臺灣新北地方法院民事判決 105年度訴更二字第9號原 告 簡誌重法定代理人 李堉臣被 告 慶隆開發股份有限公司法定代理人 陳天來訴訟代理人 周仕傑律師被 告 簡金川
簡金鉉簡森海王森江王淑華徐容韓玟茜上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記事件，本院於民國106 年
2 月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人法定代理人代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人承受其訴訟以前當然停止，民事訴訟法第170 條定有明文。又第168 條至第172 條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，同法第175 條第1 項亦有明文規定。本件被告慶隆開發有限公司（嗣變更組織為慶隆開發股份有限公司，下稱慶隆公司）之法定代理人原為黃淑麗，嗣變更為陳天來，並具狀聲明承受訴訟，有民事聲請承受訴訟狀及新北市政府民國105 年9 月2 日新北府經司字第1055308542號函影本在卷可憑（見本院105 年度訴更二字第9 號卷㈠〈下稱訴更二卷㈠〉第26至27頁、第29至30頁），經核與上開規定規定相符，應予准許。
二、次按訴狀繕本送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，或該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第2 、3 、5 款定有明文。查本件原告起訴時僅以慶隆公司為被告，聲明請求判決確定被告慶隆公司之買賣無效，並塗銷其所有權移轉登記（見本院104 年度訴字第1814號卷第
4 頁）。嗣追加簡金川、簡金鉉、王簡滿為被告，且擴張聲明為：請求判決被告簡金川、簡金鉉、王簡滿與被告慶隆公司間買賣坐落新北市○○區○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地）無效，並予塗銷所有權移轉登記（見訴更二卷㈠第17
1 頁）。其後，發現被告王簡滿早於起訴前之102 年6 月12日死亡，另追加其繼承人簡森海、王森江、王淑華、徐容、韓玟茜（下稱簡森海等5 人）為被告，並變更聲明為：㈠確認被告簡金川與被告慶隆公司於94年9 月22日以買賣為原因，將系爭土地所有權應有部分60分之1 移轉登記予被告慶隆公司之行為無效；被告慶隆公司應將上開所有權移轉登記塗銷。㈡確認被告簡森海等5 人之被繼承人王簡滿與被告慶隆公司於94年11月8 日以買賣為原因，將系爭土地所有權應有部分60分之3 移轉登記予被告慶隆公司之行為無效；被告慶隆公司應將上開所有權移轉登記塗銷。㈢確認被告簡金鉉與被告慶隆公司於94年11月10日以買賣為原因，將系爭土地所有權應有部分60分之3 移轉登記予被告慶隆公司之行為無效；被告慶隆公司應將上開所有權移轉登記塗銷（見附本院
105 年度訴更二字第9 號卷㈡內之106 年2 月14日言詞辯論筆錄）。核原告所為上開被告追加及聲明變更，與前揭規定相符，應予准許。
三、被告簡金川、簡金鉉經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠系爭土地原係原告祖先簡漢生所有，因不明原因於日據時期
