臺灣新北地方法院民事判決 104年度重訴字第612號原 告 謝喬媗訴訟代理人 陳昱龍律師
許惠峰律師上 1 人複 代理人 戴敏璋律師被 告 王進哲
王進祥上2 人共同訴訟代理人 郭睦萱律師上列當事人間返還價金等事件，本院於民國104 年12月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：㈡請求之基礎事實同一者。㈦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，民事訴訟法第255 條第
1 項第2 、7 款分別定有明文。次按所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院95年度台上字第1573號判決意旨參照）。本件原告起訴聲明第1項及第2項為：㈠被告王進祥應給付原告新臺幣（下同）11,000,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；㈡被告王進哲應給付原告4,200,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。嗣原告於民國104 年12月21日以違約金過高請求酌減為由，具狀追加備位聲明：㈠王進祥應給付原告2,750,000 元，及自民事追加訴訟暨準備㈡狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈡王進哲應給付原告1,050,000元，及自民事追加訴訟暨準備㈡狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息（參見本院卷第281頁）。經核原告所為追加訴之聲明，其請求之基礎事實仍屬同一，且無礙於被告之防禦及訴訟之終結，揆諸上開規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：㈠原告與王進祥於103 年10年14日就王進祥所有門牌號碼新北
市○○區○○路○○○號2樓之5、2樓之8、2樓之9 區分所有建物3戶簽訂不動產買賣契約，房地總價分別為22,000,000 元、13,000,000元、20,000,000元，原告並依約將部分價金2,200,000元、1,300,000元、2,000,000 元分別匯入履保專戶。同日，原告另就王進哲所有門牌號碼新北市○○區○○路○○○號2樓之4區分所有建物1戶，經雙方意思表示合致簽訂不動產買賣契約，房地總價為21,000,000元，買方亦依約將部分價金2,100,000 元匯入履保專戶。詎原告於房屋所有權移轉及交付前發現上開4 筆不動產（下稱系爭不動產）具有海砂屋、輻射屋、傾斜、壁癌等瑕疵，迄今一共發函2 次請求被告就此等瑕疵出面協商解決之道，惟被告就原告請求協商一事，迄今毫無回應，原告迫於無奈，遂依法向被告請求解約，並提起本件訴訟。
㈡先位聲明部分：
兩造於103 年10月14日簽立之買賣契約（下稱系爭買賣契約）第5條第6款約定：「簽約後，賣方就買賣標的依法對買方負有瑕疵擔保責任，瑕疵重大如經政府許可之相關單位檢測確認為輻射屋、海砂屋超過標準值或建物主結構損壞達危樓標準者，買方得主張解除契約。但買賣雙方另有約定者，從其約定。」可知系爭不動產是否具有輻射屋、氣離子超過標準值及房屋傾斜達危樓標準等瑕疵，足以影響系爭買賣契約目的之達成，故協助檢測輻射、氯離子及房屋傾斜等，自屬被告之從給付義務（或附隨義務）。系爭不動產係於81年12月8 日興建完成，屬於海砂屋之高危險群，且因氯離子過高將導致混凝土強度不足，損害房屋結構。又系爭不動產疑似為網路上所公布臺灣輻射屋污染概況一覽表中所列之不動產，原告自得於系爭不動產危險移轉前，催告被告補正前開瑕疵，並於被告補正前拒付後續價款，以免交屋後始發現上開瑕疵而使法律關係趨於複雜，損及原告之權益。為此，原告分別於104年4月9日、104年5月13日、104年6月2日、104年7月14日委由律師發函，前後4 次請求被告就輻射屋、氯離子超過標準值及房屋傾斜等瑕疵為檢測與修補，並於被告補正前，依法行使同時履行抗辯權，拒付剩餘之價金。因原告屢次要求被告提出檢測合格之證明，被告皆置之不理，足見被告就系爭不動產具有海砂屋、輻射屋、傾斜、壁癌等瑕疵皆已默認，並無法補正此一瑕疵，故原告依民法第359 條等規定及系爭買賣契約第8條第1款約定，解除系爭買賣契約，並請求王進祥、王進哲返還價金及賠償違約金。
