臺灣新北地方法院民事判決 105年度原重訴字第1號原 告 褚俊偉訴訟代理人 褚林滿
陳憲政律師複 代理 人 施宇宸律師被 告 郭紹軒（原姓名：郭瑄）訴訟代理人 黃勝文律師複 代理 人 劉依伶律師上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，本院於中華民國106年6月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應自如附表所示之房屋遷出，並將該房屋騰空返還原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾肆萬參仟元，及自民國一百零四年十一月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一百零四年十月一日起至返還如附表所示之房屋之日止，按月於各該月末日給付原告新臺幣參萬柒仟伍佰元，及各自各該月末日之次日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參佰貳拾柒萬元供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣玖佰捌拾萬肆仟零參元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣肆萬捌仟元供擔保後，得假執行。
但被告以新臺幣壹拾肆萬參仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠伊與被告於民國103年11月25日簽訂店屋租賃契約書（下稱
系爭租約），約定就新北市○○區○○○路○○○○○號1樓之房屋（如附表所示，下稱系爭房屋）為租賃，雖依系爭租約第3條、第4條，被告需於每月10日前繳交每月租金新臺幣（下同）5萬元，然因被告屢屢不按時繳交租金，又向伊之母親即訴外人褚林滿稱生意不佳，進而要求調降租金，伊不得已始同意於104年7月1日開始調降為37,500元，並約定租金於每月25日前繳納。伊並於議約時提醒被告系爭房屋之地下室（下稱系爭地下室）不可作為營業之用，而於系爭租約中亦明定使用範圍僅及於系爭房屋1樓，不包含地下室，被告如欲使用需自負其後果，惟被告違反約定，自行就系爭地下室為裝潢作為營業使用，致使伊於104年8月28日遭新北市政府工務局以違反建築法第73條為由，依建築法第91條第1項第1款處罰鍰6萬元。嗣被告甚至以伊違約為由，自104年7月起，即拒絕再給付租金，被告拒付租金已達2個月，伊遂發函被告要求其應於10日內給付租金，惟被告至今仍置之不理，故伊另行發函終止雙方系爭租約，伊自得請求被告騰空並返還系爭房屋。
㈡被告擅將系爭地下室變更裝潢及違法為營業使用，竟發函予
伊誣指係受詐欺方為上開行為，被告並稱其係屬不可歸責，而以自身亦受有罰金得於租金內抵扣為由搪塞，自104年7月起，即拒絕再為給付租金，被告尚欠7月租金12,500元（被告有答應要拆除地下室，費用12,500元是原告支付的，由被告應付的租金裡面扣掉，故我只收租金25,000元）及8月、9月之租金，至今已積欠之租金合計87,500元。另伊依法終止租約後被告仍持續無權占用部分，應成立不當得利，伊應得請求被告返還相當於租金之利益，且依系爭租約第12條，伊為妥適處理本件情事，委請律師處理亦支出68,000元之律師費用，亦得一併向被告請求，故伊得向被告求償155,500元，及自104年10月1日起至返還前項房屋之日止，按月給付37,500元。
㈢爰依系爭租約之法律關係、民法第767條、第179條規定聲明
求為判決：⒈被告應自系爭房屋處遷出，並應將該房屋騰空返還予原告。⒉被告應給付原告155,500元，並自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。⒊被告應自104年10月1日起至返還前項房屋之日止，按月給付原告37,500元，並自遲延之時起，按週年利率百分之五計算之利息。⒋第一項、第二項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠兩造簽訂系爭租約時，伊曾詢問地下室之使用合法姓，惟原
