臺灣新北地方法院民事判決 105年度訴字第1984號原 告 徐振凱訴訟代理人 陳慧珊
俞浩偉律師錢紀安律師複 代理人 戴君豪律師被 告 葉周琴
葉書澤蔡沛穎共 同訴訟代理人 黃勝文律師
李進成律師劉依伶律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國106 年2 月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）門牌號碼新北市○○區○○路○○巷○ 號2 樓（下稱系爭房屋，即新北市○○區○○段○○○○○號建物）原為訴外人葉章龍所有，104 年12月7 日葉章龍將系爭房屋出售與原告，並於同年月29日辦畢所有權移轉登記，故原告為系爭房屋所有權人，惟系爭房屋現遭被告葉周琴、葉書澤及蔡沛穎占有使用，原告前於105 年1 月26日寄送桃園慈文郵局第190 號存證信函，要求被告於收受存證信函後十日內儘速清空搬離，並返還房屋予原告；詎被告並不理會原告請求，更委託律師發函，表示葉章龍正與被告葉周琴在進行離婚訴訟，且系爭房屋所有權狀由葉周琴保管，葉章龍曾答應將系爭房屋過戶與被告葉周琴等情，遽以認定原告與葉章龍間買賣及所有權移轉乃通謀虛偽意思表示，主張原告非房屋所有權人而拒絕屋搬離。105 年3 月2 日原告再以桃園慈文郵局第300 號存證信函，澄清葉章龍從未告知上情，且系爭買賣及移轉登記係透過房屋仲介業者，支付相關仲介費用後與葉章龍合意完成，否認為通謀虛偽意思，並再次要求被告於函到五日內搬離，但被告迄今仍居住在系爭房屋，毫無搬離返還房屋之意思。
（二）按民法第767 條第1 項、第184 條第1 項規定，及最高法院72年台上字第1552號判決要旨參照，被告對於葉章龍有權處分系爭房屋，並無爭執，是縱葉章龍曾同意被告使用系爭房屋，但在原告以買賣及所有權移轉登記為所有權人之後，被告已無權繼續占有系爭房屋，被告抗辯有權使用系爭房屋，自應負舉證之責，否則即應將系爭房屋返還原告。另被告未得原告同意而占用系爭房屋，屬侵害原告所有權，依法當得訴請法院排除侵害，並依民法第184 條第
1 項及第185 條規定，請求被告負連帶損害賠償責任。此外，按民法第179 條前段規定，及最高法院61年台上字第1695號判例要旨參照，被告未經同意占有系爭房屋，原告得一併請求被告給付自返還系爭房屋之日止，按月支付新臺幣（下同）15,000元相當於租金之不當得利；自104 年12月29日起至105 年12月29日止，被告應賠償之損害或相當於租金之不當得利已達180,000 元（計算式：15,000×12），被告自負給付之責。
（三）就被告答辯回應以：
1、原告與葉章龍間就系爭房屋迅速談妥並簽訂買賣契約，係因原告本有投資房產意願，適仲介徐翎承辦葉章龍委託銷售系爭房屋事宜乃向原告推薦，故原告與葉章龍於系爭房屋買賣前並不相識。至於原告知悉有第三人占有仍願購買，係因系爭房屋售價較行情為低，於評估排除占有之風險後所決定，系爭房屋買賣契約附件固載「由買方自行處理排除第三人占有情形」，但因葉章龍曾口頭承諾盡量協助排除占有，故系爭買賣絕非通謀虛偽。再原告對於葉章龍與葉周琴間離婚訴訟、系爭房屋為被告占有等情，並不知情。
2、按民法第767 條第1 項規定及最高法院103 年度台上字第
358 號判決參照，原告訴請被告騰空遷讓系爭房屋，於法有據，被告雖辯稱系爭買賣及所有權移轉乃通謀虛偽云云，然依葉章龍及徐翎之證詞，可稽原告與葉章龍間房屋買賣及移轉所有權並無所謂通謀虛偽情事，被告未盡舉證之責，應認被告所辯為無理由。
3、再系爭房屋課稅現值為211,500 元，基地105 年1 月申報地價為每平方公尺21,280元，以房屋基地面積202.2 平方公尺計算，連同基地之申報總價為4,514,316 元（計算式：211,500 ＋21,280×202.2 ）。再參酌土地法第97條所設租金上限為土地及其建物申報總價年息百分之10，以年息百分之8 計算，相當租金之不當得利應為30,095.44 元（計算式：4,514,316 ×0.08÷12），故原告本件不當得利之請求並未過高。
