臺灣新北地方法院民事判決 104年度重訴字第50號原 告 周以彩訴訟代理人 李長彥律師複代理人 李大偉律師訴訟代理人 周正忠被 告 周炳發訴訟代理人 徐豪鍵律師
林俊峰律師上列當事人間請求履行契約等事件，本院於民國104 年12月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之；但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第1款、第2 款定有明文。又所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關聯，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者（最高法院91年度台抗字第552 號裁定意旨參照）。本件原告原起訴主張依102 年6 月1 日「訂金單」（下稱系爭訂金單）契約之法律關係，聲明請求「被告應履行房地產買賣合約，或合理解約及補償房價上升之實質損失」。嗣於民國10
4 年3 月20日言詞辯論期日變更及追加其訴為：先位聲明主張原告應將新北市○○區○○段○○○ ○號土地及其上同段98
4 建號建物即門牌號碼為新北市○○區○○○路○○號1 至5樓房屋（下稱系爭房地，見本院卷㈠第42至45頁土地及建物登記謄本）之所有權移轉登記予被告。備位聲明主張：被告應給付原告新臺幣（下同）480 萬元（見本院卷㈠第35頁言詞辯論筆錄）。復於104 年5 月4 日本院言詞辯論期日擴張備位聲明之請求金額為870 萬元（見本院卷㈠第62頁言詞辯論筆錄）。又於104 年6 月15日本院言詞辯論期日擴張備位聲明之請求金額為900 萬元（見本院卷㈠第95頁言詞辯論筆錄）。再次於104 年8 月18日以民事準備狀擴張備位聲明之請求金額為990 萬元（見本院卷㈠第124 頁）。並於104 年10月19日本院言詞辯論時撤回上開先位聲明之訴（見本院卷㈡第18頁言詞辯論筆錄）。原告上開多次訴之變更、追加均係就原告與被告間之系爭訂金單契約關係之同一基礎事實為請求，訴訟證據及資料具有同一性，可於本院審理程序中加以利用，其訴之變更、追加應屬合法。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠原告於102 年6 月1 日為購買被告所有之系爭房地，與被告
簽立系爭訂金單，約定系爭房地總價金為2,000 萬元，兩造約定被告應於第三次付款160 萬元時，交過戶證件（約102年10月1 日）；第四次付款1,600 萬元即銀行貸款撥款時同時交屋，原告遂於簽立系爭訂金單當日給付定金120 萬元予被告。惟被告以一再以系爭房地尚有其經營電器行之貨物需騰空處理為由，藉故拖延履行系爭訂金單之約定，嗣竟於10
3 年1 月28日匯回150 萬元予原告，並於同年將系爭房地以2,900 萬元出賣予他人，顯可歸責於被告致給付不能。
㈡依系爭訂金單約定：「賣方不賣加倍返還，買方不買由賣方
沒收訂金」。又因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，民法第226 條第1 項、216 條第1 項分別定有明文。本件兩造間已就買賣系爭房地相關之金額、標的、交付過戶時點、稅賦負擔等約定均已合意，而簽訂系爭訂金單，足見兩造買賣契約業已成立，且被告於歷次均主張買賣契約業已解除，可證被告不爭執買賣契約業已成立。本件被告依約應將系爭房地之所有權移轉予原告，卻擅將系爭房地以2,900 萬元出售他人，亦為被告所自認，被告依系爭訂金單契約負有移轉系爭房地之所有權予原告之義務，但陷於給付不能之狀態，自屬可歸責於被告，被告應負損害賠償責任。依系爭訂金單之約定：「賣方不賣加倍返還。」，而原告業已給付120 萬元定金予被告，被告既未將系爭房地出賣予原告，原告自得向被告請求240 萬元。又被告自承將系爭房地以2,900 萬元出賣予他人，則原告原以2,000 萬元買受，而有900 萬元之價差，當屬原告所受之損害，原告亦得請求900 萬元之損失。
