臺灣新北地方法院民事判決 105年度訴字第1426號原 告 蔡明松
蔡坪宗蔡明田共 同訴訟代理人 賴呈瑞律師
蔡孟潔律師被 告 蔡瑋凡
蔡瑋瀚共 同訴訟代理人 李秋雯上列當事人間請求調整租金事件，經本院於民國106 年1 月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算，民法第820 條第1 項明定。本件坐落新北市○○區○○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地）為原告蔡明松、蔡坪宗、蔡明田及訴外人蔡淑卿、蔡明輝5 人所分別共有，應有部分各為5 分之1 ，有原告提出系爭土地登記第二類謄本在卷可憑（見本院訴字卷一第95頁至第96頁），原告主張被告事實上處分之門牌號碼新北市○○區○○○路○○○ 巷○○號房屋（下稱系爭房屋）占有原告所有之系爭土地，兩造間存有不定期租賃關係，嗣因系爭土地公告現值調漲，原告就已存在之租賃關係，依民法第442 條請求調整租金等語，經核原告請求調整租金係屬共有物管理事項，而原告共有系爭土地之共有人人數及應有部分，已逾全體共有人之半數且應有部分合計過半數，依上開規定，得以原告之意思為之，是其他共有人蔡明輝、蔡淑卿雖未一同起訴，原告之起訴程序並無違誤，合先敘明。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：㈠系爭房屋占有原告所有之系爭土地，兩造間存有不定期租賃
關係，且因被告就系爭房屋係出租他人供營業之用，而城市地方供營業之房屋，承租人而得以營商而享有特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，應不受土地法第97條之限制等情，為臺灣高等法院102 年度重上更㈠字第14
0 號民事判決所認定，並經最高法院104 年度台上字第1779號民事裁定所維持（下合稱前案）。據此，前案依系爭土地99年間公告現值之土地總價7%計算，核定被告自99年6 月1日起，每月應給付原告新臺幣（下同）3 萬5,529 元之租金。
㈡前案審理之104 年間，系爭土地公告現值已達每平方公尺16
萬6,000 元，惟前案係依系爭房屋與系爭土地間不定期租賃之起算日即99年6 月1 日核定租金額，並以99年6 月間系爭土地之公告現值每平方公尺8 萬7,700 元為計算，已顯與當時土地現況價值有所落差。又系爭土地位於新北市三重區鬧區、生活機能完整、交通便利、工商繁榮，近年來因周邊環境改變（捷運三蘆線及新莊線之增闢）、商業活動顯著、土地交易之價值逐年上漲，迄至105 年3 月間之土地公告現值已增至每平方公尺19萬4,000 元，足徵系爭土地於前開判決核定租金後，價值已足足成長2 倍之多，如仍以每平方公尺
8 萬7,700 元計算租金顯屬過低，而與被告使用土地所獲得之利益不成比例，前案所據核算租金之基礎已有變動，此即民法第442 條規範意旨之所在。
㈢又系爭土地相鄰之同段1951之1 地號土地（下稱1951之1 地
號土地），訴外人即原告之母蔡愛珍前於101 年間與訴外人即承租攤商蘇美柔進行不當得利訴訟（本院101 年度訴字第1331號，下稱另案不當得利訴訟），蘇美柔使用該土地面積僅約1 坪，即需支付每月租金7,000 元，依此比例計算，系爭土地面積69.45 平方公尺，約21坪，全數出租每月租金應為14萬7,000 元，始符當地土地租賃行情。
㈣據此，依系爭土地105 年3 月間土地公告現值每平方公尺19
萬4,000 元之年息7%計算，系爭土地面積為69.45 平方公尺，被告每月應連帶給付原告租金為7 萬8,594 元（計算式：
194,000 ×69.45 ×7%÷12= 78,594.25 ，小數點後四捨五入），是原告請求調整土地租金為每月7 萬8,594 元等語。
㈤並聲明：被告事實上處分之系爭房屋占有原告所有之系爭土
地，應付之租金，自起訴狀繕本送達之翌日起至被告返還系爭占有土地之日止，調整為每月7 萬8,594元。
二、被告則以：㈠被告所有之系爭房屋與原告所有之系爭土地有民法第425 條
之1 之租賃關係存在，經前案於104 年5 月20日判決，已審酌104 年土地公告現值，故無原告所稱情事變更之情。㈡前案審理時，被告因不諳法律未及時提出抗辯文件。92年10