㈢備位聲明部分：
⒈系爭買賣契約第8條第2款約定：「…經賣方書面通知限期催
告仍不履行時（至少7 個工作日），賣方得解除買賣合約並沒收買方已繳價款，或已付之票據為違約賠償…」，核其約定之性質，應屬損害賠償額預定之違約金，自應以被告因原告違約所致之實際上損害為衡量之標準。
⒉倘鈞院認被告解除系爭買賣契約並沒收違約金有理由（假設
語氣，非自認），然被告依系爭買賣契約第8條第2款，將原告已繳之第1 期簽約款沒收充作違約金，顯與被告實際所受之損害懸殊甚鉅，且被告已因原告一部履行而受有利益，即被告除仍保有系爭不動產外，亦受有原告已給付之價金及其孳息得以週轉使用之利益，自應酌減違約金至相當數額，以符公平原則。故原告請求酌減違約金至2分之1，並依民法第
179 條規定，請求被告返還酌減後非違約金之款項，及自民事追加訴訟暨準備㈡狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
㈣聲明：
⒈先位聲明：
⑴王進祥應給付原告11,000,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⑵王進哲應給付原告4,200,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⑶願供擔保，請准宣告假執行。
⒉備位聲明：
⑴王進祥應給付原告2,750,000 元，及自民事追加訴訟暨準備
㈡狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
⑵王進哲應給付原告1,050,000 元，及自民事追加訴訟暨準備
㈡狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
⑶願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：㈠系爭不動產買賣相關之土地增值稅、契稅單業已於104年2月
3日核發，並經承辦地政士於同年月9日通知原告，則依系爭買賣契約第3條第2項約定，原告至遲應於同年月13日之前，將第2 次應付款項（完稅款）存匯入履保專戶，且應同時繳納應負擔之契稅，並將稅單收據交付予承辦之地政士辦理產權移轉作業。詎原告遲未將完稅款存匯至履保專戶，且亦遲未繳交契稅、配合辦理完稅等過戶相關手續，經被告屢次催告，其均延遲未履約，影響被告權益甚鉅。嗣被告於104年4月27日委由律師發函限期7 日催告原告履行，然原告仍藉故拖延未履約，依法已陷於給付遲延而應付遲延責任。其後，被告再於104 年5月21日寄發律師函限原告7日內給付買賣價金，原告經催告後仍未依約付款，被告遂以律師函解除系爭買賣契約，並依系爭買賣契約第8條第2項之約定，沒收原告已支付之全部價款。準此，本件爭議實源於原告不依約付款及遲延違約，又辦理本件履約保證相關事項之訴外人安信建築經理股份有限公司（下稱安信公司）亦認定原告違約，限期催告原告起訴或協商，原告始訛稱系爭不動產有所謂海砂屋、輻射屋、傾斜、壁癌等瑕疵（被告否認），是原告所為毫無誠信，且於法無據。
㈡原告雖主張其已行使同時履行抗辯之權利云云，然事實上，