而被告已先返還150 萬元予原告，則原告可請求被告給付
990 萬元（計算式：240 萬元＋900 萬元－150 萬元＝990萬元）。
㈢至被告抗辯原告無參與系爭房地之買賣過程，非本件當事人，且系爭訂金單契約業經兩造合意解除契約云云。惟查：
⒈系爭房地買賣，原告雖未出面，然原告均委由其父周正忠、
母周錫華代理，且由被告所提錄音譯文內容，證人周姿伶陳稱：「都是媽媽他們代理人」等語明確，可證原告均委由其父母代理處理系爭房屋之買賣事宜，則被告稱原告非當事人云云，顯不可採。
⒉原告絕無與被告解除買賣契約，依被告所提錄音譯文內容：
「我覺得你們大人好好出來講一講，你們應該出來聊一聊，我希望你們出來好好談一談，你們就約出來討論。」，足見兩造間就被告拒絕履約而有紛爭，足證兩造未合意解除買賣契約，如已合意解除契約，焉有原告所說關於系爭房地應出面妥善處理之理。
⒊再者，被告主動增加匯款30萬元予原告之母周錫華，倘為原
告主動提出解約，被告理應沒收原告之定金，被告何需再多匯30萬元予原告，顯違反常理；又如被告已多匯30萬元予原告而合意解除契約，焉有如被告所提譯文內容之紛爭，故被告稱兩造已解除契約，顯不可採。至於被告匯入之原告帳戶帳號，應係被告經由原告經營之民宿網頁所知悉，無從證明兩造已合意解除契約。原告爰依買賣契約之法律關係及民法第226 條、第216 條之規定，請求被告應給付原告990 萬元本息。
㈣聲明：
⒈被告應給付原告990萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：㈠兩造於102 年6 月1 日簽訂系爭訂金單，約定原告以2,000
萬元購買被告所有之系爭房地，原告並給付訂金120 萬元予被告，並約定於102 年9 月16日前簽訂買賣契約。嗣原告因見系爭房地內尚有放置被告所有待出售之電器用品庫存，認為被告無法於短時間內出清存貨而按時交屋，又原告因不願多加等待，遂主動於102 年11月間，與被告商談解約還款之事宜，嗣後兩造於協商賠償數額多次後，達成由被告於返還前揭120 萬元訂金外，再額外賠償原告30萬元後，雙方解除系爭房地買賣契約之合意。被告即於103 年1 月28日，將訂金120 萬元、連同賠償金額30萬元，共計150 萬元，匯款至原告母親周錫華之帳戶。是系爭房屋買賣契約，既業經兩造約定於被告返還訂金並賠償30萬元後解除之，則系爭訂金單即溯及訂約時失其效力，與自始未訂契約同，是原告請求被告履行系爭房地買賣合約或解約云云，自屬無據。
㈡系爭房地之買賣，原告僅係出借其名義簽約，而非實質之契約當事人，於本件訴訟自無權利保護之必要：
按代理者，係指代理人於代理權限內，以本人名義所為之法律行為，直接對本人發生效力，民法第103 條第1 項定有明文。故如原告確實授權其父母周正忠、周錫華代為處理系爭房地之買賣（僅假設語氣），則原告應為給付買賣價金之義務人。然原告於104 年12月10日言詞辯論期日具結陳稱：「（法官問：妳是否知道被告於103 年1 月28日匯款150 萬元至你母親周錫華之帳戶？）我不知道此事，我也沒有參與這個過程。」、「（法官問：102 年6 月1 日簽訂系爭訂金單之後至103 年1 月28日匯款150 萬元之期間，兩造是否曾就系爭房地之買賣進行協商？你有無參與？有無依系爭訂金單約定之時程簽訂買賣契約及給付價金？原因？）我本身沒有跟被告協調，我也不清楚我父母是否有跟被告協調。後續訂金單上寫何時、要支付多少錢，我也都不知道，訂金單的內容我完全不清楚。」。故原告如為系爭訂金單之權利義務主體，則訂金120 萬元理應由其支出，而被告匯回之150 萬元亦為其所有。然原告居然連應於何時給付、各期應給付金額均不知悉，甚至對被告匯回150 萬元亦不知情，豈非證人周錫華擅自侵吞被告匯還予原告之150 萬元？實則，原告根本非系爭訂金單契約之實際當事人，僅出借名義供其父母簽約而已，故系爭定金120 萬元非其所支出，被告額外給付之30萬元亦當然不歸屬於原告，進而證人周錫華自無庸將被告匯回款項一事告知原告。故原告自非系爭訂金單契約之當事人，自無任何權利受侵害之可能。
