容欄項次7 「建築改良物現況是否占用他人土地之情形」，被告林志強勾選「否」之欄位；項次17「是否有增建物（包含未登記之改建、增建、違建及建商二次施工部分）」，被告林志強勾選「是」之欄位，並於其後說明欄勾選「壹樓空地」、「陽台外推」之欄位，再於其他欄位加註「鄰地增建使用（有權占用）」等字樣；復參以系爭不動產買賣契約第1 條關於不動產標示及買賣權利範圍之建築改良物標示之建物面積部分，記載1層52.17 平方公尺、附屬建物平台6.96平方公尺，共同使用部分隨同主建物移轉，1281建號、面積70.2平方公尺、持分100 分之15，而該契約第1 條第1 項約定：「本買賣標的包括現有未依法申請增建（外推）之違章建築物，賣方保證有權處分且隨同主建物移轉，區域在：壹樓、平台、其他鄰地增建使用，買方已確實知悉該權利之限制及有被拆除之風險；倘若發生爭議實，買賣雙方同意依照本約第七條第六項辦理。」、第3 條第1 項買賣總價款為1390萬元、第17條其他約定事項則約定：
「㈠鄰地增建同意書移轉。㈡本建物後方廚房周邊係○○○區○○街○○巷○ 號1 樓羅春椒所有，於100 年11月23日協議提供為本標的使用，並可移轉使用權力，現移轉為買受人使用，並附上權利買賣契約書正本乙份（如附件）。㈢就本標的物租賃，由買方承受賣方原有租約，俟過戶後買賣雙方會同承租方進行換約，交屋日移轉押金與押金。」等字樣，為兩造所不爭執；再觀諸系爭不動產買賣契約書後所附之權利買賣契約書所示，立契約書人甲方為被告林志強、乙方為訴外人羅春椒，簽約日期為100 年11月23日，該契約第1 條約定：「建物門牌：新北市○○區○○街○○巷○ 號之部分使用權（詳如附件圖表）」、第2 條：「本約買賣總價為新台幣貳拾伍萬元整。」、第4 條：「本權利買方日後得隨○○○區○○街○○巷○ ○○ 號建物一併移轉。」等語，足見本件原告與被告林志強買賣之標的為系爭房地及新北市○○區○○街○○巷○ 號之部分使用權，被告林志強已告知原告系爭房地占用鄰地，而關於「新北市○○區○○街○○巷○ 號之部分」係使用權而非所有權，並於系爭不動產買賣契約後附有權利買賣契約書，且原告於購買時亦知悉其所購買之部分為系爭房地之所有權及新北市○○區○○街○○巷○ 號之部分使用權，自難認被告林志強有詐欺之情形存在。又原告既係購買「新北市○○區○○街○○巷○ 號之部分使用權」，且被告迄至本件言詞辯論終結前，均未提出任何證據證明鄰地所有權人向原告主張系爭占用部分係屬無權占用並請求原告拆除系爭占用部分之建物，自難謂系爭占用部分即屬無權占用。而被告林志強既未出賣無使用權之部分予原告，自無原告所指被告林志強出售無權占用部分之瑕疵存在，則原告主張依民法第354 條、第356 條、第357 條、第359 條規定請求解除系爭不動產買賣契約，洵屬無據。既原告不得請求解除系爭不動產買賣契約，則原告自無從依民法第259 條第2 款、第260 條規定，請求回復原狀及損害賠償。
⑶至原告主張被告林志強於系爭房地之不動產現況說明書
關於項次19「是否曾經因增建物而與其他區分所有權人或住戶主張權利或曾發生爭執」部分，係勾選「否」之欄位，惟被告林志強與鄰地屋主羅春椒就系爭占用部分有紛爭等語，提出被告林志強與訴外人張怡婷之系爭房地房屋租賃契約書影本乙件為憑（見本院卷㈠第36-38頁）。查，觀諸上開房屋租賃契約所示，契約第19條後方即立契約書人欄上方空白處雖載明「備註：甲（即被告林志強）乙（即張怡婷）雙方和議於租賃契約存在期間如鄰居羅春椒蓄意打擾至使乙方無法營運，甲方同意無條件解約」等語，僅可得知倘羅春椒打擾訴外人張怡婷致其無法營運，被告林志強同意解約，尚無從得知羅春椒是否曾有打擾訴外人張怡婷營運或羅春椒係基於何因素故而使系爭房地之承租人張怡婷無法營運，且原告未再提出任何證據證明被告林志強有因系爭占用部分與羅春椒或其他區分所有權人或住戶主張權利或曾發生爭執，是尚難僅以被告林志強有於系爭房地之房屋租賃契約書上加註上開字樣，即認係被告林志強曾因系爭占用部分與鄰地屋主羅春椒有紛爭，進而認被告林志強於系爭房地之不動產現況說明書上就該部分為不實之記載而有詐欺原告之情事。
⑷按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不
解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償，民法第360 條前段定有明文。故缺少出賣人所保證之品質，買受人僅得就解除契約、請求減少價金或不履行之損害賠償，擇一行使。倘買受人已解除契約，即不得再請求不履行之損害賠償（最高法院103 年度台上字第1457號判決參照）。本件原告主張其得依民法第359 條規定行使解除權，並得依民法第360 條規定請求被告負債務不履行之損害賠償責任等語。惟查，被告林志強並未出賣無使用權之系爭占用部分予原告，故無原告所指之瑕疵，而原告不得依民法第359 條規定請求解除系爭不動產買賣契約等情，業如前述，且原告本件既已請求解除系爭不動產買賣契約，依上開說明，原告自不得並依民法第360 條規定請求不履行之損害賠償，況原告亦未舉證證明系爭房地有何欠缺被告林志強所保證之品質，是原告自無從依上開規定請求被告林志強負債務不履行之損害賠償責任。
