臺灣新北地方法院民事判決 104年度重訴字第694號原 告 張子恒訴訟代理人 王寶輝律師
許朝昇律師許伊妘複代理人 王文廷律師被 告 陳福二兼 訴 訟代 理 人 李國華被 告 王萬福
王陳幼王芷芸葉麗生黃憲鐘王龍城余馥群林陳滿足許金生陳志祥共 同訴訟代理人 許惠峰律師
戴敏璋律師林易徵律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國105 年9 月9 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠兩造於民國103 年12月15日簽訂土地買賣契約書（下稱系爭
契約）共3 份，約定由被告等依土地法第34條之1 規定，將其等與訴外人林阿土、陳錦華、許進鈺、林松茂等人所共有坐落新北市○○區○○段○○○ ○○○○ ○○○○ ○號土地（下稱系爭土地）出賣予原告，原告並於簽約當日依約分別給付如訴之聲明第1 至11項所示金額之買賣價金支票各1 紙予被告等。惟系爭契約簽訂後，林阿土於104 年1 月19日將系爭土地設定擔保債權總額新臺幣（下同）3,000 萬之最高限額抵押權（下稱系爭最高限額抵押權）予訴外人林芳如。而兩造間系爭契約第4 條已約定：「乙方（即被告）保證本土地產權清楚，確無設定典權、永佃權、地役權、地上權等他項權利予第三人，除甲方（即原告）已知債務人黃林淑貞、許進鈺等二人外，並無被查封、拍賣、假扣押、假處分之受限制登記及其他任何債務糾紛，亦未與第三人就本約土地簽訂合建、買賣、委建、土地使用權、地役權、通行權或其他足以使第三人出面主張權益之契約關係，若有上述情事，乙方應於點交前，負擔全部塗銷、排除及釐清，否則視同乙方毀約，乙方除願依違約條款負賠償責任外，甲方並得解除契約。」，被告等人依系爭契約第4 條約定及民法第349 條規定，自有排除系爭最高限額抵押權設定之義務。又系爭契約第2條第3 項約定：「乙方應負責於本契約簽訂完成後六個月內，完成本土地產權移轉至甲方或甲方指定之第三人名下，如屆期將滿，甲方得視辦理進度而約定展延或取消本件買賣合約，雙方應回復原狀。」然被告等迄104 年6 月2 日（距離系爭契約簽訂日期即將屆滿6 個月時），仍未將無權利瑕疵之系爭土地過戶予原告，原告遂於104 年6 月2 日以臺北莒光郵局363 號存證信函通知被告等人，催告其等應盡速履約，否則將行使系爭契約第2 條第3 款之契約解除權，然未蒙被告置理，原告遂於104 年7 月2 日以臺北莒光郵局399 號存證信函通知被告等人，應依系爭買賣契約第4 條之約定，排除系爭最高限額抵押權之設定，否則將行使契約解除權，並請求被告負擔損害賠償責任。被告許金生則於104 年7 月22日以大園郵局237 號存證信函回覆原告以：「請台端（即原告）於函到30日內履行新北市○○區○○段○○○ ○○○○ ○○○○ ○號土地買賣契約第7 條遲延或違約處理：本約簽訂後，倘甲方不買或不按約定日期付款，經乙方定期催告仍不給付時，甲方同意已付償款全部由乙方無條件沒收，抵作違約金，並解除本約。. . . 台端於簽約前曾多次與賣方協商價金問題與合建分配比例，並提出地籍謄本等有關資料，. .. 簽約時有許多不公平條款，經本人（即許金生）提出經雙方協商後新增增訂條款，. . . 係補充103 年12月15日簽定之土地買賣契約書之約定，. . . 以增訂條款為主。」。而被告等雖交付系爭土地所有權狀、印鑑證明等過戶相關資料予原告委請之地政士吳雅鈐，經地政士吳雅鈐於104 年1 月28日送件辦理依土地法34條之1 規定申報移轉系爭312 地號土地所有權課徵土地增值稅事宜，惟因被告等仍有應補正事項未予補正，經104 年5 月26日新北市政府稅捐稽徵處於
104 年5 月26日以新北稅莊四字第10435465582 號函通知於文到15日內補正加蓋印章、騎縫章及更正申報書等事項，並以副本送達被告等，惟被告等均置之不理；新北市政府稅捐稽徵處再於104 年7 月17日以新北稅莊四字第10435563292號函通知逾期未完成補正程序，逕行註銷原申報案。被告等人迄今仍未將無權利瑕疵之系爭土地移轉登記予原告或原告指定之第三人名下，原告爰依系爭契約第2 條第3 項、第4條及民法第259 條第2 款規定解除系爭契約，並請求被告等應分別返還如訴之聲明第1 項至第11項所示原告已給付之價金。
