臺灣新北地方法院民事判決 104年度重訴字第693號原 告 祐生鋁業有限公司法定代理人 林文來訴訟代理人 陳福龍律師
沈宏裕律師劉元琦律師蕭琪男律師朱政勳律師嚴嘉豪律師被 告 陳得福訴訟代理人 林嫦芬律師複代理人 林宜家律師上列當事人間請求履行契約事件，於中華民國105年6月28日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、當事人之主張：
一、原告方面：聲明：
㈠被告應將坐落於新北市○○區○○段○○○段000○0地號
土地（面積1982平方公尺，權利範圍全部）銀行開具之部分不動產抵押權塗銷同意書交付與原告。
㈡被告應將前開不動產移轉登記並交付於原告。
㈢被告應給付自民國104年9月4日起至履行前開一、二項給付之日止，按日給付原告33,000元。
㈣原告願供擔保以代釋明，請准宣告假執行。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）緣祐生鋁業有限公司法定代理人林文來於104年2月8日委託訴外人嘉禾不動產簡銘葇新北市○○區○○段○○○段000○0地號土地（面積1982平方公尺，權利範圍全部），下稱系爭不動產，簽訂不動產要約書內容原為土地500坪，每坪11萬元，總價5500萬元。被告原允諾以每坪11萬元販售，嗣變更為於一定條件下同意出售系爭不動產，其條件有三：(一)願意每坪以11萬元出售，惟須一次同時購買600坪，總價計6,600萬元。(二)為利後續同為被告所有之周遭約3萬多坪土地能以較優價格出售，須以8100萬元作為系爭不動產名義上之買賣總價。(三)一、二期款共計3,240萬元須先撥款予被告。雙方就系爭不動產價金6600萬元雙方意思表示一致，惟原告為求能夠取得該土地，僅得同意被告上開所提條件，遂於104年4月30日簽訂不動產買賣契約書時，將買賣金額填載為8,100萬元（實則為6600萬元）。另觀105年4月26日言詞辯論筆錄法官：「當時的價格為何？」證人鄧棋：「六千六百萬元，是買方出的價錢，賣方有答應六千六百萬，成交價就是六千六百萬元。」；法官；「為何有八千壹佰萬？」；證人鄧棋：「後續要賣三萬多坪，為了讓後續好賣出，所以價格定八千壹佰萬元。也就是賣方還有土地要賣，要把土地價格拉高。才會有八千壹佰萬元。」；法官：「後續如何？」；證人鄧棋：「簽約的時候賣方的條件就是寫一份八千壹佰萬的合約，才讓他成交，還有一期二期三千萬的部分提前動用。我們開會一期二期三千萬，第三期等銀行貸款下來匯入裡面。」；原告訟代理人：「訂立契約的時候是否認為到底是八千壹佰還是六千六百，雙方的價金是多少，是否有做確認？」，證人鄧棋：「我有跟賣方做確認，賣方說沒有關係，所以契約才會寫八千八百萬元（應為八千一百萬元）。我說的賣方是陳慶煌。」；原告訴訟代理人：「你指的賣方全部都是陳慶煌？」；證人鄧棋：「電話聯絡都是跟陳慶煌聯絡，只有當天簽約的時候被告陳得福才來，我有跟陳得福說過六千六百做八千壹佰的契約書的部分，我有跟他告知過。」；法官：「你在原告公司還有被告之間就三峽區的地號土地的交易中間是否參與？」，證人許家豪：「有的，就是簽約當天接到仲介的電話，告知要簽約，那我就過去，簽約的時候，問雙方買賣價格多少，說是八千壹佰萬，簽完之後聽到他們對談的內容就是賣方為了實價登入的問題，價格會寫高，才會實際是六千六百，買賣寫成八千壹佰萬，後續就是案件就是按造程序走。」；原告訴訟代理人：「剛剛說到契約作八千壹佰萬，實際金額聽到賣方為了實價登入變成八千壹佰萬，賣方是陳慶煌還是陳得福？」，證人許家豪：「詳細由誰講的不清楚，但兩人都在。」；原告訴訟代理人：「承辦的過程中，是否知道他們就八千壹佰萬與六千六百萬之間的差價去討論如何給付？」，證人許家豪：「買方要求賣方開立本票，買方才會把差價給賣方。」自明。亦可證雙方就系爭不動產買賣約定之價金為6600萬元。
