臺灣新北地方法院民事判決 105年度訴字第1603號原 告 吳歆茹
王彝強兼前二人訴訟代理人 吳家登被 告 張迫松訴訟代理人 沈志成律師複 代理人 劉彥麟律師上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國105 年10月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹拾貳萬肆仟捌佰肆拾陸元，及自民國一○五年五月二十四日起自清償日止，按年息百分之五計算利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之五，餘由原告負擔。
本判決得為假執行，但被告如以新臺幣壹拾貳萬肆仟捌佰肆拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告於民國100 年12月8 日向新北市板橋行政執行處標得坐落新北市○○區○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地）。依查封筆錄上記載，系爭土地上有一平房（下稱系爭平房），不予以點交，而依民法第68條第2 項之規定，系爭平房亦為債務人所有，且不具獨立之經濟價值，即符合從物之規定，是以系爭平房即為原告所有。被告既無權占用系爭平房，並將系爭平房出租予第三人經營自助餐使用，並未支付相關租金予原告，爰依民法第179 條之規定，請求被告給付自100 年12月至105 年4 月止，共52個月租金，以每月租金新臺幣（下同）37,127元計算，總計被告受有156萬元之租金不當得利。復被告竟雇工將系爭平房予以拆除，爰依民法第184 條之規定，以系爭平房約20坪，依目前重建成本每坪造價需6 萬元，請求被告賠償毀損系爭平房之損害共計120 萬元。並聲明為：①請求被告賠償276 萬元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算利息。②原告願供擔保，請准宣告假執行。③訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：系爭平房為土地之定著物，為一獨立之不動產，且系爭平房對坐落之基地並無助力，難認係原告所稱之從物。再者，被告係於77年10月30日向前手張宗和購買系爭平房，被告既有出資購買系爭平房之事實，即依法取得系爭平房之所有權。又原告所購買之系爭土地係為台北縣政府67莊建號2214號使用執照大廈之法定空地，此有新北市政府工務局陳情回函可參，是以依建築法第11條第1 項、第3 項、公寓大廈管理條例第58條第2 項、民法71條前段、最高法院103年台抗第45號判決及最高法院64年台上字第2200號判例參照，原告等人所購買之系爭土地即屬無效，故原告等人無法取得系爭土地之所有權，其依所有權向被告主張權利，即無理由。併為答辯聲明：①原告之訴及假執行均駁回。②訴訟費用由原告等負擔。③如受不利判決，被告願供擔保，請宣告免予假執行。
三、原告主張其為系爭土地之所有權人，而系爭如附圖所示389(1)之地上物係由訴外人張宗和所興建，拆除前由被告使用收益等情，業經本院勘驗現場及囑託新北市新莊地政事務所測量人員現場測量屬實，並製有勘驗筆錄及新北市新莊地政事務所檢送之土地複丈成果圖在卷可參（見本院卷第106 頁、
143 頁），且兩造對於上開情節均不爭執，自堪採信為真實。原告另主張被告占用系爭土地及平房，係屬無權占用乙節，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。則本件應審究者厥為：（一）原告是否為系爭平房之所有權人？原告請求被告賠償毀損系爭平房之損失，是否有理由？（二）原告取得系爭土地是否違反法律規定而無效？原告主張被告無權占用是否有理由？（三）原告請求被告給付相當於不當得利之租金，是否有理由？茲就上開爭點析述如下：
（一）原告是否為系爭平房之所有權人？原告請求被告賠償毀損系爭平房之損失，是否有理由？
1、按稱不動產者，謂土地及其定著物，民法第66條第1 項定有明文。又所謂定著物，係指非土地之構成部分，繼續附著於土地而達一定經濟上目的不易移動其所在之物而言。凡屋頂尚未完全完工之房屋，其已足避風雨，可達經濟上使用之目的者，即屬土地之定著物（司法院大法官會議釋字第93號解釋、最高法院63年度第6 次民庭庭推總會議決議㈠參照）。再按非主物之成分，常助主物之效用，而同屬於一人者，為從物。但交易上有特別習慣者，依其習慣，民法第68條第1 項定有明文。次按所謂常助主物之效用，係指該物就一般交易觀念言之，在客觀上具有繼續性的輔助主物之經濟效用，而居於從屬關係，其本身捨輔助主物之外，不具獨立使用之經濟效用者而言（最高法院81年度台上字第1370號判決意旨參照）。
2、查系爭平房為未辦保存登記之建物，於被告未拆除前其上方並搭蓋鐵皮之屋頂，為成一獨立之建築體，四周圍有搭蓋，並設有門可以出入，曾出租供自助餐使用等情，此有被告所檢附照片及被告於本院105 年7 月13日言詞辯論期日之言詞辯論筆錄內容附卷可參（見本院卷第82頁、第75頁），足認系爭平房確實係附著於土地，不易移動其所在，且該建築體現狀足以遮風避雨，並有對外之門戶，可與外界聯絡，得獨立為交易及使用之客體，可達經濟上使用之目的，依社會觀念應視是獨立之物。從而，系爭平房既為獨立之物，即難謂為從物，原告依民法第68條第2 項之規定，主張系爭平房為土地之從物，即取得所有權云云，依上說明，實乏所據。又系爭平房既非為原告所有，其基於民法第184 條之規定，請求被告賠償拆除系爭平房之損害，亦屬無據，應予駁回。