⒉關於被告江宏達及紘居公司部分：
⑴居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事
人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第567 條定有明文。次按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，民法第184 條第1項前段、第185 條第1 項前段固分別定有明文。惟民法第184 條第1 項前項規定侵權行為以故意或過失不法侵害他人之權利為成立要件，故主張對造應負侵權行為責任者，應就對造之有故意或過失負舉證責任（最高法院58年台上字第1421號判例、82年度台上字第267 號判決意旨參照）。再按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第226 條、第227 條定有明文。
⑵又按經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告
及銷售。前項廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱。廣告及銷售內容與事實不符者，應負損害賠償責任；經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任；債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任。但當事人另有訂定者，不在此限，不動產經紀業管理條例第21條、第26條、民法第224 條定有明文。
⑶原告主張被告江宏達明知系爭房地有無權占用鄰地之情
事，竟故意不告知原告，致原告以遠高於市場行情之價格購買該有產權爭議之系爭房地，其行為違反民法第56
7 條規定，已構成居間契約之債務不履行及侵權行為，而被告江宏達為被告紘居公司之經紀人員，自應就被告江宏達故意或過失致原告所受之損害負連帶賠償責任等語，雖提出不動產說明書、物件個案調查表、產權調查、物件個案調查、被告林志強與訴外人張怡婷所簽訂之系爭房地房屋租賃契約書、系爭房地鄰地之土地及建物登記第二類謄本、本院民事執行處103 年6 月24日新北院清103 司執實字第39484 號函、系爭房地鄰近房地之不動產交易實價查詢結果、系爭占用部分圖、系爭房地現場照片6 幀、系爭房地平面圖等件影本為憑（見本院卷㈠第15-17 頁反面、第36-43 頁、第57頁、第170-17
6 頁），然為被告江宏達及紘居公司所否認，並辯以：被告等已事先明白告知原告系爭房地有占用他人土地之情形，原告係知悉該等情形後仍同意購買系爭房地，故被告江宏達並無違反告知義務或其他因故意或過失而侵害原告權利之情形，而被告江宏達既無任何侵害原告權利之行為，則被告紘居公司自不須負連帶損害賠償責任等語置辯。經查，觀諸系爭房地之不動產說明書所示，其中物件個案調查表之物件基本資料欄業已載明「主建物52.17 ㎡（15.78 坪）、共同使用10.53 ㎡（3.19坪）、附屬建物6.96㎡（2.11坪）、總建坪69.66 ㎡（
21.08 坪）」等字樣，且原告並於不動產說明書買方之欄位簽名，表示已有閱覽上開資料；而不動產標的現況說明書項次17「是否有曾建物（包括未登記之改建、增建、違建及建商二次施工部份）」欄位，被告林志強勾選「有」之欄位，並於其後說明欄之部份勾選「壹樓空地」、「陽台外推」，並於其他後方加註鄰地增建使用（有權佔用）等字樣，另系爭不動產買賣契約書第1 條第1 項、第17條已載明系爭房地有占用鄰地之情形並於系爭不動產買賣契約書後附上權利買賣契約書等情，已如前述，足見被告江宏達業將系爭房地有占用鄰地之情形告知原告，原告均已知悉，故難認被告江宏達有何明知系爭房地占用鄰地而刻意隱瞞不告知原告之情形。又依系爭房地鄰近房地之不動產交易實價查詢結果，縱可得知鄰近房地之交易實價略低於系爭房地，惟其中部分鄰近房地交易實價查詢結果係102 年間之買賣實價，尚難以102 年間鄰近房地之交易實價低於系爭房地之交易價格，即認原告係以遠高於市價之行情購買系爭房地。況系爭房地係作為2 間店面使用，此有原告提出之系爭房地現況照片可證，則系爭房地交易價格自比一般住家較高，而原告查詢之鄰近房地交易實價多為公寓住家，亦難認原告購買系爭房地之價格有遠高於鄰近房地之市價，且原告就此部分未再舉證以實其說。是原告主張被告江宏達既已於原告購買系爭房地前告知系爭房地有占用鄰地之情形，且於買賣契約書中亦已載明系爭房地有占用鄰地之情形，並已附上權利買賣契約書，又原告並未以較高之市價購買系爭房地，自難謂被告江宏達有故意隱瞞不告知原告系爭房地占用鄰地並致原告以遠高於市場行情之價格購買系爭房地，故原告主張被告江宏達之行為違反據實告知義務及侵害原告之權利云云，均無足採。