（二）復雙方於訂約時約定撥付被告一、二期款共計3,240萬元、而第三期款則於貸款核下後給付，未料被告於104年6月12日以存證信函諉稱契約載明第三期款為稅單核下後地政士通知之日起三日內繳款，經原告於6月16日以存證信函陳明雙方訂約時約定第三期款係於貸款核下後給付，並於6月23日召開內部會議後致電被告代理人陳慶煌，雙方約定於7月15日若原告貸款未核下，亦須以現金一次清償第三期款，原告於7月15日未見貸款核下後，立即請許家豪代書結算欠款總額，隨即於7月16日上午將結算金額31,981,946元匯入履保帳戶（給付總額共計6,600萬元，除一、二期款直接撥付被告外，其餘款項全數匯入信託專戶），被告則7月16日中午12時始又寄發存證信函解除系爭契約（原告於7月17日收受）。另觀105年4月26日言詞辯論筆錄原告訴訟代理人：「本案雙方因為第三期款項交付，雙方互寄送存證信函？」；證人鄧棋：「有的。」；原告訴訟代理人：「是否跟當事人協調？」，證人鄧棋：「有的，有談到貸款沒有下來的用現金補足。」；原告訴訟代理人：「這部分你們開會討論？」，證人鄧棋：「是的，我們有副總，我及林文來，及何先生。大約在6月23日來我們公司討論貸款的問題。」；原告訴訟代理人：「是否知道買賣雙方約定的買賣價金交付的時點？」證人許家豪：「買賣契約，簽約用印賣方通知，第三期買方想說等貸款確定之後才匯款給賣方。」；原告訴訟代理人：「是否知道她們的土地增值稅時點？」，證人許家豪：「大約104年5月底的時候。」；原告訴訟代理人：「是否有通知買方交付第三期款，在稅單核下來的時候？」證人許家豪：「因為個案的關係由地政士通知日期，買賣是在105年9月交地，簽約到交地時間很長，沒有通知，等到貸款確定才去做。」；原告訴訟代理人：（提示資料與證人）（原證二）是否有印象？」證人許家豪：「有，七月中旬的時候我用傳真給買方。」；原告訴訟代理人：「你傳達的訊息何？」，證人許家豪：「中間跟我聯絡，開會通知要代墊增值稅，要買方先代墊，他們還有提到七月十五日為最晚期限，買方銀行沒有確定的話，以現金補足。；「原告訴訟代理人：原告何時交付第三期款？證人許家豪：「七月十六日。我記得在早上的時候。」；原告訴訟代理人：「是否知悉兩造之間就第三期款的交付時點爭執，有信函的往來？」，證人許家豪：「知道。」；被告訴訟代理人：「剛剛說第三期款買方希望貸款下來再交付？這是簽約前還是當下，還是之後發生的？」，證人許家豪：「詳細時間不清楚。應該是簽約當天。」；被告訴訟代理人：「你們的契約書第三期款為何不載明等貸款下來再交付？」，證人許家豪：「我們後面都有註明用個案下去做處理。」。可證雙方確有約定第三期款於貸款核下後給付，嗣經磋商為7月15日貸款未核下時，原告須以現金補足，原告於7月16日上午將31,981,946元匯入履保，7月17日原告始收受被告解約之意思表示。
（三）縱（假設語氣，非自認）鈞院認被告7月17日解除契約之意思表示有理由，被告代理人陳慶煌於104年7月24日與原告、仲介及代書等，就系爭不動產買賣契約履約事宜仍加以討論(原證三)，故應認被告撤銷前開7月17日解約之意思表示。另觀105年4月26日言詞辯論筆錄原告訴訟代理人嚴：「既然你說實際買賣金額為六千六百萬，契約上面是八千壹佰萬，之間的差額，他們有去就這部分討論如何給付？」，證人鄧棋：「這部分討論有跟賣方講說實際金額為何，多的稅金會產生，賣方說沒有關係，就是要做八千壹佰萬的契約書。因為我們條件有動用三千萬，第二個就是105年九月三十交地。」；原告訴訟代理人：「是否有說明一千五百萬誰先付給對方？」，證人鄧棋：「後來有討論過，在七月二十三日的時候有到我們公司討論，賣方開支票給買方，買方看到本票後再給壹仟五百萬給賣方。」；原告訴訟代理人：「剛剛說到七月二十三日有開會討論，在場的人有誰？」，證人鄧棋：「七月二十三日在場的副總及我及買方，還有代書還有賣方陳先生。」；原告訴訟代理人：「可以說明這次開會的內容為何？」，證人鄧棋：「討論這個六千六百跟八千壹佰的差價如何做，後來賣方開本票給買方，買方再匯入壹仟五百給賣方，就是針對這個事情而已。」