（二）原告取得系爭土地是否違反法律規定而無效？原告主張被告無權占用，是否有理由？
1、原告主張被告無權使用系爭土地，而被告就系爭平房占有系爭土地如附圖所示之389(1)事實不爭執，然抗辯系爭土地為法定空地，原告因拍賣而取得系爭土地之所有權已違反建築法及公寓大廈管理條例等規定云云，惟查：
(1)系爭地號領有67莊建號2214號使用執照、67年莊建字第4009號建造執照，屬法定空地等情，雖據被告檢附新北市政府工務局函可參（見本院卷第55頁），並為兩造所不爭執。而該建物係於69年10月7 日登記完畢，是以該建物興建時係適用60年12月23日修正公布之建築法第11條之規定。
而該條文於當時僅規定「本法所稱建築基地，為一宗土地，供建築物本身所占之地面及其所應保留之空地。前項空地之保留，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之。」並無規定建築基地之合併、法定空地之分割與轉售限制。
(2)又依現行建築法第11條規定「本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗。前項法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之。應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割辦法，由內政部定之」。然查，該條文關於合併基地及限制分割移轉之規定，乃73年11月7 日建築法修正時所增訂，於系爭土地所領建築執照所示建物申請使用執照時，尚無此規定，已難遽謂系爭土地之拍賣、移轉應受建築法73年修法後第11條第3 項規定之限制。再者系爭土地有獨立地號，並未與其他建築基地合併為一宗，亦與上開現行建築法第11條規定所指建築基地業經合併為一宗時之法定空地留設情形不同。而建築法73年修正第11條旨在合併建築基地為單一地號，並限制其分割轉售，以利建築管理，並非在干涉修法前未合併之各獨立地號建築基地之流通。此由該法條並未同時限制合併前屬於法定空地以外之單獨地號建築基地之移轉，及法條僅授權內政部訂定分割辦法，未同時授權訂定關於合併前單一地號基地之移轉限制辦法等情，應可推知。
(3)再者，公寓大廈管理條例第4 條第2 項規定「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔」，其立法意旨，乃為維持建築物區分所有權與基地共有權之一體化，避免法律關係趨於複雜。準此，已登記之區分所有建築物與其所屬基地所有權之權利人同一者，應受上開不得分離轉讓之限制，固不待言；惟若登記之區分所有建築物與其所屬基地所有權已非屬同一人者，區分所有建築物所有權人及所屬基地所有權人，各自得獨立處分其權利，則無從適用首開規定，限制區分所有建築物所有權人及基地共有人應併同轉讓其等房地權利之餘地（最高法院100 年度台抗字第338 號裁定意旨參照）。98年7 月23日修正施行之民法物權編第799 條第5 項規定「專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔」，亦旨同前揭公寓大廈管理條例第4 條第2 項規定。惟民法物權編施行法第8 之5 條第2 項復同時規定「民法物權編修正施行前，區分所有建築物之專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，已分屬不同一人所有或已分別設定負擔者，其物權之移轉或設定負擔，不受修正之民法第
799 條第5 項規定之限制」，可知公寓大廈管理條例第4條第2 項、民法第799 條第5 項規定，應限於專有部分與所屬基地之權利同屬一人，始有適用。而建築基地為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地，既為現行建築法第11條第1 項所明定，則建築法所規定之法定空地是否不得與坐落其上之建築物專有部分分離而為移轉，亦應為同一之解釋。質言之，若法定空地與坐落同一建築基地上之區分所有建物，分屬不同人所有，該法定空地所有權即無不得移轉流通之限制。
(4)查系爭土地為建築法73年修正第11條以前之獨立地號建築基地，並未與其餘建築基地合併為一宗，且依被告於本院
105 年7 月13日言詞辯論期日陳稱當初建設公司未將系爭土地移轉於買受人，於86年間始移轉予原告之前手等語（見本院卷第75頁），足認系爭土地於原告拍定買受前其前手並非為同一建築物之區分所有權人，是以揆諸前揭說明，系爭土地之單獨拍賣及移轉所有權，並不受限制。而原告已持執行法院所發權利移轉證書辦畢系爭土地之所有權移轉登記，即已取得系爭土地所有權，於法即屬有據。是被告執詞主張系爭土地依建築法、公寓大廈管理條例，不得單獨移轉所有權，故買賣無效云云，依上說明，並非有據。
2、又被告抗辯其之所以得使用系爭法定空地係基於分管契約而來，業據提出新北市新莊區和平里之里長所出據證明書
1 份為參。惟證明書上係記載：早年建商售屋依慣例，五樓頂樓使用權歸五樓，一樓毗鄰有空地者，歸屬一樓有使用權等語（見本院卷第138 頁），是以上開證明書至多僅能說明，依建商慣例，係將一樓空地歸於一樓使用，難謂被告之前手與系爭平房旁之房屋區分所有權人確有分管契約而有得使用系爭法定空地等情，復被告未能舉證說明其占有權源，足認被告占用系爭土地即屬無權占有。
