臺灣新北地方法院民事判決 104年度重訴字第462號原 告 西方緣禮儀服務有限公司法定代理人 郭彥輝訴訟代理人 胡峰賓律師複代理人 吳逸軒律師被 告 楊熺崑
楊熺亮楊志誠共 同訴訟代理人 謝殷倩律師
賴錫卿律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國104 年10月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠被告提前終止租約，應賠償原告相當於1 個月租金額之違約金新臺幣（下同）18萬元：
1.原告向被告承租其等所有新北市○○區○○路○○○ 號1 、2樓及新北市○○區○○段○○○號土地（約120 坪）之房屋，並訂有房屋租賃契約書（下稱系爭租約）。依系爭租約第6條約定：「期前終止：甲（即被告）、乙（即原告）任何一方若欲提前終止租約需於1 個月前以書面通知他方，並取得他方書面同意後始能終止，且終止之一方，應賠償他方相當於1 個月租金額之違約金；但若出租房屋所在之土地遇政府欲徵收時，則乙方於收到甲方通知後應立即搬遷，並不得請求甲方補償。政府所發之補償費為甲方所有。」。查被告於租賃期間屆滿前不顧原告之承租權益終止租約，原告於民國
102 年3 月21日遷出，雙方租賃關係於斯時終止，被告應依系爭租約第6 條賠償原告相當於1 個月租金額之違約金18萬元。
2.另土地徵收與市地重劃不僅實施主體不同，土地分配亦不相同，本件係被告自願辦理重劃，與強制徵收均由政府辦理不同，且重劃後地主乃保有大部分之土地所有權，與徵收補償乃係對土地所有權人或地上物所有權人強制徵收，使所有權人完全喪失所有權，政府故需補償之情形全然不同，不可將土地徵收與市地重劃相提並論，是被告自願辦理重劃，並非遭政府強制徵收，自無系爭租約第6 條後段之適用。
㈡依民法第260 條、第263 條規定及系爭租約第5 條約定，被告應賠償原告支出裝潢屋內設備之費用746 萬8,639 元：
1.系爭租約第5 條第5 項約定：「乙方（即原告）得根據其自身需要裝潢房屋，但不得損害原有建築結構…」。可知，就該租賃房屋之室內裝潢部分均係原告自行出資，並非被告所出資。
2.又依房屋價格調查表及所附現況照片與新北市板橋江翠水岸特區（C 單元）自辦市地重劃會（下稱重劃會）102 年12月24日江翠C 區自劃字第0000000000號函及所附資料所示，原告支出之裝潢費為746 萬8,639 元（483 ×503.14×14.3＋
570 ×489.94×14.3＝7,468,639）。 被告提前終止系爭租約，致原告受有裝潢費支出之損失746 萬8,639 元，原告自得向被告請求。
㈢原告與重劃會於102 年2 月7 目所簽立之「地上物補償協議
書」，僅係補償原告之搬遷費及營業損失，並不及於裝潢費用之損害，且被告並非該協議書之當事人，縱有協議書存在，亦不免除被告之賠償責任：
1.依該協議書第1 條後段之約定：如「逾期未搬遷，其所有地上物及其內裝設備物所有權即屬甲方（即重劃會）所有，甲方有權逕自拆除之，乙方（即原告）不得異議。」，乃就原告如不依該協議書之約定於受領搬遷費後仍不為遷離，則重劃會有權逕自處理地上物之約定而已，與地上物之補償費及歸屬問題無涉，非如被告所辯稱該協議書已包含裝潢費用之損害。
2.又查，前於鈞院102 年度訴字第1878號之103 年2 月18日證人即重劃會理事長鄭詠霖之證詞可知，因為原告公司內還有擺一些骨灰罈等等，重劃會希望原告處理骨灰罈這些東西後搬走，方補償原告800 萬元，顯見該補償費是指補償原告搬遷之費用。
3.再查，依重劃會102 年11月4 日江翠C 區自劃字第0000000000號函，已敘明該協議僅係重劃會就原告營業損失等與原告達成協議後配合搬遷，與裝潢費用之損害無涉。
4.原告為經營殯葬禮儀服務業，為一特別行業，原告變更公司地址必須向新北市政府申請審查，倘原本有骨灰罈等置放於原告處所，原告尚需安排法師等費用，且需另賠償客戶違約金，是重劃會方與原告簽立補償協議書，補償原告之營業損失。
5.末查，該協議書之當事人為重劃會與原告，並非被告，縱使重劃會有補償原告搬遷之費用，亦與被告無涉，並不因此免除被告違反系爭租約應負之賠償責任。
