臺灣新北地方法院民事裁定 105年度抗更一字第1號抗 告 人即 原 審相 對 人 陳明得
陳明富陳明發共 同代 理 人 張珮琦律師抗 告 人即 原 審相 對 人 陳明福相 對 人即 原 審聲 請 人 陳明仁上列抗告人與相對人間聲請變更共有物管理方法事件，抗告人對於中華民國104 年7 月31日本院104 年度聲更一字第1 號裁定不服，提起抗告，經本院於104 年12月29日以104 年度抗字第216號裁定駁回，抗告人仍不服，提起再抗告，經臺灣高等法院於10
5 年5 月13日以105 年度非抗字第16號裁定廢棄原裁定，發回本院，本院更為裁定如下：
主 文抗告駁回。
相對人於民國一零二年九月十月所為將坐落在新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○號及未登記土地上，門牌號碼為新北市○○區○○街○○○號之○之鐵皮屋，自民國一零二年九月十二日起至一零六年九月十一日止，以每月新臺幣伍萬元出租予抗告人陳明發之決議，就每月租金部分應變更為以每月新臺幣捌萬伍仟參佰柒拾捌元出租予抗告人陳明發。
抗告程序費用由抗告人負擔。
理 由
一、按法院管轄之非訟事件，除法律另有規定外，適用本法之規定，非訟事件法第1 條定有明文。又依非訟事件法第1 條規定之文義解釋，所謂非訟事件，應不以該法所列舉者為限，最高法院67年度第3 次民事庭庭推總會決議意旨可資參照。
次按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之；但其應有部分合計逾
3 分之2 者，其人數不予計算；依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之，民法第820條第1 項、第2 項定有明文。而考其修正理由為：「一為促使共有物有效利用，立法例上就共有物之管理，亦已傾向依多數決為之…，爰仿多數立法例，修正第1 項。二共有人依第1 項規定就共有物所定之管理，對少數不同意之共有人顯失公平時，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更該管理，俾免多數決之濫用，並保障全體共有人之權益，爰增訂第2項。又依第1 項規定之管理，係指多數決或應有部分超過3分之2 所定之管理。」，故法院依民法第820 條第2 項規定所為裁定，雖未經非訟事件法列舉，然依其事物之性質，係為使共有物之管理順遂進行，而有程序便捷之需求，當屬非訟事件無訛。從而，針對民法第820 條第2 項規定變更共有物管理事件所為裁定之抗告，依非訟事件法第44條第1 項規定，自應由地方法院合議庭裁定之，合先敘明。
二、次按共有物之出租乃典型之利用行為，屬民法第820 條第1項所定對共有物管理權能之範圍，最高法院98年度台上字第1087號、100 年度台上字第1776號判決意旨可資參照。又按租賃乃係指當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，此觀民法第421 條規定即明。從而，租金數額係租賃契約之常素，而為租賃契約之必要之點。是以共有物之出租，包含出租之對象為何、出租之標的範圍若干、出租之租金數額高低等事項，自均屬民法第820 條第1 項規定管理權能之範圍，故依同條第2 項之規定，如法院認前述出租之事項、內容顯失公平者，自得依不同意之共有人之聲請而裁定變更之。易言之，法院應斟酌共有物之性質、面積、使用狀況等具體客觀情事，實質判斷共有物出租之內容有無顯失公平，而租金之數額有無過高或過低，致對於共有人有無顯失公平之情，當亦屬審究之範圍。
