臺灣新北地方法院民事判決 105年度訴字第17號原 告 王建超訴訟代理人 周志安律師被 告 林宗賢
郭崇美共 同訴訟代理人 郭堂源上列當事人間返還補償金事件，本院於民國106年1月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。經查，本件兩造簽署之「『捷運新巢』房屋預定買賣契約書」第19條約定以臺灣板橋地方法院為第一審管轄法院，是本院就本件訴訟自有管轄權。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第3款、第256條分別定有明文。經查，本件原告以郭宗立、林宗賢、郭崇美為被告，起訴聲明請求：1、被告應給付原告新臺幣（下同）946,560元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。2、前項所命給付，任一被告為給付後，其他被告於給付範圍內同免責任。3、原告願以現金或台灣銀行無記名可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行。（見本院卷第9頁）。嗣本件訴訟程序進行中，原告於民國105年2月23日具狀補陳被告之戶籍謄本暨其完整姓名及住居所，並為主張更正郭宗立非為本件被告等語（見本院卷第63頁）。
嗣原告再於105年5月12日具狀就上開訴之聲明第一項請求之金額變更為684,756元（見本院卷第99頁）。經核原告上開所為係減縮應受判決事項之聲明，以及更正法律上之陳述，合於前揭法條規定，應予准許。
貳、實體方面：
㈠、緣原告於民國94年11月28日與被告林宗賢及郭崇美簽署「『捷運新巢』房屋預定買賣契約書」（下稱系爭買賣契約），由被告等將改制前之門牌號碼台北縣○○市○○路○○○號3樓、213號（即管理室）及台北縣○○市○○路○○○號3樓之房屋（以下合稱系爭房屋出售予原告，約定房屋面積共47.13坪，房屋總價共225萬元（其中為203萬元貸款金額，餘款22萬元，分別為簽約款12萬元及取得使用執照款10萬元）。依據系爭買賣契約第5條約定，倘房屋買賣面積與完工交屋後地政機關登記面積發生誤差，且誤差超過百分之1時，買賣雙方應就超過或不足部分按房屋單價相互補貼價款。如以1坪＝3.3058㎡計算，原告就系爭房屋本應取得之建物登記面積為47.13坪即155.802354平方公尺。然查，原告最終所取得之建物登記面積僅有151.503平方公尺，換算約為45.8296坪，短少1.3004坪，誤差業已超過百分之1，依約被告自應就不足部分按房屋單價找補價款予原告，以系爭買賣契約約定之房屋總價225萬元，換算每坪單價為47,740元（225萬元÷47.13坪），乘以不足部分之面積1.3004坪，從而，被告應給付原告找補價款62,081元。又系爭買賣契約第5條係約定面積誤差超過百分之1時，應就不足部分「全部」計算進行找補，並非僅就超過百分之1部分予以找補，故被告此部分之抗辯顯不足採。此外，依系爭買賣契約，除第13條通知交屋期限規定第1項及第1項第4款分別明定：「賣方應於領得使用執照後參個月內，通知買方進行交屋」、「賣方如未於領得使用執照後參個月內通知買方進行交屋，每逾一日，應按已繳房屋價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方」外，又兩造另訂特約條款第4條約定：「全部房屋在三月五日交屋不得延誤」，由此可知被告若未能在95年3月5日前交屋，每逾一日，應按原告已繳房屋價款萬分之五計算，給付違約金予原告。詎料，被告等除未能如期於95年3月5日交屋外，因當時系爭房屋尚未興建完畢，原告認為被告之履約能力殊值堪慮，為此特地向貸款銀行即改名前台北縣板橋市農會（下稱板橋農會）反應，表示被告未能如期興建、點交房屋，且房屋已存有諸多重大瑕疵，要求若未經原告同意，不得擅自將貸款撥付予被告，惟板橋農會仍於95年4月下旬逕自撥款。為此原告又委請律師於95年4月24日寄發律師函，要求板橋農會就違反原告指示撥款一事提出說明。嗣板橋農會就該律師函，於95年5月19日回函表示：「...本農會依約撥款並轉付出賣人（即被告）無不妥。」、「茲因王建超（即原告）與出賣人產生歧見，本農會為解決該糾紛，已同意由出賣人指定郭建宏君代償王建超君對本農會之前開借款本息，本農會並將原先對王建超君之債權及抵押權一併移轉予郭建宏君」。原告雖對板橋農會此種異常處理方式感到錯愕及不解，惟迫於無奈下，只好另與郭建宏達成協議，雙方於95年11月22日簽署協議書（下稱系爭協議書），並依其中之約定，於被告收到全部款項次日即95年11月23日辦理點交系爭房屋。是以，自95年3月6日起至95年3月10日止共5日，原告當時已繳納之房屋價款計22萬元（包含簽約當日給付12萬元及於95年2月21日取得使用執照給付10萬元），計算每日萬分之五之違約金為110元，被告應給付原告此階段之違約金為550元；另自95年3月11日起至95年11月23日止共257日，當時經板橋農會撥付貸款203萬元後，原告已繳納全部房屋價款225萬元，以此計算每日萬分之五違約金為1,125元，被告應給付原告此階段違約金共289,125元。以上總計被告應給付原告兩階段之違約金共289,675元。