臺灣新北地方法院民事判決 105年度簡上字第220號上 訴 人 慶幸印花有限公司法定代理人 吳李美珠訴訟代理人 黃惠暖
江沅洛陳姍姍被上訴人 姜政延訴訟代理人 林明正律師複代理人 朱峻賢律師上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，上訴人對於中華民國10
5 年5 月3 日本院板橋簡易庭104 年度板簡字第1752號第一審判決提起上訴，經本院於106 年3 月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
原判決主文第一項更正為上訴人應將坐落新北市○○區○○段○○○○號土地上如新北市樹林地政事務所土地複丈成果圖所示編號A 、B 、C 、D 、E 之建物遷讓返還被上訴人。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。查本件被上訴人主張其於原審請求返還租賃房屋之範圍，包括坐落新北市○○區○○段○○○ ○號土地（權利範圍全部，即重測前石頭溪段下石頭溪小段295 之1 地號）上之已登記及未登記之全部建物，爰於本院言詞辯論期日將原起訴聲明第一項更正為：上訴人應將坐落新北市○○區○○段○○○ ○號土地上如新北市樹林地政事務所土地複丈成果圖所示編號A、B 、C 、D 、E 之建物遷讓返還予被上訴人。經核經本院於民國105 年10月13日會同兩造並囑託新北市樹林地政事務所履勘現場，系爭土地上除已辦理保存登記建物如土地複丈成果圖所示編號A 、B 部分外，尚有未辦理保存登記建物如土地複丈成果圖所示編號C 、D 、E 部分，又編號C 、D 、
E 部分，分屬1 、2 、3 樓，仍均以系爭建物1 樓大門為出入口，並無獨立出入口，且現均由上訴人使用中，有現場照片、勘驗筆錄及土地複丈成果圖在卷可稽，是堪認如土地複丈圖所示編號C 、D 、E 部分並無使用上或構造上之獨立性，僅為附屬建物，該附屬建物因附屬於原有建築物而合為一體使用，其所有權附屬於原有建築物之所有權，被附屬之原有建築物所有權範圍因而擴張及於增建部分，是如土地複丈圖所示編號A 、B 、C 、D 、E 之建物，應均屬被上訴人所有，且核與系爭不動產買賣契約書之約定內容相符，並有買賣契約書在卷可稽（見原審卷第60至69），是被上訴人主張其於原審主張之租賃範圍即為如新北市樹林地政事務所土地複丈成果圖表所示編號A 、B 、C 、D 、E 之建物，而非僅限於系爭建物1 、2 樓部分，自屬有據。況觀諸上訴人為回覆存證信函編號000266號而由其法定代理人吳李美珠所自書之文書亦記載「慶幸印花有限公司承租門牌號碼新北市○○區○○街○ 號之1 、2 、3 樓之廠房……」（見原審卷第72頁），是上訴人猶抗辯兩造間租約之租賃範圍並不包括系爭建物之3 樓（即土地複丈成果圖編號D ）部分，自不足採。
又被上訴人前開就原起訴聲明第一項所為之更正，並未變更訴訟標的，核屬事實上陳述之更正，依上開規定，自應准許，合先敘明。
二、又按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但民事訴訟法第255 條第1 項第2 款至第6 款情形，不在此限；又請求之基礎事實同一者，縱於訴狀送達後，原告仍得將原訴變更或追加他訴，無須得被告同意，此觀民事訴訟法第446 條第1 項及第255 條第1 項第2 款規定自明。查被上訴人於原審以兩造間租賃契約已因被上訴人終止而消滅，並依租賃契約、不當得利及侵權行為之法律關係，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，及給付積欠之租金及違約金。嗣繫屬本院後，被上訴人再追加民法第767 條所有物返還請求權為訴訟標的，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，經核上訴人有無占有使用系爭房屋權源，此為被上訴人請求之基礎事實，依上開規定，自應准許被上訴人追加訴訟標的。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：㈠上訴人於103 年1 月15日向被上訴人承租坐落新北市○○區