月最高行政法院庭長法官聯席會議就房屋及土地租金作出決議：如所出租之房屋，供住宅用者，應受土地法第97條第1項所設最高額之限制；如房屋供業務用（非具營利性）或營業用，則不受限制，仍得按所定標準核算租金收入，故財政部國稅局每年會公布當年各地區房屋及土地之「當地一般租金標準」。且臺灣士林地方法院96年度簡上字第210 號、臺灣高等法院98年度重上字第34號、84年度上字第1570號判決，均以申報地價核定土地租金，惟有系爭土地租金竟以公告現值計算。系爭房屋乃56年老舊房屋，由每年地價稅1 萬5,
775 元即知非高經濟價值之商業區，僅供50元銅板小吃店營業用，目前被告出租系爭房屋，1 樓作店面、2 樓供休憩及廁所、3 樓儲藏使用，房屋部分共約60坪，房屋及土地每月租金6 萬8,000 元，扣除租金43﹪之房屋修繕及管理共2 萬9,240 元，剩下3 萬8,760 元始為房屋之租賃所得，而土地租金為3 萬5,525 元，房屋租金剩3,240 元，明顯有失平衡，也造成系爭土地租金是鄰地行情之3 倍，原告竟還要提高租金。
㈢近年租金上揚而經濟不景氣，房屋租不出去風險升高，三重
地區消費力本就不高，被告出租之系爭房屋含土地共20坪供營業用每月租金6 萬8,000 元，與同區段比較已相對高了，房客要求降租金之壓力極大。參之位於臺北市○○○路○ 段與萬慶街交叉路口，前臨捷運景美站出口，路旁有多線公車站牌等繁榮商業地段，土地租金裁定亦以申報地價8%計算。
自96年起地政主管機關每年大幅調升地價，事實上105年雙北實價登錄土地價格是下降的，經濟不景氣店面空置極多，房屋含土地租金也下滑，被告請求參酌市場上土地租金行情，調降系爭土地租金以申報地價8%計算，即每月租金為1萬4,538元（每坪租金692元）。
㈣綜上，租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法
院於依民法第442 條規定，調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形，暨與臨地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡。是本件調降土地租金以申報地價8%計算每月租金1萬4,538元，始符合土地租金行情及被告承租土地利用後收益所得之利益平衡等語置辯。
㈤並聲明：如主文第1項所示。
三、本院之判斷：原告主張其所有系爭土地與被告事實上處分之系爭房屋間業經前案認定有不定期租賃關係存在，並以系爭土地99年度公告現值7%為計算標準，核定自99年6 月1 日起，每月租金3萬5,529 元等情，有原告提出前案判決在卷可參（見本院司重調字卷第13頁至第21頁），且為被告所不爭執，本院亦調取前案卷宗核閱無訛，是此部分之事實，應堪予認定。惟原告主張系爭土地105 年公告現值已調漲為每平方公尺19萬4,
000 元，故兩造間之每月租金亦應調漲為公告現值7%即7 萬8,594 元等語，被告則以前揭情詞置辯。經查：
㈠前案雖以系爭土地99年公告現值7%作為租金核定之計算標準
，然前案之臺灣高等法院102 年度重上更㈠字第140 號判決係於104 年5 月20日所作，斯時已有系爭土地99年至104 年之公告現值資料可作為參考，而參之系爭土地99年至104 年之公告現值係從每平方公尺8 萬7,700 元調漲至18萬9,000元，有原告提出系爭土地歷年公告現值資料在卷可佐（見本院司重調字卷第24頁），已成長2 倍之多，然前案仍以系爭土地99年之公告現值7%作為租金核定之計算標準，顯見該租金核定並非係以系爭土地之公告現值作為唯一標準，此參前案之臺灣高等法院102 年度重上更㈠字第140 號判決理由欄
八、㈠⒌明確記載「…本院參酌兩造均同意系爭租金之核定應以系爭1951地號土地之全部面積69.45 平方公尺作為計算基準（見本院卷㈠第71頁、第105 頁），該土地於99年之公告現值為每平方公尺8 萬7,700 元（見原審補字卷第12頁），其價值為609 萬765 元，系爭房屋面臨新北市○○區○○○路，屬鬧區市況繁榮，生活機能甚佳，且被告將一樓部分區隔出三個店面分別出租，亦有現況照片在卷可參（見原審卷第18頁、第36頁、本院前審卷第134-139 頁及本院卷㈠第66頁），被告自承其租金分別為3 萬元、1 萬元及2 萬2,00