；原告訴訟代理人：「是否還有其他問題？」，證人鄧棋：「賣方想先動用壹仟六百萬，但銀行不會同意，第三期款只差幾。買方沒有答應。」；原告訴訟代理人：「賣方部分是由何人參與？」，證人鄧棋：「陳先生，陳先生叫陳得福舅舅」；原告訴訟代理人：「七月二十四日的時候陳慶煌有就履約部分表示意見或是表達不想履約？」，證人鄧棋：「應該是繼續履行合約，他在討論壹仟五百萬如何給買方的部分。」；原告訴訟代理人：「就你所知他們何時提到這部分？」，證人許家豪：「這是七月二十四日我們在仲介公司開會時候討論的。」；原告訴訟代理人：「之後是否有與買賣雙方討論如何履約的部分？」，證人許家豪：「之後就是買方七月十五日匯款，七月二十四日在仲介公司開會。」；原告訴訟代理人：「這場會議裡面你認為賣方是否想要繼續履約？」，證人許家豪：「他都說要繼續去申請。」原告訴訟代理人：「在場的人有誰？」，證人許家豪：「我及副總，鄧棋，雙方，及何先生。就是討論金流的部分，第二個就是要求賣方要跟中和農會確認貸款餘額，賣方表示他會處理。」。可證被告代理人陳慶煌於104年7月24日確有與原告、仲介及代書等，就系爭不動產買賣契約履約事宜做討論並有繼續履約之意思。
（四）訴外人陳慶煌乃有權代理被告處理系爭不動產買賣事宜。觀105年4月26日言詞辯論筆錄原告訴訟代理人：「被告是由陳慶煌代理處理不動產事宜？證人鄧棋：「被告有跟我們說後續的事情由陳慶煌來處理。」；原告訴訟代理人：「是否知道陳慶煌與陳得福的關係？」，證人許家豪：「簽約知道他們有親戚關係。當時沒有書面，但簽約完之後他們有表示之後都由陳慶煌來處理。」可證訴外人陳慶煌卻有權代理被告處理系爭不動產買賣事宜。
（五）對被告主張部分答辯如下:
1、原告未遲延給付第三期款：因系爭不動產買賣契約書載明交屋日期為105年9月30日，故代書依該買賣契約書特別約定事項第四項(參原證一)得依個案通知。復因原被告雙方已約定於貸款核下後給付第三期款，故代書於稅單核下後未通知原告繳納第三期款項，因此原告自無遲延給付之情形。
2、原告係於被告堅持之下，始未與被告另訂第二份以6600萬元為價格之契約：惟原告係於被告告以另訂第二份6600萬元之契約即不予出售系爭土地、其尚有三萬多坪土地供仲介販售絕對不會有事後不認帳之問題等壓迫下，原告又因無如本案真實價格與契約價格不同之買賣相關經驗下，始未強烈要求被告另訂第二份6600萬元之契約。
3、縱（假設語氣、非自認）鈞院認原告交付第三期款項有遲延之情形，惟被告之代理人於7月24日就系爭不動產履約事宜協調會議中，明確為繼續履約之表示（就8100萬與6600萬之差價如何支付），故不得復依7月17存證信函主張系爭契約已生解約之效力。
（六）依系爭標的不動產買賣契約書第15條，其他特別約定事項第八款，被告本須交付銀行所開立之部分抵押權塗銷同意書予代書以辦理過戶，詎料被告一再拖延不予履行，顯已違反系爭不動產買賣契約賣方所應負之義務。次按系爭不動產買賣契約書第10條第二項規定，乙方如不履行契約所定各項義務者，即視為乙方違約，甲方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約，乙方應將所收價款退還外，並應同時賠償與已繳價款同額之違約罰金。另同條第三項規定，有上述第二款之情形，經對方催告而於催告期間內履行，並應按每日以買賣總價款萬分之五支付遲延違約罰金。依民法349條請求被告交付部分不動產抵押權塗銷同意書，並依348條請求被告移轉並交付系爭不動產所有權予原告。並依不動產買賣契約書第10條第三項請求自104年9月4日起至履行系爭不動產移轉登記並交付之日止每日以買賣總價款萬分之五即33,000元(66,000,000*5/10000)支付遲延違約罰金。
（七）訴外人陳慶煌乃有權代理被告處理系爭不動產買賣事宜。