○○街○ 號房屋，雙方約定租期2 年，即自103 年1 月16日起至105 年1 月15日止，租金每月新臺幣（下同）12萬元，應按月於每月15日前給付，上訴人並同意交付24萬元之保證金。詎上訴人自簽約後，僅給付至104 年4 月份之租金及押租保證金24萬元，迄104 年9 月18日止，被告已遲付4 個月之租金48萬元未給付，嗣經被上訴人於104 年9 月1 日寄發存證信函予上訴人，催告其於函到後7 日內繳交積欠租金，惟上訴人仍置之不理，之後被上訴人另於104 年9 月18日寄發存證信函為終止租約之意思表示，而上訴人於同年9 月21日收受後，迄今仍未給付積欠繳清所欠租金，亦未搬離，則本件租約業已於104 年9 月21日終止。詎上訴人於租期終止後竟拒絕遷讓，並積欠自104 年5 月15日起至104 年9 月15日止之租金共計48萬元，經扣除押租金24萬元，上訴人尚積欠被上訴人2 個月租金24萬元。又本件租約既已終止，上訴人被告對租賃物即屬違約占有，被上訴人自得類推適用兩造租約第6 條約定請求上訴人自終止之翌日即104 年9 月22日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付12萬元之違約金。
㈡又上訴人雖辯稱其出售系爭不動產時，已告知被上訴人僅出
售系爭土地及1 、2 樓部分，保留3 樓作為倉庫之用，經被上訴人同意後繼續出租予上訴人，故上訴人僅出售系爭土地及1 、2 樓部分，3 樓部份非買賣標的，且上訴人於103 年年底因資金困難將3 樓部份出售予聖諄公司，並經聖諄公司再承租給上訴人云云。惟查，被上訴人否認3 樓並非買賣契約標的，且所謂保留3 樓部分不出售亦與一般交易常情有違，自應由上訴人負舉證責任。況上訴人前既自承系爭租賃房屋3 樓係於出賣前即已增建，依兩造間「不動產買賣契約書」特約條款第1 點：「本買賣標的有未辦保存登記之建物部份，隨同主建物移轉予買方」所載，該3 樓部分亦屬買賣契約標的無疑；再特約條款第4 點：「於交屋之同時，賣方以每月租金新台幣壹拾貳萬元向買方承租本買賣契約標的，雙方並簽署房屋租賃契約書，租約為期貳年…」所載，則系爭租賃契約標的物自亦包含為買賣契約標的之3 樓部分。且上開買賣契約書第2 條第2 項亦載有本買賣標的有未依法申請之增建，大約520 坪之建物，對於房屋現況有增建部分亦包含在買賣範圍內，而依新北市樹林地政事務所土地複丈成果圖所示編號C 、D 、E 非屬原有登記之部分，各該面積經測量後加總約為1,600 餘平方公尺，如換算以坪為單位則約為
484 坪（1,600 ㎡×0.3025坪/ ㎡＝484 坪），而與前開買賣契約書記載之520 坪相差無幾，故可知買賣之標的確實含有複丈成果圖所示編號D 部分，否則如扣除3 樓（或稱第3層次）部分，系爭房屋未經登記之部分將僅有約1,000 餘平方公尺即300 餘坪，實與買賣契約書所載之520 坪相差甚鉅。至於系爭租賃契約書第1 條載為：「新北市○○區○○街○ 號（1F~2F ）」，係因其時3 樓（或稱第3 層次）尚未設定房屋稅籍，上訴人為免被查知後追徵課稅方要求為如上之記載，惟兩造均明確知悉租賃標的物確實包含3 樓部分，況
3 樓部分無獨立對外出口，被上訴人縱保留3 樓部分不出租，亦無法使用，故實無僅保留3 樓部分未為租賃標的物之可能。另複丈成果圖所示1 樓之編號C 部分及2 樓之編號E 部分，雖非原有保存登記範圍，然未辦保存登記之建物仍屬買賣契約標的，亦為租賃契約標的，已如前述，自均屬上訴人應遷讓返還之範圍。
㈢再查，被上訴人在原審所提原證6 之錄音光碟及譯文，上訴