三、本件抗告人陳明得、陳明富、陳明發之抗告意旨略以：㈠坐落在新北市○○區○○段○○○ ○○○○ ○○○○○○○ ○號土地
及未登記土地上，門牌號碼為新北市○○區○○街○○○ ○○號未辦理保存登記之建物（下稱系爭鐵皮屋），依臺灣高等法院98年度重上字第531 號判決附圖所示甲案G 部分為抗告人陳明發所有，附圖所示甲案A 至F 部分為抗告人陳明發與第三人陳○○所有，應有部分各2 分之1 。嗣陳○○於92年
2 月13日去世，其就系爭鐵皮屋如附圖所示甲案A 至F 部分之應有部分2 分之1 ，由第三人王陳○○、陳○○、陳○○及本件兩造，共計8 人共同繼承，每人應繼分各為8 分之1。陳○○嗣於101 年9 月22去世，其配偶及其餘繼承人除抗告人陳明得之外，均拋棄繼承，是陳○○就系爭鐵皮屋如附圖所示甲案A 至F 部分之應有部分由抗告人陳明得單獨繼承。是以，系爭鐵皮屋如附圖所示甲案A 至F 部分之應有部分
2 分之1 除抗告人陳明得之潛在應有部分為8 分之2 外，抗告人陳明發、陳明富、陳明福及相對人均各為8 分之1 （即系爭鐵皮屋A 至F 部分之應有部分16分之9 、16分之1 、16分之1 ）。而抗告人陳明得、陳明發、陳明富、陳明福於民國102 年9 月10日召開會議，以多數決通過將系爭鐵皮屋如附圖所示甲案A 至F 部分以每月租金新臺幣（下同）5 萬元出租予抗告人陳明發，租期自102 年9 月12日起至106 年9月11日止，並由抗告人陳明福為全體共有人之代表與抗告人陳明發簽訂租賃契約。
㈡系爭鐵皮屋如附圖所示甲案A 至F 部分以每月租金新臺幣（
下同）5 萬元出租予抗告人陳明發並無不合理之情，理由如下：
1.系爭鐵皮屋係坐落在國有土地上，雖陳文良與抗告人陳明福前與樹林鎮公所有簽訂和解書，然其性質為使用借貸，借用人得否將系爭鐵皮屋再轉借予第三人，非無爭議，是共有人間就系爭鐵皮屋之利用實受有相當大之限制，經濟利用價值與合法登記建物不能相比。
2.相對人所提國泰不動產估價師聯合事務所估價報告書（下稱國泰估價報告書）以租金比較法推估系爭鐵皮屋之合理月租金，且係以591 租屋網及現場查訪之成交價選擇3 筆比較標的推算每坪月租金。惟租屋網待租價乃係出租人之開價，與實際租賃成交價有極大落差，是否可採，有重大疑義。國泰估價報告，以現場查訪之成交價作為選擇比較標的，卻未說明查訪對象，亦無任何查訪資訊可憑，則其是否屬實，亦有重大疑義。再者，系爭鐵皮屋為未辦理保存登記之建物，坐落在國有土地上，地目○○○區○道路用地，有諸多限制因素，是具規模之企業勢必不會承租作為商業使用，與合法登記建物相比，月租金應有下修空間，國泰估價報告僅以較保存登記建物減少百分之3 租金為估價，顯未評估或低估未辦理保存登記建物之風險。
3.鑫崟不動產估價師事務所周麟不動產估價師，參酌內政部不動產實價登錄資料與法拍屋法院查封筆錄，撿擇鄰近系爭鐵皮屋之3 個比較標的，考量距離、使用分區、結構各種情形綜合判斷，而認為系爭鐵皮屋102 年月租金僅9732元，土地使用權利月租金則為72,344元。再考量系爭鐵皮屋不得為商業使用，占用國有地，使用受限制及其周邊環境、工商繁榮程度等情事，多數共有人以每月租金5 萬元出租予抗告人陳明發並未顯失公平。