㈡原告與被告陳志祥於104 年1 月27日亦口頭約定由被告陳志
祥將系爭310 、312 地號土地之應有部分出賣予原告，雙方買賣契約之內容則比照系爭契約之內容，原告並於同日交付買賣價金135 萬1,980 元之支票1 紙予被告陳志祥。原告依系爭契約第2 條第3 款、第4 條之約定，解除系爭買賣契約，被告陳志祥自無受領系爭土地買賣價金之原因，原告爰依民法第179 條不當得利之規定，請求被告陳志祥返還訴之聲明第12項所示金額。
㈢聲明：
⒈被告陳福二應給付原告156 萬660 元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
⒉被告王萬福應給付原告8 萬8800元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
⒊被告王陳幼應給付原告104 萬440 元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
⒋被告王芷芸應給付原告104 萬440 元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
⒌被告葉麗生應給付原告62萬3820元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
⒍被告黃憲鐘應給付原告62萬3820元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
⒎被告王龍城應給付原告89萬4660元，，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
⒏被告李國華應給付原告156 萬660 元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
⒐被告余馥群應給付原告199 萬2080元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
⒑被告林陳滿足應給付原告35萬3720元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
⒒被告許金生應給付原告208 萬880 元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
⒓被告陳志祥應給付原告135 萬1980元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
⒔原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：㈠原告依系爭契約第2 條第3 項解除契約，於法無據，且有違誠誠信原則，應不生解約效力：
⒈兩造間系爭契約已載明：「茲為乙方將個人所有持分後開土
地標示暨其地上建築物權利範圍依土地法第三十四條之一相關規定辦理出售於甲方。」，依最高法院98年台上字第1405號、88年台上字第1703號民事判決見解，被告等人仍屬出賣個人對系爭土地之應有部分，乃對自己應有部分之處分，僅因源於法律之授權，其得一併處分他共有人之應有部分，且同意出賣之共有人並非代理未同意出賣之共有人與買受人訂立買賣契約，未同意出賣之共有人與買受人間，自不發生何等法律關係。
⒉按「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、
農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。」、「部分共有人就共有土地全部為處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權申請登記時，登記申請書及契約書內，應列明全體共有人，及於登記申請書備註欄記明依土地法第三十四條之一第一項至第三項規定辦理。並提出他共有人應得對價或補償已受領或已提存之證明文件。但其無對價或補償者，免予提出。依前項申請登記時，契約書及登記申請書上無須他共有人簽名或蓋章。」