人於原審陳稱「光碟是吳太太的聲音沒有錯」，並稱將由上訴人法定代理人吳李美珠到庭親自說明（參原審105 年2 月23日筆錄），惟其後則未見上訴人法定代理人到庭，僅泛稱原證6 之對話內容係為被上訴人之妻套話云云，然上訴人既就對話內容之完整、錄音光碟未經偽造或變造等節，均未爭執，故對話內容即堪認為真實，而對話內容之意義為何，亦經原審判決認定，上訴人空言否認，實無理由；至於上訴人稱錄音內容無法證明被上訴人「未曾同意續租5 年」云云，惟本件應係由上訴人舉證「被上訴人同意續租5 年」，上訴人未盡舉證責任，自應受不利判決之結果。
㈣又證人吳天銘在原審之證詞與上訴人之答辯有所矛盾，吳天
銘雖證稱曾與被上訴人碰面就延長租約乙事為確認，惟被上訴人當庭已否認有此情事，況證人吳天銘證稱僅有一次於前年（即103 年）與被上訴人碰面，其時系爭租約簽署未久，被上訴人復有自行使用之計畫，自無同意延長租約之可能，且倘兩造於103 年間即有合意延長租約之情事（假設語氣，被上訴人否認之），何以此期間均未見上訴人要求被上訴人重簽租約或另議定租金，甚且上訴人於104 年7 月7 日之存證信函亦未提及此節，而係於104 年9 月4 日存證信函方提及此節，且於該函中係載「本司曾於今年7 月7 日寄發存函通知姜政延先生儘速處理廠房漏水乙事。事後姜先生隨即至本司喧嘩，因本司該時現場正接待客戶故先行報警處理。事後雙方並協調漏水乙事由本司自行處理，且姜先生同意租約重簽並延長租期五年、租金部份將再另行議價…」，依其文義係指兩造於104 年7 月7 日至104 年9 月4 日間協調達成所謂「租約重簽並延長租期五年、租金部份將再另行議價」之共識（被上訴人否認之），而與證人吳天銘證稱僅有一次於103 年間與被上訴人碰面，時程上又有出入，故可知上訴人之答辯實與事實不符。況上訴人既稱「上訴人法定代理人與證人吳天銘合作後之房屋租金應由證人吳天銘負擔」，則證人吳天銘顯非客觀中立之第三人，其證詞自有所偏頗而不可信；且上訴人既稱於原證6 之錄音內容，上訴人法定代理人亦遊說被上訴人延長5 年之租約，則可知被上訴人確實從未允諾延長5 年之租約，否則上訴人法定代理人何以不是要求被上訴人履行承諾，而再次遊說被上訴人延長5 年之租約？㈤再上訴人辯稱上訴人法定代理人吳李美珠與被上訴人之妻就
系爭房屋簽署之買賣契約係屬附租賃之停止條件之買賣契約，被上訴人現收回房屋不願續租，本件附長期租賃條件之買賣契約應未生效，被上訴人對於系爭房屋應未取得所有權自不得請求租金及收回房屋云云。惟依民事訴訟法第447 條規定，上訴人不得提出上開於原審未提出之新攻擊防禦方法；再者，上訴人辯稱上訴人法定代理人吳李美珠與被上訴人之妻就系爭房屋簽署之買賣契約係屬附長期租賃之停止條件之買賣契約云云，被上訴人否認之，上訴人應負舉證責任。
㈥復查，原證5 之協議書，經被上訴人於原審105 年4 月19日
庭期當庭提出原本後，經上訴人辨認無誤，上訴人於鈞院復行爭執其真實性，實屬反覆，且被證1 之上訴人104 年9 月
4 日所寄之蘆竹大竹郵局第347 號存證信函，亦載明「事後雙方並協調漏水乙事由本司自行處理」，故上開協議書之真實性應屬無疑；至於上訴人與證人吳天銘合作後為如何之約定，既屬其等內部之約定而未經被上訴人同意，自與被上訴人無關，故系爭租約之承租人仍為上訴人，並無上訴人無權決定之問題。
㈦至於上訴人辯稱被上訴人現仍繼續居住、使用原址，可證被
上訴人並無收回自住之需求及原因，被上訴人主張需要收回自住故自始不可能同意續租應為臨訟杜撰之詞云云。惟查，如前所述，本件應係由上訴人舉證「被上訴人同意續租5 年」，而非被上訴人需提出「未同意續租5 年」之證明；且依據被上訴人提出之原證9 租賃契約，被上訴人原址之租賃期間業於104 年4 月14日屆滿，該房屋之出租人業已要求收回自用，僅因目前被上訴人無法使用系爭房屋，出租人出於善意而願待被上訴人取回系爭房屋後再行遷出，然則未與被上訴人另行簽訂書面租賃契約，故所謂被上訴人臨訟杜撰，並非事實；更何況上證1 之照片根本非被上訴人目前所使用之廠房原址。
㈧末以，上訴人屢稱被上訴人承諾願延長租約續租5 年，惟退