（四）綜上，原告依法請求被告遷讓房屋，並給付賠償或相當於租金之不當得利，即屬有據，聲明：⑴被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。⑵被告應連帶給付原告180,000 元，及自106 年1 月6 日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。⑶被告應自105 年12月29日起至遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月連帶給付原告15,000元。⑷原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯以：
（一）被告葉周琴與葉章龍於58年間結婚後育有一子即被告葉書澤，並收養葉章龍婚前所生女兒葉秀涓，被告葉周琴與葉章龍經營事業有成，胼手胝足興建系爭房屋所在之五層樓建物，嗣雖將三樓部分出售予他人，但其餘部分均仍登記在葉章龍名下。104 年5 月中旬葉章龍交付二、五樓房屋所有權狀正本予被告葉周琴，故自斯時起二、五樓之房屋所有權狀均由被告葉周琴保管。嗣被告葉周琴因不堪葉章龍長期穢言侮辱，加上無意間聽到葉章龍欲將系爭房屋（含土地）過戶予葉秀涓及葉力嘉，絲毫不留給被告葉周琴，乃委請律師於104 年6 月12日提起離婚訴訟，案經四次調解期日及一次言詞辯論期日，葉章龍及其訴訟代理人信誓旦旦表示：「系爭房地由葉章龍與葉周琴各分配二分之一，且葉章龍願意先將新北市○○區○○路○○巷○ 號2 樓之房子過戶給葉周琴，請求葉周琴撤回離婚訴訟，接著兩造再協商其他財產的分配。」詎葉章龍竟趁離婚訴訟程序之際，將系爭房屋所在之一、四、五樓房地變賣；104 年12月7 日再出售系爭房屋予原告，經致電地政事務所查證葉章龍、葉秀涓聲請補發系爭房屋所權狀過程，葉章龍、葉秀涓刻意規避葉周琴所函告之中和地政事務所，轉向樹林地政事務所申請補發所有權狀，經公告30日無人異議後取得新所有權狀，又於新莊地政事務所辦理二樓房地之所有權移轉登記，刻意規避被告葉周琴之追蹤。
（二）葉章龍高齡89歲，年事已高、身體狀況欠佳，行動不便以輪椅代步，需專人照顧，衡諸葉章龍身體狀況，如何與房仲簽約？如何帶購屋者上二、四、五樓看房？如何與原告達成買賣系爭二樓房屋之合意？此顯係葉秀涓一手策畫，與原告通謀以假買賣之方式，將系爭房屋移轉登記到原告名下。又系爭房屋之房屋所有權狀正本由被告葉周琴保管，亦為被告葉周琴、葉書澤、蔡沛穎居住使用，原告未曾查看使用狀況旋即購買，顯與常情相悖，揆諸一般不動產交易常情，在未實際看屋前，如何得知房屋是否有瑕疵或是否有嫌惡設施？該如何與賣方議價？原告雖稱：「沒有看過二樓的房子，可是我有送家具去四樓過，這個房子我是要投資的，所以我對屋況不是很重視，因為我之後還是要裝潢。」等語；惟系爭房屋屋況如何涉及裝潢成本、出售後所能獲得利潤多寡，原告既為投資而買受系爭二樓房屋，卻稱不在乎屋況，實悖於常情，足徵本件買賣係通謀虛偽，目的在侵害被告葉周琴之剩餘財產分配請求權。
（三）依原告提出之買賣價金支付證明文件觀之，原告給付系爭房屋之買賣價金8,000,000 元，然葉章龍104 年12月1 日簽署專任委託銷售契約書，相隔六天即與原告簽訂不動產買賣契約書，銷售速度之快令人稱奇，與一般房屋銷售通常歷時甚久乙情，顯不相符；葉章龍明知正與被告葉周琴進行離婚訴訟，卻仍於104 年12月1 日簽署專任委託銷售契約書，且觀不動產買賣契約書之附件，原告明知房屋有第三人占有，焉有可能未詢問緣由？原告知有第三人占用，仍執意購買，顯係配合葉章龍脫免對被告葉周琴所應負之剩餘財產分配金額給付責任，本件買賣係通謀虛偽，灼然至明。另觀諸104 年12月1 日之標的物現況說明書中，項次11「建物是否有被第三人無權占用情形」、項次34「其他重要事項（針對屋況、產權、使用權等有任何補充）」，葉章龍均勾選「否」，104 年12月7 日所簽訂之不動產買賣契約書附件卻載有「由買方自行處理排除第三人占有情形」等語，苟原告簽約前不知有第三人占有，於104年12月7 日簽約當天始知標的物現況說明書所記載之事項與實情不符，理應感到氣憤，卻一反常理，不僅仍願買受，甚而願意承擔系爭房屋不點交之風險，此實在悖於社會常情，益證原告與葉章龍間就系爭房屋之買賣係通謀虛偽。
