臺灣新北地方法院民事裁定 105年度事聲更一字第2號聲 明 人即 拍定人 旭耀資產管理有限公司法定代理人 林益如相 對 人即 債權人 王良雄相 對 人即 債務人 興松有限公司法定代理人 林志郎上列當事人間請求清償債務強制執行事件，對於民國104年7月6日本院民事執行處司法事務官所為102年度司執助字第1103號裁定提出異議，經最高法院第一次發回台灣高等法院更審，再經台灣高等法院廢棄發回更審，本院裁定如下：
主 文原裁定廢棄。
理 由
一、按當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議；司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之；法院認該異議為有理由時，應為適當之裁定，認異議為無理由者，應以裁定駁回之，民事訴訟法第240條之4第1至3項分別定有明文。查聲明人就本院司法事務官於民國（下同）104年7月6日以102年度司執助字第1103號清償債務強制執行事件之裁定（下稱原裁定），聲明人於收受該裁定送達後10日內具狀聲明異議，司法事務官認其異議無理由而送請本院裁定，經核與上開規定相合，先予敘明。
二、聲明人之聲請及異議意旨略以：鈞院102年度執助字第1103號債權人王良雄與相對人即債務人興松有限公司（以下簡稱興松公司）間清償債務強制執行事件，就興松公司所有坐落於新北市○○區○○段○○○○○號及其上建物即門牌號碼新北市○○區○○街○○號之不動產（下稱系爭房屋，與前開土地合稱系爭房地）辦理查封登記並執行拍賣程序在案。聲明人於103年8月5日以新台幣（下同）1352萬8000元拍定，並繳交保證金新台幣（下同）231萬元，尚未繳納尾款。然系爭房地於104年3月20日收受新北市政府違章建築拆除大隊違章建築拆除時間通知單（下稱系爭通知單），將於104年3月31日執行拆除系爭房屋之增建部分（以下簡稱系爭增建）。查拍賣公告並未記載系爭房屋有增建情事，致聲明人於現場勘查時誤判系爭房屋全部均為合法建物，始高價競買，然事後該增建部分遭新北市政府認定為違建而執行拆除，已損害聲明人之權益。且依強制執行法第75條第2項之規定，建築物及其基地屬於債務人所有者得並予查封拍賣。依上開規定所為屬於債務所有人之建築物應包括已登記及未辦理保存登記在內（增建部分），執行法院履勘時係向承租人詢問有無增建，惟承租人並非建物所有人，應無法知悉有無增建，執行法院就該增建部分未辦理查封，不得以此理由來推卸執行法院未盡調查之責任，鈞院拍賣公告並未告知系爭違建，致使系爭房地於辦理所有權移轉時，將與原拍定內容不符，另王良雄對興松公司並無債權存在，經鈞院判決在案，王良雄復具狀不同意撤銷拍定程序，並不可採，原裁定駁回拍定人之撤銷拍定，更正拍賣條件重新拍賣之聲請，自屬違法不當，爰聲明異議請求廢棄原裁定等語。
三、按拍賣不動產之公告，應載明不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形、調查所得之海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情事及其應記明之事項，強制執行法第81條第2項第1款定有明文。辦理強制執行事件應行注意事項第43條第2項亦據以明定：「拍賣不動產公告記載本法第八十一條第二項第一款所列事項，如為土地，應載明其坐落地號、地目、面積、地上物或其他使用情形。如為房屋，應載明坐落地號、門牌、房屋構造及型式、層別或層數、面積、稅籍號碼……」。又按建築物增建部分如附合於主建物為其一部，其拍賣效力及於增建部分，縱拍賣公告未記載增建部分之面積，亦無不同。執行法院應按系爭房地（含增建部分）公告拍賣時之狀態，將該房地（含增建部分）所有權移轉予拍定人。該增建部分倘係違建而遭拆除，執行法院即無從辦理，自有侵害拍定人利益之情事，於拍賣程序終結（發給權利移轉證書）前，得依強制執行法第12條規定，聲請撤銷拍賣程序（最高法院105年度抗字第1735號裁定參照）。
四、經查，本件債權人王良雄聲請強制執行系爭房地，聲明人於103年8月5日公開拍賣時以總價1352萬8000元得標，並以其債權抵繳之，於103年10月2日製作分配表等情，有強制執行聲請續狀、本院強制執行投標書、103年8月5日拍賣不動產筆錄及103年10月2日製作之分配表附註欄可按（見臺灣台北地方法院102年度司執字第4551號卷、本院102年度司執助字第1103號卷二第49、51、81頁）。嗣聲明人於104年3月20日收受新北市政府違章建築拆除大隊訂於104年3月31日執行拆除系爭增建作業之通知，是聲請人於104年3月26日具狀請求廢棄原拍定，亦有系爭通知書及民事聲請狀為證（見本院102年度司執助字第1103號卷三第131-132頁）。查系爭通知書上僅載明「違建地點：新北市○○區○○街○○號1樓後。」是其所稱違建部分（下稱系爭違建）之坐落位置及面積均屬不明，是依前揭說明，執行法院自有會同測量機關履勘現場調查之必要，以查明系爭違建坐落之位置、地號、構造及面積，其是否已拆除?是否附合於主建物為其一部?系爭通知書所載之內容，是否侵害聲明人拍定利益之情事。惟本院司法事務官未予詳查，遽為駁回聲明人撤銷拍定之聲請，自有未洽。聲明異議意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，非無理由，應由本院將原裁定廢棄，發回本院民事執行處另為適法之處置。
五、結論：本件聲明異議為有理由，依強制執行法第30條之1，民事訴訟法第240條之4第3項前段，裁定如主文。
中 華 民 國 105 年 5 月 26 日
民事第四庭 法 官 徐玉玲以上正本證明與原本無異。
如不服本裁定須於送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新臺幣1000元。
中 華 民 國 105 年 5 月 26 日
書記官 林瓐姍