、「申請土地權利移轉登記時，依民法物權編施行法第八條之五第三項、第五項、土地法第三十四條之一第四項、農地重劃條例第五條第二款、第三款或文化資產保存法第二十八條規定之優先購買權人已放棄優先購買權者，應附具出賣人之切結書，或於登記申請書適當欄記明優先購買權人確已放棄其優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任字樣。」土地法第34條之1 第1 、2 項、土地登記規則第95條第1 、2項、土地登記規則第97條第1 項定有明文。系爭土地辦理土地所有權移轉登記前，被告等人業已發函通知未同意出售系爭土地之共有人行使優先承買權（該存證信函係由原告所指定之律師以被告名義撰擬），且未獲其餘共有人主張行使優先承買權，原告所指定之地政士亦業已取得被告等人辦理系爭土地所有權移轉登記之相關文件，自得依土地登記規則第95條第1 、2 項、土地登記規則第97條第1 項規定之相關程序，代理兩造辦理系爭土地之所有權移轉登記，並依此取得系爭土地之所有權，而非僅取得被告等人之應有部分。
⒊兩造既已約明由原告所指定之地政士辦理移轉登記，且依系
爭契約第10條第1 項約定：「…，相關程序之進行亦將依照土地法及相關規定辦理，甲乙雙方業已充分瞭解，若於產權移轉過程中需要乙方（即被告）配合，乙方願意無條件依甲方（即原告）之通知辦理。」，原告於簽約時明知系爭買賣標的將依土地法之相關法規辦理，且被告等人願意無條件依原告之通知辦理，而本件買賣係由原告所指定之地政士辦理相關所有權移轉登記手續，被告等人自從交付系爭土地所有權移轉登記文件予原告所指定之地政士後，並未收到地政士另行提供文件或資料之要求，是以系爭土地未於契約簽訂後
6 個月內完成產權移轉登記，顯非可歸責於被告，原告依系爭契約第2 條第3 項主張解除契約，於法無據，且有違誠信原則，自不生解約之效力。
⒋按「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用
之辭句。」、「所謂探求當事人之真意，在兩造就其意思表示真意有爭執時，即應從該意思表示所植基之原因事實、經濟目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果是否符合公平原則」民法第98條及最高法院104 年台上字第2369號民事判決要旨參照。系爭契約第2 條第3 項雖明定：「乙方（即被告）應負責於本契約簽訂完成後六個月內，完成本土地產權移轉至甲方（即原告）或甲方指定第三人名下，如屆期將滿，甲方（即原告）得視辦理進度而約定展延或取消本件買賣合約，雙方應回覆原狀。」。惟系爭土地買賣總價額高達上億元（4,447,400元+58,963,200 元+40,629,700 元＝104,040,300 元），且被告之核心利益即取得買賣價金，系爭契約自無可能同意因可歸責於買方事由，致使系爭土地未於契約簽訂完成後6 個月內完成產權移轉之情事發生後，再容任買方可解除契約，此明顯有違社會通念及交易習慣。又系爭契約增訂條款亦明定：「乙方各持分所有人僅對自己負責，如有其他共有人不履行契約義務，甲方不得以契約條款要求已盡義務之乙方負賠償責任。」，顯見被告更不可能同意原告不履行義務後，反而可解除契約。從而，依社會通念、交易習慣及條款真意，該條項應限於可歸責於賣方即被告之事由，致未於簽約後
6 個月內完成移轉登記，買方即原告始得依該條款解除契約，法理至明。
⒌又證人吳雅玲雖證稱：「賣方只要重發存證信函通知，即可
依土地法三十四條之ㄧ移轉事宜。」，然本件買賣係由原告所指定之地政士及律師辦理相關所有權移轉登記程序（原告民事準備書㈠狀第5 頁亦已自承），被告等人業已交付土地權狀、印鑑證明、身分證件、報稅資料等辦理土地所有權移轉登記相關資料予原告所指定之地政士吳雅鈴，自可合理相信相關程序之進行會由原告指定之地政士及律師辦理，若有須被告等人協同辦理之事項，亦會由原告通知。豈料，被告等人直至原告提起本件訴訟前，均未收到原告或其指定之地政士相關通知；反觀被告許金生於原告起訴前即發存證信函要求原告及地政士吳雅鈴盡速完成報稅及移轉過戶程序( 被證五) ，惟均未獲置理。則原告要求被告等人對非契約當事人之林阿土之設定抵押權之個人行為負責，已顯屬謬誤外，本件欲以土地法34條之1 辦理土地所有權移轉登記，尚應繳清全部共有土地之增值稅，始得據以辦理。本件係因原告個人事由，導致申報土地現值一案遭註銷，致未能於簽約後6個月內完成移轉登記（詳後述），自應由原告自行負責。更足證本件係原告悔約不買，再惡意拖延至系爭契約簽定後6個月後，再以系爭契約第2 條第3 項主張解除契約，顯不符契約真意，更有違誠信及公平原則，其解除契約不合法至明。