次查，95年11月23日交屋當時系爭房屋仍未完工，原告雖就未完工項目無意見（見原證7明細表），但就該明細表內被告自行估算完工所需價款仍爭執。此部分依法屬不完全給付之情形，顯可歸責於被告，原告自得依民法第227條第1項、第226條第1項之規定，就被告未完工而由原告另行雇工完成之項目，請求被告負損害賠償責任。而原告因自行雇工完成該未完工之項目，支出費用包括：①「玻璃門、不鏽鋼烤漆門」56,000元；②「拆除地磚、拋光石英磚、垃圾清運」184,000元；③「舊有木櫃拆除清運、新作木櫃」66,000元；④「全室壁面粉刷」27,000元，上述費用共計333,000元。承上，原告就系爭房屋交屋後面積短少之找補價金、遲延交屋違約金及損害賠償等，共計684,756元。至被告以最高法院96年度第8次民事庭會議決議為據，主張時效抗辯云云，惟最高法院96年度第8次民事庭會議決議內容顯與被告先前抗辯之內容南轅北轍，完全不同，被告捏稱不實之決議內容作為主張之依據，實屬無稽。原告主張民法第227、226條不完全給付之債務不履行責任，顯無民法第365條除斥期間規定之適用，此有最高法院91年台上字第1588號判決可資參照，甚為灼然。
㈡、被告所提出之證物一，均係其自行製作之表格或計算式，原告未曾參與，亦未簽名承認，爰否認其真正。就證物三、四之形式真正，原告不爭執。本件不動產買賣中，地上建物與建築基地分屬不同買賣關係，原告係於94年11月28日向被告簽約購買地上建物即系爭二幢房屋，於同日另向訴外人蕭文良簽署「土地買賣契約書」購買建築基地（建物及土地價款總價合計為750萬）。故買賣標的、價金、契約相對人、契約內容等各異，係彼此獨立之契約，其中若出賣人有遲延給付、不完全給付等情形，買受人本應分別向違約之出賣人主張契約責任。同理，買受人有無給付價金、給付數額為何，亦應分別認定之。何況有關系爭房屋坪數短少之找補、以及遲延交屋之違約金約定，均為土地買賣契約所無，更非屬土地出賣人應負擔之違約責任，應各自分別核算已給付之價金，以及因負擔之遲延違約金，兩者不可混為一談。惟被告答辯狀中並未區分此兩份獨立買賣契約，就買賣契約價金給付及各項違約責任均含混一併加總處理，顯有不當。再者，系爭房屋之買賣，因當時被告已遲延交屋時間甚久，且房屋仍有多處未能完工，原告唯恐被告棄之不顧，遂要求板橋農會應取得原告同意後，始能撥付貸款予被告。但板橋農會未理會原告之要求，仍執意將貸款撥付予被告。此等爭議，係由訴外人郭建宏先行與板橋農會協議，由郭建宏向板橋農會清償系爭抵押貸款之本息後，由板橋農會將抵押權讓與郭建宏，原告再與之另行協商，由原告重新再向板橋農會辦理貸款，由板橋農會將貸款金額撥付與郭建宏後，塗銷郭建宏對系爭房地之抵押權（見雙方間95年11月22日協議書）。故原告交付面額6,522,120元之支票予郭建宏，係履行雙方之協議，並非支付系爭房屋之買賣價金。被告早於原告與郭建宏簽署系爭協議書前，即已領取系爭房屋之全部買賣價金。原告購買系爭建物係向板橋農會申貸，而系爭房屋於95年3月10日辦理產權移轉登記，板橋農會亦於同日核撥貸款203萬元，被告於該日取得貸款後，連同原告先前已給付之簽約款12萬元及取得使用執照款10萬元，業已收受全部買賣價金225萬元。而依原告與郭建宏簽署之系爭協議書約定，係於收到全部款項次日即95年11月23日，始點交系爭房屋。被告既已領取全額價金，自應按日以225萬元計算萬分之五之遲延違約金。故被告於答辯狀中僅以22萬計算違約金云云，顯屬錯誤。
㈢、兩造並未就系爭房屋坪數找補部分、就瑕疵修繕部分減價、就交屋遲延部分由被告支付遲延交屋期間之利息等事項達成扣抵之協議。被告辯稱就兩造間買賣房屋之糾紛，業已委請郭建宏清償原告之房屋貸款後，取得債權人之地位，並與原告協商結清之數額，經提示雙方買賣價款、面積短少找補價款、遲延交屋違約金及房屋未完工應給付之損害賠償之各項金額計算方式後，以系爭協議書所載之金額6,522,120元結算，並以證人郭建宏、黃杏釧之證詞、證物一等證據為依據。惟查，依證人黃杏釧所之證詞，有無原告代理人葉春蘭與證人郭建宏、黃杏釧共同確認金額之過程存在，實有疑問。依其所述，95年11月22日討論及簽署系爭協議書當日，僅有原告、葉春蘭、郭建宏及黃杏釧四人在場，由證人黃杏釧負責計算內容之書寫，且計算內容討論之順序，係先於「預收及代繳一覽表」（即被告105年7月11日答辯㈡狀證一第2頁）上進行各項目之書寫及計算，嗣因葉春蘭反應記載太亂看不懂，方再書寫第三份（即被告105年7月11日答辯㈡狀證一第1頁）。然證人葉春蘭否認見過證人黃杏釧，更否認有共同彙算確認金額之情形，與證人黃杏釧所證述內容顯然矛盾。又證人黃杏釧所述之第三份計算式（即被告105年7月11日答辯㈡狀證一第1頁，鈞院卷第142頁）下方①至⑦項之合計金額原記載為29萬3千餘元，嗣經劃刪除現後更正為正確之304,036元，然刪除更正處所蓋用之印章卻為「蕭婉君」。