㈢縱使原告授與代理權予其父母，然兩造間不動產之買賣契約業已合意解除，原告請求亦屬無據：
⒈「按契約之合意解除與法定解除權之行使，所需具備之要件
不同，其性質與效果亦異，前者為契約行為，原契約已全部或一部履行者，除有特別約定外，並不當然適用民法第259條關於回復原狀之規定，僅得依不當得利之規定，請求返還利益。後者，為單獨行為，其發生效力與否，端視有無法定解除原因之存在」，最高法院76年度台上字第1067號判決參照）。
⒉兩造於102 年11月間合意解除系爭買賣契約，業據證人即原
告之阿姨、被告之女友周姿伶證稱：「從（102 年）6 月1日到11月間常去喝下午茶，中間周錫華陸陸續續跟我說要解約，不能再等，因為這個資金他有其他需求」、「當初在簽約的時候，也沒有約定清理庫存的日期，只是你們沒有辦法等候」、「解約是在電話裡面周錫華要求被告要解約，那就是達成共識的合意解約」、「周錫華一直強調親情，所以沒有沒收（訂金）」、「有協議違約金30萬元部分已經匯出去
9 個多月了，這中間都沒有任何的異議」等語明確。⒊又無論兩造有無約定被告應於相當期間清理庫存（僅假設語
氣，被告否認有任何約定），均與原告應依約於102 年9 月16日簽約時給付120 萬元、10月1 日交付過戶證件時給付
160 萬元無關。然而，原告自始至終均未依照系爭訂金單之約定，按期於102 年9 月16日、同年10月1 日給付上開2 筆款項，核與證人周姿玲所稱原告另有資金需求，不願等待後續履約事宜等語相符，是本件確為原告無意履約在先。
⒋原告之母即證人周錫華亦自承為專業代書，自當深知於給付
遲延時應予催告，亦明知返還訂金，係屬解除契約回復原狀之效果，惟其非但未催告被告履行契約，反因自己有資金需求，再三催促被告返還訂金，猶主動提供其所有之郵局帳戶供被告匯款返還，臨訟方矢口否認已契約解除。而被告本於證人周錫華為被告女友周姿伶之胞姊之親情壓力，經雙方協議後，始同意解除契約返還訂金，並由被告額外補償原告30萬元，此乃被告考量兩造親戚情誼之故，何來原告所謂違反常理之謂？反之，正因原告無可能無端受領被告返還定金與30萬元之補償，益顯於被告匯款之前，原告已確實知悉係因契約解除而匯款，且必然已商議匯款金額、匯款時間，是系爭契約業經兩造合意解除至明。而兩造既於103 年1 月28日合意解除契約，即不適用民法關於解除契約之相關規定，原告請求給付不能之損害賠償，自屬無據。
⒌至於原告辯主張於錄音譯文中，原告稱「我覺得你們大人好
好出來講一講」，足認兩造始終有履約糾紛，兩造並未解除契約云云。然原告已自承「根本沒有參與」、為「不相干的人」在先，自然毫不知悉其母周錫華已代為解除契約。又本件紛爭，非因被告拒不履約而生，而係原告於解除契約後，復貪圖被告獲利而起，自不能因此即認契約未解除。
⒍兩造於103 年1 月28日合意解除契約，被告並於當日返還訂
金120 萬元及補償金30萬元，兩造仍於數日後之103 年2 月
5 日、同年3 月19日共同愉快出遊、合影，益見兩造相處甚洽，何來原告所謂受煎熬、委屈求全地等待被告履約？實乃原告於雙方103 年1 月28日合意解約之9 個月後，見被告轉售房屋獲利，始生本件訟爭。
㈣證人周錫華之證述與原告歷次主張已有矛盾，且悖於常理，其證言實不足採：
⒈原告於103 年1 月28日是否知悉被告匯款150 之原因：
⑴據證人周錫華於鈞院104 年12月10日審理時證稱：「（法官