（四）原告證稱：「（問：你在簽約前有看過葉章龍或是其他賣方的人？ ）沒有，我沒有接觸過賣方的人。」、「（問：簽約的時候有約定說關於住在房子內的親戚何時搬離？）基本上沒有講到，那時候是說親戚住在裡面而已，我們買房子名字是我們的，請人家搬是很正常的，但是因為我們是買來投資，所以沒有想太多。」不論原告簽約前是否曾與葉章龍接觸，對於房屋是否點交、有無他人占用、他人占用有無合法權源等節，理應甚為注重，遑論原告係名房屋投資客，一反常態地既未詢問哪些親戚住在系爭房屋？為何能居住在此？不在意可否合法請親戚搬遷，在在悖於常情至甚；縱買賣系爭房屋之房仲為原告胞姊，然原告既稱：「（被告訴代問：你是否有和葉章龍就買賣價金做討論？）我都是交給我姊姊處理，他說可以低於行情可以買這個房子. . . . . . 。」、「（被告訴代問：你知道有第三人占用的時候，你是否有要求降低買賣價金？）我認為是親戚，所以沒有想太多。」原告不僅未就價金表示任何意見，全權交由徐翎處理，顯見原告實無買受系爭房屋之真意，僅係出名配合葉章龍脫產而偽為買賣。矧以，原告既稱：「（問：提示說明書，對於第十項占用情形勾否，你是否有看到？）我們想說是親戚不是外人，所以我們認知不是第三人違法占有。」原告既然認被告是合法占有，原告提起本件訴訟，自顯無理由。
（五）系爭房屋位於新北市中和區卻委託桃園有巢氏的藝文中埔店出售，顯不符常情，徐翎雖證稱：「葉章龍和他的女兒有到我的公司詢問，我的公司是桃園有巢氏的藝文中埔店，他們來問房子，他們說他們想要搬到桃園，所以問我房子的事情，然後也有說到他有房子要賣。」、「（被告訴代問：你剛剛說葉章龍急著賣，你有問原因？）他說他想換環境搬下來桃園。」葉章龍表示：「（被告訴代問：你有要搬到桃園去住？）沒有。」等語，佐以原告從未與葉章龍洽談買賣細節乙情，足徵出售系爭房屋者是否為葉章龍或葉秀涓，葉章龍是否有出售系爭房屋之真意，均非無疑，葉章龍既沒有要搬遷至桃園居住，自無委託出售系爭房地可能，故徐翎證稱葉章龍因要搬至桃園居住遂委託出售系爭房地云云，要無可採。
（六）徐翎證稱：「（問：你在簽委託銷售契約前是否有看過房子？）沒有。」、「（問：你在簽買賣契約前是否有看過房子？）那個時候已經看過外觀。」、「（問：提示房屋現況說明書，為何上面勾選否？）因為是親戚住不是第三人占用。」、「（問：你有問他親戚何時搬？）沒有。」、「（問：你有問他親戚是為何會住在那邊？）沒有，是他們的事。」、「（問：你有問他是什麼親戚？）沒有問。」、「（問：你弟弟在簽約之前是否有看過房子？）沒有，沒有看過裡面，有看過外觀，因為他有送家具到四樓所以他知道。」徐翎身為專業房仲卻未實地查核屋況，訪查使用情形是否如葉章龍所言，若系爭二樓房地之買賣非屬通謀虛偽，徐翎或原告焉可能如此草率？此由徐翎證稱：「（問：你本件房屋仲介買賣如何確認賣方所謂親戚居住，不是海蟑螂或是另有租賃關係存在？）如果有租賃關係會提供合約，而且都是他自己的名字，不會有海蟑螂存在。」、「（問：你如何確認沒有租賃關係？）如果是有租賃關係，就需要求償葉章龍。」、「（問：你身為房仲的義務，仲介買賣房屋為何沒有親自去查證目前占有房屋之前的占有情形，並且介紹自己的弟弟去買有人占有的房子？）我有去問，他只有說是親戚住，沒有說是租給親戚，如果是租給親戚是他不對。」、「（問：如果在仲介過程出現任何買方的損害，仲介需要負損害賠償責任？）不需要。」顯見徐翎對於被告有無占有系爭房屋之合法權源漠不關心，徐翎之所以如此不外系爭買賣為通謀虛偽，無買受之真意所致。