惟證人黃杏釧證述當天計算金額之明細均為其書寫，且在場之四人中並無「蕭婉君」，第三份計算式修改處卻有「蕭婉君」之印章，足證證人黃杏釧所證述之內容不實。證人黃杏釧既證稱係因證人葉春蘭認為第一、二份計算式記載過於凌亂，始記載於第三份計算式，理論上第一份計算式與第三份計算式所記載之內容、金額應相符，僅為另行再度繕寫而已。然經比對第一份計算式與第三份計算式所記載之應收款，兩者無論在金額或計算方式上皆不相同，顯然並非如證人黃杏釧所述因為覺得亂看不懂而再行繕寫一份。又依系爭協議書締結之經過以及締結之內容以觀，顯難認證人郭建宏有代表被告二人與原告協議結算買賣價款之情形。首先，依系爭協議書上之內容，記載之雙方當事人僅有原告及證人郭建宏，並未提及被告二人，亦無郭建宏係代理被告二人之記載。依系爭協議書之前言僅記載「就交屋及債權事宜達成下列協議內容」，亦未記載證人郭建宏代償抵押借款，係代為處理兩造間買賣房屋之爭議或結算價款之意。再者，系爭協議書僅記載原告給付證人郭建宏6,522,120元後，由郭建宏塗銷抵押權登記並將房屋點交予原告，從未提及該款項係用以結清買賣價款，亦未提及此金額係扣除坪數短少找補、遲延交屋違約金及未完工之損害賠償等。是以，果如證人郭建宏所述，代償係為代理被告解決兩造間買賣房屋價款之爭議，以結清價款等云云，何以於協議書中完全未記載此意旨？又倘代償係為解決兩造間買賣尾款爭議，證人郭建宏自應於代償後儘速通知原告代償之情形，並主動聯繫原告進行協商。然其反而係原告收受農會來函後，始知悉之代償之事實，並自行主動找抵押權人聯繫解決，此部分亦違背經驗法則。又證人郭建宏原本係證稱：「因我只是協商者，且我是用債權人身分不是賣方跟原告協商，我只是協助解決雙方的爭議，最後看原告要還我多少錢並辦理塗銷」等語，嗣於被告詰問時，始又改稱係受被告授權，代理被告與原告協議扣減金額等語，其證述前後矛盾，委不足採。此外，被告固承認系爭房屋於交屋時仍未完工，惟抗辯業已與原告協商，以125,000元作價，由原告自行雇工完成，並已於系爭協議書中扣抵云云。惟依證人蔡閔桂所為證述，交屋時才有鑰匙可供進入房屋內，而原告係於95年11月23日始交屋進入系爭房屋，交屋前對於屋內狀況如何？未完工之範圍多廣？應需要多少費用始能自行雇工完成均無任何概念，豈有可能在毫無所悉之情形下，逕行以125,000元與郭建宏約定扣減，而自行雇工完成被告未完工部分？承上，證人郭建宏自承其亦為系爭建案之隱名合夥人，故系爭建案之盈虧，對其有利害關係存在，果若原告主張獲法院判決承認，勢必造成郭建宏之損失，故郭建宏所為之證詞，係迴護自身利益。另證人黃杏釧為郭建宏多年之員工、證人蔡閔桂為郭建宏之妻舅，彼等兩人為迴護郭建宏所為之證述內容，與事實不符，均不足採。
㈣、綜上所述，原告與郭建宏之協議內容，確未包含坪數短少找補、遲延交屋違約金及未完工損害賠償之扣減，從而原告依系爭買賣契約約定，請求找補價金、給付遲延違約金，並主張不完全給付之損害賠償，洵有理由等語。本件起訴聲明請求：1、被告應給付原告684,756元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。2、前項所命給付，任一被告為給付後，其他被告於給付範圍內同免責任。3、原告願以現金或台灣銀行無記名可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、伊等否認原告之主張及請求。查原告於94年11月28日購買由被告為起造人之系爭房屋，雙方約定之買賣條件詳細記載於系爭買賣契約。依系爭買賣契約第5條約定，面積誤差找補而減價計42,750元、依系爭買賣契約第13條計算之延遲交屋利息104,800元，以及就原告自行改善工程貼補125,000元，另再減少25,000元，總計尾款扣除額為2,977,550元，原告於95年11月22日給付雙方最終協議之價金後（已扣除上開尾款扣除額2,977,550元），系爭房屋於95年11月23日辦理交屋。故原告起訴指稱被告未依約減少面積誤差價金及延遲交屋利息云云，均與事實不符。分述如下：
⒈面積誤差部分：
原告購買之系爭景德路211號3樓房屋之主建物面積為65.16平方公尺，公設分擔包括同地段2880建號之12.1406平方公尺及2881建號之12.6927平方公尺，合計面積為89.9933平方公尺。另系爭新莊路374號3樓房屋之主建物面積42.83平方公尺，公設分擔包括同地段2880建號之7.4258平方公尺及2881建號之10.216平方公尺，合計面積為60.4718平方公尺。
又就管理員室，原告持分為1.053平方公尺。故原告購買系爭房屋總計面積為151.503平方公尺，換算約為45.8296坪，與系爭買賣契約原始載明之面積短少約1.3坪（47.13坪－45.8296坪），誤差比例約百分之2.7。故就超過百分之一部分約為0.8坪，以每坪單價47,740.29元（總價金225萬元÷原約定面積47.13坪）計算，應找補約為38,192元，而因平方公尺與坪計算及小數點所取位數不同，實際上找補減價為42,750元。至原告主張系爭買賣契約第5條係約定面積誤差超過百分之1時，應就不足部分「全部」計算進行找補云云，要與事實不符。蓋系爭房屋所屬建案中部分之建築及土地原自法院拍賣標得，原工程已興建至一樓頂板，事後變更建照，原有已興建部分究有否依建照圖，被告無法確定，復因地下室設有兩個法定停車位，使用執照核發會有百分之1至2的誤差，因此系爭房屋買賣契約才會約定百分之1誤差不找補，且約定百分之1以內互不找補，超過再找補，此對當初所有購買戶均一體適用，買賣時亦有說明清楚，不容原告爭執。
⒉延遲交屋利息部分：
