臺灣新北地方法院民事判決 105年度簡上字第3號上 訴 人 呂一軒訴訟代理人 呂宛修被上訴 人 張昶晶上列當事人間請求給付損害賠償事件，上訴人對於中華民國104年11月20日本院三重簡易庭104 年度重簡字第1141號第一審判決提起上訴，本院於105 年6 月3 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付超過新臺幣伍萬捌仟陸佰伍拾元本息部分，及假執行之宣告暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由上訴人負擔百分之二十八，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：㈠兩造於民國101 年10月10日簽定房屋租賃契約（下稱系爭租
約），由上訴人向被上訴人承租新北市○○區○○○街○○號
2 樓房屋（下稱系爭房屋），約定租期自101 年10月12日至
103 年10月11日止，每月租金新臺幣（下同）23,000元，每月1 日前繳交租金，上訴人並交付押租金46,000元。嗣租約屆滿後，上訴人遲至104 年1 月19日始告知被上訴人不再續約，經兩造於104 年1 月22日簽立同意書（下稱系爭同意書）約定：⒈公司登記辦理遷出作業，遷出日為搬離前完成，否則視同逾期。⒉因呂一軒於104.1.19經張'R詢問始告知不再續約，故同意給1 個月租金作為補償出租方。訂於104 年
2 月1 日遷出，並給付1 個月租金作為補償金。⒊污損牆面部分亦同意2 月1 日前完成清理恢復，天花板損失等亦將修繕完成，倘有不符出租方原貌，可授權出租方維修，再向承租方請款，或由租金逕行扣除，倘有不足，承租方應補足差額。詎上訴人竟於104 年3 月24日始將公司登記地址遷出，依系爭租約第9 條約定，被上訴人自得請求上訴人按照日租金5 倍支付違約金至遷讓完竣，自104 年2 月1 日至同年3月24日共51天計200,322 元。又上訴人污損牆面、毀損石英磚、天花板、鎖頭等，被上訴人共支出修繕費用52,150元，合計共252,472 元。扣除上開押租金46,000元，上訴人應給付被上訴人206,472 元。為此，爰依租賃及系爭同意書之契約法律關係，請求上訴人應給付被上訴人206,472 元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
㈡原審判決之違約金數額已屬偏低，並無上訴人所辯稱過高情事：
⒈根據系爭租約第9 條約定：「租賃契約終止時，承租人應即
將房屋返還出租人，不應藉詞推諉或主張任何權利。承租人未即時遷出返還房屋時，出租人每月得向承租人請求按照日租金五倍支付違約金至遷讓完竣，承租人及保證人不得有異議。」。另同意書第1 條亦約定：「公司登記已辦理遷出作業，遷出日為搬離前完成，否則視同逾期。」。查上訴人原應於104 年2 月1 曰遷出系爭房屋，然上訴人卻遲於104 年
3 月24日始自系爭房屋遷出其公司地址登記而違約，遲延日期高達51日，依上揭約定，被上訴人可請求違約金額應為195,500 元（計算式：23,000元x5x51/30日=195,500，元以下四捨五入），原審僅判決違約金為租金之1.5 倍，已屬過低。
⒉被上訴人出租予上訴人之系爭房屋位於新北市○○區○○○
路○○號2 樓，依據不動產鑑價報告表所示其1 、2 樓鑑價總價高達285,75l ,000元，而依該總價3%至4 % 回推當地租金行情，系爭房屋1 、2 樓之市場租金行情應為8 萬元左右，而系爭房屋至少也有每月3 萬元以上之租金行情，被上訴人僅以每月23,000元出租予上訴人，已屬偏低，足見被上訴人請求上訴人給付日租金5 倍之違約金，非常妥適，並無偏高之情形，而原審僅判決違約金為租金之1 點5 倍，對被上訴人顯然不公平，益證上訴人指摘原審判決違約金1 點5 倍，顯然過高云云，與事實不符，顯不足採。
⒊被上訴人之系爭房屋確實受有牆面污損、房屋未清理乾淨及