問：被告於103 年1 月28日匯款150 萬元你帳戶？原因？兩造是否談過要解除契約？）103 年1 月28日被告就突然匯款了150 萬元到我帳戶，…因為我從事民宿，每天都會清查帳戶，當天就發現被告匯款了150 萬元進來，我也沒有問被告為何匯款這筆錢，我跟我先生以為是被告要讓我們安心。10
3 年1 月27日電話裡面也沒有提到要解除契約。」、「（被告訴訟代理人問：為何你在103 年1 月28日收到150 萬元之時，沒有向被告求證匯款的原因？）這是我被矇混的原因，當時我認為是被告要讓我安心。」、「（被告訴訟代理人問：但是被告多匯款了30萬元給你，你為何未求證？）我為什麼要求證。」⑵證人周錫華曾具狀陳稱：「30萬元是被告緩衝之計的租金補
助。」，又從不否認其中的120 萬元為定金之退還。今復改稱係被告為使其安心，故其無庸查證匯款原因云云。職此，證人周錫華前後陳述顯有不一，委無足採。
⑶反之，如依證人周錫華前揭所述，於103 年1 月27日未提到
解約事宜，隔日1 月28日被告「突然」匯款150 萬元，且匯款當天即已知悉被告匯入款項，而該日亦無聯繫云云。試問，如原告與被告間自始不曾提過解約事宜，也未曾討論任何匯款事宜，原告理應對此一款項之匯入更為困惑、更為莫名其妙才是，豈有可能收受後仍不聞不問？⑷故唯有雙方於103 年1 月27日匯款前日之電話通話中，已具
體談妥匯款之原因及金額，證人周錫華始有可能「安心」受領款項，並「無庸查證」原因，而只需確認金額無訛即可，顯見兩造確有合意解除契約之事實甚明。
⒉證人周錫華是否與證人周姿伶於102 年間已商談解約事宜：
⑴證人周錫華前稱：「被告都是透過周姿伶在處理這件事」（見鈞院104 年6 月15日言詞辯論筆錄第2 頁），復改稱：
「簽約之前、之後都是我與被告洽談」、「這段期間（指102
年9 月16日至11月間），我最少打了4 通電話給被告」，是證人周錫華到底與何人聯繫履約事宜，所述反覆不一，已有可疑。
⑵證人周姿伶於104 年7 月31日言詞辯論時證稱：與周錫華喝
下午茶時，周錫華因有資金需求欲解除契約等語。是以，探究證人周錫華閃爍其辭之因，顯欲掩飾其與證人周姿伶喝下午時茶商討解約事宜之事，方改口偽稱係與被告洽談，益顯證人周姿伶所證稱102 年11月前後已商討解約事宜，確屬可採。
⑶證人周錫華又謊稱103 年1 月28日之後沒有與被告、證人周
姿伶一同出遊云云。惟查，兩造於103 年9 月間尚一同用餐合影，並於103 年2 月4 日同遊雲山水民宿，足見證人周錫華所述顯屬不實。益見兩造及證人周錫華、周姿伶等人互動尚佳，更可推知本件買賣關係業經被告匯款而已經平和解除契約之情。
⒊證人周錫華杜撰清空之期限，以作為其怠於履行給付簽約款之藉口：
⑴證人周錫華104 年12月10日證稱：「（法官問：102 年6 月
1 日簽訂系爭訂金單之後至103 年1 月28日匯款150 萬元之期間，兩造是否曾就系爭房地之買賣進行協商？過程？）簽訂金單的時候，雙方約定於9 月16日簽約，口頭約定被告於該日之前要把貨物處理好。」云云。然依訂金單記載「第二次簽約時，交付新台幣120 萬元（102 年9 月16日前）」。
顯見兩造之認知，尚須另行簽訂正式之買賣契約書，以取代或補充訂金單記載，實無從自系爭於訂金單之記載得知被告有於102 年9 月16日前騰空系爭房地、清空庫存之義務。
⑵又證人周姿伶證稱：「（周錫華問：…我知道你們庫存很多
，我也給你們很多時間清，你們為何不清理貨物？）當初在打簽約單（應指訂金單）的時候，也沒有約定清理庫存的日期。」、「（法官問：原告為何需等電器行清理庫存？）當初口頭有約定，要等庫存清完以後再過戶。」，益見兩造並未約定被告應清空庫存之期限，可見證人周錫華前揭所述不實。
⑶是以，兩造對於契約履行之詳細權利義務，尚待簽署正式之