系爭買賣契約原訂為95年3月5日交屋，但因台電工程延誤，建物使用執照於95年1月26日領得，三個月即95年4月26日，自次日即95年4月27日至最後交屋日95年11月22日，共計210天，以原告已繳之房屋價款22萬元，連同土地價款53萬元，依約應計算按日萬分之5計算遲延利息（雖土地部分非被告出售，仍一併加計），合計78,750元，但被告於交付尾款減少（及退還遲延違約金）共104,800元，已超出應退還遲延利息26,050元。可見原告之主張為無理由。且反言之，原告係於95年2月13日取得系爭房屋之產權登記，依系爭買賣契約即需將銀行貸款合計675萬元（含房屋部分203萬元及土地部分472萬元）交付被告及土地的賣方，惟原告遲至95年11月22日始交付貸款，依系爭買賣契約第18條第2項約定，按日計算千分之1滯納金，房屋部分每日2,030元，土地部分每日4,720元，原告反而應賠償負擔280天之滯納金共計189萬元。
⒊不完全給付部分：
依系爭買賣契約第9條內容，保固期現及範圍均自使用執照取得後，建物結構部分保固15年、其他部分保固1年。因原告於95年11月22日交付貸款尾款時提出諸多要求，其中部分顯已超出賣方責任，雙方即以折價125,000元作為自行改善之工程費用，並於系爭協議書內載明依現況交屋，即明確釐清被告就房屋瑕疵與否，不再負擔修護責任。如今原告逾近十年後提起本訴，隨便提出提出單據即主張不完全給付云云，於法無據。再者，在系爭房屋交屋後，原告在三樓露臺違法加蓋，面積約五坪，之後導致一、二樓產生漏水現象，再請被告修理，當時被告請工程人員前往查看，發現是原告在違法加蓋建物裡的水管未與原有建物的水管互相接通，為此被告於99年12月發函要求原告限期改善，否則如有危及一、二樓建物之安全，應負賠償責任。是以，本件原告除非證明與結構有關，不然如今提起訴訟求償，早就超過保固期限。
⒋法律時效部分：
原告依民法第227條規定主張權利，應受到民法第365條的限制，買受人應於6個月或物之交付後5年內，請求不完全給付之損害賠償。民法基於買賣之性質及法律安定性，於第365條已定有短期時效，自應解為係被告不完全給付損害賠償請求權之特別規定，而應優先適用。無再依債務不完全給付規定，適用民法總則編第125條所定15年一般消滅時效之餘地。原告於民法第365條所定5年期間經過後，不得再依同法第227條規定，主張長期時效，請求被告賠償損害，自屬無據。
㈡、原告稱購屋尾款已於95年4月7日給付云云，顯與事實不符。95年3月10日被告將系爭房屋產權連同土地所有權移轉過戶到原告名下，同時辦理抵押權設定給板橋農會，95年4月7日板橋農會依原告簽立撥款及轉帳委託書，將原告貸款675萬元（一筆475萬元，一筆200萬元）撥款到原告帳戶內，並把其中665萬元轉給被告。按常理，本來買受人就應該於產權取得後，貸款銀行就核撥貸款，本案中其他購買戶都依約於產權取得後一個月左右即陸續交付貸款，偏偏原告於95年3月10日取得產權後，既未立即撥款給付尾款，之後又對板橋農會撥款、轉帳給被告的做法不滿，連續責問板橋農會怎未經其同意即把675萬元撥款，並將665萬元轉給被告，揚言對其提告。但本件不動產買賣，本來因為原告本身智能有缺陷，需受監護又沒有固定收入，板橋農會原本不願承做，經被告協調保證後才勉強受理，不料在貸款以後還是遭到原告莫名斥責糾擾，於是板橋農會要求被告，除非不再騷擾，否則只能轉至其他銀行貸款。而被告與原告協調不再糾擾農會又無效，為不讓板橋農會困擾，只得於95年5月15日，將原告貸款全數代為清償，清償金額6,731,846元（至5月15日當時本息剩6,731,846元），並將原告設定給板橋農會之抵押權轉讓予身為起造股東，負責與購屋客戶交屋的第三人郭建宏名下，板橋農會於同日亦開具債權額確定證明書，之後被告於95年5月18日發存證信函給原告，要求原告應依買賣契約給付房屋、土地價金尾款，故原告稱4月7日已完成給付購屋尾款云云，誠屬顛倒是非、子虛烏有。此外，在所有權狀仍由辦理產權登記地政士保管之時，原告竟於95年5月26日向新莊地政事務所偽造遺失，申請補發權狀，隨後要求板橋農會未經其同意，不得撥放貸款，接著再要求板橋農會塗銷抵押權，準備向其他銀行辦理貸款（因還有尾款675萬元尚未給付）。基於原告上開種種舉動非常可疑，當時被告原本擬控告原告偽造文書，但之後原告坦承錯誤，希望被告勿追究刑事責任，之後雙方才重新協商尾款交付事宜並逐項計算，包括坪數找補、延遲交屋違約金、工程自行改善等，幾經協調達成最終尾款金額，於95年11月22日簽署系爭協議書，由板橋農會開具面額6,522,120元之支票，被告同時亦辦理系爭房屋點交事宜。而該6,522,120元係因被告於95年5月15日所代為清償金額6,731,846元比板橋農會自原告帳戶轉給被告665萬元還多出81,846元，最後雙方於95年11月22日計算尾款時，再將板橋農會撥款轉帳後留在原告帳戶內10萬元之自4月7日至11月22日間利息5,690元由被告負擔，即為6,826,156元（原始總價金675萬元＋81,846元－5,690元），再另為扣除延遲款104,800元、坪數找補42,750元、工程自行修復款125,000元、貸款保險11,661元、抵押權設定費8,500元、暫收款11,325元等項計304,036元後所得之數額，此經雙方核對尾款金額及各扣除之項目及數額，確認無誤後才由原告請板橋農會開具支票給被告（支票指名郭建宏）。至於農會貸款利息，撥款前並無利息，撥款後至交屋，由被告給付，因此並無銀行貸款利息找補問題。否則如依系爭買賣契約，原告應給付被告及土地的賣方尾款暨滯納金計8,561,250元（864萬元－78,750元），如今原告逾九年十個月過後方才起訴主張系爭房屋有面積短少及交屋遲延利息等疑義，不說時間已久，金額計算也不過幾萬元，原告應可以先催告被告返還依買賣契約計算面積減少價金與給付遲延利息，待確認是否確實未減少價金與交屋遲延利息後，如被告不願返還，再循法律訴訟追索不遲，故原告顯然濫行起訴，浪費司法資源。