㈣室內裝修費用之補償已包含於被告與重劃會之地上物拆遷補償費內：
1.被告與重劃會之地上物拆遷補償費，乃係針對房屋之補償費區別結構及裝修等分別估算，有上開重劃會102 年12月24日江翠C 區自劃字第0000000000號函及所附資料可稽，顯見裝修費用之補償是包含於被告所受領之補償費中，而非包含於原告因搬遷致營業損失所受領之補償費中。
2.又查，鈞院102 年度訴字第1878號之103 年2 月18日證人鄭詠霖之證詞，可知重劃會提存1,248 萬6,408 元之款項，係包含房屋之結構及裝修費用之補償。
3.依系爭租約第5 條第5 項約定，原告依自身需要裝潢房屋，亦即原告為殯葬業者，裝潢之禮堂及設備均係供殯葬業務使用，被告豈有自行裝潢之理？從而，系爭房屋之室內裝潢部分既係由原告所出資，豈有補償費完全歸於被告之理？顯見原告對於重劃會所提存之地上物拆遷補償金，具有權利存在，倘原告主張裝潢係其所有，應由其負舉證責任。
㈤因被告逕自提前終止租約，剩餘租期尚1 年有餘，原告不僅
新翻修完畢，公司內尚有許多往生者之牌位、骨灰甕等，例如，骨灰暫厝每月固定約可收取2,000 元，有其他同業即鼎佑會館價目表（包含普照佛堂及天福禮堂）及照片為證。而原告當時約可放置70個骨灰罈，1 個月可收入14萬元，1 年約可收入l68 萬元，因被告突然提前終止租約，使原告無法繼續經營骨灰暫厝業務，不僅損失這一年168 萬元之預期收入，更因被告臨時終止租約，至原告需安撫往生者家屬，並向其他同業租借場地以安置往生者骨灰，需額外支出168 萬元（以原告公司內約有70個骨灰罈，而租約尚有1 年期限計算），光骨灰暫厝業務，原告損失336 萬元，尚不包含其他業務損失以及裝潢費用，可見原告請求被告給付764 萬8,63
9 元至為合理。㈥併為聲明：被告應給付原告764 萬8,639 元，及自起訴狀繕
本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠兩造於96年12月31日簽立系爭租約，租期6 年自97年1 月1
日起至102 年12月31日止。嗣被告所有新北市○○區○○段○○○號土地經重劃會納入重劃區，而因被告土地上尚有建物存在，故重劃會與被告協議，協議內容為：一、甲方（即重劃會）同意自行負責與該地上物之承租戶進行協調，承租戶所要求之相關補償費均由甲方支付之。二、乙方（即被告）同意該地上物之承租戶完成搬遷後，且甲方依法辦理該地上物拆遷補償金970 萬7,260 元整及自拆獎勵金108 萬元以上（權利人：楊熺崑、楊熺亮及楊志誠）提存作業後即同意甲方拆除該地上物。惟在重劃會辦理提存之前，原告有所意見，致使重劃會在提存書中附註因原告主張部分補償（救濟）金應由其領取，該補償（救濟）金因涉及權屬爭議，且協調未獲共識，須待法院判決確定之結果領取。嗣被告向鈞院提起確認補償金權利不存在訴訟，經鈞院103 年度重訴字第68
9 號判決，確認原告就鈞院102 年度存字第504 號提存事件之全部1,248 萬6,408 元之受領權不存在，原告因未提起上訴而告確定。
㈡就原告起訴狀所提係被告提前終止租約等節，實則系爭租約
第6 條約定：「期前終止：甲（即被告）、乙（即原告）任何一方若欲提前終止租約需於1 個月前以書面通知他方，並取得他方書面同意後始能終止，且終止之一方，應賠償他方相當於1 個月租金額之違約金；但若出租房屋所在之土地遇政府欲徵收時，則乙方於收到甲方通知後應立即搬遷，並不得請求甲方補償。政府所發之補償費為甲方所有。」。查上開被告所有土地經重劃會於100 年納入重劃區，係屬於自辦市地重劃，與政府徵收類似，均係補償地主之性質；是原告已經同意出租房屋所在之土地遇政府徵收時，原告於收到被告通知後應立即搬遷，並不得請求被告補償。而原告即於10
2 年3 月20日切結同意將承租之新北市○○區○○路○○○ 號蓮華會館，於當日歸還被告，其上並未附註任何條件，則契約既已合意終止，原告實不得再向被告請求賠償1 個月租金額之違約金。
㈢就原告主張被告應賠償其97年1 月1 日承租後所支出之裝潢設備費用746 萬8,639 元一節：
1.原告並未舉證證明其於承租之時確實有實際支出其所謂之裝潢設備項目及費用746 萬8,639 元，是被告予以否認。而假使原告有提出支出裝潢費用之證明文件，惟該等裝潢、設備經過6 年，也須計算折舊之金額。