1、被告不斷否認對於處理系爭不動產買賣事宜，訴外人陳慶煌有代理權之事實…云云。惟觀105年4月26日言詞辯論筆錄原告訴訟代理人：「被告是由陳慶煌代理處理不動產事宜？證人鄧棋：「被告有跟我們說後續的事情由陳慶煌來處理。」；原告訴訟代理人：「是否知道陳慶煌與陳得福的關係？」，證人許家豪：「簽約知道他們有親戚關係。當時沒有書面，但簽約完之後他們有表示之後都由陳慶煌來處理。」可證訴外人陳慶煌卻有權代理被告處理系爭不動產買賣事宜。
2、被告收受原告交付之系爭不動產買賣訂金350萬元亦係由訴外人陳慶煌代為收受(原證三)，可證被告確有授予訴外人陳慶煌代理權之事實。
3、被告於新北地方法院檢察署105偵5720號偵查庭中亦坦承就系爭不動產買賣全權委託陳慶煌處理。
4、由上開事實及證人論述可證，被告授予訴外人陳慶煌代理全權處理系爭不動產買賣之事實為真。
（八）就被告所提被證十一部分說明如下：系爭簡訊所謂完稅款（第三期款），係指雙方約定之貸款核下後應給付之款項（有證人證言在卷可稽）。又被告據此簡訊推定地政士已通知原告應匯入完稅款（第三期款）…云云。茲因雙方已約定第三期款給付時間點為貸款核下後，故原告確實未收到地政士通知繳納之簡訊。被告應就其主張對其有利之事實負舉證責任。
（九）證據：提出不動產買賣契約書、特別約定書、協議書、本票、土地登記謄本、傳真、錄影及譯文等影本為證據，並聲請訊問證人簡銘葇、何耀富、孟醒宇、許家豪、鄧棋。
二、被告方面：聲明：請求駁回原告之訴。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）不爭執事實：
1、兩造於104年4月30日簽訂如下合約，原告向被告買受坐落新北市○○區○○段○○○段地號818-4號、面積1982平方公尺之土地：不動產買賣契約(被證一)、特別約定事項(被證二)、特別約定(被證三)、協議書(被證四)、不動產買賣價金信託契約書(被證五)。
2、被告受領土地價金3240萬元為簽約金及備證用印款各1620萬元。
3、被告於104年5月18日接獲地政士通知，土地增值稅已核定並接受稅單。
4、被告於104年6月12日寄發台北松江路存證號碼880存證信函予原告(副本:地政士)，原告於104年6月15日收受（被證六），被告以前揭存證信函催告原告支付第三期款(完稅)1620萬元。
5、被告於104年7月16日寄發台北松江路存證號碼1010存證信函予原告(副本:地政士及仲介公司)，原告於翌日收受（被證七），被告以前揭存證信函解除與原告間之買賣契約並沒收價金。
6、被告於104年7月17日寄發台北松江路存證號碼1013存證信函予地政士(副本：原告)，地政士於翌日收受（被證八），被告以前揭存證信函通知返還過戶相關資料印鑑證明、權狀等文件。嗣委請律師發函請求返還印鑑證明、權狀等文件(被證九)。
（二）本件土地買賣價金係8100萬元：
1、兩造於104年4月30日以原告為買受人、被告為出賣人，簽訂如被證一不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定買賣價金為8100萬元，並分4期支付。同日並簽訂特別約定事項、特別約定、協議書及不動產買賣價金信託契約書等約，均可徵買賣價金為8100萬元，原告竟空言主張買賣價金為6600萬元，實不足採。由兩造尚約定通行大門鑰匙、遙控器等細微事項，如有原告所稱簽約價金與實際價金不同之狀況，對此契約重要之點變更，兩造自會另行以書面約定之，豈可能以口頭約定。鈞院亦就此不合常情之處再三詢問證人鄧棋，證人回答不是規避問題就是答非所問，顯見證人所言有所保留及隱瞞。
2、系爭買賣簽約當天除了有嘉禾不動產公司承辦人員及不動產地政士外，尚有第一銀行北土城分行承辦本件信託之行員江聰龍在場，原告理應聲請傳訊與本件買賣毫無利害關係之一銀行員江聰龍為證人，惟原告卻係聲請傳訊嘉禾不動產公司承辦人員及不動產地政士，該等顯與本件買賣均存有利害關係，可徵原告之意圖不軌，且證人是否據實陳述，亦有可議。