㈢、又原告起訴聲稱購屋尾款給付完成後，被告延遲交屋，因而請求延遲交屋違約金云云，不但提不出尾款給付被告與被告延遲交屋之證據，又虛構95年4月7日向板橋農會貸款撥款轉帳665萬元至被告帳戶，即屬給付購屋尾款云云，惟該筆款項於同年5月15日已由被告反代原告清償貸款6,731,846元。
退步言之，原告轉帳至被告665萬元係依買賣契約應給付購買房屋、土地款項之部分（依系爭買賣契約第15條規定），尚未就坪數找補、稅賦及相關手續規費計算，自非尾款。原告另辯稱95年5月15日代償板橋農會乃郭建宏代償，11月22日協議是原告償還郭建宏代償款云云。姑不論郭建宏係代理被告與原告協議購屋價款給付的立場，就算代原告清償6,731,846元給板橋農會，最後（即95年11月23日板橋農會開具支票當日）僅償還6,522,120元，兩者相差209,726元之多，如此匪夷所思的說詞，令人難以相信，況代償屬借款，應該有協議或借據簽訂為證。此外，凡房屋買賣，不論成屋或預售屋皆然，都是在最後尾款給付時始計算坪數找補、利息貼補、工程修護找補及相關稅賦及產權移轉過戶、抵押權設定規費負擔等金額找補，此乃房屋買賣必然程序，屬商場慣例或習慣。也因此被告與原告在交付尾款95年11月23日（依95年11月22日協議書）才依項目扣減金額，最後結算出原告買賣房屋與土地尾款應給付尾款金額6,522,120元，至於金額如何細算，因時隔十年，實難就每一個小細目清楚記憶，但此部分已由證人黃杏釧做證說明，項目及金額亦吻合無疑，可證明雙方達成協議不容質疑，被告在原告交付尾款後並無遲延交屋等語資為抗辯，本件答辯聲明：請求原告之訴及其假執行之聲請；如受不利益之判決，願供擔保請准宣告假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠、原告於94年11月28日與被告簽署系爭買賣契約，由被告將系爭房屋出售予原告，約定房屋面積共47.13坪，房屋總價共225萬元。
㈡、系爭房屋總價225萬元中，原告於94年11月28日給付簽約金12萬元、95年2月21日給付10萬元價金，尾款203萬元由原告以向銀行貸款之方式支付予被告。土地總價為525萬元，原告於94年11月28日給付簽約金28萬元、95年2月21日給付21萬元價金，尾款472萬元由原告以向銀行貸款之方式支付予被告。
㈢、被告於95年11月23日交屋予原告，原告實際取得建物面積包含主建物面積、公設面積、管理員室持分面積共計151.503平方公尺，換算坪數為45.8692坪。
四、兩造爭執事項：
㈠、兩造有無就系爭房屋坪數找補部分、瑕疵修繕部分減價，就交屋遲延部分由被告支付遲延交屋期間之利息等事項達成扣抵之協議？
㈡、原告依據系爭買賣契約第5條約定、民法第227條第1項、第226條第1項規定，請求被告應給付333,000元損害，有無理由？
五、本院得心證之理由：
㈠、兩造有無就系爭房屋坪數找補部分、瑕疵修繕部分減價，就交屋遲延部分由被告支付遲延交屋期間之利息等事項達成扣抵之協議？⒈首查，原告於94年11月28日分別與被告及訴外人蕭文良簽立
系爭買賣契約及土地買賣契約書，約定由原告以225 萬元向被告承購系爭房屋，以525 萬元向基地所有權人蕭文良承購系爭房屋之基地，並經原告陸續在95年2 月21日前給付系爭房屋價金共22萬元予被告，系爭房屋基地價金共49萬元予蕭文良，所餘系爭房屋尾款203 萬元及基地尾款472 萬元則約定由原告向銀行貸款之方式支付予被告及蕭文良等情，有系爭買賣契約、分期付款明細表、委刻印章授權書、停車空間約定條款、土地買賣契約書、分期付款明細表等件影本在卷可稽（見本院卷第27頁至第47頁、第125 頁至第136 頁），且為兩造所不爭執，堪以認定，故而，原告於95年2 月21日，尚有系爭房屋暨基地尾款共675 萬元（計算式：203 萬+472萬=6 75 萬）未支付予被告及蕭文良。次查，被告及蕭文良於95年3 月10日將系爭房屋暨基地所有權登記於原告名下，同日由原告以系爭房屋暨基地向板橋農會申辦上開尾款67
5 萬元之貸款及貸款抵押權設定，並經板橋農會於95年4 月
7 日核貸撥款至原告帳戶675 萬元，復由板橋農會於同日將上開貸款其中665 萬元連動轉帳予被告，嗣經原告得知撥款轉帳後，於95年4 月24日去函向板橋農會表示異議及追究板橋農會責任後，則由郭建宏於95年5 月間代償原告於板橋農會之上開貸款本息，並由板橋農會於95年5 月25日將上開貸款6,731,846 元債權暨抵押權一併讓與郭建宏，並於翌日辦理抵押權讓與登記完畢等情，此有系爭房屋建物所有權狀、系爭房屋之建物謄本、土地謄本、異動索引、系爭房屋他項權利證明書、發票日為95年11月23日之板橋農會支票、他項權利移轉契約書、債權額確定證明書、原告板橋農會帳戶交易明細等件影本各1 份在卷可證（見本院卷第48頁至第50頁、第69頁至第84頁、第96頁、第97頁、第149 頁至第151 頁、第200 頁），且為原告自承：郭建宏清償原告貸款，郭建宏變成系爭房屋之抵押權人等語（見本院卷第110 頁、第