告之代理人褚林滿一再保證就系爭地下室有全部使用權利，並稱原告向前手即訴外人黃素虹購買系爭房屋及地下室時，即包含系爭地下室之全部使用權利，原告並表示其擁有廣告招牌所有權，僅係現遭他人占用，待伊承租後，原告會配合伊以合法方式排除遭他人違法占用情事，並保證於租賃期間內伊就廣告招牌有使用權，伊遂相信原告有系爭地下室及廣告招牌之所有權及使用權，並耗費350萬元鉅資裝潢、開設「川府重慶老火鍋」店。惟伊於104年2月9日收受新北市政府工務局來函表示伊將系爭地下室作為店鋪使用已違反建築法等相關規定，並於104年7月裁處罰鍰4萬元，伊始知系爭地下室為防空避難室，不得作為營業使用，且系爭地下室屬區分所有權人公同共有，1樓區分所有權人並無系爭地下室之單獨所有權及使用權，且該廣告招牌並未經申請許可，經伊再向其他區分所有權人求證後，始知原告就該建物所坐落之基地僅有5分之1之應有部分，且就廣告招牌早已有糾紛在前，原告亦無使用權。被告乃對原告提起刑事詐欺罪之告訴。
㈡原告所提出系爭租約有關第一條及第二條中間之約定『甲方
（即原告）租賃壹樓不包括地下室，乙方（即被告）如要使用地下室，接到政府工務局罰金，乙方自行負責，雙方皆同意』）…」等語（下稱系爭加註文字）顯屬原告隱瞞被告事後自行撰寫偽造。蓋修訂契約內容須雙方於正本上同步進行並簽名或蓋章始拘束兩造。伊遭新北市工務局裁罰後，原告旋即與伊協商於系爭租約增訂第25條，依此足證原告確有將系爭地下室出租予伊作為營業使用，否則原告焉有可能願意調降租金，直至系爭地下室能供被告正常營業後，始恢復原定租金5萬元。伊承租之目的即在開設「川府重慶老火鍋」，若租賃範圍僅系爭房屋1樓而不包含系爭地下室，則扣除廚房、櫃檯等空間後，能提供顧客用餐之座位數僅寥寥數桌，如何作生意？且擅自使用地下室致遭政府機關裁罰，嚴重者尚有強制拆除，伊焉有可能在明知恐遭裁罰、賠本、甚至強制拆除下，仍執意承租且耗資350萬元之鉅款裝潢？又假設租賃範圍不包含系爭地下室，褚林滿出示系爭房屋1樓之所有權狀即可，焉有必要多此一舉另出示並交付前手黃素虹所書立移轉系爭房屋地下室單獨使用權之承諾書予伊？細譯系爭租約第25條之約定特別強調致系爭地下室恢復可以營業起，租金恢復回5萬元，顯見調降租金之緣由係因系爭地下室遭新北市政府裁罰而無法使用，絕非伊未正常支付租金。且苟原告未保證具廣告招牌所有權、使用權，焉有必要於系爭租約第21條中載明出租招牌，使租賃範圍及於廣告招牌？與常理不符。
㈢伊於租賃期間內無法依約定使用系爭地下室及廣告招牌，足
徵原告所交付之租賃物，未於租賃關係存續中保持合於約定使用、收益之狀態，自屬未盡出租人之主給付義務。伊自得主張同時履行抗辯權，於原告改善系爭地下室及廣告招牌無法使用等瑕疵前，拒絕支付租金，伊既有正當理由拒付租金，則原告自難主張伊積欠租金並終止租約，是兩造間租賃關係尚未終止，伊占有系爭房屋自屬有權占有，伊業將7月份之租金給付原告，另8、9月份之租金，伊亦行使同時履行抗辯權拒絕給付，故原告請求被告給付87,500元之租金，亦屬無據。兩造間之租賃契約既尚存續中，尚難謂伊欠缺法律上之原因而違反權益歸屬對象取得使用收益系爭房屋之利益，而應對原告成立不當得利，是原告依民法第179條規定，請求被告自104年10月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付37,500元之租金予原告，要無理由。原告就6萬元罰鍰及本件支出律師費用68,000元，應就伊有違反系爭租約之情事，負舉證責任。
㈣伊於104年7月間遭新北市政府工務局裁處4萬元罰鍰，因系
爭地下室不得作為營業之用，且廣告招牌亦不得使用，伊裝潢「川府重慶老火鍋」店所花費之350萬元鉅款均付之一炬，加上工務局之罰鍰、停業損失、所有員工之資遣費等，伊所受損害近500萬元，原告所交付之租賃物，未於租賃關係存續中保持合於約定使用、收益之狀態，自屬未盡出租人之主給付義務，伊自得就上開損害請求被告負債務不履行之責任。伊於104年9月11日已發函通知原告限期賠償伊所受之前述損害，並於賠償前，被告將拒付租金，實已兼有行使民法第334條第1項之抵銷意思，故原告主張伊逾期未給付租金並終止系爭租約，亦屬無據，伊就此債權於原告請求租金範圍內予以抵銷。