4.另其他共有人陳○○、王陳○○曾於另案請求返還不當得利案件中（鈞院105 年度訴字第629 號案件）提出竹林房租與房屋管理規則，依該竹林房租與房屋管理規則，其他共有人亦認為系爭鐵皮屋租金每月3 萬元為合理。是以，本件多數共有人決議以每月租金5 萬元出租予抗告人陳明發，並無不合理之處，相對人請求應予變更該決議，為無理由。
㈢綜上，並為聲明：相對人之聲請應予駁回。
四、抗告人陳明福經本院於105 年7 月22日以新北院霞民敏105年度抗更一字第1 號函，請其於文到10日內就本件共有物管理方法之變更表示意見，且該函業已於105 年7 月27日合法送達，有本院送達證書在卷可稽（見本院卷第16頁），然其迄至本院裁定之日止，仍未具狀表示意見。
五、相對人則答辯略以：㈠系爭鐵皮屋為兩造父親之遺產，由本件兩造及陳○○、王陳
○○、陳○○共同繼承，嗣因陳○○去世，其就系爭鐵皮屋之應有部分8 分之1 由抗告人陳明得單獨繼承，是除抗告人陳明得就系爭鐵皮屋之應有部分為8 分之2 外，其餘各共有人就系爭鐵皮屋之應有部分各為8 分之1 。
㈡依鈞院另案（102 年度板簡字第1728號案件）囑託不動產估
價師鑑定之結果，系爭鐵皮屋每月租金行情為19萬5150元，足見抗告人於102 年9 月10日決議以每月租金5 萬元出租予抗告人陳明發，顯低於市場行情甚多。且該鑑定報告已為鈞院另案所採用，可信度較高，亦非由兩造私請鑑定，公平性、中立性應無爭議，自較可採。
㈢綜上，並為聲明：請求鈞院以系爭鐵皮屋每月租金為19萬5150元為變更該決議租金之依據。
六、經查：㈠系爭鐵皮屋如附圖所示甲案A 至F 部分為本件兩造及第三人
陳○○、王陳○○、陳○○公同共有。抗告人陳明得等4 人於102 年9 月10日以經系爭鐵皮屋潛在應有部分過半數之共有人同意，決議自102 年9 月12日起至106 年9 月11日止，將系爭鐵皮屋以每月租金5 萬元出租予抗告人陳明發（下稱系爭決議）等情，業據兩造分別提出房屋租賃契約影本（見本院105 年度抗更一字第1 號卷第69頁）、有關共同共有系爭鐵皮屋之管理、使用、收益及處分會議紀錄影本（見本院
102 年度聲字第226 號卷第25頁）、臺灣高等法院98年度重上字第531 號確定判決暨臺北縣樹林地政事務所土地複丈成果圖為證，是此部分應堪認定屬實。至系爭決議將系爭鐵皮屋以每月租金5 萬元出租予抗告人陳明發是否合理公允，則為兩造所爭執，是本件應審究者即為系爭決議將系爭鐵皮屋以每月5 萬元出租予抗告人陳明發，是否有顯失公平之情。
㈡系爭決議就系爭鐵皮屋以每月租金5 萬元，出租予抗告人陳
明發是否合理公允？
1.本件抗告人固主張相對人提出之國泰估價報告書有未考量系爭鐵皮屋坐落於國有土地、為未辦理保存登記之建物及所選擇租金比較法之估價方式無法與實際租金相比擬等瑕疵，應不可採信等云云。惟查，國泰估價報告書為抗告人陳明發、陳明富、相對人與陳○○於本院另案債務人異議之訴（即本院102 年度板簡字第1728號）案件中，經本院囑託鑑定之估價報告書，且實際執行鑑價人員廖政壹，為經考選及格並准予執業之不動產估價師，有其不動產估價師證書字號、開業字號、不動產估價師公會會員證書字號登載在該份估價報告書可資為憑，而該份估價報告書所鑑定系爭鐵皮屋A 至F 部分每月租金為19萬5150元，亦經本院於兩造就上開債務人異議之訴案件聲請停止執行時，據以為核定應供擔保金之依據，有本院職權查詢之102 年度簡抗字第61號裁定在卷可稽，足見該國泰估價報告書所鑑定之租金，應有相當程度之可信度。