原告係於104年4月9日、同年5月13日存證信函陳稱「（二）本件買賣不動產金額龐大，台端即出賣人（即被告）並未檢附混擬土中水溶性氯離子含量檢測試驗報告，另為避免買賣不動產有結構安全問題，台端亦應提供傾斜值測量結果，以避免瑕疵而產生糾紛。本人即買受人（即原告）為求慎重自得於台端提供混擬土中水溶性氯離子含量檢測試驗報告及傾斜值結果時給付款項，此為本人同時履行抗辯權利」等語，原告表示因系爭買賣契約金額龐大，為避免糾紛產生，乃要求以被告提出海砂屋等測試報告為條件，並主張其有「同時履行抗辯之權利」（此並非行使同時履行抗辯權之意思），故原告僅係以被告應提出海砂屋等測試報告為條件，表示「其有同時履行抗辯之權利」，然其並未「行使」同時履行抗辯之權利，原告自不得據此主張其已行使同時履行抗辯之權利。退步言之，縱認原告已於前開函文行使同時履行抗辯之權利，然因原告並非以「系爭不動產確有海砂屋等瑕疵」為由主張行使同時履行抗辯權，反而僅係要求被告提供檢測報告（亦即原告不確定系爭不動產是否真有瑕疵），而提供檢測報告並非被告之契約義務，是原告據此主張同時履行抗辯顯非合法，且與原告應為支付價金之義務並無立於對待給付之關係。據此，原告從未行使同時履行抗辯之權利，縱認原告已行使同時履行抗辯之權利，然原告主張同時履行抗辯不合法，故原告就第2 次應付款項仍負給付遲延責任，被告據此於104年5月21日解除系爭買賣契約，洵屬合法。
㈢原告就系爭不動產有海砂屋、輻射屋等瑕疵所提出之相關事
證皆僅為網路資料，且列印日期皆為104 年11月24日，係在原告提起本件訴訟之後，原告不得據此主張在本件起訴前曾依此資料懷疑系爭不動產具有海砂屋、輻射屋等瑕疵。況且，原告以「台灣輻射屋污染概況一覽表」中第28項「建物：
板橋國慶路、重慶路，起造人：鴻邦建設」指稱系爭不動產疑似為輻射屋，然系爭不動產起造人為訴外人板橋開發建設股份有限公司（下稱板橋建設公司），且建造種類為「鋼骨」造，並非以鋼筋混凝土造而有使用輻射鋼筋之疑慮，故原告以「台灣輻射屋污染概況一覽表」為由，指稱系爭不動產為輻射屋，並非可採。
㈣答辯聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：㈠原告主張其與王進祥於103 年10年14日就王進祥所有門牌號
碼為新北市○○區○○路○○○號2樓之5、2樓之8、2樓之9 建物3 戶簽立不動產買賣契約，房地總價分別為22,000,000元、13,000,000元、20,000,000元，原告依約將部分價金2,200,000 元、1,300,000元、2,000,000元分別匯入履保專戶。
同日，原告另就王進哲所有門牌號碼為新北市○○區○○路○○○號2樓之4建物1戶，合意簽立不動產買賣契約，房地總價為21,000,000元，原告亦依約將部分價金2,100,000 元匯入履保專戶等情，被告對此並不爭執，復有不動產買賣契約書、系爭不動產之建物登記第2 類謄本等件在卷可稽（參見本院卷第80至148頁、第202至209 頁），是原告此部分主張，堪信為真實。
㈡先位聲明部分：
⒈原告主張系爭不動產是否具有輻射屋、氣離子超過標準值及
房屋傾斜達危樓標準等瑕疵，足以影響系爭買賣契約目的之達成，故協助檢測輻射、氯離子及房屋傾斜等，自屬被告之從給付義務或附隨義務。又系爭不動產係於81年12月8 日興建完成，屬於海砂屋之高危險群，且因氯離子過高將導致混凝土強度不足，損害房屋結構。且系爭不動產疑似為網路上所公布臺灣輻射屋污染概況一覽表中所列之不動產，原告自得於系爭不動產危險移轉前，催告被告補正前開瑕疵，並於被告補正前拒付後續價款，以免交屋後始發現上開瑕疵而使法律關係趨於複雜，損及原告之權益。為此，原告分別於104年4月9日、104年5月13日、104年6月2日、104年7月14日委由律師發函，前後4 次請求被告就輻射屋、氯離子超過標準值及房屋傾斜等瑕疵為檢測與修補，並於被告補正前，依法行使同時履行抗辯權，拒付剩餘價款云云，為被告所否認。⑴經查，依原告提出之台灣輻射屋汙染概況一覽表所示（參見
本院卷第212至216頁），該台灣輻射屋汙染概況一覽表係於