3、原告請求鈞院傳訊證人以為證明本件買賣價金為6600萬元，經鈞院傳訊證人鄧棋、許家豪，惟證人之證詞避重就輕且多所偏頗，對許多問題模糊閃爍，顯然只為了配合原告證明本件買賣價金為6600萬元而出庭作證，證人之證詞諉不足採。另就證人均證稱僅於簽約當天見到被告本人，而原告簽約前之斡旋、議價，甚至於簽約後協商之對象係訴外人陳慶煌，被告均未出面或到場，原告與訴外人陳慶煌間是否有買賣以外的協議，被告確實不知悉。
4、被告起初委託以每坪15萬元出售土地，獲悉原告欲以每坪12萬元購買400坪特定位置土地，被告認為會影響鄰地出入且價格差距過大而婉拒，嗣原告以購買600坪其中一部分供道路用地為要約（即以每坪12萬元購買600坪），幾經討論議價，最後達成以每坪13.5萬元購買600坪，兩造間土地買賣單價從來沒有出現過原告所稱每坪11萬元之情。
（三）本件土地買賣因原告給付遲延而經被告解除，原告請求將系爭不動產移轉登記予原告等履行系爭買賣契約，自無理由：
1、按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求。民法第254條、第260條定有明文。依系爭買賣契約第10條第1項約定：「甲方不依約履行付款或契約所定其他各項義務者，即視為甲方違約，乙方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約並將已收之價款全部沒收，充作違約罰金。」
2、原告給付前兩期款項共3240萬元後，嗣未依約於稅單核下經地政士通知日（104年5月18日）起3日內支付第3期款項，致系爭買賣契約無法繼續進行。被告曾多次委託房仲向原告接洽，敦促原告履約未果，始於104年6月12日寄發存證信函，催告請原告依約將第三期款存入履約專戶，然原告仍拒不履行。
3、契約明定原告應於稅單核下經地政士通知日起3日內支付第三期款項，然證人許家豪下列證詞意圖強調第三期款應交付時點為土地貸款下來，「原告訴訟代理人問：是否知道買賣雙方約定的買賣價金交付的時點？證人答：…，第三期買方想說等貸款確定之後才匯款給賣方。」、「被告訴訟代理人問：剛剛說第三期款買方希望貸款下來再交付？這是簽約前還是當下，還是之後發生的？證人答：詳細時間不清楚。應該是簽約當天。」、「被告訴訟代理人問：你們的契約書第三期款為何不載明等貸款下來再交付？證人答：我們後面都有註明用個案下去做處理。」，惟由證人上開證述可知簽約時並未論及變更第三期款時點，且雙方簽約後亦未為變更之協議或同意，純係原告單方面希望變更至貸款確定後。
4、至於原告稱其於遲延給付買賣價金後，有再與訴外人陳慶煌協議，證人亦為相同之證詞，惟訴外人陳慶煌並非被告代理人，被告亦從未授權訴外人陳慶煌與原告協議，訴外人陳慶煌僅為被告之傳令或使者，由被告親自簽署本件買賣所應簽之契約文件自明，況證人之證詞除有如上所述之偏頗，而顯不足採外，就如何協議？協議內容為何？被告全然為參與亦不知情，更遑論有與原告達成協議，被告確實從未同意原告展延付款日期。是原告屢經催告均未依約將第三期款存入履約專戶，被告依民法第254條及系爭買賣契約第10條第1項等規定，於104年7月16日發函解除系爭買賣契約，並依約沒收原告已繳之價款作為違約罰金，自屬有據。是系爭買賣契約既已解除，原告訴請被告履行系爭買賣契約，將系爭不動產移轉登記予原告等請求，應無理由。
（四）按「代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對效力。」，民法第103條第1項定有明文。又我民法上之代理，係採顯名主義，代理人於代理權限內，必須以本人名義所為之意思表示，始能直接對本人發生效力（最高法院76年臺上字第3號判決意旨參照）。次按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。又請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則（最高法院17年上字第917號、43年臺上字第377號判例意旨參照）。