㈡被告等無須為非系爭契約當事人林阿土之設定系爭最高限額抵押權行為負責：
⒈林阿土係不同意出售系爭土地之共有人，其並未於系爭契約
書出賣人用印欄上蓋印，非系爭契約當事人，並未與原告簽訂系爭契約。又依上開最高法院實務見解，未同意出賣之共有人與買受人間，不發生何等法律關係。. 是以系爭契約書第4 條：「乙方保證本土地產權清楚，確無設定典權、永佃權、地役權、地上權等他項權利予第三人，除甲方已知債務人黃林淑貞、許進鈺等二人外，並無被查封、拍賣、假扣押、假處分之限制登記及其他任何債務糾紛，亦未與第三人就本約土地簽訂合建、買賣、委建、土地使用權、地役權、通行權或其他任何足以使第三人出面主張權益之契約關係，若有上述情事，乙方應於點交前，負擔全部塗銷、排除及釐清，否則視同乙方毀約，乙方除願意依違約條款負賠償責任，甲方並得解除契約。」所指之乙方，僅指契約出賣人即被告等人就其所出售之應有部分而言，並不包含並未簽約之林阿土。
⒉退萬步言，縱使被告等人必須為非契約當事人林阿土之行為
負責，惟參酌系爭契約第4 條所載：「無設定典權、永佃權、地役權、地上權……」，明顯僅針對原告於取得土地後，有礙原告使用系爭土地之瑕疵，應僅限於用益物權之設定。
反觀林阿土係設定最高限額抵押權，並非屬契約所載之瑕疵情形。再者，系爭契約第8 頁增訂條款已載明：「乙方各持分所有權人僅對自己負責，如有其他共有人不履行契約義務，甲方不得以契約條款要求已盡義務之乙方負賠償責任」。
縱認林阿土負有塗銷系爭最高限額抵押權之義務，原告仍不得以林阿土設定最高限額抵押權要求被告等人負責，僅得於移轉系爭土地所有權後，另訴向林阿土主張賠償。
⒊又縱使系爭契約第4 條所載瑕疵態樣包含抵押權之設定，惟
系爭契約書第4 條係載明乙方應於點交前，負擔全部塗銷、排除及釐清；而依系爭契約第2 條約定，被告給付第3 期款項時方為點交之時，系爭契約尚未達履行給付第2 期款項（即完稅款）之時點，被告等人塗銷瑕疵之期限顯然尚未屆至，何來違約之情事。則原告主張被告等人未依約排除未同意出賣土地之林阿土於其應有部分設定最高限額抵押權，致使系爭土地未於系爭契約簽訂後6 個月內完成所有權移轉登記，而依系爭契約第2 第3 項、第4 條解除契約，洵不足採。
㈢本件依土地法34條之1 規定申報移轉系爭土地現值，遭新北市政府稅捐稽徵處註銷該申請案，不可歸責於原告：
⒈依鈞院函詢新北市政府稅捐稽徵新莊分處之資料可知，陳福
二及王龍城業已完成補正，另本案被告許金生亦為須補正之人，惟許金生與陳福二均於104 年6 月8 日臨櫃補正完成。
是以，逾期未完成補正程序之人僅為原告張子恒及訴外人陳錦華、林松茂等三人，此更有原告所自呈之原證10可稽。
⒉又證人吳雅鈴於鈞院105 年9 月9 日言詞辯論時到庭證述內
容，足認本件遭新北市政府稅捐稽徵處註銷申請案係可歸責於原告。查證人吳雅鈴證稱「（是何人委託你辦理本件買賣雙方就新北市○○區○○段○○○ ○○○○ ○○○○ ○號土地移轉過戶事宜？）買方即原告張子恒。（陳錦華、許進鈺、林松茂三人是否為事後所增加之同意出售的共有人？）是的，因為在104 年1 月27日領錢的當天陳錦華、許進鈺、林松茂三個人都有來領錢，但我不清楚他們三個人為何會來，因為不是我聯絡的，依照土地法第34之1 規定通知的存證信函是李國華寄的。領錢的事不是我處理的，我是負責收文件，他們三個人來給我權狀、印鑑證明及蓋印鑑章，因為要辦過戶，這三人也是同意出售的賣方。是買方跟我說陳錦華、許進鈺、林松茂也是同意出售的賣方，叫我跟他們收資料。（請求提示原證九，收到新北市政府稅捐稽徵處新北稅莊四字第10435465582號函後，你有無通知張子恒先生補正？你如何通知？）有，我有通知張子恒補正，我是用電話通知。（你是否有通知陳錦華、林松茂補正？如果有的話，你如何通知？）我沒有通知，因為沒有他們的電話。（你有通知張子恒，為何張子恒三人遲未補正？）我不知道。（你通知張子恒補正時，他當下如何回覆你？）我忘記了，因為時間太久了。」等語。是以被告陳福二、王龍城、許金生三人均如期完成補正程序；反觀原告除忽視稅捐機關要求補正之函文，更對其委請之地政士補正通知置之不理。再者，陳錦華、林松茂係與被告等人簽約後，始由原告自行接洽使其二人同意出售其應有部分，而該二人被告等人均未曾接觸，互不認識，有能力促請陳錦華、林松茂補正之人亦僅有原告。豈料，原告非但未要求陳錦華、林松茂補正，原告自己亦未補正，亦無提供聯絡資訊予原告委請之地政士吳雅鈴，而地政士吳雅鈴亦消極未要求原告協助。準此，原告放任補正程序延滯，導致稅捐機關註銷該申請案，顯可歸責於原告，自不得解除契約。