萬步言，縱上訴人所述為真（僅為假設語氣，被上訴人仍否認之），然於原租賃契約期間之租金上訴人自仍需依約履行給付，焉能以被上訴人未重簽租約為由，即未按期給付租金，故無論兩造有無延長租約續租5 年之合意，均不影響上訴人違約未按期給付租金之事實，被上訴人依法依約終止系爭租約，並請求返還租賃房屋等，自有理由。
㈨爰依租賃契約之法律關係，求為判決：上訴人應將坐落新北
市○○區○○段○○○ ○號土地上如新北市樹林地政事務所土複丈成果圖所示編號A 、B 、C 、D 、E 之建物遷讓返還予被上訴人；上訴人應給付被上訴人24萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；上訴人應自
104 年9 月22日起至遷讓返還上開建物之日止，按月給付被上訴人24萬元（被上訴人原起訴之聲明茲不贅述，逕列更正後之聲明）。
【又原審判決上訴人應將系爭租賃房屋遷讓返還被上訴人，並應給付被上訴人24萬元及自104 年10月17日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，暨應自104 年9 月22日起至遷讓返還第1 項房屋之日止，按月給付被上訴人12萬元，並駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分，提起上訴。被上訴人就其餘敗訴部分未據提出上訴，已告確定，此部分自非本院審理範圍】。
並於本院聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：㈠被上訴人以原證6 錄音光碟及譯文主張被上訴人未曾同意兩
造租約續簽5 年，主張被上訴人之妻葉麗虹係受話方，上訴人之法定代理人吳李美珠主動打電話，故何來被上訴人套話等語，惟依一般經驗法則，倘被上訴人事先不知上訴人要談論之事件為何或何時會打這通電話，如何得以即時錄音存證？並以誘導之方式誘使上訴人回答被上訴人所希望之對話內容及方向？次查，該錄音內容一接起即立即進入與本件訴訟相關之重點（被上訴人希望上訴人回答之內容），依生活通念及經驗法則可知，該通電話應為該次對話之第二通對話，而被上訴人僅提出對自身有利部分之對話內容，斷章取義上訴人法定代理人吳李美珠之意思。故僅以該通電話被上訴人為受話方即據以認定被上訴人未曾同意延長租約乙事，似嫌率斷。另上訴人再三拜託被上訴人，係因被上訴人反悔不願續租將造成上訴人無法繼續於原地經營，對營運影響甚大，並非被上訴人未曾承諾續租一事況上訴人於系爭錄音內容中，未曾表示同意被上訴人所述之「未曾同意續租5 年」等語，僅係秉持好來好去之心態再度遊說被上訴人之妻是否能再續租5 年，並非否認被上訴人曾有同意續租5 年之事實存在。
㈡再查，依證人吳天銘在原審之證述，證人未如被上訴人事先
計畫錄音套話，故無法提出錄音證明，惟試問誰會與一間不知之後是否找的到新租賃地點可設廠製造並尚需耗費大筆資金搬遷之工廠合作？依一般經驗法則及生活通念根本不可能，故證人吳天銘經具結後之內容應視為唯一且有力之證據。況原證6 之錄音，上訴人法定代理人亦遊說被上訴人延長5年之租約，為何為5 年？而非其他年限？實係5 年即為被上訴人所應諾之年限。
㈢被上訴人自承起初向上訴人承諾同意將房屋購買後回租予上
訴人，因上訴人尚有經營意願，故同意配合購買房屋後回租（實為借貸之目的並以租金作為利息給付被上訴人），故本件為附租賃之停止條件之買賣契約，現被上訴人以自用主張收回房屋不願續租，業已破壞雙方起初之約定，上訴人起初簽約之真意不可能僅願承租兩年，一間公司秉持永續經營之理念，自應視為上訴人希望長期承租，然被上訴人未滿足特定條件（長期出租），本件附長期租賃條件之買賣契約應未生效（民法第99條參照），被上訴人對於本件房屋應未取得所有權自不得請求租金及收回房屋，僅生借貸之債權債務關係。
㈣又上訴人曾口頭告知所承租之廠房即新北市○○區○○街○