本件原告主張訴外人陳慶煌為被告之代理人，又提出其與訴外人仲介、代書於104年7月24日就系爭不動產買賣履約事宜討論之錄音，主張被告撤銷104年7月17解約之意思表示云云。被告鄭重否認訴外人陳慶煌為被告之代理人，訴外人陳慶煌僅為眾多居間土地買賣人之一，並非被告之代理人，此由被告簽約當日親自確認買賣條件並簽定買賣文件可稽，原告主張訴外人陳慶煌為被告代理人應舉證證明。另原告提出之104年7月24日錄音暨譯文，因被告並未參與，無法認定其內容之真偽或有無斷章取義，且其中還有原告自己加註（指實際賣價跟合約價差額的1500萬），當時對話意思是否如此？不得而知，以被告與原告間之交易並無所謂實際賣價跟合約價差額的1500萬之情。縱不爭執錄音內容真偽，觀其對話內容，全然為訴外人陳慶煌以自己之意思為討論，並未談及被告，更未論及訴外人陳慶煌為被告代理人，是訴外人陳慶煌自己個人行為對被告不生效力，否則所有契約均可由一造當事人與第三人討論變更，那交易秩序豈不大亂。
（五）系爭買賣簽約當天有兩造、陳慶煌、嘉禾不動產人員、不動產地政士，其後有第一銀行北土城分行行員江聰龍到場，不動產地政士許家豪於簽訂買賣合約書、第一銀行行員江聰龍於簽訂價金信託契約書時，均本其專業向兩造詢問確認買賣價金是否為8100萬元、付款方式是否分為四期等等，經兩造確定無訛後才簽名，本件買賣價金確實為8100萬元，而付款方式亦確如契約所載分四期給付，兩造並無任何變更契約條件之約定或合意。原告因其個人因素無法遵期付款，又貸款程序未如預期順利，原告才與嘉禾公司開會討論，被告並未參與，此可由證人鄧棋以下證述得知，「原告訴訟代理人問：本案雙方因為第三期款項交付，雙方互寄送存證信函？證人答：有的。」、「原告訴訟代理人問：是否跟當事人協調？證人答：有的，有談到貸款沒有下來的用現金補足。」、「原告訴訟代理人問：這部分你們開會討論？證人答：是的，我們有副總，我及林文來，及何先生。大約在六月二十三日來我們公司討論貸款的問題。」。
（六）原告依約應於土地增值稅單核下經地政士通知日起3日內支付第三期款項，而土地增值稅單於104年5月中旬即核下，惟原告係遲至104年6月24日才將增值稅匯入信託專戶（被證十：簡訊），原告確實未依合約給付價金，已然違約。詎原告因無法遵期付款，而在未經被告同意下，片面變更付款時期，卻佯稱被告同意第三期款待其貸款核撥後付款，又企以地政士未通知土地增值稅單核下以脫免遲延責任，惟查地政士於104年5月18日以簡訊通知【簡訊內容「親愛的陳老闆您好！金門代書完稅通知：三峽成福段（祐生鋁業.陳得福）案件增值稅已核發$0000000,將等買方匯入完稅款後出款繳納稅金,謝謝您」】(被證十一：簡訊)，衡無不通知原告之理，況就簡訊語意顯示地政士已通知原告（買方）應匯入完稅款，其才會有等原告（買方）匯款出款繳納稅金之通知，又由原告匯款時間點亦可徵證人許家豪（地政士）於105年4月26日所為「七月中旬的時候我用傳真給買方」之證述不實。
（七）原告未依約給付買賣價金，如前所述，且所支付之買賣價金亦有不足，原告前後於104年4月30日支付2600萬元及260萬元、104年6月24日支付156萬8554元、104年7月16日支付1735萬500元及1463萬1446元，價金金額計6595萬500元，尚有1504萬9500元未支付，原告違約至然，被告解除系爭買賣契約於法有據，是原告訴請被告履行系爭買賣契約，將系爭不動產移轉登記予原告等請求，自無理由。
（八）證據：提出不動產買賣契約書、特別約定書、協議書、不動產買賣價金信託契約書、臺北松江路郵局104年6月12日第880號存證信函及郵政掛號郵件收件回執、臺北松江路郵局104年7月16日第1010號存證信函及郵政掛號郵件收件回執、臺北松江路郵局104年7月17日第1013號存證信函、詠澄法律事務所104年8月27日104詠字第104082715號書函、行動電話簡訊等影本為證據。
貳、得心證之理由：