㈣聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利之判決，請准供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執事項及爭點：㈠兩造不爭執事項：
⒈兩造於103 年12月15日簽訂系爭契約共3 份，約定由被告等
依土地法第34條之1 規定，將其等與訴外人林阿土、陳錦華、許進鈺、林松茂等人所共有之系爭土地出賣予原告，原告並於簽約當日依約分別交付如訴之聲明第1 至11項所示之買賣價金支票予被告等（見本院卷第20至62頁系爭契約共3 份、支票11紙等影本）。
⒉原告與被告陳志祥於104 年1 月27日口頭約定由被告陳志祥
將其所有之系爭310 、312 地號土地應有部分出賣予原告，雙方買賣契約內容則比照系爭契約之內容，原告並於同日交付買賣價金135 萬1,980 元支票予被告陳志祥（見本院卷第81頁支票影本1 紙）。
⒊被告李國華等於103 年12月17日以三重正義郵局1651號存證
信函通知未同意出售系爭土地之共有人黃林淑貞、林阿土、、陳志祥、陳志雄、陳錦華、許進鈺、林松茂於文到10日內行使優先承購權，惟未經其餘共有人行使優先承購權（見本院卷第188 至191 頁三重正義郵局1651號存證信函影本）。
⒋系爭土地之共有人林阿土於104 年1 月19日將系爭3 筆土地
設定擔保債權總額3,000 萬之最高限額抵押權予訴外人林芳如（見本院卷第393 至408 頁土地登記謄本）。
⒌被告等業已於103 年12月15日將土地權狀、印鑑證明、身分
證件及已用印之土地增值稅申報書、土地移轉契約書等辦理系爭土地所有權移轉登記之資料，交予原告所指定之地政士吳雅鈴，嗣地政士吳雅鈴於104 年1 月28日向新北市政府稅捐稽徵處申報系爭土地現值以課徵土地增值稅（見本院卷第
355 至358 、433 至435 頁證人吳雅鈴之證詞及三重中山路郵局687 號存證信函影本）。
⒍新北市政府稅捐稽徵處於104 年5 月26日以新北稅莊四字第
10435465582 號函通知原告及被告陳福二應於文到15日內辦理在「附表」加蓋騎縫章、訴外人陳錦華、林松茂應於申報書加蓋印章、被告王龍城應更正申報書及檢送更正後契約書影本等申報移轉系爭土地課徵土地增值稅案之補正程序（見本院卷第285 頁新北市政府稅捐稽徵處104 年5 月26日新北稅莊四字第10435465582 號函影本）。
⒎新北市政府稅捐稽徵處於104 年7 月17日以新北稅莊四字第
10435563292 號函以原告及訴外人陳錦華、林松茂等3 人逾期仍未完成上開補正程序，註銷上開原申報土地增值稅案（見本院卷第287 頁新北市政府稅捐稽徵處104 年7 月17日新北稅莊四字第10435563292 號函影本）。
㈡本件爭點：
⒈原告主張依系爭契約第4 條約定及民法第349 條規定，被
告等有排除系爭最高限額抵押權設定之義務，有無理由？⒉原告主張被告等未依系爭契約第2 條第3 項、第4 條約定
，於系爭契約簽訂後6 個月內，將無權利瑕疵之系爭土地所有權移轉登記予原告或原告指定之第三人，原告得解除系爭契約，依民法第259 條第2 款、第179 條規定，請求被告等返還買賣價金，有無理由？⒊被告許金生以104 年7 月22日大園郵局237 號存證信函催
告原告履行契約，是否已生解除契約之效力？
四、本院之判斷：㈠原告主張被告等依系爭契約第4 條約定及民法第349 條規定，有排除系爭最高限額抵押權設定之義務，為無理由：
⒈按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農