161 頁），及被告自陳明確在卷（見本院卷第288 頁至第
289 頁），堪以認定。復參板橋農會於95年5 月19日回覆原告之函文內容略以：「二、查王建超君向林宗賢等人新購之房屋，已由建商移轉所有權予王建超君，並由王建超君向本農會辦妥借款及抵押權設定相關手續，本農會依約撥款並轉付出賣人，並無不妥。三、茲因王建超君與出賣人產生歧見，本農會為解決該糾紛，已同意由出賣人指定郭建宏君代償王建超君對本農會之前開借款本息，本農會並將原先對王建超君之債權及抵押權一併移轉予郭建宏君」等語（見本院卷第52頁），及證人郭建宏到庭具結證稱：95年5 月15日由伊代償原告於板橋農會的貸款，是伊當時建議的解決方法，被告同意伊去代償，此筆代償款項是被告交付款項讓伊去代償。95年11月23日板橋農會開立的支票，是購屋系爭房地尾款金額等語（見本院卷第181 頁、第186 頁），由此可見，板橋農會雖將原告貸得之款項轉付至被告帳戶，惟因兩造就系爭房屋買賣事項仍有爭議，故由被告指定郭建宏代原告清償板橋農會貸款，並交付郭建宏代償款項，因此，郭建宏代為清償之行為實則被告之清償行為，益徵被告抗辯原告於95年11月22日之前實未支付系爭房屋暨基地之尾款675 萬元予被告及蕭文良等語為真正。
⒉再查，原告與郭建宏於95年11月22日簽立系爭協議書，其內
容略以：「雙方『捷運新巢』...，交屋及債權事宜達成下列協議內容：一、甲方（即本件原告）同意由原向『台北縣板橋農會』房屋貸款之款項其中新台幣陸佰伍拾貳萬貳仟壹佰貳拾元整於撥款後匯入已乙方（即郭建宏）指定之戶頭。
二、簽立本約時甲方開立上述同等金額之商業本票交付乙方保管，甲方於次日塗銷原第一順位抵押權，乙方於收到全部款項時，交還甲方。三、於甲方收到全部款項次日，本房地乙方以現況交甲方。」等語（見本院卷第53頁），簽立系爭協議書之翌日即由原告交付發票日為95年11月23日、面額為6,522,121元之板橋農會支票1紙予郭建宏收執，被告遂於95年11月23日將系爭房屋暨基地點交予原告等事實，有系爭協議書及上開發票日為95年11月23日之板橋農會支票各1紙影本在卷可稽（見本院卷第53頁、第54頁），且為兩造所不爭執，當堪認定。觀系爭協議書之宗旨即明確記載係在處理系爭房屋暨基地之交屋及尾款事項，且約定以現況交付原告，又鑒於被告前已指定郭建宏代原告清償板橋農會之尾款貸款，而由郭建宏為系爭房屋暨基地之抵押權人，可證被告主張郭建宏係代表被告出面與原告就系爭房屋暨基地之交屋及尾款事項進行協商並簽立系爭協議書等語，應屬實在。又觀系爭協議書所載之尾款金額乃6,522,120 元，既非同板橋農會於95年4 月7 日撥款連動轉帳予被告之金額665 萬元，亦非同郭建宏於95年5 月間代償金額6,731,846 元，益徵系爭協議書所約定原告應交付之金額係另經結算後之金額，系爭協議書並非僅單單處理郭建宏代償、受讓債權及抵押權事宜，否則其最終協議之金額何以與上開代償債權有20餘萬元之落差，顯非合理。
⒊又查，證人郭建宏亦到庭證述：伊是大台北商用不動產開發
股份有限公司之負責人，被告委託我們公司銷售房屋，原告是跟伊等買房屋的客戶。系爭協議書簽立應該在伊新莊的公司簽立的，因為當時伊是債權人，原告為債務人，所以伊等針對債權債務及系爭房地的爭議事項逐條協商定案，才簽立此份協議書。系爭協議書約定之6,522,120 元，是針對爭議部分協商。第一項為被告房地交屋延遲給原告的遲延款項，依據合約書計算出遲延的時間及金額，有算出金額為104,80
0 元。第二項為坪數找補，依據合約計算金額為42,750元。第三項為工程自行改善扣除款，依據原告主張那些需要修繕的地方，經過我們協商，為125,000 元給原告，由原告自行找人施作。第四項為代書費用、產險費、抵押權設定費，此三項契約約定由原告支付，另有暫付款費用，伊等先前幫原告支付的，例如管理費、水電錶費、瓦斯費，這些結算為304,036元。系爭房地尾款扣掉上述四筆費用，得到最後協議的金額。675 萬元為概數，實際金額我忘記了。因為這個案件10年了，但是內帳都還存在，如果有要細算部分，可請伊等財務說明及列表，並把傳票印出。675 萬元應該要再加存摺戶內、開戶金餘額，實際金額為6,826,156 元扣掉304,036元，為6,522,120 元。伊等財務部有列出當時協商的細項，就是伊公司的財務長黃杏釧製作及書寫的尾款價金計算明細等語（見本院卷第181 頁、第183 頁），並據證人郭建宏提出黃杏釧第一份書寫之尾款價金結算明細草稿、銀行存摺及黃杏釧第三份書寫之尾款價金結算明細、95年12月6 日大台北商用不動產公司之內部會計帳影本等件在卷可佐（見本院卷第199 頁至第201 頁、第204 頁）。
⒋復查，證人黃杏釧到庭具結證述：伊在大台北商用不動產公