買賣契約定之，豈有可能於尚未正式簽約之前，連何時過戶、交屋仍在未定之天時，就要清空庫存騰空房屋？更何況，縱使被告於102 年9 月16日尚未清空庫存，此與兩造應否正式簽約、原告應給付簽約款120 萬元，亦毫無關係。是原告怠於履行給付簽約款在先，足見於102 年9 月16日前，原告即有要求返還定金且要求解約。
㈤實則，本件訟爭之源起，乃被告於兩造合意解除契約後，轉售系爭房地更有所得，原告覬覦被告獲利所致：
⒈原告亦不否認證人周姿伶於103 年11月11日主動告知系爭房
地業已轉售他人之事實。如果被告有意欺瞞原告，刻意拖延履約，企圖轉售系爭房地獲利，自無可能於103 年11月11日主動向證人周錫華揭露此事。反係因兩造已合意解除契約，才大方向證人周錫華分享此一訊息。
⒉反觀證人周錫華多次稱：
⑴周錫華詢問證人問題「（102 年）11月的房地產已經漲翻了，我怎麼可能說不想買了？」。
⑵「（法官問：你於102 年11月左右，是否與周姿伶在SOGO地
下一樓咖啡廳及遠東寶慶朱記喝下午茶，你向周姿伶說系爭房屋經營電器行庫存太多，你有資金需求，不想等了，想要解約？）…沒有提到解約的事情，當時房價已經上漲了。」。
⑶然房價之漲跌乃事後之明，漲跌互見，於簽立系爭訂金單之
102 年6 月至談論解除契約之同年11月，期間不逾半年，房價變化有限，縱有稍漲，數月後下跌亦未可知。由此可見，原告僅係見被告於103 年11月間轉售系爭房地更有獲利，方有「房價上漲」之說。故日後房價之漲跌實與兩造解除契約，二者毫不相關。故原告念茲在茲者均為「房價上漲」一事，顯見原告不甘兩造合意解除契約後，被告轉手獲利更豐，方起貪念，覬覦被告之獲利，致生本件訟端。
㈥原告主張應賠償其「房價上升之實質損失」，或論「其無法
以相同款項買到相類房子之實質損失」，惟原告請求損害賠償之基礎、損害賠償之金額及其計算之依據為何，實屬不明？又兩造業就損害賠償之數額達成協議，被告並已依約給付原告150 萬元，則原告復另行請求損害賠償，更顯無理。
㈦退步言之（僅假設語氣，無自認之意），如鈞院審酌兩造事
後未就損害賠償另為約定，原告得另行主張損害賠償，惟其主張損害賠償金額之計算於法無據：
⒈原告主張其損害賠償額為「應屬於原告之系爭房地增值價額
900 萬元」，再扣除被告已匯款之30萬元，故為870 萬元。然原告損害賠償之請求，逾越系爭訂金單備註第4 點之約定，其主張已屬無據。依系爭訂金單備註第4 點記載「賣方不賣，加倍償還」等語，已寓有買賣一方將來債務不履行時，所負損害賠償責任之總額預定性質，是原告逾此另以被告轉售系爭房地之差額作為其損害賠償之計算，自無理由。
⒉原告以系爭房地轉售價值作為其所失利益之計算，亦屬無據
。蓋不動產增值之利益僅為市場價格之波動，非原告依其已定之計畫、設備或其他特別情勢，可得預期之利益。況轉售之價格之高低，更取決於買賣雙方斡旋、談判之主觀能力，如僅以被告轉售之價格作為其所失利益之判斷，無疑讓原告坐享被告轉售過程中努力之成果，殊不合理。
㈧退萬步言之（僅假設語氣，無自認之意），倘若鈞院認原告
確因被告違約並轉售系爭房地而受有損害（僅假設語氣，無自認之意），原告同時亦因未給付買賣價金2,000 萬元而獲有利益（按被告已返還原告給付之120 萬元定金），縱使原告受有480 萬元，抑或870 萬元之損害，為損益相抵後，被告仍無庸賠償原告損害。
㈨退萬步言（僅假設語氣，無自認之意），經鈞院審酌後，倘
認為兩造尚未合意解除契約，依系爭訂金單備註第4 點約定「賣方不賣，加倍償還」等語，被告至多僅須再賠償90萬元（計算式：兩倍定金240 萬元－已匯還150 萬元＝90萬元）。是原告主張被告尚須再賠償990 萬元云云，顯無可採等語置辯。
㈩聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項及爭點：㈠兩造不爭執事項：
⒈原告之父周正忠於102 年6 月1 日以原告之代理人名義，就
