臺灣新北地方法院民事判決 104年度重訴字第623號原 告 林千鈴訴訟代理人 周彥憑律師複 代理人 張冠雄被 告 林顯晴訴訟代理人 李如龍律師
林健群律師上列當事人間返還房屋等事件，經本院於民國104 年11月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼新北市○○區○○街○○○號四樓房屋及坐落新北市○○區○○段○○○○○號停車位（權利範圍10000 分之72）騰空遷讓返還予原告，並自民國一百零四年五月二十七日起至遷讓返還前開房屋及停車位之日止，按月給付原告新臺幣玖仟零柒拾貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣陸佰陸拾陸萬柒仟元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣貳仟萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
（一）緣原告於民國104 年4 月21日與訴外人鄭秋霞簽訂不動產買賣契約書，系爭房屋門牌號碼為新北市○○區○○街○○○ 號4 樓之房地及獨立產權車位（俗稱子母車位）一座，前述房地於104 年5 月18日已辦理產權移轉登記予原告，原告亦於104 年5 月27日付清契約尾款，惟前述房屋及獨立產權車位一座卻由被告林顯晴自104 年5 月27日迄今仍無權占有前述房屋及附屬車位，原告多次催促被告立即搬遷，但被告一直置之不理，原告於是以存證信函請求被告迅予遷讓房屋及停車位並返還原告，然被告仍未予理會。
（二）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。前項規定，於所有權以外之物權，準用之。民法第767 條定有明文。原告依法為系爭房地所權人，自得本於所有權人地位請求被告將門牌號碼新北市○○區○○街○○○ 號4 樓房屋及坐落新北市○○區○○段○號2686停車位（下稱系爭房屋及車位），騰空遷讓返還原告。
（三）次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179 條亦有明文。被告係無權占有，經原告再三催告仍拒絕履行搬遷；系爭房屋約53坪且有附屬俗稱之子母車位，衡諸當地房屋租金行情為每月新臺幣（下同）3 萬元，應屬適當之租賃行情，爰就原告付清契約尾款日即10
4 年5 月27日起，特併予請求不當得利之金額。
（四）聲明：
1、被告應將門牌號碼新北市○○區○○街○○○ 號4 樓房屋及坐落新北市○○區○○段○號2686停車位，騰空遷讓返還原告，並自104 年5 月27日起至遷讓房屋及停車位之日止，按月給付原告3 萬元。
2、如獲勝訴判決，原告願供擔保請求准予假執行。
二、被告則以：
（一）原告雖依鈞院諭示，提供原告與訴外人鄭秋霞買賣系爭房屋支付價金之文件，然全部買賣流程，不論就買賣契約之履行或買賣價金之支付，均存有諸多啟人疑竇之處，實有待於另案中釐清之：
1、由於原告代理人於調解及前次開庭時，均強調原告與鄭秋霞在系爭房屋買賣前並不認識，且系爭房屋交易金額高達新台幣(下同)2000萬元(參原證一)，則原告對於購買系爭房屋之流程或買賣價金之支付，至少應會與一般人同樣謹慎，或甚至更為謹慎，然事實卻非如此。首先，原告購買系爭房屋，從未進入屋內瞭解屋況、格局等一般人購屋均會詳盡瞭解之條件，除了購買法拍屋之外，此實非一般人購買房屋之正常流程。由於被告迄今仍居住於系爭房屋內，且因目前無業，所以多半時間均在家中，但原告在系爭房屋購買前後，從未通知被告要進入該房屋審視屋況，鄭秋霞亦未告知被告房屋出售之事，更遑論帶人看屋，因此被告非常確定原告從未進入系爭房屋。
2、本件原告係以2000萬元向鄭秋霞購買系爭房屋，據被告打聽，此一價格與當地之市價相當，顯示原告並非以偏離市場行情之低價購買系爭房屋，則原告既然以市價購買，怎麼可能連房屋內部都不看，就與鄭秋霞簽約並付款？原告要如何得知其以高價所購得房屋內部是何情況？可見系爭房屋買賣存有疑問。
3、依原告所提民事陳報狀，原告購買系爭房屋係向中國信託銀行貸款，貸款金額為1600萬元，為系爭房屋價金之八成。由表面看來，貸款金額為價金之八成，似乎符合市場上貸款成數之行情。然在貸款實務上，銀行提供貸款給借款人，除了要求借款人以所購買房屋設定抵押權給銀行外，還會由專人前往該房屋內拍照，以瞭解屋況，並確定屋內並無任何影響貸放金額之決定或銀行實施抵押權之情形，否則銀行絕對不可能放款。然，本件系爭房屋過戶前，並無任何銀行人員通知被告要進入屋內拍照，鄭秋霞或原告亦未曾與被告聯絡表示銀行人員要拍照，但原告卻可順利取得貸款，顯見內情並不單純。
