臺灣新北地方法院民事判決 104年度重訴字第510號原 告 游祥麒
游祥和共 同訴訟代理人 宋盈萱律師
沈志成律師被 告 陳明偉
陳明展共 同訴訟代理人 蔡育盛律師
郭淳頤律師上列當事人間租佃爭議事件，經本院於民國104年11月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第2項前段定有明文。本件兩造間租佃爭議事件，業經新北市新莊區公所、新北市政府耕地租佃委員會依法調解、調處，因調解不成立及被告不服調處，而由新北市政府耕地租佃委員會移送本院，是原告起訴程序尚無不合，合先敘明
貳、實體方面：
一、原告主張：原告2人之父親游清溪於民國50年間，向被告2人之父親陳三川承租重劃前之台北縣○○區○○段○○○段000地號土地，雙方並訂有耕地租約。嗣陳三川死亡，游清溪乃與被告2人就同段207、207-10（按此2筆地號土地已被新北市政府徵收）、207-2、207-12、207-13等5筆地號土地（按此3筆土地經土地重劃後地號變更為新北市○○區○○○段○○段000地號；下稱系爭303號土地）訂立耕地租約（莊租登字第76號；下稱系爭耕地租約）。嗣系爭耕地租約到期，游清溪多次申請續訂租約，最近一次租期自98年1月1日起至103年12月31日止。而承租人游清溪於103年2月12日死亡，全體繼承人同意系爭耕地租約由原告2人繼承各1/2之權利，原告2人遂向新北市新莊區公所申請辦理系爭耕地租約之承租人繼承變更登記，惟被告2人卻以系爭耕地租約業己終止為由，向新北市新莊區公所提出異議，並送新北市政府耕地租佃委員會調處，經新北市政府第2屆耕地租佃委員會第2臨時會多次調處後，兩造未達共識，新北市政府第2屆耕地租佃委員會第2臨時會乃決議「本案應准予承租人辦理租約繼承變更登記，因出租人不服調處結果，依耕地三七五減租條例第26條定移送法院續行審理。」。是原告自有權請求被告2人協同辦理系爭耕地租約之繼承變更登記。被告2人於調處時雖一再主張已終止系爭耕地租約，然此並非事實，原告鄭重否認。此外，被告2人亦未舉證以實其說，依法自不生終止之效力等語，並聲明：被告2人應協同原告2人就系爭303號土地之系爭耕地租約辦理承租人游清溪名義變更登記為原告2人。
二、被告則抗辯：㈠系爭303號土地業經新北市政府於93年間辦理土地重劃，早
已變更其土地之使用類別為「建地」，故已非原先耕地與農地類別。按諸耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定，出租人即被告即得終止系爭耕地租約，且此乃法定終止事由，原告並不得異議。
㈡93至95年間，佃農為了分配商業用地，曾多次就終止後之系
爭耕地租約與地主協調補償費用，意即自93年間起，佃農即與被告就已終止之系爭耕地租約進行商討補償事宜，但一直未達共識。於98年間亦仍持續進行協商與討論。而所謂補償事宜之協商與請求，乃係因契約終止之後而生，兩造既已就補償事宜進行協商，可徵系爭耕地租約早已在土地重劃後，因雙方合意終止，甚且當時之承租人游清溪亦有認知併認同系爭耕地租約已終止，此有臺灣新北地方法院檢察署（下稱新北地檢署）102年度偵字第24850號不起訴處分書可憑。嗣後承租人即游清溪於103年2月12日過世。基此，承租人游清溪與被告間已無任何耕地租約關係存在，又何來繼承人即原告得以繼承變更登記之申請，原告之主張全無理由。
㈢原告雖否認被告有向游清溪表示終止系爭耕地租約之意思，
並表示前開不起訴處分書上載之內容並非事實，且認若被告確實於93年至95年間有終止系爭耕地租約，何以未收回土地，及98年1月9日仍不反對被告去區公所辦理登記云云。惟查被告確實有向游清溪表示終止系爭耕地租約之意思，依新北地檢署檢察官102年度偵字第24850號不起訴處分書第3頁上載之內容「…告訴人陳明偉、陳明展二人既為陳三川之繼承人，依法應補償游清溪，惟陳明偉、陳明展二人希望與游清溪協減少補償金額，遂以98年4、5月間某日與游清溪相約在福德宮旁之會議室協商，因游清溪年事已高，就委由其子游祥麟代表與告訴人二人協商，並交代被告游祥德、游祥堃與林素梅陪同到場…」等語各節，均係實在，且與事實相符。該案被告（即游祥堃、游祥德、游庭瑞、游美禮子、陳游蓮、林素梅）所被追訴的犯罪為偽造文書，與系爭耕地租約是否存在有效並無直接或間接關聯，該案被告並無虛偽陳述之動機。