臺灣新北地方法院民事判決 105年度訴字第102號原 告 梁淑賢訴訟代理人 張漢榮律師被 告 蔡偉民訴訟代理人 俞昌瑋律師上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件，本院於民國106 年
1 月3 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣玖萬元，並自民國一百零四年十二月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十四，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣玖萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。查：兩造簽訂之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）第13條第6 項後段約定：「如有爭議致涉訟時，雙方合意以房地所在地之法院第一審管轄法院。本契約縱經解除，亦不影響本條款之適用。」等文字，有上開契約書影本1 份在卷可查（本院卷第14至19頁），本件房地所在地坐落於新北市○○區○○段○○○○○號土地（權利範圍100000分之49）及其上同區段12886 建號即門牌號碼新北市○○區○○路0 段000 號43樓之9 建物（權利範圍全部，下稱系爭房屋）（以下合稱系爭不動產），有土地登記第一類謄本、建物登記第一類謄本各1 份在卷為憑（本院卷第67至71頁），此係兩造就系爭買賣契約所生訴訟之合意管轄約定，是本院自有管轄權，合先敘明。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：
（一）原告於民國103 年6 月28日經由永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋）之仲介，買受被告所有之系爭不動產，並簽訂系爭買賣契約，約定買賣價金新臺幣（下同）1,
956 萬元，原告給付價金完畢，並辦理系爭不動產所有權移轉登記。
（二）於104 年8 月間，因颱風期間風雨過大，原告發現窗戶與牆面接縫處，疑似裂縫出現滲水情事，並於清理積水過程，發現系爭房屋之天花板有滲水。其後鑿開天花板，另發現系爭房屋之屋頂已有滲水至房屋內，且房屋屋頂與天花板間，不斷有水滴落下，造成天花板出現水漬。又木材天花板之鐵製支架亦出現鏽蝕之情形（如原證6 編號4 、5照片），顯然滲水之情形歷時已久。被告出售系爭不動產時，永慶房屋雖偕同兩造說明及瞭解房屋之現況，並由被告出具標的物現況說明書1 紙，其中項次8 「建物現況是否有滲漏水情形」及「是否曾在最近一年內修復滲漏水」欄位均勾選「否」，故被告有隱匿系爭不動產滲漏水之事實，應負物之瑕疵擔保責任。
（三）被告另請水電工程行進行估價，修復滲漏水及補做防水措施，總工程費用約需64萬1,500 元，茲以此金額作為請求減少價金或債務不履行損害賠償之依據。
（四）對被告答辯之意見：
1、系爭房屋有上述滲漏水現象，實為隱藏於天花板木作裝潢內，若非經拆除天花板木作裝潢或鑿開該裝潢如附件1 照片所示之破洞，無法僅由外觀查知屋頂有滲漏水。又觀諸鑿開裝潢後，水泥部分之天花板呈現水痕，及水滴在木作天花板內側之水暈等客觀事實，可知滲漏水之情形已久。
2、參諸新北市建築師公會105 年10月17日新北市建師鑑字第
389 號鑑定報告書，關於鑑定結果及分析第6 點意見所載鑑定人建議以較為彈性之方式補救處理，於漏水位置上方之女兒牆周圍，以PU發泡高壓灌注方式先予填塞止漏，再於該處女兒牆左右各延伸2 米，以不銹鋼板材將女兒牆構造台度全部覆蓋，然此項修復方式並未能解決女兒牆裂縫之問題，是此項彈性修補方式進行修補後，將來一定時間是否有重新以PU發泡高壓灌注方式先予填塞止漏之必要，鑑定意見並未說明。又關於修復所需費用部分，室內修復部分僅有原有天花板鋼架鏽蝕之清潔費用4,000 元及天花板材補修復原2,500 元，然此項修復方式未考慮鋼架鏽蝕有無更換之必要，及修復天花板之整體性，而漏水位置雖於廚房上方，然系爭房屋之廚房及客廳之天花板相連，且漏水已有蔓延至漏水處以外之部位，是天花板無法僅以修補方式施做，僅能拆除重新製作，此部分為系爭鑑定書未予考量。