購買被告所有之系爭房地，與被告簽立系爭訂金單，約定「系爭房地總價金為2,000 萬元。簽立系爭訂金單當日給付訂金120 萬元予被告。第二次付款為簽約時交付120 萬元（10
2 年9 月16日前），第三次付款160 萬元時，交過戶證件（約102 年10月1 日），第四次付款1600萬元即銀行貸款撥款時同時交屋。備註：增值稅、契稅、規費、代書費由原告（即系爭訂金單之乙方）負擔。交屋前水電、稅費由被告（即系爭訂金單之甲方）負擔。賣方不賣，加倍償還。買方不買，，由賣方沒收定金。送監視器、廚具」。原告並於簽立系爭訂金單當日給付定金120 萬元予被告（見本院卷㈠第3 至
4 頁系爭訂金單影本，第42至45頁土地及建物登記謄本影本）。
⒉被告於103 年1 月28日匯款150 萬元至原告母親周錫華之郵局帳戶（見本院卷㈠第39頁郵政國內匯款執據影本）。
㈡本件爭點：
⒈被告抗辯原告非系爭訂金單之契約當事人，於本件訴訟無權
利保護必要，有無理由？⒉原告主張依買賣契約之法律關係及民法第226 條、第216 條
之規定，請求被告給付原告990 萬元本息，有無理由？⑴兩造間有無成立系爭房地之買賣契約？⑵兩造間是否業已合意解除系爭訂金單契約？⑶原告請求被告給付原告990 萬元本息，有無理由？
四、本院之判斷：㈠被告抗辯原告非系爭訂金單之契約當事人，於本件訴訟無權利保護必要，為無理由：
按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。前項規定，於應向本人為意思表示，而向其代理人為之者，準用之。民法第103 條定有明文。本件原告主張其授權父親周正忠、母親周錫華代理處理系爭房地之買賣事宜，包括授權其父母與被告簽立系爭訂金單等語（見本院卷㈡第48頁反面言詞辯論筆錄）。參以系爭訂金單記載「立訂金單（買方）：周以彩（周正忠代）」，已表明周正忠代理原告之意旨；證人周錫華於本院審理時亦證稱：102年5 月中旬時有跟原告商量過買賣系爭房屋之事宜由伊及伊先生處理，簽約之前、之後都是伊與被告洽談等語（本院卷㈡第50頁言詞辯論筆錄），核與原告主張授權父親周正忠、母親周錫華代理處理系爭房地買賣事宜乙節相符，堪信原告此部分主張為真實。是以周正忠代理原告，而與被告簽訂系爭訂金單，自直接對原告發生效力。則被告抗辯原告非系爭訂金單之契約當事人，於本件訴訟無權利保護必要云云，並無可採。
㈡原告主張依買賣契約之法律關係及民法第226 條、第216 條之規定，請求被告給付原告990 萬元本息，為無理由：
⒈兩造間並無成立系爭房地之買賣契約：
⑴按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利
人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立（最高法院61年台上字第964 號民事判例要旨參照）。
⑵查依兩造所簽訂之系爭訂金單（見本院卷㈠第3至4頁），不
僅標題明示為「訂金單」，其內容又有「簽約時交付新臺幣壹佰貳拾萬元正（102年9月16日前）」等語之記載，是以兩造於簽訂系爭訂金單時，既約定另於102年9月16日前訂立本約，足見系爭訂金單僅係預約性質，並非本約。而本件兩造尚未簽訂系爭房地之買賣契約，此為兩造所不爭執，則原告主張依買賣契約之法律關係，請求被告給付，即屬無據。
⒉兩造間業已合意解除系爭訂金單契約：
⑴被告抗辯兩造於103 年1 月28日合意由被告返還原告訂金12
0 萬元，再額外賠償原告30萬元後，解除系爭房地訂金單契約。被告即於103 年1 月28日將訂金120 萬元及賠償金額30萬元，共計150 萬元，匯款至原告母親周錫華之郵局帳戶。