㈤參諸法務部調查局問題文書鑑識實驗室鑑定書之鑑定結果可
知，甲1類筆跡（系爭加註文字之筆跡）與乙類筆跡（即證人張苑菱親書筆跡）不同，足證原告所陳系爭加註文字乃於房仲處經兩造合議後所加註，且其為張苑菱親自手寫之陳述不實在。依證人張苑菱於105年6月29日證述兩造均同意系爭加註文字、同事陳亦萱正式簽約那天有在旁邊看，有一次被告有到現場，合約書跟印章都沒有帶，我跟他們說要私下約時間，他們都說好，因為大家都很忙等語均不實在，且張苑菱先與原告接洽，故與原告關係較密切，張苑菱有偏頗原告之可能。證人張苑菱復又證稱系爭租約第1條部分最末處111-1號1樓下方有塗白並且蓋有承租人之印章及手印，褚林滿說這個地方是1樓，不是1樓地下室，所以將「地下室」塗掉，兩造均同意，屋主意思是我租你一樓的部分，地下室如果你要使用的話，有什麼狀況，你自己要負責，屋主有要建議被告在地下室做一個門關起來，這樣比較沒有問題等語亦不實在，實則係因伊閱覽原告系爭房屋之權狀時，發現權狀上並未記載「地下室」，認為系爭租約所記載之租賃範圍與現實不符，遂主動要求原告修改系爭租約之內容，而將系爭租約租賃範圍中之「地下室」一詞予以塗掉，然實際上本件之租賃範圍仍有包含「地下室」，此由系爭租約增訂第25條之約定，即可明知等語，資為抗辯。併為答辯聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實（堪信為真）：兩造於103年11月25日簽立系爭租約，約定租賃期間自104年1月10日起至109年1月9日止，被告應於每月10日前繳交每月租金5萬元。嗣於104年7月1日調降為37,500元，並約定租金於每月25日前繳納，被告最後一次於104年7月10日給付租金37,500元，且迄未將系爭房屋返還原告。此有原告及被告提出之系爭租約、兩造所簽訂之系爭租約暨日後增訂之部分附卷可稽（見本院板橋簡易庭104年度板簡字第2257號卷第13-19頁、本院卷第43-50頁、第66-67頁、第237頁反面、第274頁反面）。
四、兩造爭執要點為：㈠系爭租約之租賃範圍是否包含系爭地下室？㈡原告依系爭租約之法律關係、民法第767條、第179條規定，請求如訴之聲明所示，是否有據？茲就兩造爭點及本院得心證理由分述如下：
㈠系爭租約之租賃範圍是否包含系爭地下室？⒈查原告（由原告之母即原告訴訟代理人褚林滿代理）與被告
原就系爭租約之租賃範圍約定為系爭房屋含地下室，惟其後兩造復合意將「含地下室」等文字以修正帶塗銷，並由褚林滿蓋印及被告蓋手印於其上，且褚林滿在代理原告簽約前有向被告強調出租範圍僅有系爭房屋，並未包括該址地下1樓（即系爭地下室）等情，業據被告於臺灣新北地方法院檢察署104年度偵字第30439號、105年度偵字第11513號偵查中自承在卷等情，有臺灣新北地方法院檢察署104年度偵字第30439號、105年度偵字第11513號不起訴處分書、臺灣高等法院檢察署105年度上聲議字第4954、4955號處分書、原告及被告提出之系爭租約附卷可稽（見本院卷第92頁、第127頁、本院板橋簡易庭104年度板簡字第2257號卷第13-19頁、本院卷第43-50頁），且系爭加註文字確實係由房屋仲介人員經兩造確認後手寫於原告提出之系爭租約上（當時被告未帶系爭租約）等情，亦據證人黃智永、張苑菱分別到庭結證明確（見本院卷第74-75頁、第102-103頁、第236-237頁），足見兩造於簽立系爭租約時，已將原先租賃範圍「包含地下室」之約定合意塗銷，且系爭加註文字確實係由房屋仲介人員經兩造確認後手寫於原告提出之系爭租約上，自可認兩造最終應係約定租賃範圍「不包含地下室」。
⒉至黃素虹書立之承諾書（見本院卷第52頁）僅載明黃素虹將
系爭地下室之使用權移轉予褚林滿，尚難執此即謂兩造間系爭租約之租賃範圍及於系爭地下室，又兩造簽立系爭租約後，過了好幾個月，因被告未依約按時繳租金，始由原告請房屋仲介人員張苑菱聯絡被告，因被告說系爭地下室沒有辦法營業，無法裝冷氣，招牌也沒有辦法掛，希望原告降租金，褚林滿一開始不願意降租金，加註系爭租約第25條當天，被告說他有帶錢如果原告願意降租的話，被告今天就付租金，原告才願意調降租金為37,500元等情，亦據證人張苑菱到庭結證明確（見本院卷第103-104頁），是被告辯稱依系爭租約之第25條足證原告確有將系爭地下室出租予被告作為營業使用，否則原告焉有可能願意調降租金，直至系爭地下室能供被告正常營業後，始恢復原定租金5萬元等語，尚乏依據，洵不可採。