天花板毀損等損害，此有兩造之同意書第3 條約定：「污損牆面部分亦同意2 月1 日前完成清理恢復，天花板損失等亦將修繕完成，倘有不符出租方原貌，可授權出租方維修再向承租方請款或由押金逕行扣除，倘有不足承租方要補足差額。」可證，而上訴人並未於約定期限內恢復系爭房屋之原貌，被上訴人即自行代墊修繕費用52,150元，並於104 年5 月26日發函上訴人給付該代墊款及違約金，上訴人置之不理，被上訴人不得已再於104 年6 月17日向法院聲請對上訴人發支付命令，請其給付該代墊款及違約金，而上訴人就上開代墊費用從未爭執，且在其原審之104 年11月16日民事答辯狀亦自承稱：「⑶1/31我方搬離，並與張昶晶先生進行點交，張昶晶先生當場表示，僅部分地方需要油漆修補，跟2 、3片矽酸鈣板需要更換，扣除後會將押金返還。」，姑且先不論污損範圍多寡，從上訴人之上揭陳述可證明，104 年1 月31日時系爭房屋尚未恢復原貌，仍必須施工修繕。
⒋原審詳查上情判決認：「㈢又兩造約定「污損牆面部分，亦
同意2 月1 日前完成清理，恢復天花板損失等亦將修繕完成，倘有不符原告原貌，可授權原維修，再向被告請款或由押金逕行扣除，倘有不足，被告要補足差額」等語，此有同意書存卷可參，且被告搬離系爭房屋時，牆面仍污損、房屋未清理乾淨、天花板亦有毀損，均未處理，經原告自行修繕後計出修繕費用52,150元等情，有工程估價單影本1 份及彩色照片影本3 張附卷可佐，是原告扣除押租金46,000元後，請求給付剩餘之修繕費用6,150 元（計算式：52,150元－46,000元= 6,150 元），亦屬有據。」等語，認事用法非常妥適，並無違誤。
㈢本件上訴人之上訴顯無理由，聲明請求駁回上訴人之上訴（
原審為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，判命上訴人應給付被上訴人64,800元及自104 年6 月27日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。並駁回被上訴人其餘之訴。被上訴人就其敗訴部分未提起上訴而確定。上訴人則就其敗訴部分不服，提起上訴。）。
二、上訴人則以：㈠原審判決命上訴人給付之違約金仍屬過高，請求鈞院酌減至
1 倍計算：原審判決理由以：「本件被告固於104 年3 月24日始自系爭房屋遷出公司地址登記而違約，然原告請求被告應按日給付租金5 倍之違約金，較諸被告每月應付之租金，高出甚多，不合社會一般常情，爰斟酌原告受損程度、被告違約情事及兩造經濟、地位等一切情狀，認本件違約金應酌減為租金之1 點5 倍，始為適當」等語，而命上訴人應給付58,650元（計算式：23,000元×1.5 倍×51 / 30 日）之違約金。惟上訴人之違約行為，係疏未按照約定日期自系爭房屋遷出公司地址登記而構成違約，上訴人實際上己經搬出系爭房屋，並無占有房屋不還之行為，僅過失未辦營業地址變更之登記，且被上訴人亦未因此而受有實際上之損害，是縱然認為上訴人有所違約，但審酌上訴人於上述之違約情節尚屬輕微，故違約金以1 倍計算應己足。原審判決雖有酌減至
1 點5 倍，但衡侵害及受損之情形，該1 點5 倍仍偏高，上訴人認為以1 倍即39,100元（23,000×1 ×51/30=39,100）計算為合理，因此，請求再予以酌減之。
㈡被上訴人請求給付修繕費用並無理由，原審判決認定上訴人應給付修繕費，有認事用法上之錯誤：
⒈原審審理時並未詢問上訴人對於估價單內容有無任何意見，
且上訴人在開庭過程中並沒看到被上訴人有提出任何相關照片，縱然有，原審法院亦未在法庭上提示予上訴人表示意見，原審審理程序顯有瑕疵。
⒉系爭房屋交還被上訴人時，兩造均未拍照，若被上訴人有提
供任何照片於原審法院，被上訴人並未證明照片之拍攝時間為交還房屋當時，無法證明系爭房屋當時之屋狀需要進行修繕，且因上訴人在原審審理過程中，並無看到任何由被上訴人提出之照片，未能對原審判決理由所提到之照片陳述意見堪認定原審判決之採證己違反證據法則。
㈢綜上所述，被上訴人請求給付修繕費用52,150元應屬無理由
，而上訴人有押租金46,000元，以該押租金抵扣計算之違約金39,100元，則被上訴人尚應返還上訴人6,900 元（46,000－39,100=6,900）等語置辯。
㈣上訴聲明：
⒈原審判決不利上訴人部分廢棄。
⒉上開廢棄部分，請求駁回被上訴人於第一審之訴及其假執行之聲請。
⒊如受不利判決，上訴人願供擔保以免假執行。
三、兩造不爭執事項及爭點：㈠不爭執事項：
⒈兩造於101 年10月10日簽定系爭租約，由上訴人向被上訴人
承租系爭房屋，約定租期自101 年10月12日至103 年10月11日止，每月租金23,000元，每月1 日前繳交租金，上訴人並交付押租金46,000元（見本院104 年度司促字第21203 號卷房屋租賃契約書影本）。