（五）為此，爰依民法第354 條、第359 條之規定，請求減少價金，並不當得利之法律關係，請求被告應返還不當得利予原告，另依民法第360 條，請求被告負債務不履行之責任，並聲明：⒈被告應給付原告64萬1,500 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯意旨：
（一）被告使用系爭房屋未發現有漏滲水現象，亦無1 年內修復滲漏水紀錄，於被告出售系爭房屋時，絕無隱匿系爭房屋之任何瑕疵情事。兩造簽約前，永慶房屋經紀人多次帶原告看屋。又「不動產說明書」第1 頁之簽名處，有原告、被告代理人陸少芬及解說承辦人黃鵬宇之簽名，「產權調查表」8 張關於標的物相關約定，均無兩造簽名，唯獨「標的物現況說明書」右下方有雙方簽名確認，其中較重要的「建物現況是否有滲漏水情形」及「是否曾在最近一年內修復滲漏水」均勾選為「否」，足證係兩造在房仲黃鵬宇面前所勾選，為求謹慎，房仲始要求雙方在此頁下方簽名確認。足認原告指謫上開勾選係被告所為云云，為無理由。
（二）兩造於簽約前，原告已多次看屋，再依「永慶房屋漏水保固保障辦法」第2 條保固期間為6 個月，原告交屋之後6個月內理應詳細檢視房屋是否漏水，然於103 年8 月交屋後，原告自陳於104 年8 月因颱風期間風雨過大，發現窗戶與牆面接縫處出現滲水，或許係因2 個年度期間，颱風過大而有漏滲水，或屋頂再利用阻塞排水系統，抑或該大樓之兩屆管委會管理不善，未為定期清理排水系統，致生漏滲情形，實有諸多因素。況被告交付系爭房屋後，系爭房屋漏滲水，並非通常檢查所不易發現之瑕疵，原告未於交屋6 個月內通知系爭房屋有任何漏滲水，經新北市新店區調解委員會通知調解時，被告始知悉原告上開主張，業已歷經1 年3 月之久，且逾建商5 年保固期間始主張漏水，縱原告上開主張真實，依民法第356 條第1 項之規定，其怠於通知義務，視為承認所受領之系爭不動產。是原告於被告交屋前，已確認系爭房屋並無滲漏水之瑕疵存在，被告無需負瑕疵擔保責任。
（三）被告尊重系爭鑑定書之鑑定意見，惟依一般建築術規，建物頂樓必定施做防水設施，其中包含防水塗層之施作，然防水塗層多有效期之限制，一般建築業界均將建物保固間定為5 年，推定可能與此有所關聯。本案鑑定結果漏水處為女兒牆與樓頂板接合處，可能是此處防水塗層因逾有效期而失效用，此由第3 次勘驗時在女兒牆周邊噴水時，該滲漏水位置發生大量傾洩之情事足以判斷。
（四）爰答辯聲明：⒈請求駁回原告之訴及其假執行聲請。⒉如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。
三、不爭執事項：
（一）系爭不動產原係登記於被告名下，原告經永慶房屋介紹向被告購買系爭不動產，並於103 年6 月28日簽訂系爭買賣契約，買賣總價金為1,965 萬元，並約定於同年8 月27日交屋。原告已交付價金完畢，被告於同年8 月13日將系爭不動產所有權移轉登記予原告名下，並完成點交手續。
（二）依兩造於103 年6 月15日簽立之標的現況說明書，其中項目8 關於「建物現況是否有滲漏水之情形」、「是否曾在最近一年內修復滲漏水」一欄，均勾選「否」之選項。
上開事實，業據原告提出系爭買賣契約1 份、標的物現況說明書1 紙、系爭不動產之土地登記第一類謄本、建物第一類登記謄本各1 份（均影本）在卷可參（本院卷第14至24頁、第67至71頁），且為兩造所不爭執，應堪信為真實。
四、原告主張兩造簽訂系爭買賣契約，由其買受系爭不動產，被告已將系爭不動產所有權移轉登記予原告名下並完成交屋，詎其於104 年8 月間發現系爭房屋有滲漏水之瑕疵，爰依第