登記為其中8 個後代子孫名下（應屬借名登記），而未登記為全體子孫所共有；臺灣灣光復後登記為簡平聘、簡石根、簡水、簡川流、簡北、簡清山、簡榮杉、簡榮華、簡水龍、簡松柏、簡同鱗、簡阿燦、簡土樹、簡宇西、簡長慶等15人（下稱簡平聘等15人）共有，然均由未有產權登記之簡文獻、簡水柳、簡八、簡清景、簡呈道、簡保全、簡阿七等7 人（下稱簡文獻等7 名管理人）代表簡漢生祭祀公業管理委員會管理及使用收益。簡文獻等7 名管理人於47年間，發現簡家土地竟未登記為全體後代子孫共有或簡漢生祭祀公業、簡漢生祭祀公業管理委員會名下，乃聲請法院調解（臺灣臺北地方法院〈下稱臺北地院〉47年度調字第623 號），當時調解相對人簡再生（簡平聘繼承人）、簡石根、簡水、簡子生（簡川流繼承人）、簡金圳（簡北繼承人）、簡清山、簡榮杉、簡榮華、簡水龍、簡松柏、簡金傳（簡同鱗繼承人）、簡阿燦、簡土樹、簡德培（簡宇西繼承人）、簡黃梏（簡長慶及簡阿雲繼承人）等15人（下稱簡再生等15人）均表示系爭土地確係簡家所有，非其等個人財產，一致同意將土地所有權移轉給代表簡漢生祭祀公業之簡文獻等7 名管理人，並作成調解筆錄（下稱系爭調解筆錄），因囿於所需費用過鉅，乃未為所有權移轉登記。又原告所有坐落系爭土地上房屋（門牌號碼為新北市○○區○○街○○號，下稱系爭房屋）係曾祖父簡通美在民國前興建完成，善意和平繼續占有系爭土地20年以上，已時效取得地上權，迄94年間止，簡再生等15人中多人去世，其等繼承人違背祖意、貪圖私利，竟相繼出售系爭土地予被告慶隆公司，被告慶隆公司並刻意隱暪，未通知其他共有人及地上建物所有權人，致原告無從主張優先承購權，已違反土地法第34條之1 （第4 項）及第104 條之規定，侵害土地共有人及地上建物所有人之權益，且被告慶隆公司復以103 年度重訴字第738 號請原告等人拆屋還地，持續採取各種手段逼迫原告就範。再經原告請求鈞院向新北市板橋地政事務所調取系爭土地之地籍異動清冊後，得知被告簡金川於94年9 月22日以買賣原因，被告簡森海等5 人之被繼承人王簡滿於94年11月8 日以買賣為原因，被告簡金鉉於94年11月10日以買賣為原因，依序將系爭土地所有權應有部分60分之1 、60分之3 、60分之3 移轉登記予被告慶隆公司，實有侵害共有人之優先購買權，且根據民法第828 條之規定「共有人應歸全體共有人同意（出賣所持土地持分所有權）方為合法，否則依法應視為買賣無效，於法應予塗銷土地所有權之移轉登記」。準此，原告為系爭土地共有人之一，向鈞院提起本訴於法應無不合等語。
㈡並聲明：
⒈確認被告簡金川與被告慶隆公司於94年9 月22日以買賣為
原因，將系爭土地所有權應有部分60分之1 移轉登記予被告慶隆公司之行為無效；被告慶隆公司應將上開所有權移轉登記塗銷。
⒉確認被告簡森海等5 人之被繼承人王簡滿與被告慶隆公司
於94年11月8 日以買賣為原因，將系爭土地所有權應有部分60分之3 移轉登記予被告慶隆公司之行為無效；被告慶隆公司應將上開所有權移轉登記塗銷。
⒊確認被告簡金鉉與被告慶隆公司於94年11月10日以買賣為
原因，將系爭土地所有權應有部分60分之3 移轉登記予被告慶隆公司之行為無效；被告慶隆公司應將上開所有權移轉登記塗銷。
二、被告慶隆公司則抗辯：㈠依土地法第43條規定：「依本法所為之登記有絕對之效力。
」民法第758 條亦規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」今原告從未登記為系爭土地之所有權人或共有人，顯未取得系爭土地之所有權，依法自不得主張土地法第34條之1 所規定之優先承買權，原告此項主張顯無理由。
㈡又原告雖主張簡漢生祭祀公業之簡文獻等7 人同意簡家子孫
於系爭土地興建房屋，其曾祖父並興建系爭房屋云云。然所謂「簡漢生祭祀公業」是否存在一點，臺灣高等法院95年度重上字第297 號民事判決已就此點作出判斷，認定「簡漢生祭祀公業」並不存在，自不可能有所謂派下員推舉管理委員成立管理委員會。原告既未舉證證明「簡漢生祭祀公業」之存在，亦未證明「簡漢生祭祀公業」以何種方式同意其曾產父使用系爭土地，且系爭土地原係登記於簡平聘等15人，從未以「簡漢生祭祀公業」之名義登記，顯見無論「簡漢生祭祀公業」是否存在，均非土地之所有權人，自無權同意原告之曾祖父使用系爭土地無疑，其主張自不可採。