⑷至就原告主張被告江宏達尚擔任葉俊嘉聲請對羅春椒所
有房屋為強制執行之代理人，且曾於林志強與訴外人張怡婷所簽訂之租賃契約上加註「甲乙雙方和議於租賃契約存在期間如鄰居羅春椒蓄意打擾至使乙方無法營運，甲方同意無條件解約」等字樣，並蓋用其印章等語，足見被告江宏達明知系爭房地有無權占用之情形、系爭房地與鄰地屋主有紛爭等語。惟查，縱被告江宏達為鄰地屋主羅春椒之債權人葉俊嘉之強制執行案件代理人，亦難認被告江宏達即知悉系爭房地是否有無權占用鄰地之情事，又上開租約上所加註之文字，尚難認係鄰地屋主羅春椒認系爭房地占用其所有土地而為，詳如前所述，則原告此部分之主張，亦難憑採。
⑸依上，既被告江宏達並無侵權行為或違反告知義務之行
為存在，自不須對原告負侵權行為或債務不履行之損害賠償責任，從而，原告亦無從依不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定請求被告紘居公司與被告江宏達連帶負損害賠償責任。
⑹又原告主張被告紘居公司於系爭房地物件個案調查表上
記載使用約33坪，惟原告實際得使用之坪數僅不到20坪應就廣告不實之部分負損害賠償責任等語，固據提出不動產說明書、物件個案調查表、產權調查、物件個案調查等件影本為憑。查，參諸系爭房地之物件個案調查表所示，其中訴求、物件特色欄雖載明「稀有低價店面」、「使用約33坪」、「雙店面效益」、「高租金效益」等語，惟物件個案調查表中既已分別詳列主建物、附屬建物、共同使用等各項之登記產權範圍，一見即知，並無使一般人產生混淆誤解之虞，足徵所謂「使用約33坪」之文義應係指原告買受系爭房地後所得使用之面積，而非所有權之範圍面積。又原告亦自承其曾於買受系爭房地前，由被告江宏達帶原告至系爭房地看屋2 次，則原告就系爭房地之使用情形應當已有知悉，倘原告認系爭房地與被告紘居公司之系爭房地物件調查表所載不符，原告自不會買受系爭房地。況系爭占用部分現實際上仍由系爭房地之所有權人即原告出租予他人占有使用中，則被告紘居公司於物件個案調查表中之記載與原告系爭房地現況使用情形大致相符，尚難以此遽認被告紘居公司有廣告不實之情事存在，則原告依不動產經紀業管理條例第21條第2 、3 項規定，請求被告紘居公司負損害賠償責任，洵無足採。
⑺另原告主張被告紘居公司未盡善良管理人注意義務，故
意不告知系爭房地占用鄰地，致原告以遠高於市場行情之價格購買該有產權爭議之系爭房地，被告紘居公司之行為已構成居間契約之債務不履行，應就其債務不履行所致原告之損害負賠償責任等語。惟查，被告江宏達並無故意隱瞞不告知原告系爭房地占用鄰地，且原告亦未以遠高於一般市場行情之價格購買系爭房地，故被告江宏達並無侵權行為或債務不履行之行為等情，均已如前所述，此外，原告未再舉證證明被告紘居公司有何故意不告知原告系爭房地占用鄰地致原告受有損害，從而，原告依民法第224 條規定，請求被告紘居公司負債務不履行損害賠償責任，亦屬無據。
㈡原告備位之訴主張依民法第354 條第1 項、第359 條、第36
0 條規定，請求減少系爭房地之買賣價金356 萬0717元，有無理由？原告並依不動產經紀業管理條例第26條第2 項、民法第567 條、第571 條規定，請求被告江宏達及被告紘居公司連帶賠償412 萬7117元，有無理由？⒈關於被告林志強部分：
⑴按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之
規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負瑕疵擔保之責者，買受人得解除其契約。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354 條第1 項、第359 條分別定有明文。而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。
⑵原告主張縱認原告不得解除系爭不動產買賣契約，惟被