㈡原告依系爭租約之法律關係、民法第767條、第179條規定，
請求如訴之聲明所示，是否有據？⒈按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告
承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」，民法第440條第1項、第2項定有明文。又系爭租約第22條約定，租金若無按時繳交，一切依法律途徑執行（見本院板橋簡易庭104年度板簡字第2257號卷第19頁）。承上，兩造間系爭租約之租賃範圍既不包含系爭地下室，被告自不得使用系爭地下室。又依系爭租約第21條約定「招牌問題以現況出租，乙方（即被告）自行處理」（見本院卷第19頁），足見被告在簽約時即知其租賃範圍不包含系爭地下室，且廣告招牌問題以現況出租，被告應自行處理，與原告無涉，自難認原告有何違反系爭租約之情事。是被告辯稱其於租賃期間內無法依約定使用系爭地下室及廣告招牌，足徵原告所交付之租賃物，未於租賃關係存續中保持合於約定使用、收益之狀態，自屬未盡出租人之主給付義務。其自得主張同時履行抗辯權，於原告改善系爭地下室及廣告招牌無法使用等瑕疵前，拒絕支付租金等語，即屬無據，洵不可採。本件系爭租約於104年7月1日調降為37,500元，並約定租金於每月25日前繳納，被告最後一次於104年7月10日給付租金37,500元，且迄未將系爭房屋返還原告，已如前述，被告拒付租金已達2個月，原告遂於104年9月30日發函被告要求被告應於10日內給付租金，惟被告於104年10月2日收受後置之不理，故原告另行於104年10月13日發函向被告終止系爭租約，並請求被告返還租賃物（即系爭租約），被告於104年10月14日收受等情，亦有原告所寄發予被告要求應於10日內給付租金之存證信函（含回執）、原告向被告為終止租約意思表示之存證信函（含回執）附卷可稽（見本院板橋簡易庭104年度板簡字第2257號卷第20-27頁），且為被告所不爭執，足見原告已於104年10月14日對被告表示終止系爭租約，而生終止系爭租約之效力。
⒉按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。」，民法第767條第1項前段定有明文。承上，兩造間之系爭租約既經原告於104年10月14日合法終止，則自終止之日起，因兩造間已無系爭租約關係，原告即不得再依系爭租約占有使用系爭房屋。又被告迄未將系爭房屋返還原告，已如前述，是原告依民法第767條規定，請求被告自系爭房屋處遷出，並應將該房屋騰空返還予原告，即屬有據。
⒊按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。」、「不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。」，民法第767條第1項前段、第179條前段、第181條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例意旨參照）。查被告無權占用系爭房屋，為無法律上原因受有利益致原告受損害，原告自得依民法第179條前段規定，請求被告返還相當於系爭房屋租金之不當得利。兩造於103年11月25日簽立系爭租約，約定被告應於每月10日前繳交每月租金5萬元。嗣於104年7月1日調降為37,500元，並約定租金於每月25日前繳納，被告最後一次於104年7月10日給付租金37,500元，亦如前述，又104年7月之租金為37,500元，因被告有答應要拆除地下室，費用12,500元是原告支付的，由被告應付的租金裡面扣掉，故原告只收租金25,000元等情，亦經原告陳明在卷（見本院卷第104頁反面，拆除地下室非本件訴訟之範圍），復據證人張苑菱到庭結證：「加註系爭租賃契約第25條當天，被告說他有帶錢如果原告願意降租的話，被告今天就付租金，原告同意降為375,000元，故被告立刻付租金。」等語（見本院卷第104頁），足見被告已付清104年7月之租金，故原告主張被告尚欠其104年7月之租金12,500元，即屬無據。