4、再查，原證一買賣契約第四條擔保責任第一款約定：「乙方(指鄭秋霞)保證產權清楚，無他人‧‧‧佔有或‧‧‧之情事」、第六條買賣標的點交第一款：「乙方應在甲方付清尾款時，將房屋騰空點交予甲方‧‧‧」、同條第六款：「本約如屆最後期限乙方仍不能點交時，乙方應自最後期限之次日起，每逾壹日按買賣總價金千分之二計付違約金賠償甲方，‧‧‧如逾十五日乙方仍不能點交時，並經甲方訂期間催告仍不履行時，甲方有權解除本約」、第一條不動產標示第四款：「本房地點交日期，至遲民國104年5月31日前可交屋」、第九條違約、解除契約暨賠償責任第一款：「除本約有特別約定外，甲乙任一方若發生不依約履行義務之違約情事，於經他方訂期間催告仍未履行時，他方得解除本約」。可知，原證一買賣契約針對賣方(即鄭秋霞)擔保系爭房屋無人占用、房屋點交之時點及義務、未能點交時計付違約金、賣方違反點交義務經催告仍不履行時買方之解約權利、賣方最遲應點交房屋之日期、賣方不依約履行時他方得解除契約等，均約定甚詳。然，被告自始至終即居住於系爭房屋內，並非鄭秋霞將系爭房屋過戶與原告後始居住其內，因此鄭秋霞於簽訂該契約時已違反擔保責任條款，之後系爭房屋過戶後，鄭秋霞亦未依照契約內容，按時將系爭房屋點交予原告，自104年5月底迄今亦已逾五個月，早已超過原證一所訂原告得解除契約之15日期間，但是卻未見原告對鄭秋霞主張任何權利！若真依原告所辯，其與鄭秋霞並非熟識，且原告確係以高價購買系爭房屋，原告豈有可能於鄭秋霞多次違反契約、亦未按時將房屋點交予原告時，不向鄭秋霞為任何請求，反而一直要求被告遷讓房屋？原告所為根本與一般購屋之情形大相逕庭，顯見其與鄭秋霞間就系爭房屋之買賣存有蹊蹺，該買賣契約根本係原告與鄭秋霞間通謀虛偽意思表示之結果。
5、按目前社會上一般房屋買賣交易，均會透過仲介為之，且買方如對該房屋有興趣，亦會以低於開價之金額，提出斡旋金或簽立斡旋書，再委由仲介向賣方出價。如果賣方同意出售，則斡旋金即轉為買賣價金(簽約金)之一部，如果賣方不同意依該價格出售，則仲介會將斡旋金退還。惟查，本件原告與鄭秋霞間系爭房屋之交易，根本無仲介之存在，由原告所提出文件，亦未見將斡旋金轉為簽約金之情形，則原告與鄭秋霞原本既不相識，鄭秋霞如何找到原告，原告又如何找到鄭秋霞，而能完成系爭交易？鄭秋霞是否在何種媒體刊登售屋訊息？又如何將出售系爭房屋之訊息讓原告得知？原告如何與鄭秋霞接觸？鄭秋霞原本出售系爭房屋之金額為何？原告是否就鄭秋霞之出價予以還價？鄭秋霞是否曾接觸多組可能之買方，最後才選擇原告作為交易之對象？原告是否曾提出斡旋金，或曾付出訂金？凡此，均可見系爭房屋買賣疑點重重，原告辯稱不認識鄭秋霞，或主張系爭交易為正常之房屋買賣云云，顯不可信。
6、社會上一般房屋買賣，買方會擔心將高額價金直接給付賣方後，如賣方不履約，買方必須要向賣方要回價金時，可能產生糾紛，因此產生履約保證機制，由買賣雙方在第三公正銀行開立履約保證專戶，買方依契約所訂期程將購屋款匯入，而賣方必須在房屋過戶予買方後，才能取得此等售屋款項，以保障雙方權益。然查，原告向鄭秋霞購賣系爭房屋，卻未建立此等機制，而是直接開立支票或匯款給鄭秋霞！原告此等行為，實令人難以置信及想像，既然宣稱不認識鄭秋霞，又沒有看過屋內狀況，也沒有透過仲介初步篩選，更沒有開立履約保證專戶，竟然可以將2000萬元之款項直接交付鄭秋霞！試問原告對於鄭秋霞究竟有何信任關係，為何可以毫不猶豫就交付鉅額款項？可見系爭房屋交易漏洞百出，原告辯稱其與鄭秋霞間為真正之房屋買賣，毫無可信之處。
7、再查，依一般購屋流程，如賣方尚有貸款尚未清償，則於房屋買賣時，會由買方向銀行貸款後，先清償賣方之貸款餘額，進而塗銷賣方借款銀行於該房屋上之抵押權，再設定買方借款銀行之首順位抵押權。然，鄭秋霞曾以系爭房屋作為抵押，向永豐銀行貸款，餘額尚有四百餘萬元(被證一)，此亦可由原證一買賣契約第一條第三款中「本房地產有設定抵押權，共1筆‧‧‧」之記載得知，且證明在系爭買賣契約簽約時，系爭房屋上仍有抵押權，但在原告所提供買賣價金支付流程之說明中，卻未看見其向中國信託銀行所貸款項有清償鄭秋霞貸款餘額之情形，實與習見之購屋與貸款實務不符！顯示原告向中國信託銀行所貸款項並未用於清償鄭秋霞向永豐銀行所貸款項餘額，但系爭房屋過戶後之土地及建物謄本顯示(被證二)，抵押權人又只有中國信託銀行一人，亦即永豐銀行之抵押權已塗銷！則鄭秋霞向永豐銀行之借款如何清償、永豐銀行在系爭房屋上之抵押權如何及何時塗銷，皆有疑問，凡此均有待釐清。