2.又原告於102 年2 月7 日與重劃會簽立地上物拆遷補償協議書，其中第1 條約定：重劃會應於102 年2 月24日前，給付原告搬遷費800 萬元後，原告應於102 年3 月25日前自行拆遷所有地上物（內部裝潢等相關設備），逾期未搬遷時，其所有地上物及其內裝設備物所有權即屬重劃會所有，重劃會有權逕自拆除之，原告不得異議。姑不論原告並無權利代被告同意拆除地上物，因地上物之權利係屬被告所有，然依此約定顯示，該內部裝潢等相關設備，原告既於領取800 萬元搬遷費後，同意拆除，且已經拆除，則一來原告就該內部裝潢等相關設備已經無任何權利可言，二來，其已經領取相當對價800 萬元，亦無何具體損害可言，不得再向被告主張。
3.另查，原告係於102 年2 月7 日與重劃會簽立地上物拆遷補償協議書後，因原告需依約於102 年3 月25日前自行拆遷所有地上物（內部裝潢等相關設備），否則，應返還重劃會80
0 萬元，故原告方於102 年3 月20日切結同意將承租之新北市○○區○○路○○○ 號蓮華會館於當日歸還被告，依此顯示，係原告自願終止租約，其不得再向被告主張相當於1 個月租金額18萬元之違約金。
㈣併為答辯聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、法院之判斷：㈠查兩造於前訴訟程序即本院102 年度訴字第1878號、103 年
度重訴字第689 號確認補償金權利不存在事件中，兩造協商同意不爭執事項為：1.原告於96年12月31日就被告所有新北市○○區○○路○○○ 號1 、2 樓全部○○○區○○段○○○號出租地坪約120 坪之房屋訂有租賃契約，租期自97年1 月1日起至102 年12月31日止。2.對於兩造租賃契約第5 條第3項、第6 條之約定不爭執。3.因被告參加自辦重劃，原告於
102 年3 月20日切結同意將承租○○○區○○路○○○ 號蓮華會館，於當日歸還被告。4.被告有與重劃會簽立地上物拆遷補償協定書之事實，原告有與重劃會於102 年2 月7 日簽立地上物拆遷補償協定書之事實。5.對於新北市板橋江翠水岸特區（C 單元）自辦市地重劃會102 年12月24日江翠C 區自畫字第0000000000號函不爭執。則本於誠信原則或禁反言原則，兩造自不得就上開不爭執事項再為相反之主張，法院亦不得為相反之認定，合先敘明。
㈡原告主張被告於租賃期間屆滿前終止系爭租約，原告於102
年3 月21日遷出，雙方租賃關係於斯時終止，被告應依系爭租約第6 條約定，賠償原告相當於1 個月租金額之違約金18萬元，暨依民法第260 條、第263 條規定，賠償原告支出裝潢屋內設備費用746 萬8,639 元等語；被告則否認上情，主張兩造乃係於102 年3 月20日合意終止系爭租約等語，並以前開情詞置辯。是本件兩造爭點厥為：㈠系爭租約係被告單方終止抑或係兩造合意終止？㈡原告依系爭租約第6 條約定請求被告給付違約金，有無理由？㈢原告依民法第260 條、第263 條規定，請求被告賠償所支出之裝潢設備費用746 萬8,639 元，有無理由？茲分別論述如下：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277 條前段有明文規定。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。最高法院亦著有17年上字第917 號判例可資參照。查原告於
102 年3 月20日切結同意將承租○○○區○○路○○○ 號蓮華會館，於當日歸還被告，為兩造所不爭執，堪認兩造間之系爭租約業於102 年3 月20日終止。而原告主張因被告單方終止系爭租約，應依系爭租約第6 條約定賠償違約金，並應依民法第260 條、263 條規定負損害賠償責任之事實，為被告所否認，揆諸前揭舉證責任分配原則，自應先由原告就被告係於租賃期限屆滿前單方終止系爭租約之事實，負舉證責任。
⒉次按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿
前，得終止契約者，其終止契約，應依第450 條第3 項之規定，先期通知，民法第453 條固定有明文。依前揭法條之反面解釋，即定有期限租賃契約之終止，必須於租期屆滿時始可為之，倘欲於租期屆滿前終止租約，除經契約當事人雙方同意外，必須於租約中載明當事人之一方得任意終止，否則即不得任意終止。兩造間之系爭租約業於102 年3 月20日終止，已如前述，而依兩造所簽訂系爭租約第6 條約定：「期前終止：甲（即被告）、乙（即原告）任何一方若欲提前終止租約需於1 個月前以書面通知他方，並取得他方書面同意後始能終止，且終止之一方，應賠償他方相當於1 個月租金額之違約金；但若出租房屋所在之土地遇政府欲徵收時，則乙方於收到甲方通知後應立即搬遷，並不得請求甲方補償。政府所發之補償費為甲方所有。」。準此，揆諸前開說明，兩造倘欲於租期屆滿前終止租約，由當事人之任一方任意終止或兩造合意終止，均無不可，惟倘由當事人之一方任意終止，則須踐行系爭租約第6 條及民法第453 條規定，以書面先行通知他方，並取得他方書面同意，始得為之。
⒊經查，原告固主張被告於租期屆滿前任意終止系爭租約云云
，惟依系爭租約第6 條約定，被告需於1 個月前以書面通知原告，並取得原告之書面同意後，始得終止，而原告既主張：被告提前終止系爭租約，除致原告受有支出裝潢費用764萬8,639 元之損失外，且原告不僅新翻修完畢，公司內尚有許多往生者之牌位、骨灰甕等，因被告突然提前終止租約，使原告無法繼續經營骨灰暫厝業務，受有預期收入之損失，更因被告臨時終止租約，至原告需安撫往生者家屬，並向其他同業租借場地以安置往生者骨灰，需額外支出費用，尚不包含其他業務損失云云，足認原告並不欲同意於租期屆滿前即終止契約，按諸常理，焉有不要求被告必須踐行系爭租約第6 條單方任意終止租約之要件，然原告並未能舉證證明已收受被告所為書面終止租約之通知，並由其出具同意與否之書面，惟反觀之，被告則提出由原告於簽訂系爭租約時之法定代理人兼連帶保證人陳明煜於102 年3 月20日所出具之切結書，載明「西方緣禮儀公司原承○○○區○○路○○○ 號之蓮華會館，於中華民國102 年3 月20日歸還屋主：楊熺昆、楊熺亮、楊志誠」等情（見本院卷一第53頁），足認於102年3 月20日原告將系爭租賃物歸還被告時，兩造已有合意終止契約之意思表示合致。則原告猶主張系爭租約為被告單方任意終止云云，自不可採。
⒋又查，系爭租約第6 條之違約金給付義務，乃係本於當事人
之一方於租期屆滿前任意終止租約時所生，此觀系爭租約第
6 條之約定自明。而兩造係合意終止系爭租約，已如前述，是原告依據系爭租約第6 條約定，請求被告應給付相當於1個月租金額之違約金18萬元云云，自無理由。
⒌復按，契約之合意終止與因法定終止權、約定終止權之行使
而終止者不同，效果亦異，除有特別約定外，並不當然適用或準用民法關於契約終止之規定，最高法院98年度台上字第
856 號判決意旨參照。查本件兩造係合意終止系爭租約，則承租人即原告自得經由利害衡量，而為一定之盤算，自行決定其終止後與出租人即原告間之權利義務關係，兩造並將受該合意終止後特別約定之拘束，自與出租人依契約約定單方終止契約之情形有別，是本件當無民法第260 條、第263 條損害賠償規定之適用。而原告並未主張暨舉證證明兩造間合意終止系爭租約後有何特別約定，則其依民法第260 條、第
263 條規定請求被告賠償所支出裝潢屋內設備之費用746 萬8,639 元云云，亦屬無據。
四、綜上所述，原告本於兩造間之租賃契約第6 條之約定及民法第260 條、第263 條之規定，請求被告應給付原告違約金及所支出裝潢費用損失合計764 萬8,639 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。
五、又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，均核與本案判決所認結果不生影響，爰無庸一一再加論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 11 月 13 日
民事第四庭 法 官 王士珮以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 11 月 13 日
書記官 林翠茹