號屋頂部分嚴重漏水，影響上訴人營運及造成貨物受潮等損害，惟未獲置理。嗣於104 年7 月7 日寄發存證信函通知被上訴人儘速處理，否則將自行修繕並自該月份租金中扣除，後被上訴人至上訴人之廠房惡言相向，經上訴人報警處理，協調後經被上訴人同意由上訴人自行處理廠房漏水部分之修繕，應視為被上訴人同意上訴人自行修繕並得自該月份租金中扣除修繕費用，依民法第430 條規定，該筆費用應自被上訴人請求之租金抵銷。實非上訴人拒不付款，乃係被上訴人擅自毀諾拒不出面簽訂新約，上訴人無從支付經雙方同意之正確租金數額，被上訴人擅自解除契約並請求原租約計算之租金及違約金亦未扣除上訴人自行修繕屋頂漏水所支付之修繕費用，實不合理。再原審判決所謂「雙方協議漏水乙事由上訴人自行處理等語，則上訴人所抗辯租賃房屋漏水一事，因兩造事後協調由上訴人自行負責處理，上訴人顯已免除被上訴人修繕、賠償義務，自無從於本件訴訟中再以同一事由對抗被上訴人，並用以抵銷被上訴人請求之租金，上訴人該抗辯自屬無據。」，被上訴人提出之協議書片面免除被上訴人之義務，上訴人否認其真實性亦質疑公平性，該協議書僅片面免除被上訴人之義務，全無任何交換條件或義務負擔，難認其為真實，況倘（假設語）上訴人法定代理人主張自其與證人吳天銘合作後之房屋租金應由證人吳天銘所負擔，顯見上訴人之法定代理人吳李美珠並無權可任意免除他人債權債務關係，顯見該協議書應為無效。
㈤被上訴人主張其現居地址無法繼續使用，故自始希望收回本
件租賃物用以自住，不可能同意續租5 年等語，惟查被上訴人現仍繼續居住、使用原址，並非被上訴人所述原址業已無法繼續使用，可證被上訴人根本沒有需求及原因必須收回本件租賃物，其主張因為需要收回自住故自始不可能同意續租一事，並不實在。
㈥又上訴人當初確實只有出賣系爭不動產的土地及地上物1 、
2 樓之建物（即土地複丈成果圖所示A 、B 、C 、E 部分）予被上訴人，3 樓（即複丈成果圖D 部分）未出賣予被上訴人時即已增建，上訴人要保留做倉庫使用，因為上訴人出賣
1 、2 樓後只剩臨地另一相連廠房（即鈞院卷第112 頁附圖所示F 部分）可使用，工作範圍會縮小，所以3 樓部分一定要保留做貨倉使用，因此含1 樓出入口與樓梯及電梯部分要共同使用，被上訴人告知其了解並同意買受後無償繼續承租給上訴人營業用，要上訴人不用縮小營運，因為其買受系爭不動產是要做投資用，所以上訴人之訴求被上訴人都了解並同意。又上訴人於103 年底時，因資金短缺，將系爭不動產
3 樓出賣給聖諄公司，聖諄公司再出租予上訴人，後上訴人於104 年初因周轉金不足，所以跟聖諄公司商討合作經營事宜，聖諄公司要求上訴人必須先跟被上訴人確認同意續租，被上訴人也口頭允諾續租5 年，聖諄公司乃出資合作，目前公司的資金都是聖諄公司支出而由上訴人負責管理。
㈦併為上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及
假執行之聲請均駁回。㈢如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、被上訴人主張兩造間於103 年1 月15日訂有系爭租約，上訴人向其承租系爭房屋使用，租期自103 年1 月16日起至105年1 月15日止，每月應給付被上訴人租金12萬元，系爭房屋現仍由上訴人占有使用中等情，業據其提出系爭租賃契約及系爭建物謄本等件為證，復為上訴人所不爭執，堪信為真實。又被上訴人主張上訴人自104 年5 月起積欠租金，迄104年9 月已遲付租金逾4 月，被上訴人先於104 年9 月1 日寄發存證信函予上訴人，催告其於函到後7 日內繳交積欠租金，上訴人於104 年9 月2 日收受後置之不理，嗣被上訴人再於104 年9 月18日寄發存證信函為終止租約之意思表示，上訴人於同年9 月21日收受後，迄今仍未給付所欠租金，則系爭租約業已於104 年9 月21日終止等情，業據其提出存證信函暨送達回執各2 份等件為證（參原審卷第12至19頁）。上訴人固不爭執其已收受上開存證信函之事實，惟以前揭情詞置辯。是本件兩造之爭點厥為：㈠被上訴人請求上訴人給付積欠未付之租金，有無理由？㈡兩造間租賃契約是否業已於