一、原告主張其於104年2月8日委託訴外人嘉禾不動產公司之簡銘葇仲介，向被告買受坐落新北市○○區○○段○○○段000○0地號面積1,982平方公尺土地，簽訂不動產要約書原為土地500坪，每坪11萬元，總價5,500萬元，被告原允諾以每坪11萬元出售，嗣變更為願意每坪11萬元出售，惟須一次購買600坪，總價6,600萬元，並以總價8,100萬元作為名義上買賣總價，第一、二期款共3,240萬元須先付款等情；但為被告所否認，並抗辯買賣價金為8,100萬元，並非6,600萬元等語。按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定或依其情形顯失公平者，不在此限。」，民事訴訟法第277條定有明文；又按「民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。」，亦有最高法院17年上第917號判例可資參照。則原告自應就其所主張之買賣價金為6,600萬元之有利於己之事實負舉證之責。經查：
（一）依據原告所提出之兩造俱不爭執其真正之雙方於104年4月30日所簽訂之不動產買賣契約書影本所載（見本院卷第15至21頁），買賣價金為8,100萬元，並同時載明付款方法為：第一期款（簽約）1,620萬元，於簽訂契約同時支付（本次付款包含定金）；第二期款（用印）1,620萬元，賣方備齊過戶證件時支付；第三期款（完稅）1,620萬元，於土地增值稅單及契稅單核下後，自地政士通知日起三日內支付，雙方並應同時繳清稅款；第四期款（尾款）3,240萬元，其付款條件依同契約書第4條各款約定辦理，未約定交屋期者，以移轉所有權至買方日起三日內交付尾款並點交房地。本件兩造並約定由第一銀行作價金信託。買賣雙方並於契約條款末條其他特別約定事項另以手寫條列特別約定之事項：「一、……（賣方保證無信用貸款及保證）。二、……（地政士告知奢侈稅注意事項）（以上二款為印刷，以下為手寫）。三、買方貸款如不足抵付尾款時，差額完稅補足。四、本契約於建物之約定視為未約定。五、賣方同意開放預留8米道路之通行權至買方所有之基地為止。六、雙方約定若買方嗣後無法申請建造時，本約無條件解除。七、雙方約定以第一銀行為價金信託銀行。八、買方簽約時已知悉本標的有2筆抵押權，賣方應於過戶前提出部分塗銷確定金額。九、本標的應申請鑑界費用由賣方負擔。十、買方簽約時明知賣方有2筆抵押權金額合計參億捌仟肆佰萬元，買方同意賣方先行動支參仟貳佰肆拾萬元，風險由買方承擔。」等字樣。另又簽訂一份「特別約定」（見本院卷第23頁）記載：「一、賣方交地時提供出入大門遙控器及鑰匙一付，並同意蓋章路權使用證明於買方，供買方無償通行之用。二、賣方同意協助買方申請水電及同意買方因水電管路之需求通行必須經過之路權。」等語；另有一份「協議書」（見本院卷第24頁）記載：「雙方約定賣方同○○○區○○段成福小段787-11地號無償○○○區○○段成福小段818-4地號通行使用，並交付大門鑰匙一付。」等語。關於買賣價金記載之金額為8,100萬元，金額與原告所主張之6,600萬元不符。
（二）原告雖舉證人鄧棋、許家豪到庭陳稱前揭土地買賣之價金為6,600萬元，但為被告所否認，且衡以原告係透過專業不動產仲介人員經手買賣契約之簽訂，縱有簽訂書面契約記載內容與實際上雙方約定之條件不合之情事存在，其專業處理上，亦應有確保雙方仍應按照實際達成之條件履行之措施，用以保障買賣雙方之權益，因書面契約記載之價金乃出賣人得據以向買受人請求給付價金之依據，則提高書面契約內記載較高金額之風險乃在買受人一方，且依證人許家豪到庭所陳：「（原告訴訟代理人問：承辦的過程中，是否知道他們就8,100萬與6,600萬之間的差價去討論如何給付？）買方要求賣方開立本票，買方才會把差價給賣方。」等語（見本院105年4月26日言詞辯論筆錄，卷第116至126頁），此陳述合於風險由買受人負擔，故要求出賣人簽發本票以為保證之作法，然原告所提出之本票卻為由原告公司之負責人林文來所簽發之面額為3,240萬元之本票影本（見本院卷第25頁），作法與前述為保障買受人所承受之風險作法不同，是以，證人鄧棋、許家豪等二人到庭所陳系爭土地之買賣價金實際上為6,600萬元一節，尚無可採信。