告紘居公司於系爭房地之物建個案調查表上記載「使用約33坪」，即為原告買受後有權使用之面積，而被告明知系爭房地無權占用鄰地，且該部分為原告考量買賣價格之交易上重要部分，依交易習慣被告林志強有告知原告之義務，惟被告林志強竟以不實之不動產現況說明書及謊言欺騙原告購買系爭房地，被告林志強自應就系爭無權占用部分負瑕疵擔保責任，原告得對被告林志強請求減少系爭房地之買賣價金，並得請求被告林志強負債務不履行之損害賠償責任等語，然為被告林志強所否認，並以上開情詞置辯。查，被告紘居公司於系爭房地之物建個案調查表上記載「使用約33坪」係指原告買受系爭房地後所得使用之面積，而非系爭房地所有權範圍之面積；又原告既係購買系爭房地及「新北市○○區○○街○○巷○ 號之部分使用權」，且被告迄至本件言詞辯論終結前，均未提出任何證據證明鄰地所有權人向原告主張系爭占用部分係屬無權占用並請求原告拆除系爭占用部分之建物，況系爭占用部分現仍由原告出租他人占有使用中，難認系爭占用部分即屬無權占用等情，業詳如前述，是系爭房地既無原告所指之瑕疵存在，原告自不得依民法第354 條、第359 條規定請求解除系爭不動產買賣契約，亦無從依民法第360 條請求被告林志強負損害賠償之責，況缺少出賣人所保證之品質，買受人僅得就解除契約、請求減少價金或不履行之損害賠償，擇一行使等情，亦已如前述，是原告自不得依民法第359 條之規定請求減少價金，並依同法第360 條請求不履行之損害賠償。
⒉關於被告江宏達及紘居公司部分：
原告主張被告江宏達明知系爭房地之所有權狀面積僅有21.08 坪，卻向原告訛稱使用33坪，且於帶看時故意指界錯誤，訛稱系爭房屋之樓梯間位於系爭房地之所有權範圍內、系爭房地廚房及2 間廁所之位置係有權占用鄰地或法定空地，故意違反據實報告義務，使原告誤信系爭房地產權清楚，故被告江宏達就此應負債務不履行損害賠償責任，又被告江宏達為被告紘居公司之經紀人員，故被告紘居公司應就被告江宏達之故意或過失致原告所受之損害連帶負賠償責任等語，固據提出系爭占用部分圖影本、系爭房屋現況照片6 幀、系爭房地平面圖影本為證（見本院卷㈠第43頁、第170-176 頁）。惟查，參以系爭占用部分圖影本所示，無從知悉該圖係由何人所繪製，已難以此遽認被告江宏達有向原告訛稱系爭房屋之樓梯間位於系爭房地之所有權範圍內、系爭房地廚房及2 間廁所之位置係有權占用鄰地或法定空地。況系爭占用部分圖上載有「占法2-3 坪」、「4~5 坪」等字樣，亦無從得知係指何部分占用何地，此外，原告復未能再就被告江宏達有何故意違反據實報告義務之情事或故意指界錯誤等情舉證以實其說，則原告請求被告江宏達負債務不履行損害賠償責任，洵無足採。
既原告不得向被告江宏達請求債務不履行損害賠償責任，自無從依不動產經紀業管理條例第26條第2 項請求被告紘居公司與被告江宏達連帶負損害賠償責任，亦無從依民法第571 條規定，請求被告紘居公司返還居間費用13萬9000元。
七、綜上，原告先位之訴主張依民法第354 條、第356 條、第35
7 條、第359 條、第360 條、第260 條規定，請求被告林志強給付1426萬2145元，及自103 年7 月25日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息，暨依民法第567 條、第226 條、第227 條、第260 條、第184 條、第185 條、第224 條、不動產經紀業管理條例第21條第2 、3 項、第26條第2 項規定請求被告江宏達、被告紘居公司連帶給付1426萬2145元，及自103 年7 月25日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息，而被告林志強與被告江宏達、紘居公司應負不真正連帶之清償責任，均無理由，應予駁回；原告備位之訴主張依民法第354 條、第359 條、第360 條規定，請求被告林志強給付
398 萬8117元，及自起訴狀繕本送達翌日即104 年5 月1日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息，暨依民法第民法第567 條、第571 條、不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，請求被告江宏達、被告紘居公司連帶給付412 萬7117元，及自起訴狀繕本送達翌日即104 年5 月1 日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息，而被告林志強與被告江宏達、紘居公司應負不真正連帶之清償責任，亦俱無理由，應予駁回；原告之先位之訴及備位之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，併駁回之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認於本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
九、結論：原告先位之訴及備位之訴均無理由，依民事訴訟法第78條 、第385 條第1 項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 9 月 1 日
民事第三庭 法 官 陳翠琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費中 華 民 國 104 年 9 月 1 日
書記官 羅婉嘉