⒉上訴人於104 年1 月19日告知被上訴人不再續約，經兩造於
104 年1 月22日簽立同意書合意約定下列事項：⑴公司登記辦理遷出作業，遷出日為搬離前完成，否則視同逾期。⑵因呂一軒於104.1.19經張'R詢問始告知不再續約，故同意給1個月租金作為補償出租方。訂於104 年2 月1 日遷出，並給付1 個月租金作為補償金。⑶污損牆面部分亦同意2 月1 日前完成清理恢復，天花板損失等亦將修繕完成，倘有不符出租方原貌，可授權出租方維修，再向承租方請款，或由租金逕行扣除，倘有不足，承租方應補足差額（見本院104 年度司促字第21203 號卷同意書影本）。
⒊上訴人於104年3月24日始將公司登記地址遷出（見本院104
年度司促字第21203號卷新北市政府104年3月24日新北府經司字第1045137 269號函影本）。
⒋系爭租約第9條約定：承租人未即時遷出返還房屋時，出租
人每月得向承租人請求按照日租金5倍支付違約金至遷讓完竣，承租人及保證人不得有異議。
⒌上訴人將系爭房屋交付被上訴人時，系爭房屋需修繕之處有
：上訴人在牆壁釘冷氣時牆壁所留凹洞需修補、輕鋼架天花板3 片矽酸鈣板需更換等（見本院卷第21頁準備程序筆錄）。
㈡本件爭點：
⒈原判決命上訴人給付之違約金是否過高？⒉被上訴人請求上訴人給付修繕費用52,150元，有無理由？
四、本院之判斷：㈠被上訴人主張兩造於101 年10月10日簽定系爭租約，由上訴
人向被上訴人承租系爭房屋，約定租期自101 年10月12日至
103 年10月11日止，每月租金23,000元，每月1 日前繳交租金，上訴人並交付押租金46,000元。系爭租約屆滿後，上訴人於104 年1 月19日告知被上訴人不再續約，經兩造於104年1 月22日簽立同意書合意約定下列事項：⒈公司登記辦理遷出作業，遷出日為搬離前完成，否則視同逾期。⒉因呂一軒於104.1.19經張'R詢問始告知不再續約，故同意給1 個月租金作為補償出租方。訂於104 年2 月1 日遷出，並給付1個月租金作為補償金。⒊污損牆面部分亦同意2 月1 日前完成清理恢復，天花板損失等亦將修繕完成，倘有不符出租方原貌，可授權出租方維修，再向承租方請款，或由租金逕行扣除，倘有不足，承租方應補足差額。惟上訴人於104 年3月24日始將公司登記地址遷出等事實，為上訴人所不爭執，並有房屋租賃契約書、同意書、新北市政府104 年3 月24日新北府經司字第1045137269號函等件影本為證（見本院104年度司促字第21203 號卷），堪信為真實。
㈡原判決命上訴人給付之違約金並無過高：
⒈被上訴人主張依系爭租約第9 條約定，被上訴人得請求上訴
人按照日租金5 倍支付違約金至遷讓完竣，而自104 年2 月
1 日至同年3 月24日共51天計200,322 元等語。上訴人固不否認兩造間有系爭租約第9 條違約金約定之事實，惟以前詞抗辯違約金過高云云。查：兩造間系爭租第9 條約定：「租賃契約終止時，承租人應即將房屋返還出租人，不應藉詞推諉或主張任何權利。承租人如未即時遷讓交還房屋時，出租人每月得向承租人請求按照日租金五倍之違約金至遷讓完竣，承租人及保證人不得有異議。」；又兩造間104 年1 月22日同意書約定：「公司登記辦理遷出作業，遷出日為搬離前完成，否則視同逾期。. . . 訂於104 年2 月1 日遷出，並給付1 個月租金作為補償金。」，有系爭租約及同意書在卷可稽。而上訴人至104 年3 月24日始將公司登記地址遷出系爭房屋，有如前述，依兩造間104 年1 月22日同意書之約定視同逾期遷離，是被上訴人依系爭租第9 條約定，請求上訴人自104 年2 月1 日起至同年3 月23日止共計51日，應按照日租金之5 倍計付違約金，即屬有據。
⒉按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額」民法
第252 條定有明文。至於違約金是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79年度台上字第1915號判例意旨參照）。又民法第252 條規定：