0 等語（見本院前審卷第124 頁），認自99年6 月1 日起系爭房屋租用系爭土地之租金額，以系爭土地99年間公告現值計算之土地總價之7%為適當，依此標準計算，系爭土地自99年6 月1 日起之租金額為每月3 萬5,529 元…」等語（見該判決第11頁），可知前案係併予審酌被告使用系爭土地之收益情形，及系爭土地之商業發展情形而為核定，則原告於本院審理時既自承：系爭房屋之使用情形，及系爭土地坐落之商業發展情形均與前案相同等語（見本院訴字卷二第20頁），且系爭土地105 年公告現值為19萬4,000 元，有原告提出前開公告現值資料可佐，僅較104 年公告現值增加5,000 元，漲幅僅有2.6%【（194,000 －189,000 ）÷189,000=0.02
6 ，元以下四捨五入）】，再考量通貨膨脹等因素，尚難認前案核定系爭土地租金時所通盤考量之因素，已較原告起訴時之情形有顯著差異，因而達需調整系爭土地租金之程度，原告僅以系爭土地99年及105 年之公告現值差距作為請求調漲之依據，而忽略99年至104 年之公告現值資料業已在前案衡酌基礎之內，且系爭土地於105 年除公告現值有較104 年微幅調漲之外，其餘因素並無改變，如前所述，則原告請求調整租金，並以系爭土地105 年公告現值7%作為核定之計算標準，自非有據。
㈡至相鄰系爭土地之1951地號土地雖於另案不當得利訴訟中，
認定由蘇美柔每月支付7,000 元以擺攤使用，有原告提出該案判決1 份在卷可憑（見本院卷二第46頁至第48頁），然依該判決內文，尚無從得知蘇美柔使用之面積僅約1 坪，且蘇美柔於該案件中明確表示其繳納之7,000 元費用係水電清潔費，而非單純租金，復且繳納期間迄至99年9 月下水道維修工程開始前，是該案件之使用面積、繳納費用性質、繳納期間既均與被告使用系爭土地之情形不同，自無從作為系爭土地租金行情參考之依據，是原告依此主張系爭土地租金應隨系爭土地公告現值調漲而隨之調整，尚無可採。
㈢又我國實務關於租金核定雖不乏以土地之申報地價作為計算
標準，然此係因就非作為商業使用之租金，土地法第97條第
1 項明定以土地申報總價年息10% 為限，此規定依同法第10
5 條規定，於租用基地建築房屋準用之，此就非作為商業使用所作之明文限制，考其立法意旨乃為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，避免造成居住問題，而營業用使用之情形，則與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，故而無立法加以限制之必要。是被告迄今仍將系爭土地乃係出租他人營業使用，為被告所不爭執（見本院卷二第19頁），自不受土地法前開規定以申報地價作為租金核定之限制，是被告抗辯應以申報地價作為本件租金核定之計算標準，並非可採。至被告雖另辯稱其每月收取系爭房屋租金扣除系爭房屋必要損耗及費用43% 後，僅餘3 萬8,190 元，與前案核定租金為每月3 萬5,529 元相較顯不合比例，系爭土地之租金應予以調降云云。然縱認被告收取系爭房屋租金尚須扣除避系爭房屋必要損耗及費用43% ，惟此損耗及費用之負擔於前案核定時即已存在，且被告於本院審理時自承目前可收取系爭房屋之租金係每月6 萬8,000 元等語（見本院訴字卷二第20頁），與前案時可收取租金總額為6 萬2,000元（3 萬元+1萬元+2萬2,000 ）相較並無顯著差異，是被告為系爭房屋支出之必要損耗及費用雖隨房屋老舊而可能增加，然被告收取系爭房屋租金亦較前案時略有調漲，據此，尚難認系爭土地租金有需加以調降之必要。再被告另抗辯近來經濟不景氣，房客要求調降租金之壓力極大，依其提出系爭土地附近地面租金行情資料，每坪約1,000 萬至1,500 元而已云云，然被告現既仍持續收取系爭房屋租金每月合計6 萬8,000 元，如前所述，可知被告使用系爭土地之收益並未因經濟環境或周遭租金行情所影響，自無從以此作為調降租金之理由，被告前開所辯，仍非可採。
四、綜上所述，系爭土地每月租金於前案判決確定後並調整之必要，是原告依民法第442 條規定請求調漲系爭土地租金為每月7 萬8,594 元，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 2 月 21 日
民事第一庭 法 官 莊佩頴以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 2 月 21 日
書記官 李瑞芝