司擔任財務。系爭協議書上6,522,120 元，是伊記載的應收帳款6,826,156 元減掉第一項到第七項共304,036 元所得金額，減掉項目包括延遲款共104,800 元、坪數找補42,750元、工程款扣除12萬5 千元（這個部分為雙方協議由原告自行找人施工）、代書費1 萬5 千元扣除3,339 元的產險費，剩下為11,661元、新設定費8500元、暫收代書款找補11,325元。本院卷內第142 頁至第143 頁尾款價金計算明細就是系爭協議書上6,522,120 元計算之依據，卷內143 頁為第一份，上面先寫房屋稅、地價稅、截至95年建商應付款，142 頁這份沒有寫到這個，142 頁這份上面有七項，逐項有打勾，是郭建宏與葉春蘭一起核對的，郭建宏邊講伊就邊打勾，也是葉春蘭說OK的。就是因為寫的太亂了，葉春蘭說她看不懂，所以才寫了142 頁這份。這份從4 月7 日撥款後至11月22日，原告只有付過一次的本息，之後都未付過本息，所以最後尾款是發生在11月23日，這份也是伊等結算中的一個部分。
葉春蘭看完第一份及第二份以後，希望可以將她在乎的每條寫上去，扣減完畢後，才出現在協議書的金額上，就是6,522,120 元。郭建宏當時代表建商方與對方處理房屋尾款事宜，伊陪同在郭建宏旁邊負責謄寫。伊等對帳完確認金額後，郭建宏及葉春蘭一起在伊等辦公室把協議書寫好，同時間傳真給板橋農會，但當時板橋農會說要正本，去到板橋農會現場時已經關帳，所以約定第二天改用支票給付，郭建宏就是代表建商方。第一份到第二份尾款價金結算明細都是逐項打勾，經由兩方確認清楚才填寫到明細第三份，因為第一、二份太亂。因為當時時間緊急，當天就要匯款，所以伊等明細對完後當場打協議書，希望當天就能夠匯款，伊認為明細討論的內容是協議書的附件。就伊認為因為雙方當時對完帳後，也協議清楚了，都沒有覺得需要將明細做為協議書的附件或是內容，所以才沒有把它當附件及內容等語（見本院卷第53頁、第232 頁），並據證人黃杏釧提出第二份書寫之尾款價金結算明細、轉帳傳票影本等件在卷（見本院卷第255 頁、第254 頁），且據被告提出黃杏釧第一份、第三份書寫尾款價金結算明細影本各1 紙在卷可稽（卷第142 頁、第143頁）。
⒌承上，互核證人郭建宏及黃杏釧之證詞內容均大致相符，且
均與卷內之尾款價金結算明細及大台北商用不動產公司於95年12月6 日之轉帳傳票所示之項目、金額相當，可認上開證人之證詞應非虛構。復觀，原告委任之李達夫律師於95年4月24日寄送予板橋農會之律師函文內容略以：「三、由於出賣人給付遲延已有數個月，迄今仍未點交買賣標的物，且買賣標的物存有諸多重大瑕疵，故王建超先生依法目前尚無法給付前揭買賣尾款之義務. . . 」等語（見本院卷第51頁），可知原告於95年4 月間時即知悉系爭房屋尚存有瑕疵及遲延交屋等問題，且以律師函鄭重表示原告無支付尾款之義務，因此，於95年11月22由郭建宏代表建商方出面與原告協商交屋及結算尾款事宜時，原告豈會就上開瑕疵、遲延交屋等問題及所生費用，茲字未提出或未一併納入結算範圍討論，此殊難想像，可見原告主張簽立系爭協議書時，未與郭建宏等人就瑕疵及遲延交屋等問題費用一併結算云云，顯悖於常情，自不足採信。況且，系爭協議書已約定以「現況交屋」，更可證明兩造已就上開交屋遲延、坪數不足、工程未完工或有瑕疵部分已進行協商完畢，否則原告萬不會同意以存有瑕疵、未完工或坪數不足之現況交屋。基此，證人郭建宏及黃杏釧證稱當時已與原告方就遲延款、坪數找補費、工程款扣除款、代書費、產險費、設定費、暫收代書款找補費等一併協商結算後始簽立系爭協議書等語，不僅與證人之證詞黃相符，且核於常情，當堪採信。又觀被告提出之黃杏釧第三份、第一份書寫尾款價金結算明細內容（見本院卷第142 頁、第143 頁），其上所列結算之項目如房屋稅、地價稅、產險、5 月15日債權讓與、4 月7 日撥款、新設定費找補、代書費、工程款扣除、違約金、契約書土地短價尾款、坪數找補、代償利息等，均屬系爭買賣契約、土地買賣契約及原告向板橋農會貸款等事件所生理當結算之項目，可見該等項目名稱並非虛構捏造而來；且尾款價金結算明細上所列各項目之金額，部分亦附有計算期間及計算式者，如違約金83,600元及遲延款21,200元，均係每日以400 元乘以遲延天數計算，其計算亦相當於系爭買賣契約有關遲延利息之計算（逾1日應按已繳納房屋價款依萬分之五單利計算），且與原告於板橋農會之貸款帳戶明細所載金額相符，如尾款金額、存摺戶內餘額62,156元、開戶存款1,000 元等節（見本院卷第210頁），在在顯示上開尾款價金結算明細所載之內容有所依據，並非虛構或事後杜撰，益證上開尾款價金結算明細（見本院卷第142 、143 頁）所示結算內容應為真正，益證證人郭建宏及黃杏釧之證述，互核屬實。況且，系爭房屋係由郭建宏經營之大台北商用不動產公司負責行銷出售予原告，原告及其母親葉春蘭就系爭房屋之交屋遲延、瑕疵修繕減價、房屋坪數找補、違約金事項等相關爭議，自會尋系爭房屋之銷售方即證人郭建宏等人出面協商，亦合乎常情，可認被告抗辯證人郭建宏、黃杏釧確有代表建商方即本件被告與原告就交屋遲延、瑕疵修繕減價、房屋坪數找補、違約金事項等相關費用一併為尾款結算，經結算後之金額乃系爭協議書所載之6,522,120 元等情，洵屬有據，應可信實。⒍至於證人即原告母親葉春蘭到庭證述：伊及原告當時委任之
律師李達夫告知伊系爭房地尾款金額尾款為675 萬元，李達夫說為了降低風險，故先給6,522,120 元，其餘20幾萬元交屋後一星期再給，蔡主任伊我講的金額也是一樣。6,522,12