再者，該案被告人數高達6人，6人均係委由魏章巍律師進行辯護，6人各自向所委任之魏章巍律師吐實，再由魏章巍律師代為庭上表述，該案被告對於魏章巍律師於偵查庭上呈述之說詞完成後，該案被告6人均無「當場」或「嗣後」表示異議或不同意見，可徵魏章巍律師與該案被告6人所認知之事實相同，並無扞格。況且該案被告6人尚委由魏章巍律師102年7月17日再以刑事答辯狀明確表示「告訴人等始出面與游清溪會商討論其出租耕地之終止、補償條件。經約在福德宮旁之會議室見面會商，告訴人等表明擬給與游清溪低於法定之補償而予以收回…」，是刑事答辯狀之內容關於福德宮旁之會議室之會面場所、終止租約表示後補償條件未達共識之原因等細節，亦與102年7月17日詢問筆錄記載之內容相同，自足認為真實。本此，該等資料對於被告確實已有向原告表示終止系爭耕地租約及被告對於終止後之耕地租約，與原告商討應如何進行補償之議題等二事之證明力與可信性極高。
㈣另約於97年至98年間，被告與紅龍房屋（台灣金開發）傅寶
樹副理接洽見面詳談有關系爭3O3號土地案件。並且被告又委請傅寶樹副理至承租人游家商談終止耕地契約與三七五租約賠償事宜。當時，傅寶樹副理於某次商談中有用其公司電腦下載土地謄本予被告及承租人，其公司應有相關資料存檔備份。
㈤被告確實有終止系爭耕地租約並請求返回土地，但被告與承
租人溝通仍不獲解決，並不知如何強行取回，實係因原告占據未繳回，而非被告遲遲未收回土地。另被告並不知悉原告於98年1月9日有去區公所辦理登記一節，概因被告並無收到區公所之公文通知，自無從向區公所表示申請收回自耕及異議原告申請變更登記之可言。
㈥綜上，本件被告於土地地目變更後，被告已於93年間向承租
人游清溪為終止系爭耕地租約之意思表示，95年至96年間，雙方對已終止之系爭耕地租約再次重申終止，針對補償費進行談妥。98年間，前開不起訴處分書所載時間，雙方針對系爭耕地租約已終止有共識而繼續談補償費事宜。於新北市新莊區公所調解與調處程序中，被告亦已為終止系爭耕地租約之意思表示。於103年間亦有寄發存證信函給原告一再表明終止系爭耕地租約之意思。於本件104年9月25日及104年11月9日言詞辯論亦再當庭為終止系爭耕地租約之意思表示。系爭耕地租約既已終止，則原告請求就系爭耕地租約准予辦理變更登記，即無理由。
㈦答辯聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠原告2人之父親游清溪於50年間，向被告2人之父親陳三川承
租台北縣○○區○○段○○○段000地號土地耕作，雙方訂有耕地租約，並經當時之臺北縣新莊鎮公所登記，有臺灣省臺北縣私有耕地租約（新鎮租字第142-1號）影本附卷可稽（見本院卷第86頁）。
㈡嗣陳三川死亡，游清溪與被告2人就同段207、207-10、207-
2、207-12、207-13共5筆地號土地訂立系爭耕地租約，並經當時之臺北縣新莊市公所登記，有臺灣省臺北縣私有耕地租約（莊登字第076號）影本附卷可稽（見本院卷第13、88頁）。
㈢游清溪於98年1月9日，向當時之臺北縣新莊市公所申請繼續
承租系爭耕地租約之耕地，經當時之臺北縣新莊市公所核定，依照耕地三七五減租條例第20條、第5條規定，准由游清溪自98年1月1日起至103年12月31日止續訂租約6年。並有臺北縣新莊市公所98年5月20日北縣莊民字第0000000000號函影本、臺北縣新莊市公所核定承租人續訂租約通知書影本附卷可稽（見本院卷第20至24頁、第87至89頁）。
㈣系爭303號土地現登記為兩造所分別共有，原告游祥麒應有
部分為1,285/10,000、游祥和應有部分為1,285/10,000、陳明偉應有部分為3,715/10,000、陳明展應有部分為3,715/10,000。系爭303號土地登記謄本土地標示部之「其他登記事項」欄記載：「重劃前：頭前段頭前小段207-1、207-2、207-11、207-12、207-13地號及中港厝段26-1、26-4地號。（一般註記事項）部份有耕地三七五租約（陳明展出租持分：1000分之235，陳明偉出租持分：1000分之235）」，並有土地登記謄本附卷可稽（見本院卷第11至12頁、第25至26頁）。
㈤系爭303號土地係於96年5月30日以新北市新莊地政事務所96
年莊登字第195870號辦畢土地重劃，重劃前為頭前段頭前小段207-1、207-2、207-11、207-12、207-13地號及中港厝段26-1、26-4地號，其中頭前段頭前小段207-2、207-12、207-13地號（207-12、207-13地號係於92年11月12日逕為分割自207-2地號）於重劃前之登記謄本土地標示簿有耕地三七五租約註記，並有新北市新莊地政事務所104年10月12日新北莊地登字第0000000000號函附卷可稽（見本院卷第185至186頁）。