再參以該國泰估價報告書之內容，於估價摘要部分已明載勘估標的為系爭鐵皮屋，且為未保存登記之建物，並採用租金比較法以A 部分為基準，推算堪估標的A 至F 部分之租金價格，所參考之3 筆比較標的分別位於新北市○○區○○街○○○ 號、○○一街0 號及○○一街0 號之不動產，與系爭鐵皮屋僅約有50公尺至120 公尺之距離，另在營業面寬度、面臨道路寬度方面亦均與系爭鐵皮屋之寬度大抵相同（見本院104 抗字第216 號卷第33頁反面），顯見該國泰估價報告書已有考量系爭鐵皮屋為未辦理保存登記之建物，且所採擇之3 筆比較標的於坐落商圈位置及營業規模等條件均與系爭鐵皮屋相當，則其鑑定出之租金價格自屬合理可採。另抗告人雖主張系爭鐵皮屋係坐落於國有土地，使用、收益上受有限制，無法與一般建物相比。然觀諸兩造父親前與樹林鎮公所簽訂之和解書內容，係約定兩造父親就系爭鐵皮屋坐落之基地（即新北市○○區○○段○○○ ○○○○ ○○○○號土地）仍得繼續使用，其並無限制兩造父親就系爭鐵皮屋及其坐落基地之使用、管理方法。況依前開台灣高等法院98年度重上字第531 號確定判決之內容，可知系爭鐵皮屋於81年起即由抗告人陳明發以之作為經營鐵板燒之店家，復於88年間與抗告人陳明富合開冰品店，嗣鐵板燒未再經營後，由抗告人陳明發單獨經營五金百貨。是系爭鐵皮屋至少於81年間開始即有作為商店使用之狀況，惟樹林鎮公所迄今亦未曾以其使用、管理方法違反約定，而收回土地之使用權，足見系爭鐵皮屋之使用狀況為何，並不會造成坐落之土地遭收回之情形。是抗告人主張該國泰鑑定報告有上開瑕疵應不可採信，系鐵皮屋坐落之土地恐遭收回等云云，均容非可採。
2.又抗告人雖另提出鑫崟不動產估價師事務所就系爭鐵皮屋租金之估價報告書，主張依該估價報告書，系爭鐵皮屋土地使用權利月租金為7 萬2344元，系爭決議將系爭鐵皮屋以每月租金5 萬元出租應為合理等語。然依該份估價報告書所示（見臺灣高等法院105 年度非抗字第16號卷第61頁至第133 頁），可知其勘察日期為105 年4 月5 日，係相對人就系爭鐵皮屋之租金爭議聲請變更共有物管理案件，兩造就該案已各自提出國泰估價報告書及中華不動產估價鑑定報告書為其主張租金數額之依據後，抗告人就該案提起再抗告時，始再另行提出之估價報告書，則該份估價報告書是否已受抗告人先前出具之中華不動產鑑定報告書之鑑定結果所影響，是否有偏頗，不無疑問。再者，該份估價報告書勘察日期，距離系爭決議作成日102 年9 月10日實已有相當時間之落差，反觀國泰估價報告書勘察日期為103 年3 月19日，與系爭決議作成日較為相近，應可較確切體現出系爭鐵皮屋於斯時之合理租金價格。是抗告人另以鑫崟不動產估價報告書主張其以每月租金5 萬元出租系爭鐵皮屋為合理，亦不足採。
3.至抗告人主張系爭鐵皮屋之其他共有人陳○○、王陳○○與抗告人陳明發、陳明富間另案返還不當得利案件（本院105年度訴字第629 號案件）提出之竹林房租與房屋管理規則，亦可證系爭鐵皮屋每月租金5 萬元為合理。惟抗告人於本件並無提出該份竹林房租與房屋管理規則舉證以實其說，則其僅空言主張以該份房屋管理規則可證系爭鐵皮屋每月租金5萬元為合理，即非可採。