故系爭房地之訂金單契約，業經兩造約定於被告返還訂金並賠償30萬元後解除之，即不適用民法關於解除契約之相關規定，原告自不得依買賣契約及民法第226 條、第216 條之規定，請求被告應給付原告990 萬元本息等語，並提出郵政國內匯款執據影本1 紙為證（見本院卷㈠第39頁），復舉證人周姿伶、張惠婷之證詞為憑。原告對於被告於103 年1 月28日匯款150 萬元至原告母親周錫華之郵局帳戶乙節並無爭執，惟以前詞否認兩造已合意解除系爭訂金單契約云云。
⑵經查：
①參以證人周姿伶於本院審理時結證稱：當初是被告委託周錫
華賣房子，102 年6 月1 日周錫華突然打電話來說要買系爭房地，說要投資，當天周錫華、周正忠過來簽約，簽約時要以原告名義簽訂，簽約後，102 年11月左右，伊與周錫華喝下午茶，周錫華說電器行的庫存太多了，她有資金需求，不想等了，想要解約。102 年1 月27日被告打電話給周正忠說庫存真的是太多，無法消化，要繼續營業。到103 年1 日28日，周錫華打電話到電器行，伊也在場，就是在電器行，伊跟被告周炳發在一起，電話裡面周錫華要求被告要解約，周錫華、周正忠及周炳發達成共識解約，共同合意由被告返還
120 萬訂金及違約金30萬，由周錫華提供郵局帳戶，抄完郵局帳戶後，伊跟被告就到隔壁郵局匯120 萬訂金及合意的違約金30萬，就這樣解約了，匯款後有請周錫華、周正忠二人去刷存摺確認。當初因為原告是自己家人，所以被告沒有拿回契約書，但是有協議違約金30萬部分，且已經匯出去9 個多月了，這中間都沒有任何的異議。伊於103 年11月11日跟姊姊周錫華分享說系爭房地用2,900 萬賣掉了，周錫華說用2,900 萬賣的話，她也可以幫伊賣，當天周正忠開口就要賠償90萬，他說你給的話是雙贏，不給的話是雙輸，隔天周正忠說要在下午5 點以前把90萬匯進來，要不然要提告要求90
0 萬的利差等語（見本院卷㈠第112 頁反面至114 頁反面）；及證人張惠婷於本院審理時亦結證稱：被告委託擔任代書的原告母親賣系爭房地，沒有想到是原告母親要自己買下來。系爭房地的買賣後來沒有完成，因為簽訂金單之後，本來要在102 年9 月16日簽正式契約，加上102 年年底伊母親周姿伶常常跟伊阿姨周錫華出去、通電話，周錫華說原本支付給被告的訂金120 萬元，她另外有用途，如果沒有那麼快拿到房子的話，就趕快解約，不想買這間房子了，這些是伊母親去跟周錫華聚餐回來跟伊講的，伊也有在家裡聽到她們電話有談到周錫華不想要這間房子，希望可以快點把事情解決的內容，但沒有聽到周錫華講的話。103 年1 月28日伊聽被告和母親周姿伶說，周正忠跟被告在電話談說他們已經解約，把訂金120 萬元退回去加上30萬元的違約金，共計150 萬元，被告於103 年1 月28日退回。伊聽母親周姿伶說因為伊母親跟周錫華是姊妹，被告不想占便宜，故沒有沒收定訂金
120 萬元，還退了120 萬元。103 年1 月28日被告匯款150萬元到周錫華帳戶後，原告、周錫華、周正忠完全沒有再向被告要求履行契約買賣系爭房地，103 年1 月28日之後，周錫華、周正忠與周炳發、周姿伶還有一起出去吃飯、遊玩，
103 年春節期間有一起去花蓮玩，中間有休息一下，伊在旁邊聽到周正忠跟被告說「不好意思，還多賺了你30萬元」，伊母親周姿伶說「沒有關係，這個契約就這樣圓滿解約就好了」，之後雙方的互動也是正常的。後來伊聽母親周姿伶說，被告把房子賣掉1 個星期之內，伊母親很開心的跟周錫華分享這個喜訊，沒有想到當天被告就接到周正忠的電話表示恭喜，但可否再多給他們90萬元。伊們很驚訝，因為雙方已經解約等語（見本院卷㈡第52至53頁言詞辯論筆錄）。觀諸證人張惠婷之上開證詞，部分係親自聽聞周姿伶與周錫華之陳述或在場聽聞周正忠跟被告之對話，部分係聽聞被告或周姿伶之轉述而來，惟其就證人周錫華多次表示有資金需求，而有解約之意，嗣於103 年1 月28日證人周錫華與被告於電話中達成解除系爭訂金單契約、返還原告訂金120 萬元及賠償30萬元之合意，被告並於同日匯款150 萬元至證人周錫華之帳戶等重要情節，均與證人周姿伶之證詞互核相符，且有上開150 萬元之郵政國內匯款執據影本在卷可佐，是其所證上情，應非虛言。至於原告雖否認證人周姿伶之證詞，且主張證人張惠婷之證詞係聽聞周姿伶及被告所述，不足採信云云，惟並未舉證證明證人周姿伶、張惠婷之證詞有何瑕疵，是證人周姿伶、張惠婷之證詞，自堪採信。