（三）綜上，原告主張系爭土地之買賣價金約定為6,600萬元一節，並無可採。
二、原告主張依兩造間所訂定之買賣契約，請求被告應將土地所有權移轉予原告並交付土地，及將該土地上設定抵押權之銀行所出具之部分抵押權塗銷同意書交付原告，及按日給付原告33,000元之違約金等節，均為被告所否認。經查：
（一）原告已於簽約時給付第一、二期款共3,240萬元之事實，為兩造所不爭執，惟被告另抗辯原告並未依約定期間支付第三期款等語；但為原告所否認。經查，依前揭兩造俱不爭執其真正之買賣契約書記載，第三期款之支付乃以土地增值稅單及契稅單核下後，地政士通知日起三日內支付，依被告所提出之地政士金門代書於104年5月15日以行動電話簡訊通知被告稱：「親愛的陳老闆您好！金門代書完稅通知：三峽成福段（祐生鋁業.陳得福）案件增值稅已核發$0000000,將等買方匯入完稅款後出款繳納稅金,謝謝您」等語，此有被告所提出之行動電話簡訊內容影本在卷可參，則3日之期限應至104年5月18日止一節，當堪以認定；被告並於104年6月12日以郵局存證信函催告原告應於該信函到達三日內給付第三期款，該存證信函已於104年6月15日寄達原告，此有臺北松江路郵局104年6月12日第880號存證信函及郵政掛號郵件收件回執影本在卷可參（見本院卷第79至81頁），然原告並未於上開期限給付第三期價金，被告乃於104年7月16日再以郵局存證信函對原告為解除系爭買賣契約之意思表示，該存證信函已於104年7月17日寄達原告，亦有臺北松江路郵局104年7月16日第1010號存證信函及郵政掛號郵件收件回執影本在卷可參（見本院卷第82至86頁），則被告此部分抗辯自堪信為真實。至於原告主張其與被告之代理人陳慶煌另外成立協議一節，然被告則否認訴外人陳慶煌為被告之代理人，原告僅主張陳慶煌為被告親戚等語，但有親戚關係並不當然有授與代理權，證人鄧棋等人所陳情節不能採為原告有利之認定依據已如前述，原告又未另行提出由被告所出具之委任書等以舉證證明陳慶煌確為被告之代理人，並代理被告與原告另行就契約約定內容達成變更之協議之有利於己之事實，則原告此部分主張自非可採。
（二）按「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。」，民法第254條定有明文。本件被告抗辯原告並未依雙方約定之期限按期給付第三期價款，被告業已解除契約一節，已如前述，因原告並未依雙方約定期限支付價金，經被告催告後仍未於期限內支付，則依前揭法條規定，被告抗辯其得解除系爭土地之買賣契約，原告訴請被告履行系爭買賣契約，將系爭不動產移轉登記予原告等請求，並無理由一節，即屬可採。
三、綜上所述，原告主張依買賣之法律關係，請求被告應將系爭土地所有權移轉登記予原告並將土地交付原告，並交付抵押權人出具之部分抵押權塗銷同意書，及自104年9月4日起至履行前開二項給付日止，按日給付原告33,000元之違約金等節，因兩造間之系爭土地買賣契約業經被告解除，原告自不得再主張依業經解除而失效之買賣契約請求被告履行，其上開請求俱屬無理由，均應予駁回。原告假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
參、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。
肆、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如主文。
中 華 民 國 105 年 7 月 19 日
民事第三庭 法 官 許瑞東以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 7 月 19 日
書記官 郭祐均