㈢原告雖主張依系爭調解筆錄可證明系爭土地屬於簡家所有云
云。惟查，依系爭調解筆錄之記載，僅簡文獻等7 人有請求簡再生等15人為所有權移轉登記之債權而已，而非簡再生等15人同意為登記名義人之變更或承認系爭土地所有權屬祭祀公業或簡家或任何人所有，此一事實，業經鈞院94年度重訴字第389 號、臺灣高等法院96年度重上更（一）字第196 號、最高法院98年度台上字第152 號確認土地公同共有權存在事件，及鈞院94年度重訴字第390 號、臺灣高等法院96年度重上更（一）字第134 號、最高法院98年度台上字第2183號請求塗銷土地所有權登記事件，於判決理由詳為論述。是原告自無從以系爭調解筆錄主張土地所有權之歸屬或系爭房屋占用系爭土地之法律關係。且系爭調解筆錄依法應屬債權請求權性質，自無從以調解筆錄內容認定簡漢生祭祀公業曾取得系爭土地之所有權。另一方面，主管機關既無簡漢生祭祀公業或該公業管理委員會之登記，則47年以簡漢生祭祀公業管理委員會聲請調解所成立之系爭調解筆錄應屬無效，且祭祀公業並無所謂管理委員會之機關設置，亦不具有法人之資格，不能為權利義務之主體，調解內容將土地移轉登記予聲請人簡漢生祭祀公業管理委員會亦屬給付不能而無效。
㈣原告另主張系爭土地移轉登記違反土地法第104 條之規定而
無效。然依土地法第104 條規定，必須具有地上權人、典權人或承租人之身分方得主張該條之優先承買權。且所謂因地上權取得時效完成而得主張時效利益，依民法第772 條準用第770 條之規定，亦僅得請求登記為所有權人而已，並非取得地上權，在其未依法登記地上權人之前，自不能本於地上權之法律關係為主張，自無所謂土地法第104 條之優先承買權存在（最高法院89年度台上字第1370號判決參照）。又依最高法院64年度台上字第2552號判例要旨：「地上權為一種物權，主張取得時效之第一要件須為以行使地上權之意思而占有，若依其所由發生之事實之性質，無行使地上權之意思者，非有變為以行使地上權之意思而占有之情事，其取得時效，不能開始進行。上訴人占有系爭土地之始，即係基於承租人之意思而非基於行使地上權之意思，嗣後亦非有民法第
945 條所定變為以地上權之意思而占有，自不能本於民法第
772 條準用同法第769 條之規定，請求登記為地上權人。」然原告就此亦無任何舉證證明係基於取得地上權之意思占有，甚至其所稱之簡漢生祭祀公業管理委員會並不存在，其主張具有地上權人身分，自無可採。
㈤原告復主張土地法第34條之1 執行要點等規定，均係以其為
土地共以人為前提，然原告並非土地共有人、承租人或地上權人，已如前述，自無通知其行使優先承買之問題，原告相關主張顯無理由。至於原告引用之最高法院44年台上字第76號判例要旨：「土地法第104 條第1 項後段所謂房屋優先購買權，係指買賣契約訂立請求權而言，兩造別一訴訟事件確定判決，既經確認系爭房屋被原告有優先購買權存在，則原告即應受其既判力之拘束，負有就系爭房屋與被原告訂立買賣契約之義務。」係說明既判力之效力，與本件爭點無關。至於最高法院44年台上字第1646號判例要旨：「房屋與基地不同屬一所有權人，對該房屋辦理所有權總登記時，依照臺灣省政府頒發，臺灣省各縣市辦理土地登記有關建築改良物登記補充要點規定，須由房屋所有人會同土地所有人，依照土地法第102 條規定，先為地上權之登記後，再為房屋所有權登記，有某某市政府地政科致第一審之復函足據。是訟爭房屋雖係租用基地建築，其房屋與基地不同屬一所有權人，但非不能登記，已如前述。原告主張依民法物權編施行法第
3 條第2 項，不適用民法物權編關於登記之規定，自屬不合，且該屋與違章建築不許登記之情形迥殊，原告援引本院關於違章建築之決議與判決亦難謂合。」更是與本件中原告之主張塗銷所有權移轉登記之請求完全無關，故原告主張自無可採。
㈥並聲明：原告之訴駁回。