104 年9 月21日因終止而消滅？被上訴人請求上訴人返還系爭租賃物，有無理由？㈢被上訴人以上訴人遲延返還系爭租賃物，請求上訴人給付違約金，有無理由？
四、法院之判斷：㈠被上訴人請求上訴人給付積欠未付之租金，有無理由？
1.按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；又承租人應依約定日期支付租金，民法第421 條第1 項及第439 條前段分別定有明文。準此，承租人自有依雙方租賃契約之約定，依約定日期支付租金予出租人之義務。查依系爭房屋租賃契約，上訴人於租賃期間，應按月於每月15日以前給付租金12萬元予被上訴人，而上訴人自104 年5 月15日起至104 年9 月15日止，共計積欠48萬元租金未付，經扣除押租金24萬元後，上訴人尚積欠24萬元租金未付之事實，為兩造所不爭執（見原審卷第100 頁），堪信為真。
2.至上訴人雖抗辯：其係因被上訴人擅自毀諾拒不出面簽訂新約，上訴人無從支付經雙方同意之正確租金數額，被上訴人擅自解除契約並請求原租約計算之租金及違約金亦未扣除上訴人自行修繕屋頂漏水所支付之修繕費用，實不合理。又原證5 之協議書片面免除被上訴人之義務，上訴人否認其真實性亦質疑公平性，況倘上訴人法定代理人主張自其與證人吳天銘合作後之房屋租金應由證人吳天銘所負擔，顯見上訴人之法定代理人吳李美珠並無權可任意免除他人債權債務關係，顯見該協議書應為無效云云。惟查：
⑴按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277 條前段定有明文。查，縱認兩造曾有另行簽訂新租約之協議（假設語氣），惟在新租約尚未簽立前，上訴人既未舉證證明系爭租賃契約有何失其效力之情事，上訴人自仍負有依系爭租賃契約給付租金之義務，是上訴人前開抗辯，自不足採。
⑵復按，租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租
人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕。如出租人於期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第430 條定有明文。是以，承租人須定相當期限催告出租人修繕，如出租人於期限內不為修繕時，承租人始得自行修繕，且須已實際支出修繕費用，始得據以請求出租人償還其費用。查上訴人並未舉證證明系爭租賃物確實存有應由出租人修繕之瑕疵存在，且上訴人亦未舉證證明其已實際支出修繕費用，是其抗辯被上訴人請求給付之租金應扣除其自行修繕屋頂漏水所支付之修繕費用云云，自屬無據。況上訴人之法定代理人吳李美珠乃系爭租賃物之原出賣人，系爭租賃物如有漏水之瑕疵，其應否負出賣人之物之瑕疵擔保責任，亦非無疑，且觀諸被上訴人已提出原證5 即由吳李美珠所簽署文書之原本，經核其上「吳李美珠」之簽名與系爭買賣契約上賣方「吳李美珠」簽名之字形、筆順相一致，該等文書復蓋有上訴人公司大、小章，且上訴人於原審亦未爭執該文書之真正（見原審卷第154-155 頁），其嗣於本院始爭執上開文書之真正，難認可採，是上開文書堪信為真正，則被上訴人主張有關系爭租賃房屋漏水部分，兩造已約定由上訴人自行承擔所有修復、更新，不得向被上訴人為任何求償，核屬有據。另上訴人雖主張原證5 之協議應為無效云云，惟上訴人既為系爭租賃契約之承租人，自有權與出租人即被上訴人就系爭租賃物所生爭議事項為任何協議，且雙方均應受協議事項之拘束，縱使上訴人與訴外人吳天銘另有其他約定，亦與被上訴人無涉，是上訴人前開抗辯，亦不可採。
3.從而，被上訴人依兩造間租賃契約之法律關係，請求上訴人給付積欠未付之租金24萬元，為有理由，應予准許。
㈡兩造間租賃契約是否業已於104 年9 月21日因終止而消滅？