4.綜上各情，國泰估價報告書認定系爭鐵皮屋如附圖所示甲案
A 至F 部分每月租金19萬5150元，應較合於一般市場租金行情，而可堪為採信。系爭決議將系爭鐵皮屋A 至F 部分，以每月5 萬元出租予抗告人陳明發，顯有低於一般合理之租金行情，且有獨厚特定共有人致顯失公平之情，是相對人聲請變更系爭決議，自屬有據。
㈢系爭決議就每月租金部分，應為如何之變更始公允合理？
按民法第820 條第2 項之立法目的，係在於避免共有人多數決之濫用，賦予法院得以裁定變更多數決所定之管理方法，及為防止共有人再利用多數決，定顯失公允之管理方法，法院於認管理方法應予變更時，仍應同時諭知具體之管理方法，以達定紛止爭之效果。查依上開臺灣高等法院98年度重上字第531 號確定判決內容，可知系爭鐵皮屋如附圖所示甲案
A 至F 部分，除由抗告人陳明發出資興建外，亦有若干部分為兩造父母所出資興建，是系爭鐵皮屋A 至F 部分應為兩造父母與抗告人陳明發共有。至其應有部分比例為何，則未見本件兩造舉證證明，是依民法第817 條第2 項之規定，自應推定為均等。從而，系爭鐵皮屋A 至F 部分應僅有應有部分
2 分之1 為兩造父母之遺產，而得由本件兩造及陳○○、王陳○○、陳○○共同繼承。又陳○○於上開判決確定後死亡，其就系爭鐵皮屋A 至F 部分應有部分2 分之1 之潛在應有部分8 分之1 （即16分之1 ），由抗告人陳明得一人繼承，有抗告人提出之陳○○除戶謄本暨繼承系統表、臺灣台中地方法院家事法庭00000000 司繼397 字第0000000000號函附卷可稽。是就系爭鐵皮屋A 至F 部分應有部分2 分之1，除抗告人陳明得之潛在應有部分為8 分之2 （即16分之2）外，其餘共有人均為8 分之1 （即16分之1 ）。循此計算，抗告人陳明發就系爭鐵皮屋A 至F 部分之權利範圍應共計為16分之9 （即2 分之1 加計16分之1 ）。故爰扣除抗告人陳明發就系爭鐵皮屋之權利範圍後，酌定系爭鐵皮屋每月租金應變更為85,378元【計算式：195,150 ×7/16＝85,378，元以下四捨五入】方合理公允。
七、據上論結，本院審酌上開各情，認國泰估價報告書認定系爭鐵皮屋如附圖所示甲案A 至F 部分每月租金19萬5150元，較合於一般市場租金行情，應可堪為憑採。系爭決議將系爭鐵皮屋以每月5 萬元出租予抗告人陳明發，應有低於一般市場合理之租金，且有獨厚特定共有人致顯失公允之情。原審據此認定系爭決議顯失公平並裁定系爭決議應予變更，核無不合。抗告人求予廢棄，為無理由，自應予駁回。另並依職權同時酌定系爭決議就每月租金部分應變更為如主文第二項所示。
八、依非訟事件法第46條、第21條第2 項、第24條第1 項，民事訴訟法第495 條之1 第1 項、第449 條第1 項、第78條，裁定如主文。
中 華 民 國 105 年 11 月 22 日
民事第三庭 審判長法 官 李世貴
法 官 陳財旺法 官 魏俊明本件正本證明與原本無異。
如不服本裁定，僅得於收受本裁定正本送達後10日內以適用法規顯有錯誤為理由，向本院提出再抗告狀並委任律師為代理人（須依相對人人數附具繕本，及繳納再抗告裁判費新臺幣1,000 元）。
中 華 民 國 105 年 11 月 22 日
書記官 劉鴻傑