（七）原告及徐翎口徑一致地表示認為親戚占用不等於第三人占用，故標的物現況說明書中，就項次11「建物是否有被第三人無權占用情形」、項次34「其他重要事項（針對屋況、產權、使用權等有任何補充）」，葉章龍均勾選「否」係當然之理，然參不動產買賣契約書附件卻記載「由買方自行處理排除第三人占有情形」，顯與所陳不相符合，徐翎雖證稱：「（被告訴代問：附件為何記載由買方自行處理排除第三人占有的情形，與你剛剛所言認知親戚居住不同？）代書寫的。」、「（被告訴代問：代書寫好後應該會交給買賣雙方去看，對這樣的寫法都沒有意見？）那個是他們買賣雙方有沒有意見。」可知系爭買賣係由徐翎與葉章龍（或葉秀涓）一手主導，甚至介紹予原告買受，徐翎焉有可能未過問買賣契約之內容、條件？徐翎、原告對於附件記載內容與渠等意思不一致之處卻未表示任何意見，足徵系爭房屋之買賣係通謀虛偽，原告方不在意買賣契約之內容為何，及伊究竟能否合法令被告搬遷。葉章龍證稱：「（問：既然你太太住在二樓，為何將房子賣出去？）賣掉就賣掉了。」、「（問：你為何沒有叫你太太搬出去再賣房子？）生氣就把他賣掉了。」顯見葉章龍係因被告葉周琴對伊提起離婚訴訟並訴請分配剩餘財產，遂基於通謀虛偽意思表示，故意出售系爭房屋以達脫產目的。
（八）末按假裝買賣係由雙方通謀所為之虛偽意思表示，依民法第八十七條第一項之規定當然無效，並非得撤銷之行為，不得謂未撤銷前尚屬有效（最高法院27年上字第3195號判例意旨參照）。系爭房屋之買賣既為通謀虛偽，依民法第87條第1 項本文規定，原告與葉章龍無購買系爭房屋之真意，實為侵害葉周琴對葉章龍之剩餘財產分配請求權，系爭房屋之買賣當然無效，質言之，系爭房屋仍為葉章龍所有，故原告訴請被告遷讓房屋，並請求相當於租金之不當得利或損害賠償，洵屬無據。
（九）綜上，原告請求顯無理由，聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、法院之判斷：
（一）原告主張主張其於104 年12月29日與訴外人葉章龍就系爭房屋簽訂買賣契約，並已於104 年12月29日辦理所有權移轉登記，原告為系爭房屋所有權人，惟系爭房屋遭被告無權占用至今等語，為被告所否認，辯稱：葉章龍係因被告葉周琴對伊提起離婚訴訟並訴請分配剩餘財產，遂基於通謀虛偽意思表示出售系爭房屋與原告以達脫產目的，侵害葉周琴對葉章龍之剩餘財產分配請求權，系爭房屋之買賣當然無效等語，是以本件應為審酌者乃原告與葉章龍間就系爭房屋是否為通謀虛偽意思之買賣？被告是否無權占有系爭房屋？查：
1、表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。但不得以其無效對抗善意第三人。，民法第78條第1項定有明文。又第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責（最高法院47年台上字第29號判例意旨可參）。原告主張其向葉章龍購買系爭房屋並辦理所有權移轉登記等情，業據其提出不動產買賣契約書影本、土地、建物所有權狀影本、專任委託銷售契約書影本等件為證（見補卷第14至24頁、本院卷第35頁至55頁），而原告係以8,000,000 元向葉章龍購買系爭房屋（含座落土地），並將價金、稅款、代書費分次匯入履保專戶及給付仲介服務費，亦有履保代收資料查詢表、存摺、匯款單、房地登記費用明細表、統一發票、履保專戶明細暨點交證明書等件影本為證（見卷第47頁至第54頁），是原告向葉章龍買受系爭房屋，並已給付全部買賣價金之事實，尚非無據，被告僅以臆測之詞抗辯原告與葉章龍間就系爭房屋為通謀虛偽意思之買賣，要無可採。
2、惟按民法上之債權契約，除法律有特別規定外，固僅於特定人間發生其法律上之效力，惟物之受讓人若知悉讓與人已就該物與第三人間另訂有債權契約，而猶惡意受讓該物之所有權者，參照民法第148 條第2 項所揭櫫之誠信原則，該受讓人亦仍應受讓與人原訂債權契約之拘束。權利濫用禁止原則不僅源自誠實信用原則，且亦須受誠實信用原則之支配，在衡量權利人是否濫用其權利時，仍不能不顧及誠信原則之精神（最高法院100 年度台上字第463 號判決意旨參照）。查：
⑴被告葉周琴與葉章龍係夫妻關係，系爭房屋前即為葉周