四、本件爭點及本院之判斷：㈠原告主張：兩造間之系爭耕地租約並未終止，游清溪於103
年2月12日死亡後，全體繼承人同意系爭耕地租約由原告2人繼承各1/2之權利，故被告應協同原告就系爭耕地租約辦理承租人游清溪名義變更登記為原告2人等語。被告則抗辯：系爭耕地租約已經被告依耕地三七五減租條例第17條第5款規定多次向承租人為終止之意思表示，故原告請求辦理系爭耕地租約之變更登記並無理由等語。
㈡按耕地三七五減租條例第6條第1項規定：「本條例施行後，
耕地租約應一律以書面為之；租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記。」，上開規定係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效。此有最高法院51年台上字第2629號判例要旨可參。是耕地租約之登記並非該契約效力之要件，則倘耕地租約業已失效，則自無由再就已消滅之耕地租約辦理變更登記甚明。次按同條例第17條第1項第5款規定：「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有下列情形之一不得終止：…經依法編定或變更為非耕地使用時。」。上開規定係該條例於72年12月23日修正時所增訂，旨在配合獎勵投資條例第65條及平均地權條例第76條、第77條之規定，以促進土地之利用。故衹須耕地已依法編定或變更為非耕地使用，不論其編定或變更係在租約訂立前或租約訂立後，出租人均得據以終止租約。且該條例第17條第2項規定之補償，與同條第1項第5款所規定之終止租約收回耕地，並非立於互為對待給付之關係，自不發生同時履行抗辯問題，此有最高法院85年度台上字第138號裁判要旨、83年台上字第2400號判例要旨可參。因此，租賃之耕地只要已依法編定或變更為非耕地使用，出租人即得終止租約，至於出租人是否應依同條例第17條第2項規定補償，及補償之數額為何，則為租約終止後之問題，與出租人得否行使終止權無關。
㈢按72年8月1日修正公布之農業發展條例第3條第10款規定：
「耕地：指農業用地中依區域計畫法編定之農牧用地，或依都市計畫法編為農業區、保護區之田、旱地目土地，或依土地法編定之農業用地，或未依法編定而土地登記簿所記載田、旱地目之土地。」、89年1月26日修正公布之同條例第1項第11款規定：「耕地︰指合於下列規定之土地︰㈠依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區、森林區之農牧用地，或依都市計畫法劃定為農業區、保護區之田、旱地目土地，或非都市土地暫未依法編定之田、旱地目土地。㈡國家公園區內，依國家公園法劃定之分區別及使用性質，經該法主管機關會同有關機關認定屬於前目規定之土地。」。查重劃前之頭前段頭前小段207-2、207-12、207 -13地號土地，依登記簿記載地目為「田」，屬89年1月26日修正前之農業發展條例第3項第10款規定之耕地，而於89年1月26日該條例修正後，即非屬該條例所稱之耕地，此有新北市新莊地政事務所104年10月12日新北莊地登字第000000000 0號函，及該函檢送之土地登記簿等資料影本附卷可稽（見本院卷第185至215頁），可證系爭耕地租約之耕地，於89年1月26日即已變更為非耕地使用。是系爭303號土地於重劃前之89年1月26日既已變更為非耕地使用，出租人即被告於89年1月26日以後，自得依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定終止系爭耕地租約。
㈣次按終止權之行使，依民法第263條準用同法第258條之規定
