臺灣新北地方法院民事判決 105年度簡上字第162號上 訴 人 魏許寶蓮訴訟代理人 彭彥儒律師
魏子涵被 上訴人 許進興
王來于共 同訴訟代理人 沈志偉律師上列當事人間遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國105年3月29日臺灣新北地方法院板橋簡易庭105年度板簡字第312號第一審判決提起上訴，本院於105年11月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：上訴人為門牌號碼新北市○○區○○○街○○巷○號房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，並於民國74年4月19日以系爭房屋設定抵押權，向訴外人彰化商業銀行股份有限公司（下稱彰化銀行）借款新台幣（下同）60萬元。被上訴人許進興、王來于（下合稱被上訴人）係夫妻關係，上訴人則為許進興之胞姊，因念及許進興無固定住所，且上訴人之夫甫於4年前死亡，基於就近互相照應及姊弟之情，同意將系爭房屋之第三層（面積83.85平方公尺）出租予許進興，自74年5月27日起租期10年，押租金10萬元，另由許進興負責按期繳納前開彰化銀行60萬元貸款本息，以抵充各期之租金，並約定10年後許進興若無能力購置新屋，即同意許進興於購置新屋前得繼續居住系爭房屋第三層，而成立未定期限之使用借貸關係。然許進興卻藉上訴人甫喪夫而思緒混亂之際，表示欲保障其自身權益，避免租期屆滿未購新屋前即遭上訴人請求搬遷，乃要求上訴人於不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）上蓋章，聲稱該契約僅為保障其居住，並不會移轉產權。上訴人見系爭買賣契約之約定事項載明「不辦理過戶移轉登記」，而價金之約定與租金之約定方式相同，認定其僅係租賃及使用借貸之混合契約，遂於系爭買賣契約書上蓋章。而被上訴人自斯時起入住系爭房屋之第三層，至84年5月26日10年租期屆滿後，許進興仍未購置新屋，上訴人遂同意將系爭房屋第三層借予被上訴人繼續居住。至103年10月2日時，許進興購得門牌號碼新北市○○區○○街○○號9樓之房地，並將其子女許珮琪、許仕達、許芳瑜之戶籍遷入所購新房，是依借貸之目的，被上訴人顯已使用完畢，且上訴人亦有收回供自己子孫居住之需求，遂向被上訴人請求遷讓返還系爭房屋第三層並遷出戶籍，惟被上訴人均置之不理。爰依兩造間租賃關係、使用借貸關係及民法第767條規定，求為判決：㈠被上訴人應將系爭房屋之第三層遷讓返還上訴人。㈡被上訴人應將其戶籍自系爭房屋辦理遷出登記（原審判決上訴人敗訴，上訴人不服提起上訴）。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將系爭房屋之第三層遷讓返還上訴人。㈢被上訴人應將其戶籍自系爭房屋辦理遷出登記。
二、被上訴人則以：被上訴人係以70萬元向上訴人購買系爭房屋第三層之權利，並因而設籍於系爭房屋，系爭買賣契約有效，被上訴人並非無權占有等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
三、上訴人主張其為系爭房屋之所有權人，前於74年4月19日以系爭房屋設定抵押權，向彰化銀行借款60萬元，又上訴人為許進興之胞姊，於74年5月將系爭房屋第三層交付許進興，供其夫妻居住使用，並設籍於系爭房屋之事實，有房屋稅繳款書、土地建物登記謄本、建築改良物登記簿、不動產買賣契約書等件在卷可稽（補卷第13至20頁），且為被上訴人所不爭執，自堪信為真實。
四、上訴人復主張其係因許進興無固定住所，基於就近互相照應及姊弟之情，同意將系爭房屋之第三層出租予許進興，自74年5月27日起租期10年，押租金10萬元，另由許進興負責按期繳納前開彰化銀行60萬元貸款本息，以抵充各期之租金，並約定10年後許進興若無能力購置新屋，即同意許進興於購置新屋前得繼續居住系爭房屋第三層，而成立未定期限之使用借貸關係，迨至103年10月2日，許進興購得新房，是依借貸之目的，被上訴人顯已使用完畢，上訴人自得依兩造間租賃關係、使用借貸關係及民法第767條規定，訴請被上訴人應將系爭房屋之第三層遷讓返還上訴人，並應將其戶籍自系爭房屋辦理遷出登記等情，則為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。