354 條、第359 條請求減少價金，並依民法第179 條規定請求被告返還所減少之價金，另依民法第360 條規定，請求被告負債務不履行之損害賠償責任，並聲明如前；被告則以前詞置辯。是本件爭點應為：⒈系爭房屋於103 年8 月27日交屋時，是否有上開窗戶與牆面接縫處及天花板滲漏水之瑕疵？⒉若有上開瑕疵，原告行使減少價金請求權，是否怠於民法356 條第1 項之通知義務？⒊被告是否應負不完全給付損害賠償責任？⒋原告所得請求減少價金或不完全給付之損害賠償之金額為何？爰分述如下：
（一）系爭房屋於103 年8 月27日交屋時，有上開窗戶與牆面接縫處及天花板滲漏水之瑕疵：
原告主張系爭房屋於103 年8 月27日交屋時，有上開窗戶與牆面接縫處及天花板滲漏水之瑕疵，業據其提出系爭房屋滲漏水照片5 張在卷為憑（本院卷第28至30頁）。又經本院依原告聲請函請新北市建築師公會就系爭房屋是否有漏水情形、漏水原因為何及何時開始漏水等情為鑑定結果，經該公會趙峙孝建築師鑑定結果，認：「八、鑑定結果及分析：本案函囑鑑定標的物有關是否有無漏水情形、漏水原因、何時漏水及修復費用等鑑定事項，除何時漏水已先說明無法鑑定外，前經三次現場履勘及測試，且依目視現場發生疑似滲漏水之跡證，並以顏料屋頂樓版試水，向屋頂外牆、女兒牆噴灌灑水，以及觀測照片紀錄對照，茲依申請函囑就鑑定過程概述如下：. . . 綜上所述，初步鑑定結果及分析與建議如下：⒈聲請人指稱廚房上方頂版漏水位置，即為其上方屋頂樓版與女兒牆交界處之位置，且漏水位置之水痕係位在混凝土女兒牆構造，與鋼承樓板構造交接處下方之輕型鋼架上，除因非同一時間構築外，也屬不同材料構造之交接處，倘若防水處理工程施工若未特別注意該交界處之防水止水處理，就很容易造成漏水情事發生。⒉有關鑑定事項⑴系爭房屋是否有漏水情形？經本會鑑定人第三次會勘鑑定試水測試後，確實發現有漏水情形。⒊有關鑑定事項⑵若有，其漏水原因為何及何時開始漏水？經第三次會勘鑑定試水測試後出現明顯之漏水情形研判，可能由於屋頂樓板與女兒牆之構造，因施築時間不同之間隔、不同構造材料之連接，加上現況女兒牆構造中尚有一支通氣豎管管路，此處倘若沒有特別注意及做好防水止水處理，才會造成發生漏水的情形。⒋鑑定事項有關何時開始漏水乙節，於第一次會勘時即已告知兩造雙方律師及聲請人，本案後續鑑定作業係採以非破壞性手段進行，而非以光譜分析科學檢驗方式鑑定，實無法可以明確得知何時開始漏水，經本會鑑定人告知說明予兩造雙方律師及聲請人知悉後仍同意續辦本鑑定案。⒌經第三次會勘鑑定試水測試後，造成本案鑑定標的物漏水情形之位置，研判位於漏水位置直上方之屋頂樓版與女兒牆交界處，若要重新處理防水工程，就須以破壞性方式先將原有屋頂樓版上及女兒牆之防水隔熱層敲除，除恐有傷及原有樓版及女兒牆構造之虞，且由於新舊材料交接無法確保完全銜接，可能造成此交接處會再有漏水情事，實未必是解決漏水止漏之最佳方式。. . . 」，有該公會以105 年10月17日新北市建師鑑字第389 號鑑定報告書1 份在卷可查（本院卷第98至142 頁），是系爭房屋確有因屋頂樓版與女兒牆之構造，因施築時間不同之間隔、不同構造材料之連接，及女兒牆構造中尚有一知通氣豎管管路，於施作時未特別注意及做好防水處理，導致系爭房屋之窗戶與牆面接縫處及天花板有滲漏水情形。又系爭鑑定報告書雖認無法明確得知何時開始漏水，惟以上開滲漏水瑕疵既係因屋頂樓版與女兒牆連接時施作不當所致，堪信於系爭房屋完工時即已存在，是原告主張系爭房屋於103 年8 月27日交屋時，有上開窗戶與牆面接縫處及天花板滲漏水之瑕疵，應有理由。
（二）原告行使減少價金請求權，並未怠於民法356 條第1 項之通知義務：
按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，民法第356 條定有明文。查：系爭房屋因屋頂樓版與女兒牆連接時施作不當，導致室內天花板有滲漏水情形，顯非一望即知之瑕疵，又參諸系爭鑑定報告係經鑑定人三次會勘（包含第二次會勘所為屋頂版、排水管路試水，及第三次會勘所為外牆、女兒牆試水）後，始發現將水源灑水往該滲漏水位置上方之女兒牆周邊噴灌澆注，該滲漏水位置發生大量傾洩之情事，始確認上開瑕疵存在，是上開滲漏水之瑕疵非經檢驗難以知悉，應屬不能即知之瑕疵，應由買受人日後發現後，即通知出賣人，是原告主張於104 年8 月間因颱風期間風雨過大始知悉上開瑕疵，即行通知被告，顯未怠於通知義務，被告辯稱原告於交屋後經過1 年3 月之久，始經新北市新店區調解委員會通知調解，怠於通知義務云云，應無足採。