，應向他方當事人以意思表示為之，契約當事人之一方有數人者，該意思表示，應由其全體或向其全體為之，此為終止權行使之不可分性（最高法院64年台上字第2294號判例要旨參照）。本件被告抗辯：被告於93年間已向當時之承租人游清溪為終止系爭耕地租約之意思表示，95年至96年間，雙方對已終止之系爭耕地租約再次重申終止，針對補償費進行商談，98年間，雙方針對系爭耕地租約已終止有共識而繼續談補償費事宜等語，並提出新北地檢署檢察官102年度偵字第24850號不起訴處分書影本為據（見本院卷第33至36頁），及經被告陳明偉本人於104年11月9日言詞辯論期日到庭陳稱：「當初93年到95年都有跟原告游祥麒、訴外人游祥堃、林素梅等人在土地公廟有談到三七五租約解約的問題，游祥麒要求我們把他們該得的土地割給他們，他們才願意終止三七五的租約。解約就是要寫一個合約書，後來事情都是被告陳明展在處理。」、陳明展則到庭陳稱：「我有跟游祥麒、游祥堃、林素梅講三七五解約的問題，過程就是每次碰面都有談到這件事情，就是表示要終止三七五的租約，但是一直都拖著，游祥麒、游祥堃、林素梅講說要好好談、慢慢談，不要這麼急，我表示要談就快一點，不要拖，拖對雙方沒有好處。後來對三七五租約終止，與游祥麒、游祥堃、林素梅談沒有達成共識來終止，賠償部份也沒有談妥，也沒有談成共識。」等語（見本院卷第225頁）。然當時系爭耕地租約之承租人為游清溪，並非原告2人，且原告游祥麒於該次期日亦到庭陳稱：「我有去談，被告有說過要終止的事情，但是我不是當事人，我無法作主，被告應找我父親談。」等語（見本院卷第225頁）。是被告未能舉證證明原告游祥麒為游清溪之代理人，及其於93年到95年間，有向當時系爭耕地租約之承租人游清溪為終止租約之意思表示，自難僅憑其當時曾與原告游祥麒談及補償事宜未果，即認系爭耕地租約於是時已經合法終止。再經本院調閱新北地檢署檢察官102年度偵字第24850號偵查卷（含102年度他字第2569號卷）結果，該案告訴人為被告2人，其等係針對另筆新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地，與訴外人游祥堃、游祥德、游庭瑞、游美禮子、陳游蓮、林素梅等6人（下稱游祥堃等6人）間之另一「北縣莊登字第77號」耕地租約等事宜，對游祥堃等6人提出偽造文書等告訴，並非有關本件兩造間之系爭耕地租約之爭執。且本件原告2人及游清溪皆非該案件之被告，該案偵查之爭點亦無關乎系爭耕地租約是否終止。是游祥堃等6人於該案所共同委任之辯護人蘇章巍律師所於偵查中雖曾陳稱：「…陳三川於50年間，將本件土地附近的303地號土地租給游清溪，該地因為已經地目由農地變更為建地，依耕地375減租條例第17條規定，租約應該終止，由地主即告訴人二人補償給佃農游清溪，地主希望能夠減少補償金額，於是就與游清溪約在土地公廟旁的會議室協商，但是游清溪當時年事已高，就由其子游祥麒代表，並交代游祥德、游祥堃、林素梅陪同到場與告訴人二人協商，當時沒有達成共識，…」等語，有102年7月17日詢問筆錄在卷（見上開他字偵查卷第37頁）。然蘇章巍律師上開陳述係基於該案被告游祥堃等6人辯護人之身分所為之辯詞，並非基於證人身分所為之陳述，其上開陳述之內容，非其所親自見聞，亦非受本件原告2人或游清溪之委任所為，自不足為據。
㈤然被告雖未能舉證證明系爭耕地租約於93至95年間已經合法
終止，惟於本件104年9月25日言詞辯論期日，被告已當庭表示要再次重申終止系爭耕地租約的意思表示等語，有該次筆錄在卷可稽（見本院卷第145頁）。而於104年11月9日言詞辯論期日，被告復當庭表示：「我們主張93年就已經有終止的意思表示，最晚在去年有發給原告的存證信函也一再表明終止租約的意思表示。」、「如果原告對於上次開庭被告已為終止意思表示有疑義，被告今日當庭再為一次終止的意思表示。」等語，有該次筆錄在卷可稽（見本院卷第225頁反面）。是縱系爭耕地租約於93至95年間未經被告合法終止，然被告於上開期日當庭向原告所為終止系爭耕地租約之意思表示，已當場到達原告，自發生效力。是系爭耕地租約至遲於104年11月9日本件言詞辯論終結時，已因被告向原告為終止之意思表示而失其效力。則系爭耕地租約既已失效，原告自無由就已消滅之系爭耕地租約請求被告協同辦理承租人變更登記。
五、從而，原告請求被告2人應協同原告2人就系爭303號土地之系爭耕地租約辦理承租人游清溪名義變更登記為原告2人，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經核與判決結果無影響，毋庸再一一審酌，附此敘明。
結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 11 月 30 日
民事第三庭 法 官 黃信樺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 11 月 30 日
書記官 張美玉