育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。土地法第34條之1 第1 項定有明文。次按部分共有人依土地法第34條之1 第1 項，將共有土地之全部出賣於人，就為處分之共有人而言，係出賣其應有部分，並對未同意出售之共有人之應有部分有權一併處分出賣，此種處分權乃係基於實體法規定而發生。同法第34條之1 第3 項並規定：「第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人聲請登記」，土地登記規則第35條第5 款亦規定：「部分共有人依土地法第34條之1 規定就共有土地全部申請土地權利變更登記，他共有人之土地所有權狀未能提出者」，得免於提出，以資配合。未同意出售之共有人並未與買受人訂立買賣契約，自不能因其應有部分一併出售並移轉與買受人，且得領取買賣價金，而謂與買受人間有買賣關係存在（最高法院87年度台上字第866 號民事判決要旨）。
⒉查兩造於103 年12月15日簽訂系爭契約共3 份，約定由被告
等依土地法第34條之1 規定，將其等與訴外人林阿土、陳錦華、許進鈺、林松茂等人所共有之系爭土地出賣予原告，原告並於簽約當日依約分別交付如訴之聲明第1 至11項所示之買賣價金支票予被告等；又原告與被告陳志祥於104 年1 月27日口頭約定由被告陳志祥將其所有之系爭310 、312 地號土地應有部分出賣予原告，雙方買賣契約內容則比照系爭契約之內容，原告並於同日交付買賣價金135 萬1,980 元支票予被告陳志祥；另被告李國華等於103 年12月17日以三重正義郵局1651號存證信函通知未同意出售系爭土地之共有人黃林淑貞、林阿土、、陳志祥、陳志雄、陳錦華、許進鈺、林松茂於文到10日內行使優先承購權，惟未經其餘共有人行使優先承購權；嗣系爭土地未同意出售之共有人林阿土於104年1 月19日將系爭3 筆土地設定擔保債權總額3,000 萬之最高限額抵押權予訴外人林芳如等情，為兩造所不爭執，並有系爭契約共3 份、支票12紙、三重正義郵局1651號存證信函及土地登記謄本等影本在卷可稽（見本院卷第20至62、81、
188 至191 、393 至408 頁），堪信屬實。⒊原告主張依系爭契約第4 條約定及民法第349 條規定，被告
等有排除系爭最高限額抵押權設定之義務云云。此為被告等以前詞所否認。查系爭契約第4 條約定：「「乙方（即被告）保證本土地產權清楚，確無設定典權、永佃權、地役權、地上權等他項權利予第三人，除甲方（即原告）已知債務人黃林淑貞、許進鈺等二人外，並無被查封、拍賣、假扣押、假處分之受限制登記及其他任何債務糾紛，亦未與第三人就本約土地簽訂合建、買賣、委建、土地使用權、地役權、通行權或其他足以使第三人出面主張權益之契約關係，若有上述情事，乙方應於點交前，負擔全部塗銷、排除及釐清，否則視同乙方毀約，乙方除願依違約條款負賠償責任外，甲方並得解除契約。」；又系爭契約第8 頁增訂條款第⑵點約定：「『乙方各持分所有權人僅對自己負責』，如有其他共有人不履行契約義務，甲方不得以契約條款要求已盡義務之乙方負賠償責任」（見本院卷第24、28、35、39、46、50頁），足見兩造就系爭土地之買賣，已明確約定被告等僅就自己之所有權應有部分負責，而不就締約之其他共有人之行為負責甚明。其次，揆諸前揭最高法院民事判決要旨，部分共有人依土地法第34條之1 第1 項，將共有土地之全部出賣於人，就為處分之共有人而言，係出賣其應有部分，並對未同意出售之共有人之應有部分有權一併處分出賣，此種處分權乃係基於實體法規定而發生，未同意出售之共有人並未與買受人訂立買賣契約，自不能因其應有部分一併出售並移轉與買受人，且得領取買賣價金，而謂與買受人間有買賣關係存在，有如前述。是以被告等依土地法第34條之1 第1 項將系爭土地出賣於原告，就被告等而言，係出賣其應有部分；而依兩造間系爭契約第8 頁增訂條款第⑵點之特別約定，被告等既僅就自己之所有權應有部分負責，而不就締約之其他共有人之行為負責，舉重足以明輕，被告等更毋庸就非系爭契約當事人之未同意出售共有人林阿土之設定系爭最高限額抵押權行為負責。則原告主張被告等依系爭契約第4 條約定及民法第349 條規定，有排除系爭最高限額抵押權設定之義務云云，即乏依據，並無可採。
㈡原告主張被告等未依系爭契約第2 條第3 項、第4 條約定，