「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號民事判例意旨參照）。查本件上訴人於104 年3 月24日始將公司登記地址遷出系爭房屋，而系爭房屋之每月租金為23,000元，則系爭租約第9 條約定上訴人應給付按日租金5 倍之違約金，顯然過高，不合社會一般常情，揆諸上揭最高法院判例意旨及民法第252 條之規定，法院自得依職權酌減違約金之金額。是原審審酌被上訴人受損程度、上訴人違約情事及兩造經濟、地位等一切情狀，認本件違約金應酌減為租金之1 點5 倍，應屬適當。從而，被上訴人請求上訴人給付違約金58,650元（計算式：23,000元÷30日×1.5 倍×51＝58,650），即屬有據；逾此範圍之請求，則屬過高，應予駁回。
㈢被上訴人不得請求上訴人再給付修繕費用：
本件被上訴人主張上訴人污損牆面、毀損石英磚、天花板、鎖頭等，經被上訴人請人修復後，共支出52,150元，上訴人應依系爭同意書給付修繕費用等語，並提出工程估價單影本及照片3 幀為證（見本院104 年度司促字第21203 號卷及原審卷第4 頁）。上訴人對於系爭房屋因上訴人在牆壁釘冷氣時牆壁所留凹洞需修補、輕鋼架天花板3 片矽酸鈣板需更換等情固無爭執（見本院卷第21頁準備程序筆錄），惟以前詞否認有毀損拋光石英磚及門鎖之事實。查：本件兩造間系爭同意書約定：「污損牆面部分亦同意2 月1 日前完成清理恢復，天花板損失等亦將修繕完成，倘有不符出租方原貌，可授權出租方維修，再向承租方請款，或由租金逕行扣除，倘有不足，承租方應補足差額。」，且上訴人亦不爭執系爭房屋有牆面污損及天花板損害必須修繕之事實，有如前述，是以被上訴人請求上訴人給付室內油漆費用32,000元及破損天花板更換費用1,150 元，合計共33,150元，即屬有據。至於被上訴人請求上訴人應給付更換拋光石英磚4 片14,000元及更換門鎖5,000 元，共19,000元部分，則為上訴人所否認，上訴人並否認被上訴人所提出之上開照片圖㈡及圖㈢（見原審卷第4 頁）與本件之關聯性。而觀諸被上訴人所提出之上開照片，均不能證明上訴人確實有損壞拋光石英磚及門鎖之事實，被上訴人請求上訴人應給付更換拋光石英磚4 片14,000元及更換門鎖5,000 元，共19,000元部分，即屬無據，自不應准許。則原審判決上訴人應給付被上訴人更換拋光石英磚及門鎖之費用共19,000元部分，尚有未洽。從而，被上訴人依系爭同意書之約定，得以押租金46,000元扣抵之全部修繕費用為33,150元，且押租金尚有剩餘12,850元，是以被上訴人自不得再請求上訴人給付修繕費用。
㈣承上各情，本件被上訴人所得請求上訴人給付之金額為違約
金58,650元。另系爭租約之押租金46,000元於扣抵全部修繕費用33,150元後，雖尚有剩餘12,850元，惟兩造間之系爭租約及同意書均無就被上訴人之押租金債務及上訴人之違約金債務得互為抵銷之約定，兩造於本件亦無抵銷之主張，上訴人自仍應給付被上訴人違約金58,650元。至於剩餘押租金之返還，乃上訴人得否另向被上訴人請求之問題，與本件尚無關聯，本院自無庸加以審酌，附此敘明。
五、綜上所述，被上訴人依租賃及系爭同意書之契約法律關係，請求上訴人應給付被上訴人58,650元，及自支付命令送達翌日即104 年6 月27日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。上訴人請求廢棄原判決關於命上訴人給付超過58,650元部分本息及該部分假執行之宣告，為有理由，應予准許。原審就上開部分為不利上訴人之認定，判命其向被上訴人給付超過58,650元及法定遲延利息之部分，容有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院就此部分廢棄，改判如主文第1 、2 項所示。上訴人逾上開部分之上訴為無理由，應予駁回。至於上訴人聲明如受不利判決，願供擔保免予假執行部分，因本件不得再行上訴，於本院裁判後判決即行確定，自無宣告供擔保免假執行之必要，附此敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本案判決結果無影響，爰毋庸逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 8 月 9 日
民事第一庭 審判長法 官 張紫能
法 官 林哲賢法 官 張筱琪以上正本證明與原本無異本判決不得上訴中 華 民 國 105 年 8 月 9 日
書記官 簡曉君