三、被告簡森海等5 人則以：不知伊等之被繼承人王簡滿有出售系爭土地之應有部分等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、被告簡金川、簡金鉉未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
五、查系爭土地共有人即被告簡金川於94年9 月22日以買賣原因，被告簡森海等5 人之被繼承人王簡滿於94年11月8 日以買賣為原因，被告簡金鉉於94年11月10日以買賣為原因，依序將系爭土地所有權應有部分60分之1 、60分之3 、60分之3移轉登記予被告慶隆公司；又系爭土地上有原告曾祖父簡通美所與建未辦保存登記之系爭房屋坐落之事實，有系爭土地之地籍異動索引及新北市板橋地政事務所函送之94年板登字第570000、668440、668450號買賣所有權移轉登記申請書影本、本院103 年度重訴字第738 號民事判決各1 份在卷可稽（見本院105 年度訴更一字第3 號卷第19至77頁、第76至81頁、訴更二卷㈠第113 至166 頁），並為兩造所不爭執，自堪信為真實。
四、原告主張系爭土地原係其祖先簡漢生所有，於日據時期登記為其中8 個後代子孫名下（應屬借名登記），未登記為全體子孫共有，臺灣灣光復後登記為簡平聘等15人共有，由未有產權登記之簡文獻等7 人代表簡漢生祭祀公業管理委員會管理及使用收益，簡文獻等7 名管理人於47年間，發現簡家土地竟未登記為全體後代子孫共有或簡漢生祭祀公業、簡漢生祭祀公業管理委員會名下，乃聲請臺北地院調解，調解相對人簡再生等15人均表示系爭土地確係簡家所有，非其等個人財產，一致同意將系爭土地所有權移轉給代表簡漢生祭祀公業之簡文獻等7 名管理人，並作成系爭調解筆錄，但囿於所需費用過鉅，未為所有權移轉登記，惟被告簡金川、被告簡森海等5 人之被繼承人王簡滿、被告簡金鉉竟分別將系爭土地之應有部分出售予被告慶隆公司，而有違反土地法第34條之1 第4 項及第104 條之規定，侵害原告即系爭土地共有人及原告因時效而取得地上權之權益，其等間之買賣為無效等語，則為被告慶隆公司、簡森海等5 人所否認，並以前開情詞置辯。是本件爭點厥為：被告告簡金川、被告簡森海等5人之被繼承人王簡滿、被告簡金鉉與被告慶隆公司間就系爭土地應有部分之買賣，有無違反土地法第34條之1 第4 項及第104 條之規定而為無效？茲說明本院得心證理由如下：
㈠按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或
單獨優先承購，土地法第34條之1 第4 項固定有明文。惟依依本法所為之登記，有絕對效力，土地法第43條亦有明定。
該條所謂登記有絕對效力，旨在保護善意之第三人，以維護交易安全而設。將登記事項賦予絕對真實之公信力，故善意第三人信賴登記而取得不動產所有權，即受該條規定之保護，真正權利人不得對之主張其權利（最高法院98年度台上字第32號判決意旨參照）。查原告雖主張系爭土地原係其祖先簡漢生所有，因不明原因於日據時期登記為其中8 個後代子孫名下，其仍為系爭土地之共有人，被告簡金川、被告簡森海等5 人之被繼承人王簡滿、被告簡金鉉分別將系爭土地之應有部分出售予被告慶隆公司，未通知其行使優先購買權，有違反土地法第34條之1 第4 項規定而為無效云云。惟原告從未登記為系爭土地之共有人一節，為其所不否認，且系爭土地既已經被告慶隆公司信賴登記而善意先後自被告簡金川、被告簡森海等5 人之被繼承人王簡滿、被告簡金鉉取得所有權之應有部分，則依前揭土地法第43條規定，原告即不得再以其為真正所有人為由對抗被告慶隆公司，故原告上開主張顯非可採。
㈡原告又主張臺灣灣光復後系爭土地雖登記為簡平聘等15人共