於系爭契約簽訂後6 個月內，將無權利瑕疵之系爭土地所有權移轉登記予原告或原告指定之第三人，原告得解除系爭契約，依民法第259 條第2 款、第179 條規定，請求被告等返還買賣價金，為無理由：
⒈按因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人不負遲延責任。民法第230 條定有明文。
⒉原告主張被告等迄今仍未排除系爭高限額抵押權之設定，將
無權利瑕疵之系爭土地所有權移轉登記予原告或原告指定之第三人；且被告等雖交付系爭土地所有權狀、印鑑證明等過戶相關資料予原告委請之地政士吳雅鈐，經地政士吳雅鈐於
104 年1 月28日送件辦理依土地法34條之1 規定申報移轉系爭312 地號土地所有權課徵土地增值稅事宜，惟因被告等仍有應補正事項未予補正，經104 年5 月26日新北市政府稅捐稽徵處於104 年5 月26日以新北稅莊四字第10435465582 號函通知於文到15日內補正加蓋印章、騎縫章及更正申報書等事項，並以副本送達被告等，惟被告等均置之不理；新北市政府稅捐稽徵處再於104 年7 月17日以新北稅莊四字第10435563292 號函通知逾期未完成補正程序，逕行註銷原申報案，爰依系爭契約第2 條第3 項約定解除系爭契約云云，並提出臺北莒光郵局363 號及臺北莒光郵局399 號存證信函影本為證（見本院卷第63至77頁）。此為被告等以前詞所否認。
經查：
⑴被告等依土地法第34條之1 第1 項將系爭土地出賣於原告，
就被告等而言，係出賣其應有部分；而依兩造間系爭契約第
8 頁增訂條款第⑵點之特別約定，被告等既僅就自己之所有權應有部分負責，而不就締約之其他共有人之行為負責，舉重足以明輕，被告等更毋庸就非系爭契約當事人之未同意出售共有人林阿土之設定系爭最高限額抵押權行為負責，自無排除未同意出售共有人林阿土系爭最高限額抵押權設定之義務，業如前述。
⑵又被告等業已於103 年12月15日將土地權狀、印鑑證明、身
分證件及已用印之土地增值稅申報書、土地移轉契約書等辦理系爭土地所有權移轉登記之資料，交予原告所指定之地政士吳雅鈴，嗣地政士吳雅鈴於104 年1 月28日向新北市政府稅捐稽徵處申報系爭土地現值以課徵土地增值稅等情，為兩造所不爭執，並有證人吳雅鈴於本院審理時之證詞及三重中山路郵局687 號存證信函影本附卷足佐（見本院卷第355 至
358 、433 至435 頁）。其後新北市政府稅捐稽徵處於104年5 月26日以新北稅莊四字第10435465582 號函通知原告及被告陳福二應於文到15日內辦理在「附表」加蓋騎縫章、訴外人陳錦華、林松茂應於申報書加蓋印章、被告王龍城應更正申報書及檢送更正後契約書影本等申報移轉系爭土地課徵土地增值稅案之補正程序；嗣被告陳福二及王龍城業已補正完成，惟原告及訴外人陳錦華、林松茂等3 人逾期仍未完成上開補正程序，新北市政府稅捐稽徵處遂於104 年7 月17日以新北稅莊四字第10435563292 號函以原告及訴外人陳錦華、林松茂等3 人逾期仍未完成上開補正程序，註銷系爭312地號土地申報土地現值案原申報土地增值稅案等情，有新北市政府稅捐稽徵處104 年5 月26日新北稅莊四字第10435465
582 號函、104 年7 月17日新北稅莊四字第10435563292 號函及105 年8 月3 日新北稅一字第1054416946號函等件影本在卷可憑（見本院卷第283 至287 頁）。足徵系爭312 地號土地申報土地現值案經新北市政府稅捐稽徵處註銷，係因可歸責於原告及訴外人陳錦華、林松茂等3 人逾期仍未完成上開補正程序所致，而不可歸責於被告等，被告等自不負遲延責任。
⑶按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人
立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院99年度台上字第1421號民事判決意旨參照）。查系爭契約第2 條第3 項約定：「乙方應負責於本契約簽訂完成後六個月內，完成本土地產權移轉至甲方或甲方指定之第三人名下，如屆期將滿，甲方得視辦理進度而約定展延或取消本件買賣合約，雙方應回復原狀。」，顯係兩造關於遲延責任之約定。而該條款之約定雖未載明歸責原則，惟觀諸前述兩造間系爭契約第8 頁增訂條款第⑵點特別約定被告等僅就自己之所有權應有部分負責，而不就締約之其他共有人之行為負責乙節，可知被告等斷無可能同意因非可歸責於被告等之事由致系爭契約給付遲延時，仍容任原告得任意解除契約，揆諸上揭最高法院判決意旨及民法第230 條規定，自應解釋為於可歸責於被告之情形下，致未於系爭契約簽訂完成後6 個月內完成土地所有權移轉登記，原告始得依系爭契約第2 條第3 項約定解除契約。