（二） 依前所述，本件原告與訴外人鄭秋霞間簽訂原證一不動產買賣契約書購買系爭房屋之程序疑點重重，被告合理懷疑鄭秋霞係藉由原告之手，以假買賣之方式將系爭房屋過戶予原告，以達到將被告驅離系爭房屋，脫免剩餘財產分配之目的，因此對鄭秋霞及原告提起撤銷買賣契約之訴，並已繫屬於臺灣新北地方法院家事庭，刻由和股以104年度家調字第1396號案處理中，並訂於104年12月14日進行調解(原訂104年11月9日之調解期日延期)。。
（三）聲明：
1、原告之訴即假執行之聲請均駁回。
2、如受不利判決，被告願供擔保請准免為假執行。
三、本件首應審酌原告是否為系爭房屋所有權人？被告是否無權占有使用系爭房屋？原告訴請被告遷讓系爭房屋有無理由？
（一）按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民法第759 條之1 第1 項定有明文。此項登記之推定力，觀其立法意旨，乃為登記名義人除不得援以對抗其直接前手之真正權利人外，得對其他任何人主張之。該直接前手之真正權利人以外之人，須依法定程序塗銷登記名義人之登記，始得推翻其登記之推定力。申言之，不動產物權登記乃依土地登記相關法令之嚴格適用下，為定型性處理而作成，堪推認其登記內容為真實一事，乃依蓋然性相當高之經驗法則所應然。要之，經依土地登記法令完成登記之事實存在時，於生活經驗法則上，通常均係彰顯該登記所示權利內容為存在，即可推定該權利為存在之證明。是以，否定登記內容為真實之人，就其據以否定所主張之事實，須舉證至使受訴法院確信其真實之程度，即應負舉證責任，至為明灼。從而，原告既經不動產物權登記為系爭房屋之所有權人，已如前述，則應推定其適法有系爭房屋所有權，被告倘欲否定此登記之推定力，即應就其主張使原告法律上並未取得系爭房屋所有權之事實，負舉證責任。
（二）本件被告雖以系爭房屋及車位原為訴外人鄭秋霞所有，惟係被告購買登記於訴外人鄭秋霞名下，訴外人鄭秋霞將系爭房屋及車位移轉登記予原告名下，該買賣關係有諸多疑點，被告已對訴外人鄭秋霞提起返還房屋訴訟云云為抗辯。惟查，原告就與訴外人鄭秋霞間就系爭房屋及車位買賣，本院於104 年10月22日依職權函詢新北市三重地政事務所，請該單位提供系爭房屋及車位移轉登記資料過院參辦，嗣經新北市三重地政事務所於104 年10月28日以新北重地籍字第1043836969號檢附系爭房屋登記申請書，系爭房屋及車位確以買賣為移轉登記原因，買受人為原告林千鈴、出賣人為訴外人鄭秋霞，是原告與訴外人鄭秋霞2 人間確有買賣系爭房屋及車位之意思表示，且原告因買賣系爭不動產亦向訴外人中國信託商業銀行股份有限公司貸款，並設定最高限額抵押權1,920 萬元。綜上所述，被告抗辯原告與訴外人鄭秋霞間就系爭房屋及車位所訂定買賣契約有諸多疑點乙節，並未舉證以實其說，是被告此節所辯，尚非有據。從而，原告既登記為系爭房屋及車位之所有權人，被告又無法舉證證明有何事由得否定登記內容為真實，原告主張其為系爭房屋及車位之所有權人，應堪採信。
（三）末按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。而以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，原告已證明其物之所有權存在之事實，被告以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有係有合法權源之事實證明之。經查，本件原告已證明其系爭房屋及車位所有權人，業經前所認定，被告無權占有系爭房屋及車位，原告請求被告返還系爭房屋及車位，被告對於其占有系爭房屋及車位之事實並不爭執，僅以其係有權占有等語置辯，是本件自應由被告就其占有系爭房屋及車位係有正當權源之事實負舉證責任。經查，本件被告雖以前詞抗辯，惟並未能充足舉證其有正當占有系爭房屋及車位權源之事實，從而原告主張被告無權占有系爭房屋及車位之情，應屬正當可信。是原告請求被告將系爭房屋及車位騰空遷讓返還予原告，自屬有據，應予准許。
四、本件末應審酌原告請求被告自104年5月27日起至遷讓系爭房屋及車位之日止，按月給付原告30,000元不當得利，有無理由？