有，但均由未有產權登記之簡文獻等7 名管理人代表簡漢生祭祀公業管理委員會管理及使用收益，簡文獻等7 名管理人於47年間，發現簡家土地竟未登記為全體後代子孫共有或簡漢生祭祀公業、簡漢生祭祀公業管理委員會名下，乃向臺北地院聲請調解，調解之相對人簡再生等15人均表示系爭土地確係簡家所有，一致同意將土地所有權移轉給代表簡漢生祭祀公業之簡文獻等7 名管理人，並作成系爭調解筆錄，因囿於所需費用過鉅，而未為所有權移轉登記云云。然系爭調解筆錄之效力僅存於該事件之聲請人（簡漢生祭祀公業管理委員會）及相對人簡再生等15人間，並無確認系爭土地為簡漢生公祭祀公業派下員全體公同共有之效力，在系爭調解筆錄聲請人「簡漢生公祭祀公業管理委會」辦妥系爭土地所有權移轉登記予簡漢生公祭祀公業前，簡漢生公祭祀公業或其派下員仍不能單憑系爭調解筆錄即辯稱已取得系爭土地之所有權，是原告此部分主張亦難採取。
㈢原告再主張系爭房屋係其曾祖父簡通美在民國前興建完成，
善意和平繼續占有系爭土地20年以上，已因時效取得地上權，被告簡金川、被告簡森海等5 人之被繼承人王簡滿、被告簡金鉉分別將其等就系爭土地之應有部分出售予被告慶隆公司，未通知其行使優先購買權，亦有違反土地法104 條之規定而為無效云云。惟查，土地法第104 條係規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。…前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」且「因時效完成而取得地上權或地上權登記請求權者，必須以行使地上權之意思而占有他人之土地為其成立要件之一，原審既認上訴人非以行使地上權之意思而占有系爭土地，即上訴人即無從因時效而取得地上權或地上權登記請求權。又縱認上訴人因地上權取得時效完成而得主張時效利益，依民法第772 條準用第769 條及第770 條之規定，亦僅得請求登記為地上權人而已，並非即取得地上權」、「地上權為一種物權，主張取得時效之第一要件須為以行使地上權之意思而占有，若依其所由發生之事實之性質，無行使地上權之意思者，非有變為以行使地上權之意思而占有之情事，其取得時效，不能開始進行」（最高法院89年度台上字第1370號判決意旨、64年度台上字第2552號判例參照）。查本件原告既主張其為系土地之共有人之一，則其曾祖父簡通美或含原告在內之繼承人顯非以取得地上權之意思而占有使用系爭土地至明，況原告並未提出任何證據證明其已向地政機關請求登記為地上權人，故原告此部分主張亦非可取。
五、綜上所述，並被告慶隆公司已依法自被告簡金川、被告簡森海等5 人之被繼承人王簡滿、被告簡金鉉取得系爭土地所有權之應有部分，並無違反土地法第34條之1 第4 項、第104條規定之可言。從而，原告訴請確認：㈠被告簡金川與被告慶隆公司於94年9 月22日以買賣為原因，將系爭土地所有權應有部分60分之1 移轉登記予被告慶隆公司之行為無效；被告慶隆公司應將上開所有權移轉登記塗銷。㈡被告簡森海等
5 人之被繼承人王簡滿與被告慶隆公司於94年11月8 日以買賣為原因，將系爭土地所有權應有部分60分之3 移轉登記予被告慶隆公司之行為無效；被告慶隆公司應將上開所有權移轉登記塗銷。㈢被告簡金鉉與被告慶隆公司於94年11月10日以買賣為原因，將系爭土地所有權應有部分60分之3 移轉登記予被告慶隆公司之行為無效；被告慶隆公司應將上開所有權移轉登記塗銷，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，原告與被告慶隆公司其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，認均不足以影響判決之結果，並無逐一論駁必要，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 3 月 7 日
民事第四庭 法 官 高文淵上列正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 106 年 3 月 7 日
書記官 黃頌棻