⑷從而，被告等既毋庸就非系爭契約當事人之未同意出售共有
人林阿土之設定系爭最高限額抵押權行為負責，亦無排除未同意出售共有人林阿土系爭最高限額抵押權設定之義務；且系爭312 地號土地申報土地現值案經新北市政府稅捐稽徵處註銷，係因可歸責於原告及訴外人陳錦華、林松茂等3 人逾期仍未完成上開補正程序所致，而不可歸責於被告，被告自不負遲延責任。是以被告等未於系爭契約簽訂完成後6 個月內完成系爭土地之所有權移轉登記，乃上述不可歸責於被告等之原因所致，原告即不得依系爭契約第2 條第3 項解除契約，是原告以上開存證信函解除系爭契約，自不生解除契約之效力。則原告主張依系爭契約第2 條第3 項、第4 條約定解除契約，依民法第259 條第2 款、第179 條規定，請求被告等返還買賣價金，即屬無據，自不應准許。
㈢被告許金生以104 年7 月22日大園郵局237 號存證信函催告原告履行契約，不生解除契約之效力：
⒈按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限
催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。民法第
254 條定有明文。又債權人非因債務人遲延給付當然取得契約解除權，必定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，始得解除契約，此觀民法第254 條之規定自明（最高法院31年上字第2840號民事判例意旨參照）；上訴人縱已負有遲延責任，然被上訴人如未依民法第254 條之規定，定相當期限，催告上訴人履行，並因上訴人於期限內不履行，為解除契約之意思表示，仍不能不受契約之拘束（最高法院29年上字第782 號民事判例意旨參照）；被上訴人承買上訴人之某處田三塊，縱於價金之支付應負遲延責任，依民法第254 條之規定，亦須上訴人定相當期限催告其履行，於期限內不履行時，始得解除契約（最高法院30年上字第2836號民事判例意旨參照）。
⒉參以被告許金生於000 年0 月00日以大園郵局237 號存證信
函催告原告之內容略以：「請台端（即原告）於函到30日內履行新北市○○區○○段○○○ ○○○○ ○○○○ ○號土地買賣契約第7 條遲延或違約處理：本約簽訂後，倘甲方不買或不按約定日期付款，經乙方定期催告仍不給付時，甲方同意已付償款全部由乙方無條件沒收，抵作違約金，並解除本約。.. . 台端於簽約前曾多次與賣方協商價金問題與合建分配比例，並提出地籍謄本等有關資料，. . . 簽約時有許多不公平條款，經本人（即許金生）提出經雙方協商後新增增訂條款，. . . 係補充103 年12月15日簽定之土地買賣契約書之約定，. . . 以增訂條款為主。」，有該存證信函在卷可稽（見本院卷第78至80頁），足見被告許金生之上開存證信函僅定30日之期限催告原告履行契約，並無為解除契約之意思表示；而本件復無證據證明被告許金生於原告未於期限內履行，有另對原告為解除契約之意思表示，是以被告許金生之上開存證信函自不生解除契約之效力。
五、綜上所述，本件原告依系爭契約第2 條第3 項、第4 條約定及民法第259 條第2 款、第179 條規定，請求被告等返還如聲明第1 至12項所示買賣價金本息，均無理由，應予駁回。
又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。又兩造於本件言詞辯論終結後所為之攻擊防禦方法，尚非本件所得審酌，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 12 月 9 日
民事第五庭 法 官 張筱琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 12 月 15 日
書記官 簡曉君