（三）原告請求被告給付相當於不當得利之租金，是否有理由？
1、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條定有明文。本件被告無權占有原告之系爭土地，依社會之通常觀念，可能獲得相當於租金之利益，並致原告受有損害，原告得依民法第179 條規定，請求被告返還占用系爭土地相當於租金之不當得利（最高法院61年台上字第1695號判例、87年度台上字第2100號判決意旨參照）。本件被告之系爭平房無權占用原告系爭土地如附圖所示389(1)、面積為59.01 平方公尺部分，已如前述，揆諸上開說明，應認獲有相當於租金之利益，致原告受有損害，原告自得依據不當得利之法律關係訴請被告給付致原告受有相當於租金之損害。
2、又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條第1 項、第105 條定有明文。故無權占有他人土地，土地所有權人得請求相當租金之不當得利，以不超過土地申報價額年息百分之10為限，且上開法文所稱「申報總價額年息百分之10為限」，乃指租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息百分之10計算，尚須斟酌基地及建築物之位置，工商業繁榮之程度，占用人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。原告雖主張被告前將系爭平房出租，比照附近出租一樓店面之水準，以每月3 萬元計算租金等云云。惟查，被告前所收取之租金係以出租其所有之平房之代價，而非出租如附圖所示389(1)土地之代價，則被告受有利益之原因事實與原告受有損害之原因事實，並非同一，自無從以出租店面之租金為計算其受利益之標準。本院認應參酌土地法第105 條準用同法第97條第1項之規定予以計算，較為客觀公允。查系爭平房位置與將開通之捷運站開車約10分鐘，附近有昌隆國小約距離350公尺，前方有福壽公園，據本院到現場勘查屬實，並製有勘驗筆錄及原告檢附相關google地圖、照片等附卷可參（見本院卷第114-1 頁、第82至84頁、第119 至122 頁），考量當地環境，及系爭土地為法定用地遭占用後並出租予他人使用，應以系爭土地申報地價總價年息之3%，方為適當。
3、再者本件原告係於100 年12月19日登記為系爭土地之所有權人，有土地登記第一類謄本附卷可憑（見本院卷第40頁），而系爭建物為105 年4 月16日拆除（見本院卷第76頁），是以被告占有系爭土地期間係為51個月又28天，從而原告僅得請求51個月又28天之不當得利，逾此部分之請求，即所無據，應予駁回。又依平均地權條例第16條「土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價」之規定，申報地價應為公告地價80% 計算。本院依職權查詢內政部地政司新北市○○區○○段○○○ 號歷代公告地值之資料，100 年1 月、102 年1 月、10
5 年1 月之公告地價之資料，故系爭土地之申報地價即分別為12,160元、16,960元、24,160元，此有查詢資料表可參。而被告等占用如附圖所示389( 2) 部分面積為59.01平方公尺，從而，原告得請求被告給付相當於不當得利金額為124,846 元（元以下四捨五入，下同）：
(1)自100 年12月19日至101 年12月31日止之金額申報地價12,160元×占用面積59.01㎡×3%=21,527元
(2)自100 年12月20日至101 年12月31日止之金額申報地價12,160元×占用面積59.01 ㎡×3%×12/365=708元
(3)自102 年1 月1 日起至104 年12月31日止之金額申報地價16,960元×占用面積59.01 ㎡×3%×3 年=90,073元
(3)自105年1月1日至105年4月16日止之金額申報地價24,160元×占用面積59.01 ㎡×3%×107/365=12,538元
(4)小計:21,527 元+ 708 元+ 90,073元+12,538元=124,846元
四、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。
民法第229 條、第203 條分別定有明文。又本件起訴狀繕本係於105 年5 月23日送達被告乙情，有送達證書可按（見本院卷第35頁），原告請求被告自起訴狀繕本送達之翌日即10
5 年5 月24日起至清償日止，按年利率百分之5 計算之利息，亦屬有據，應予准許。
五、從而，原告主張被告無權占用，併請求被告給付原告相當於租金之不當得利124,846 元，及自起訴狀繕本送達翌日即10
5 年5 月24日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。
六、本件兩造陳明願供擔保請為准、免假執行之宣告，就原告勝訴部分，金額在50萬元以下，應依職權宣告假執行，並依職權酌定相當擔保金額宣告被告得預供擔保免為假執行；至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 11 月 18 日
民事第二庭 法 官 吳幸娥以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 11 月 18 日
書記官 陳怡眞