被上訴人請求上訴人返還系爭租賃物，有無理由？
1.按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約，民法第440 條第1 、2 項分別定有明文。惟承租人積欠租金，除以擔保金抵償外，達2 個月以上時，出租人始得收回房屋，復為土地法第100 條第3 款所明定。且土地法第100 條第3 款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516 號判例意旨參照）。則上開關於擔保金抵償租金之規定，係法律上為保護經濟上之弱者即承租人而設，以調和出租人與承租人間權利義務之衡平，並貫徹保護承租人之立法政策，核其性質，應屬民法第71條所稱之強制規定，且係一體適用於定期及不定期之租賃關係。又土地法為民法之特別法，則就積欠租金額是否已達2個月以上之認定，自應以經扣抵押租金後所積欠之租金額為要件，而不適用民法第440 條第2 項僅以積欠租金達2 個月即得終止之規定。又依民法第263 條準用同法第258 條第1項及第94條、第95條第1 項規定，終止權之行使，應向他方當事人以意思表示為之，其以對話為意思表示者，其意思表示以相對人了解時，發生效力；非對話為意思表示者，其意思表示以通知到達相對人時，發生效力。而契約之終止，乃繼續性契約之當事人一方，因他方之契約不履行而行使終止權，使繼續性之契約關係向將來消滅之意思表示。
2.查兩造約定每月租金為12萬元，於每月15日前給付，詎上訴人自104 年5 月15日起即未付租金，迄至104 年9 月15日已逾4 個月，經扣除押租金24萬元後，仍有逾2 個月租金未付之情事，是本件自已符合土地法第100 條第3 款之規定。又被上訴人先於104 年9 月1 日寄發存證信函予上訴人，催告上訴人於函到後7 日內繳交積欠租金，惟上訴人於104 年9月2 日收受後，並未支付所欠租金予被上訴人；嗣被上訴人再於104 年9 月18日寄發存證信函為終止租約之意思表示，上訴人於同年9 月21日收受後，迄今仍未給付所欠租金予被上訴人，是堪認被上訴人已定相當期限，催告上訴人支付租金，惟上訴人於其期限內仍不為支付，是被上訴人依法寄發存證信函終止兩造間租賃契約，自屬有據。又被上訴人所為終止租約之意思表示，於104 年9 月21日到達上訴人時，即發生效力。故兩造間之租賃契約業於104 年9 月21日終止甚明。揆諸前開規定，被上訴人請求承租人即上訴人將系爭房屋返還予被上訴人，核屬有據，應予准許。
3.至上訴人雖抗辯被上訴人已同意續租5 年，被上訴人請求返還系爭租賃房屋並無理由云云。惟查，兩造間租賃契約之租賃期間原雖係於105 年1 月15日屆滿，然因上訴人遲延給付租金逾2 個月以上，業經被上訴人於租期屆滿前之104 年9月21日即終止契約，是自不發生所謂租期屆滿後出租人已否同意續租之問題。從而，兩造間租賃契約既於104 年9 月21日即生終止之效力，已使該繼續性之契約關係向將來消滅，則無論被上訴人曾否同意續租5 年，均不能發生上訴人所稱出租人應為續租之效力，是上訴人前開抗辯，即無再加以審究之必要，併此敘明。
4.另上訴人抗辯系爭買賣契約乃附有以長期租賃為停止條件，被上訴人未滿足特定條件（長期出租），該買賣契約自未生效，則被上訴人對於系爭房屋應未取得所有權，自不得請求租金及收回房屋，僅生借貸之債權債務關係云云。惟上訴人就其主張之上開事實，並未舉證以實其說，已難遽信，且觀諸系爭不動產買賣契約書之內容，亦未見載有上開停止條件，況系爭買賣契約倘訂有以長期租賃為停止條件，何以兩造間系爭租賃契約僅為租賃期間2 年之定期租賃契約，是堪認上訴人前開抗辯，亦委不足採。
㈢被上訴人以上訴人遲延返還系爭租賃物，請求上訴人給付違
約金，有無理由？