琴與葉章龍婚姻關係存續時之共同住所，並與兒子即葉書澤、媳婦即被告蔡沛穎同住，被告葉周琴與葉章龍現因離婚訴訟另案繫屬於臺灣高等法院審理中，此為被告陳述在案，且為原告未爭執（見本院105 年9 月21日言詞辯論筆錄），是以被告葉周琴、葉書澤、蔡沛穎乃係分別基於葉章龍之配偶、兒媳關係，而經葉章龍同意居於系爭房屋內共營家庭生活，洵堪認定，其等與葉章龍間就系爭房屋應屬使用借貸之法律關係。
⑵又依證人葉章龍所證稱：（問：你有拜託人家賣房子，
你有告知裡面有你太太住在裡面？）點頭。好像有。（問：你為何沒有叫你太太搬出去再賣房子？）生氣就把它賣掉了等語，及證人徐翔證稱：（問：你怎麼知道這間房子要賣？）葉章龍和他的女兒有到我的公司詢問，我的公司是桃園有巢氏的藝文中埔店，他們來問房子，他們說他們想要搬到桃園，所以問我房子的事情，然後也有說到他有房子要賣。. . . （問：賣方有跟你說二樓有人居住嗎？）有，說有親戚住在裡面。（問：提示房屋現況說明書，為何上面勾選否？）因為是親戚住不是第三人占用。. . . （問：你有問他房屋過戶後親戚會搬走嗎？）他只是跟我們說他親戚住裡面，他是不點交的，我們自己去請他們搬走。. . . （問：：你有幫賣方找過其他的買方？）二樓也是我找的買方，我沒有找過其他的買方，我只有找我弟弟（即原告）。. . .（問：你弟弟在簽約前知道房屋裡面有賣方親戚住？）知道，我有跟他說。. . . （問：當葉章龍跟你講房屋有親戚居住時，你有沒有問他親戚為何居住在系爭房子？）我有問，他就說我就給親戚住，我說這麼好，他說對等語，原告承稱：（問：你如何知道有這個房子要賣？）是姐姐介紹給我的。（問：你有去看過房子？）沒有看過二樓的房子，可是我有送家具去四樓過，這個房子我是要投資的，所以我對屋況不是很重視. . . （問：你在買之前你知道房子有其他人居住過嗎？）當時有說親戚住在裡面，我們想說親戚很簡單，所以就和他買，而且是便宜。. . . （問：提示說明書，對於第十項占用情形勾否，你是否有看到？）我們想說是親戚不是外人，所以我們認知不是第三人違法占有等語（以上均見本院106 年1 月5 日言詞辯論筆錄），核與葉章龍於出售系爭房屋之標的物現況說明書「建物是否有被第三人無權占有情形」勾選「否」，及於不動產買賣契約附件約明「買賣標的物賣方不負點交責任，由買方自行處理排除第三人占有情形。」之情相符（見本院卷第37頁、補卷第22頁），可知原告於買受系爭房屋時即已知悉葉章龍有將系爭房屋無償提供予親戚即被告三人居住之事，仍願受買系爭房屋甚明。
⑶準此，葉章龍既已允許其配偶及兒媳即被告三人居住使
用系爭房屋，且為原告所明知，則原告雖因葉章龍出售系爭房屋而取得該屋所有權，依誠信原則，自應仍受此使用借貸契約之拘束，是原告以其已買受取得系爭房屋所有權為由，主張被告係屬無權占用系爭房屋，請求其返還系爭房屋，即屬權利濫用及違反誠實信用原則，核屬無據，應予駁回。又被告既非無權占有，原告併為請求被告給付占有系爭房屋期間所受按月以15,000元計算之相當於租金不當得利及損害賠償，亦屬無據。
（三）從而，被上訴人依民法第767 條第1 項、第179 條、第18
4 條、第185 條規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，連帶給付原告180,000 元，及自106 年1 月6 日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，自105 年12月29日起至遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月連帶給付原告15,000元，為無理由，應予駁回。又原告之訴，既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回之。
（四）本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予論駁，併此敘明。
中 華 民 國 106 年 3 月 16 日
民事第五庭 法 官 葉靜芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 3 月 16 日
書記官 張美玉