（三）被告不應負民法第360 條不完全給付之損害賠償責任：
1、按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第360 條定有明文。
又出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且應可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任（最高法院87年度台上字第575 號判決意旨參照）。又所謂不完全給付，係指債務人雖為給付，然給付之內容不符合債務本旨而言；所謂給付，應係基於債務人履行債務之意思而為之者，始足當之，故給付如以交付特定物為標的者，債務人應以契約成立時，雙方約定之現狀交付之，苟以約定現狀交付之，即屬依債務本旨而為交付，尚不構成不完全給付（最高法院10
1 年度台上字第1898號判決意旨參照）。
2、原告主張系爭房屋上開瑕疵，係屬缺少出賣人即被告所保證之品質，無非以上開標的物現況說明書1 紙，其中項目
8 關於「建物現況是否有滲漏水情形」、「是否曾在最近一年內修復滲漏水」一欄，均勾選「否」之選項為據，惟參諸系爭鑑定報告所載系爭房屋上開滲漏水瑕疵，係於系爭房屋完工時即已存在，已如前述，自非屬「契約成立後」始發生之瑕疵，揆諸上開說明，難令被告擔負不完全給付損害賠償之責。況以系爭房屋之瑕疵無法一望即知，需於颱風期間或以灑水澆灌方式測試始得發現，被告辯稱於交屋前不知系爭房屋有該項瑕疵，故依現況勾選上開標的現況說明書等語，非屬無據，則被告依現況交屋，尚難謂有可歸責之事由，而未依債之本旨給付之情形。準此，原告主張被告應負民法第360 條不完全給付之損害賠償責任，為無理由。
（四）原告所得請求減少之價金為9 萬元：
1、按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354 條，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第
359 條定有明文。本件系爭房屋既存有上開滲漏水之瑕疵，揆諸上開說明，被告自應負擔保責任，原告請求減少買賣價金，自屬有據。至被告雖辯稱依永慶房屋漏水保固保障辦法第2 條約定，保固期間為6 個月云云，並提出產權調查表影本1 紙、永慶房屋漏水保固保障辦法影本1 份在卷為憑（本院卷第75至77頁），惟參諸上開漏水保固保障辦法第1 條適用對象所載：「凡透過永慶房屋仲介股份有限公司（以下簡稱本公司）仲介成交及簽訂本公司之不動產買賣契約書，且付清仲介服務報酬之買方（專指房屋所有權人），於交屋後發現所承購之房屋（以下簡稱保固標的）於交屋前即存在滲水、漏水現象並符合本辦法各項規定時，得享有本公司提供之漏水保固服務。但交屋後才發生之滲水、漏水現象，不在保固範圔。」等文字，足稽上開漏水保固保障辦法僅係永慶房屋所提供系爭不動產買方即原告之漏水保固服務，而非限制其於系爭房屋漏水時對賣方即被告之價金減少請求權，此另觀諸該辦法第5 條記載「買方應先完成催告賣方修復之法定程序」，亦可得而知，則原告縱逾上開漏水保固保障辦法所約定之保固期間，亦非不得向被告行使減少價金請求權，被告上開辯解，尚無足採。
2、又就原告所得請求減少價金之數額，參諸系爭鑑定報告所載：「…⒍因此，為避免對建築物構造造成損壞及衍生二次漏水情事，建議能採以較為彈性之補救方式處理，於漏水位置直上方之女兒牆周邊，以PU發泡高壓灌注方式先予填塞止漏，再於該處女兒牆左右各延伸2 米，以不銹鋼板材將女兒牆構造台度全部覆蓋，以隔絕外氣與雨水的接觸，降低因高樓屋頂風壓大到再將雨水強壓至漏水處造成漏水。⒎有關本案鑑定標的物發生漏水情事為止漏及修復所需之工程費用，依據前述建議之修復方法粗估，所需費用概估約為新台幣玖萬元，詳如附件八。」等文字（本院卷第105 頁），是系爭房屋漏水之修復費用既為9 萬元，應認以此為原告所得請求減少價金之金額，尚屬適當。