本件上訴人主張兩造間有租賃關係及使用借貸關係存在乙節，既為被上訴人所否認，自應由上訴人就此有利於己之事實負舉證之責。然上訴人僅自行於本院到庭陳述，及提出系爭買賣契約1件，持之稱係租賃及使用借貸之混合契約云云，惟依系爭買賣契約書所示：「不動產買賣契約書」、「以上不動產出賣給甲方（即被告許進興）」、「買賣價金議定新台幣柒拾萬元正」、「本日買賣契約成立同意先付新台幣壹拾萬元正給與乙方為定金」等情，完全未見任何租賃或使用借貸之用語，顯見兩造間就系爭房屋第三層應係成立買賣關係，而非上訴人所稱租賃及使用借貸之混合契約，是上訴人上開主張即難遽信為真實。
㈡次按法律行為之一部分無效者，全部皆為無效。但除去該部
分亦可成立者，則其他部分，仍為有效，民法第111條定有明文。復按民法第111條但書之規定，非謂凡遇給付可分之場合，均有其適用。尚須綜合法律行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣、其他具體情事，並本於誠信原則予以斟酌後，認為使其他部分發生效力，並不違反雙方當事人之目的者，始足當之（最高法院75年台上字第1261號判例參照）。本件上訴人雖主張系爭房屋第三層不具備使用上之獨立性，不得單獨為物權之標的物，是系爭買賣契約係以不能之給付為契約標的，其契約為無效云云，然兩造約明：「本案買賣雙方約定不辦理過戶移轉登記，嗣後甲方（即許進興）同意將本房屋出讓時，由乙方（即上訴人）優先按當時市價向甲方購買」等節，有系爭買賣契約第10條在卷可參，故縱系爭房屋第三層不具使用上之獨立性，無從單獨成為物權之客體，然兩造既已約明不辦理移轉登記，且上訴人取得將來許進興同意出讓系爭房屋第三層時之優先購買權，自無給付不能之情形。況系爭買賣契約中所有權移轉登記部分，縱係自始客觀不能而無效，然兩造另約明於契約成立日之同時，上訴人將系爭房屋交許進興管理使用乙節，亦有系爭買賣契約第3條第⑴項附卷可稽，而被上訴人自74年5月間迄今均占有使用系爭房屋第三層之事實，亦為兩造所不爭執，是依前開規定及說明，並參酌兩造訂約時之真意、被上訴人已使用系爭房屋第三層近40年及誠信原則，亦應認此部分交由許進興管理使用之約款，得單獨有效。是被上訴人抗辯其係有權使用系爭房屋第三層乙節，並非無據。
㈢上訴人雖主張縱認兩造就系爭契約買賣標的之真意為「系爭
房屋第三層之使用收益權」，惟物之使用收益權不得與所有權分離而單獨「讓與」，該「系爭房屋第三層」部分之買賣契約，依最高法院實務見解及民法第246條前段規定亦屬無效，且該契約顯係故意規避「移轉登記」之交易秩序，與不動產交易需經登記之公共利益有背，依民法第72條規定，亦屬無效云云。惟查，上訴人與許進興就系爭房屋第三層所訂立之系爭買賣契約，已經具體約定彼此間之權利義務內容，如前所述，本院審核認為其內容尚無有背於公共秩序或善良風俗之可言，是本於契約自由原則，本院自當尊重上訴人與許進興姊弟間之約定。故上訴人前開主張，並無可取。
㈣上訴人再主張系爭買賣契約第3條第⑴項之約款無適用民法
第111條但書單獨有效之可言。退步言之，縱認前開約款單獨有效，該約款亦應定性為租賃，被上訴人自得適用或類推適用租賃物返還請求權之規定，請求返還房屋云云。然查，系爭買賣契約於法並無不合，締約當事人於契約書面既已明確記載為不動產買賣契約，並為買賣內容之約定，本院即應予以尊重，自不宜曲解當事人簽約時之真意，遽指系爭買賣契約第3條第⑴項約款應定性為租賃，而率認上訴人得適用或類推適用租賃物返還請求權之規定，請求被上訴人返還房屋。故上訴人此部分主張，仍無可採。
㈤綜上所述，本件兩造間並無租賃或使用借貸關係存在，被上
訴人基於系爭買賣契約，應有權使用系爭房屋第三層，並設籍於系爭房屋。
五、從而，上訴人依間租賃關係、使用借貸關係及民法第767條規定，請求被上訴人遷讓返還系爭房屋之第三層，並將戶籍自系爭房屋辦理遷出登記，自屬不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由。
六、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 12 月 27 日
民事第五庭 審判長法 官 連士綱
法 官 楊千儀法 官 葉靜芳以上正本證明與原本無異本判決不得上訴中 華 民 國 105 年 12 月 28 日
書記官 廖美紅