又被告自占用系爭房屋迄今，經原告訴請被告應自系爭房屋處遷出，並應將該房屋騰空返還原告，被告均不置理（見本院卷第237頁反面），顯無遷讓返還之意，而有繼續占用之虞，為此原告依民事訴訟法第246條規定，提起將來給付之訴，請求被告按月給付至遷讓返還之日止之不當得利，亦屬有據，此部分被告所受不當得利之數額即為相當於每月租金37,500元，綜上所述，原告主張被告尚欠其104年8月及9月之租金共計75,000元，及被告應自104年10月1日起至返還系爭房屋之日止，按月於各該月末日給付原告37,500元，核屬有據。另依系爭租約第12條（見本院板橋簡易庭104年度板簡字第2257號卷第18頁）之約定，被告若有違約情事，致損害原告之權益時願聽從原告賠償損害，如原告因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用、均應由被告負責貼償。原告主張其為妥適處理兩造間系爭租約之糾紛事宜，而委請律師處理，因而支出68,000元之律師費用，亦得一併向被告請求等語，並提出原告向被告為終止租約意思表示之存證信函（含回執）、律師費收據為證（見本院板橋簡易庭104年度板簡字第2257號卷第24-27頁、本院卷第69-70頁），被告對上列證據亦未爭執，是原告此部分之主張，亦屬有據。
⒋基上，原告依系爭租約之法律關係、民法第767條、第179條
規定，請求被告自系爭房屋處遷出，並應將該房屋騰空返還予原告；被告應給付原告143,000元（75,000＋68,000＝143,000），及被告應自104年10月1日起至返還系爭房屋之日止，按月於各該月末日給付原告37,500元，均屬有據，應予准許。
五、按「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」、「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。」、「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。」，民法第229條第1項、第2項、第233條第1項前段及第203條定有明文。從而，原告依系爭租約之法律關係、民法第767條、第179條規定，請求：
㈠被告應自系爭房屋處遷出，並應將該房屋騰空返還予原告。㈡被告應給付原告143,000元，並自起訴狀送達翌日即104年11月29日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈢被告應自104年10月1日起至返還系爭房屋之日止，按月於各該月末日給付原告37,500元，及各自各該月末日之次日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。
六、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴有關遷出並騰空返還系爭房屋及被告應給付原告143,000元部分（原告就其勝訴有關按月給付37,500元部分，並未陳明願供擔保請准宣告假執行），核均無不合，爰各酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴有關被告應給付原告12,500元部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，原告其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此指明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 7 月 27 日
民事第五庭 法 官 楊千儀以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（需按他造人數附繕本，勿逕送上級法院）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得無庸命補正，逕為裁定駁回上訴。
中 華 民 國 106 年 7 月 27 日
書記官 吳育嫻