104 年11月24日列印，而原告係於104年7月17日提起本件訴訟，且原告於104 年11月12日言詞辯論期日僅表示其有請認識的人做檢測，但不是正式檢測，於兩造簽立系爭買賣契約後，因有海砂屋及輻射屋的疑慮，故對被告發存證信函及律師函，請被告配合做檢測等語（參見本院卷第181 頁），原告於該次言詞辯論期日並未立即提出上開台灣輻射屋汙染概況一覽表為佐，則原告於本件起訴前是否即已知悉上開台灣輻射屋汙染概況一覽表之內容，而據此懷疑系爭不動產為海砂屋或輻射屋，即非無疑。
⑵次查，上開台灣輻射屋汙染概況一覽表中編號28係記載，板
橋國慶路與重慶路附近之輻射屋，係由鴻邦建設公司為起造人，欣榮鋼鐵公司為提供鋼鐵廠商（參見本院卷第213 頁），然系爭不動產係由板橋建設公司為起造人，且結構種類為鋼骨造，有臺北縣政府工務局使用執照存根1件附卷可佐（參見本院卷第266 頁），足認系爭不動產與上開台灣輻射屋汙染概況一覽表中編號28所載之建物明顯不同，故上開台灣輻射屋汙染概況一覽表並不足以為有利於原告之認定。
⑶按「所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙
方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯。」（最高法院59年台上字第850 號民事判例參照）。本件原告雖主張其曾要求被告就系爭不動產針對氯離子是否超過標準值及房屋傾斜等瑕疵為檢測與修補，於被告補正前，其依法行使同時履行抗辯權，拒付剩餘價款云云。然查，兩造簽約後迄至原告提起本件起訴時為止，原告均未曾委請專業之鑑定機關針對系爭不動產是否為海砂屋或輻射屋進行鑑定，且亦無任何懷疑系爭不動產為海砂屋或輻射屋之憑據，自難認系爭不動產有原告所述之上述瑕疵存在，則原告據此行使同時履行抗辯權，於法不合，為不足採。又被告是否配合原告檢測系爭不動產與原告是否應依約繼續給付第2 期以後之買賣價款間並非立於互為對待給付之關係，且系爭買賣契約中亦未特別約定被告需提出上述相關檢測報告後，原告始需給付第2 期以後之買賣價款，揆諸上開規定，原告不得以被告未提出上述相關檢測報告為由，行使同時履行抗辯權及拒絕給付後續買賣價款。
⒉原告主張其屢次要求被告提出檢測合格之證明，被告皆置之
不理，足見被告就系爭不動產具有海砂屋、輻射屋、傾斜、壁癌等瑕疵皆已默認，並無法補正此一瑕疵，故原告依民法第359 條等規定及系爭買賣契約第8條第1款約定，解除系爭買賣契約，並請求王進祥、王進哲返還價金及賠償違約金云云。經查，系爭不動產買賣相關之土地增值稅、契稅單業已於104年2月3日核發，並經承辦地政士於同年月9日通知原告，依系爭買賣契約第3條第2項約定，原告至遲應於同年月13日之前，將第2 次應付款項（完稅款）存匯入履保專戶，且應同時繳納應負擔之契稅，並將稅單收據交付予承辦之地政士辦理產權移轉作業，然原告遲未將完稅款存匯至履保專戶，且亦遲未繳交契稅、配合辦理完稅等過戶相關手續，有系爭買賣契約及雙和正業地政士聯合事務所向原告寄發之存證信函等件在卷可稽（參見本院卷第84頁、第101頁、第118頁、第135 頁），原告對此亦未提出其他反證，足認原告確有債務不履行之情事。又被告於104年4月27日委由律師發函限期7 日催告原告履行，然原告藉故拖延未履約，嗣被告再於
104 年5月21日寄發律師函限原告7日內給付買賣價金，原告經催告後仍未依約付款，被告遂以該律師函解除系爭買賣契約，有上開律師函等件在卷可佐（參見本院卷第155至172頁），而原告於104年7月17日提起本件起訴前，仍未能舉證證明系爭不動產有何瑕疵存在，自不得單憑被告未提出系爭不動產檢測合格之證明，即逕予推認系爭不動產具有海砂屋、輻射屋、傾斜、壁癌等瑕疵，是以原告據此向被告請求解除系爭買賣契約，委無可採。此外，因原告未依約給付第2 期以後之買賣價款，經被告催討後，原告仍置之不理，原告此舉已構成給付遲延，故被告抗辯伊於104年5月間依法向原告解除系爭買賣契約等情，應屬可採。