②至於證人周錫華雖證稱：103 年1 月28日被告突然匯款150
萬元到伊的帳戶，103 年1 月28日伊及伊先生沒有跟被告及周姿伶通過電話，因為伊從事民宿，每天都會清查帳戶，當天就發現被告匯款了150 萬元進來，伊沒有問被告為何會匯款這筆錢，伊跟伊先生以為是被告要讓伊們安心。103 年1月27日有與被告通話，電話裡面沒有提到要解除契約，被告只說要繼續營業，要伊們再給他一點時間。因為被告沒有把房屋淨空，故伊沒有支付第二期以後的款項，也沒有簽買賣契約。伊沒有與周姿伶喝下午茶、也沒有給周姿伶帳戶帳號、也沒有提到要解約的事情，當時房價已經上漲。周姿伶於
103 年11月11日告訴伊系爭房地以2,900 萬出售他人，伊才知道這事，伊很火大。103 年11月11日或12日伊先生有跟被告提90萬元要還給伊們云云（見本院卷㈡第50至51頁言詞辯論筆錄）。惟依證人周錫華之證詞，其於103 年1 月28日即知被告匯款150 萬元至其郵局帳戶，卻始終未向被告或其胞妹周姿伶詢問、確認匯款150 萬元之緣由，僅自認為被告係為了讓伊們安心而匯款，而對匯款毫無異議，迄9 個月後，於103 年11月11日其胞妹周姿伶告知證人周錫華系爭房地已以2,900 萬元出售他人，證人周錫華之配偶周正忠始要求被告應再給付90萬元予原告。惟不動產買賣契約，係以買方給付價金予賣方為常態，而被告為賣方，卻匯款高達150 萬元之款項至買方代理人即證人周錫華之帳戶，顯非常情，而證人周錫華或其配偶周正忠於被告匯款150 萬元後竟均無疑義，足見證人周錫華或其配偶周正忠與被告間，於被告匯款前應已對匯款之原因有所約定，始未再向被告或周姿伶求證匯款之緣由，則證人周錫華上開證詞，顯非無疑。本件原告將系爭房地之買賣事宜均授權其父親周正忠、母親周錫華代理處理，原告並未參與洽談系爭房地買賣事宜之過程，有如前述。而證人周錫華就系爭房地之買賣為原告之代理人，簽訂系爭訂金單之前、之後都由證人周錫華與被告洽談，則系爭訂金單契約是否業已合意解除，攸關證人周錫華之代理人責任重大，顯有利害關係，則證人周錫華全然否認曾與被告或證人周姿伶洽談解除契約之事，其證詞有上開顯然可疑之處，於乏其他補強證據佐證之情形下，自難遽信，而無可採。③從而，被告抗辯兩造間於103 年1 月28日合意由被告返還原
告訂金120 萬元，並賠償原告30萬元後，解除系爭房地訂金單契約等情，堪以採信。
㈢原告請求被告給付原告990 萬元本息，為無理由：
查兩造間業已合意由被告返還原告訂金120 萬元，並賠償原告30萬元後，解除系爭房地訂金單契約，被告並已於103 年
1 月28日將上開150 萬元匯入原告就系爭房地買賣之代理人即證人周錫華之帳戶，是系爭訂金單契約業經兩造合意以被告給付150 萬元予原告而解除，且兩造間並未訂立本約之買賣契約，被告自無違反契約或給付不能之情形。從而，原告主張依買賣契約之法律關係及民法第226 條、第216 條之規定，請求被告應給付原告990 萬元本息，為無理由，應予駁回。
五、綜上所述，原告主張依買賣契約之法律關係及民法第226 條、第216 條之規定，請求被告應給付原告990 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 1 月 15 日
民事第一庭 法 官 張筱琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 105 年 1 月 15 日
書記官 陳麗娜