（一）按無正當權源而使用他人所有之土地，即可獲得相當於租金之利益，為社會通念（最高法院61年度台上字第1695號判例意旨參照）。就權利人而言，如無反證，其所受損害自與租金相當，兩者同以租金數額為據（最高法院58年度台上字第3717號裁判意旨參照）。查原告於104 年5 月18日取得系爭房屋及車位所有權後，被告無正當權源仍占有系爭房屋，受有使用系爭房屋之利益，並致原告受有損害，故原告依民法第179 條規定，請求被告給付自104 年5月27日起至返還之日止相當於租金之不當得利，即屬有據。
（二）茲就原告請求給付之數額審究如下：
1、無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。都市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，約定房屋租金，超過前項規定者，該管市、縣政府得依前項所定標準強制減定之。前開規定於租用基地，建築房屋，均準用之，土地法第97條第1項 、第105 條分別定有明文。又所謂土地及建築物之總價額，土地法施行法第25條規定，土地價額，依法定地價；建築物價額，依該管縣市地政機關估定之價額。而法定地價，依土地法第148 條規定，係為土地所有人依該法規定所申報之地價，在平均地權條例施行區域，當係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，其公告申報地價期間自行申報之地價，未於該期間內申報，地政機關公告之地價而言（最高法院71年度台上字第3753號民事裁判意旨參照），又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。又舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價，平均地權條例第16條前段載有明文。
2、經查，房屋之申報價額，因目前市縣地政機關並未進行估定，故無房屋之申報價額可資認定，揆諸上開規定，本院以新北市三重地政事務檢附之建築改良物所有權買賣移轉契約殊所載，系爭房屋及停車位買賣價款總金額為939,59
4 元，作為系爭房屋之價值，以玆計算系爭房屋租金，並無不可。另審酌系爭房屋及停車位坐落之土地即新北市○○區○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地）104 年度申報地價為15,078元（18,847元×80 %＝15,078元，元以下四捨五入），面積5,944 平方公尺，原告管理之應有部分為47/10000，有土地所有權狀在卷可稽（見本院卷第21頁），是系爭土地申報地價總價為421,231 元（5,944 平方公尺×15,078元×47/10000＝421,231 元，元以下四捨五入），合計土地及建物申報總價為1,360,825 元（計算式：
9 39,594元＋421,231 元＝1,360,825 元）。本院依職權以網路地圖查詢系爭房屋地理位置，斟酌該系爭土地、建物附近生活機能，認原告因被告等無權占有系爭房屋及停車位所受之損害，按系爭土地申報地價年息8%計算為允當，亦即原告得請求被告給付每月相當於租金之不當得利金額應為9,072 元（計算式：1,360,825 元×8%÷12個月＝9,072 元，元以下四捨五入），逾此範圍之請求，非有理由。
五、另被告主張本件得否請求其返還房屋，係以被告另提撤銷買賣契約案之結果為據，鈞院應依民事訴訟法第182條第1項之規定，於該訴訟終結前，准以裁定停止訴訟程序等情，依前開說明，原告既登記為系爭房屋及車位之所有權人，被告又無法舉證證明有何事由得否定登記內容為真實，原告主張被告無權占有系爭房屋及車位之情，應屬正當可信，本院認為並無裁定停止訴訟程序之必要，併此敍明。
六、綜上所述，原告依民法第767 條規定請求被告將系爭房屋及停車場遷讓返還予原告，為有理由。原告另依民法第179 條規定，請求被告自104 年5 月27日至返還系爭房屋及停車位之日止，按月給付原告9,072 元，亦屬有據；逾前開數額所為之請求，則無理由，應予駁回。
七、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
八、兩造其餘之攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 11 月 23 日
民事第一庭 法 官 張谷輔以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 11 月 23 日
書記官 林惠敏