⒊綜上所述，原告於104年7月17日提起本件起訴前，並未能舉
證證明系爭不動產有何瑕疵存在，且被告已於104年5月間依法向原告解除系爭買賣契約，則原告依民法第359 條等規定及系爭買賣契約第8條第1款約定，主張解除系爭買賣契約，並請求王進祥、王進哲返還價金及賠償違約金，為無理由。
㈢備位聲明部分：
⒈原告主張依系爭買賣契約第8條第2款約定，可知該約定之性
質，應屬損害賠償額預定之違約金，自應以被告因原告違約所致之實際上損害為衡量之標準。倘鈞院認被告解除系爭買賣契約並沒收違約金有理由，然被告依系爭買賣契約第8 條第2款，將原告已繳之第1期簽約款沒收充作違約金，顯與被告實際所受之損害懸殊甚鉅，且被告已因原告一部履行而受有利益，即被告除仍保有系爭不動產外，亦受有原告已給付之價金及其孳息得以週轉使用之利益，自應酌減違約金至相當數額，以符公平原則。故原告請求酌減違約金至2分之1，並依民法第179 條規定，請求被告返還酌減後非違約金之款項云云，為被告所否認。
⒉經查，系爭買賣契約第8條第2款約定，買方若不依合約履行
各項義務或支付價金，或已付支票據無法兌現時，每逾1 日買方應按買賣總價款萬分之2 計算滯納金予賣方（自逾期日起至完成日止），並應於買賣標的點交時一併繳清；經賣方書面通知限期催告仍不履行時（至少7 個工作日），賣方得解除本買賣合約並沒收買方已繳價款，或已付之票據為違約賠償，買賣標的也任憑賣方處理，買方不得異議（參見本院卷第87頁、第104頁、第121頁、第138 頁）。本件原告經被告兩次定期催告後，仍未依約履行，嗣經被告於104年5月間依法解除系爭買賣契約，則被告依上開約定沒收原告已繳納之買賣價款，即屬有據。
⒊次查，系爭買賣契約於103 年10月14日簽立後，原告經被告
、雙和正業地政士聯合事務所及本件承辦履約保證業務之安信公司多次發函催告履行後（參見本院卷第149至178頁），原告均未置理，迄至原告於104年7月17日提起本件訴訟前，原告從未主動與被告商談系爭買賣契約之後續處理事宜，致被告在上述期間內無法將系爭不動產另行出售或為其他處置，被告自會因而受有相當之損害。原告對於本件有何酌減違約金之具體事由亦未提出相關證據以供本院參酌，是以原告請求酌減違約金至2分之1，尚乏所據。
⒋此外，本件原告已給付之買賣價款目前仍存放於履保專戶中
，為兩造所不爭執，且有安信公司之存證信函1 件在卷可佐（參見本院卷第174頁），故原告依民法第179條規定，請求被告返還酌減後非違約金之款項，亦非可採。
四、從而，原告依民法第359條等規定，及系爭買賣契約第8條第
1 款約定，先位聲明請求⑴王進祥給付原告11,000,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⑵王進哲給付原告4,200,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為無理由。另原告依民法第179條等規定，及系爭買賣契約第8條第2款約定，備位聲明請求⑴王進祥給付原告2,750,000元，及自民事追加訴訟暨準備㈡狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⑵王進哲應給付原告1,050,000元，及自民事追加訴訟暨準備㈡狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，亦無理由，均予以駁回。又原告假執行之聲請，因訴遭駁回而失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院審酌後，認為均與本判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 1 月 18 日
民事第一庭 法 官 林哲賢以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 1 月 19 日
書記官 吳宜遙