3、原告雖主張系爭鑑定報告所採用之彈性修復方式，將來一定時間後有重新以PU發泡高壓灌注方式修補之必要，且未考慮鋼架鏽蝕有更換之必要及修復天花板之整體性云云，惟依鑑定人趙峙孝建築師於審理中證稱：天花內鋼架鏽蝕只有估到清潔費用，因為非主要結構，且尚未構成不堪使用之情形，故無須更換。第二部分的天花板修復，僅就漏水處下方做局部處理即可，此部分沒有嚴重情形。第三部分天花板並沒有漏水蔓延的情形，只需將在屋頂構造處發生漏水的地方處理好防水止漏即可。原告所稱天花板拆開後發現裡面漏水蔓延情形，此部分到現場了解原告所提發生漏水位置時，並未包含此問題所提到的相對位置。若以自然的物理現象，應該有一個明確的水路才會有所謂蔓延的情況到此問題所提的相對位置，目前照片只呈現局部有水漬的情形，並無法直接判斷與本件漏水有直接關連。該天花板尚不足以需要修復，現場鑑定的時候並沒有提到上開照片的相對位置，只有看過天花板上方。附件8 備註有提到表面裝修刨除以工程實務而言，本項並無材料費用，是純工資。項次2 的編號2 天花板補修復原是工資材料都有，只是局部而已，不是全面。一般工資材料沒有一定的比例，材料價錢的高低落差很大，工資比較固定，且有分專業施工或小工助理等語（本院卷第173 、174 頁），並審酌系爭鑑定報告已就系爭房屋上開滲漏水瑕疵所適合之修復方式及所需費用詳細說明，原告雖主張該報告所採用之修復方式不當，並認有更換鏽蝕鋼架及拆除天花板重作之必要，然未能舉證以實其說，其上開主張，自難採信。
五、綜上所陳，系爭房屋既有上開滲漏水之瑕疵，原告依民法第
359 條之規定，請求被告減少買賣價金後，再依不當得利法律關係，請求被告返還9 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即
104 年12月11日起至清償日止，按年息百分之五計算之遲延利息，為有理由，應予准許，逾上開範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、兩造各陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，查原告勝訴部分，所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第
389 條第1 項第5 款規定，應依職權宣告假執行，另依被告聲請，酌定相當之擔保，宣告其預供擔保後得免為假執行。
至原告敗訴之部分，其假執行之聲請，亦失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
八、末按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第79條定有明文。原告主張起訴請求給付之金額，其中16萬5,000 元係找漏費用，並與鑑定費用相當，故按比例負擔之裁判費應扣除上開金額等語，查原告起訴狀所請求給付之金額64萬1,500 元，係依其所提出之工程估價單影本1 紙（本院卷第27頁）為據，並無所謂其中16萬5,000 元為找漏費用之情形，而本件鑑定費用，既經兩造認屬必要之訴訟費用，自應按兩造敗訴之金額比例分擔，始為公允，原告主張應行扣除上開16萬5,000 元，難認有理，合應敘明。
九、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項，判決如
主文。中 華 民 國 106 年 2 月 7 日
民事第一庭 法 官 張誌洋以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 2 月 7 日
書記官 李佳寧