1.查依系爭租賃契約第6 條約定：「乙方（承租人即上訴人）於租期屆滿時，除經甲方（出租人即被上訴人）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方（每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，…」，而兩造租賃契約於104 年9 月21日經被上訴人合法終止，已如前述，則上訴人自亦負有即時遷讓返還系爭房屋之義務，始符兩造當事人真意，故上訴人未即時交還系爭房屋，足見已違反兩造租賃契約第6 條之約定，被上訴人據以請求違約金自屬有據。
2.又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。至於當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其數額。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高（最高法院96年度台上字第107 號判決意旨參照）。依兩造租賃契約第6 條約定以觀，係屬損害賠償總額預定違約金性質，惟系爭租約終止後，上訴人未即時遷讓返還爭房屋，顯致被上訴人未能就系爭房屋另行出租受益，故被上訴人因上訴人未即時交還房屋所受之損害，應認即為每月租金收益之損失，是被上訴人請求上訴人應自終止契約翌日即104 年9 月22日起至遷讓遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人12萬元，尚屬適當，應予准許。
五、綜上所述，被上訴人主張兩造間租賃契約業經其於104 年9月21日合法終止，依租賃之法律關係，請求上訴人應將坐落新北市○○區○○段○○○ ○號土地上如新北市樹林地政事務所土複丈成果圖所示編號A 、B 、C 、D 、E 之建物遷讓返還予被上訴人；上訴人應給付被上訴人積欠之租金24萬元及自104 年10月17日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；及上訴人應自104 年9 月22日起至遷讓返還上開建物之日止，按月給付被上訴人12萬元，為有理由，應予准許。至被上訴人另依民法第767 條規定為本件之請求，核屬選擇合併，其依上開訴訟標的之請求既為有理由，本院自毋庸就其餘請求權併予審究，附此敘明。原審為被上訴人該部分勝訴之判決，並為准、免假執行之宣告，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。又被上訴人已為聲明之更正，爰將原判決主文第1 項更正為如主文第2 項所示，併予說明。
六、至上訴人於本件言詞辯論終結後，雖復聲請傳訊證人吳天銘及被上訴人之配偶葉麗虹，以證明被上訴人同意上訴人續租
5 年之事實，惟本件於上訴人於105 年5 月16日提起上訴後，迄本院於106 年3 月29日言詞辯論終結，已歷時10個多月之期間，是上訴人前開聲請，顯有延滯訴訟之嫌，且本件有無發生被上訴人同意續租之效力，並無審究之必要，已如前述，是自無傳訊上開證人之必要。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰無逐一論駁之必要，併此敘明。
七、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 4 月 26 日
民事第四庭 審判長 法 官 高文淵
法 官 賴彥魁法 官 王士珮以上正本係照原本作成。
如以適用法規顯有錯誤為理由不服本判決，應於本判決送達後20日之不變期間，提出上訴狀（並應同時表明上訴理由，其於判決宣示後送達前提起上訴者，應於裁判送達後10日內補具之）於本院，逕向最高法院提起上訴（上訴狀及理由書狀均須按他造人數附具繕本，且提起第三審上訴，須經本院之許可，前項許可以訴訟事件所涉及之法律見解具有原則上之重要性者為限）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得無庸命補正，逕為裁定駁回上訴。
中 華 民 國 106 年 4 月 26 日
書記官 林翠茹