0 元金額是郭建宏跟李達夫講的，李達夫跟伊講的。系爭協議書是伊在95年11月22日在板橋農會二樓看到，李達夫說郭建宏會開收據，但伊到板橋農會現場，他們沒有開收據，蔡主任是拿這張協議書給伊簽，伊就請板橋農會楊組長將協議書傳真給李達夫律師，李達夫說沒有問題，就叫板橋農會開本票給他，蔡主任也有當場簽收，當場有原告、伊、蔡主任、板橋農會楊組長。協議書這件事情是我要辦設定費、保險費、所有權狀不見補件費，還有一些瑣碎的事項，算算之後剩下的金額，李達夫就跟伊講是這個金額，要伊給郭建宏這個錢，餘額部分交屋後再給。板橋農會的款項被告已經拿走，伊等再跟板橋農會重新貸款，所以會有設定費，但郭建宏說願意負擔，包括第二次貸款、第二次設定費、補件費、保險費、手續費等共2 萬多元。伊沒看過黃杏釧庭呈之第一份、第二份尾款價金計算明細云云（見本院卷第240 頁至第24
2 頁），與證人即大台北商用不動產公司工務主任蔡閔桂證述：伊當時是工務主任，在95年間離職，只有在95年上半年因台電電筒問題有跟原告及葉春蘭接洽，伊從未看過系爭協議書，也沒有參與系爭協議書簽立過程，不知道他們在哪裡簽立，也不認識李達夫，系爭協議書事項也不是工務事情等語（見本院卷第267 頁至第269 頁），及證人蕭文良證述：
葉春蘭沒有向伊詢問有關抵押權轉讓之事，也沒有看過系爭協議書，不知道系爭協議書簽立情形等語（見本院卷第272頁至第273 頁）之內容南轅北轍，大相逕庭，可見證人葉春蘭之證述已非無疑，且依據證人葉春蘭之上開證述，自始均無法交代本件尾款既為675 萬元，何以最終系爭協議書約定給付之金額為6,522,120 元，其中間差額是包含哪些費用？證人葉春蘭均無從說明，縱然有因抵押權移轉所生之設定費、保險費、補件費等費用僅為2 萬多元，亦未高達20餘萬元，均不足說明其中間差額為何？且若依證人葉春蘭之上開證述，原告於交屋後尚需支付20幾萬元予被告，何以至今被告未曾向原告請求給付此20幾萬元款項，此與常情亦有未合，可認證人葉春蘭之證言不實，無從採信。且參證人葉春蘭不僅係原告之母親，亦是系爭買賣契約及系爭協議書代表原告出面簽約之人，於本件訴訟之利害關係甚深，其證詞本有不可靠性，故而，自不能以證人葉春蘭之證詞來推翻證人郭建宏、黃杏釧之證述及其餘客觀之事實。
⒎綜上所陳，被告抗辯郭建宏、黃杏釧已於95年11月22日代表
被告，就系爭房屋坪數找補部分、瑕疵修繕部分減價，交屋遲延暨利息部分等事項達成扣抵費用之協議，共計304,036元，並約定原告應支付之尾款金額為6,522,120 元，而由原告簽立系爭協議書等語為真正。
㈡、原告依據系爭買賣契約第5條約定、民法第227條第1項、第226條第1項規定，請求被告應給付333,000元損害，有無理由？按民法第736條規定，稱和解者，謂當事人約定，互相讓步，以終止爭執或防止爭執發生之契約。次按和解有使當事人所拋棄之權利消滅及使當事人取得和解契約所訂明權利之效力，民法第737條定有明文。換言之，和解成立以後，其發生之法律上效力，在消極方面，使當事人所拋棄之權利消滅，在積極方面，則使當事人取得和解契約所訂明之權利（最高法院87年度台上字第312號民事裁判意旨可以參照）。經查，原告固主張系爭房坪數短少1.3004坪，被告應給付找補價款62,081元，又被告遲延交屋，應給付違約金289,675 元，另系爭房屋交屋時未完工有瑕疵，被告須另行雇工支出費用333,000 元，原告就系爭房屋交屋後面積短少之找補價金、遲延交屋違約金及損害賠償等，共計684,756 元等情，惟查，兩造於99年11月22日已就系爭房屋坪數不足找補費用、未完工或瑕疵修繕之減價，交屋遲延暨利息等事項達成扣抵費用之協議，並約定原告最終應支付之尾款金額為6,522,120元等事實，業如前述，可認當時兩造所達成扣抵費用之協議性質係屬和解契約，迄今仍有效，足見兩造就系爭房屋買賣交易在上開扣抵費用之約定事項範圍內，均不得再依締約前之法律關係即系爭買賣契約關係，請求給付尾款或主張坪數不足、未完工或瑕疵及交屋遲延等減價及損害賠償金額，從而，揆諸判決意旨，原告於上開扣抵協議約定成立前，縱得向被告主張權利，亦已因嗣後達成之協議約定而承諾拋棄而消滅，且兩造於99年11月22日均已計算結清，並由原告於99年11月23日付款及被告於同日交屋完畢，原告自不得再依系爭買賣契約及民法第227 條、第226 條第1 項規定，請求被告給付，至為灼然。此外，兩造間其餘爭點，均無再予審酌之必要。
六、從而，原告依系爭買賣契約及民法第227條、第226條第1項規定，請求（一）被告應給付原告684,756元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。（二）前項所命給付，任一被告為給付後，其他被告於給付範圍內同免責任，均為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失依附，應併駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 3 月 3 日
民事第五庭 法 官 羅惠雯以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 3 月 7 日
書記官 王嘉蓉