臺灣新北地方法院民事判決 105年度訴字第104號原 告 廖偉任訴訟代理人 王聖舜律師複 代理人 曾婉禎律師被 告 林永昌
林明賢上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國105 年7 月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應連帶給付原告新臺幣貳拾陸萬柒仟柒佰伍拾陸元，及自民國一０四年十月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告林永昌應自門牌號碼新北市○○區○○街○○○號五樓房屋遷出並騰空返還與原告。
被告應自民國一０四年十一月六日起至騰空遷讓返還門牌號碼新北市○○區○○街○○○號五樓房屋之日止，按月連帶給付原告新臺幣壹拾萬元。
被告應自民國一０四年十一月六日起至騰空遷讓返還門牌號碼新北市○○區○○街○○○號五樓房屋之日止，按日連帶給付原告新臺幣伍仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔百分之九十五，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣玖萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣貳拾陸萬柒仟柒佰伍拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣壹仟貳佰伍拾陸萬元為被告林永昌供擔保後，得假執行。但被告林永昌以新臺幣參仟柒佰陸拾捌萬捌仟柒佰陸拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項就已到期部分，於原告按月以新臺幣參萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告按月以新臺幣壹拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第四項就已到期部分，於原告按日以新臺幣壹仟柒佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告按日以新臺幣伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面被告林明賢經合法通知未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：
（一）被告林永昌於民國102 年11月1 日向原告承租新北市○○區○○段○○○○○號建物即門牌新北市○○區○○街○○號5樓房屋（下稱系爭房屋），並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），租賃期限自103 年8 月1 日起至105 年1 月31日中午12時止，租金每月新臺幣（下同）10萬元，被告林永昌應於每月1 日前按月支付租金，並應繳納租賃期間所生之水費、電費、瓦斯費、管理費、電梯保養費，至被告林明賢為系爭租約連帶保證人。惟被告林永昌有積欠租金及系爭租約經終止仍占有系爭房屋之事實，是原告請求事項如下：
1.請求被告給付積欠之租金567,756 元部分：原告於104年7 月29日起即寄發存證信函通知被告給付遲延租金合計38萬元，已達租金總額2 個月以上，該通知並於104年7 月30日到達被告2 人。其後原告又於104 年10月19日寄發存證信函通知被告應給付遲延租金及代收款等共521,257 元，並催告若再不為給付即依系爭租約第14條第1 款之約定終止租約，該通知於104 年10月20日到達被告2 人。嗣被告至104 年11月4 日止，仍積欠租金及代收款共計567,756 元，原告乃於同日寄發存證信函通知被告終止租約並請求給付遲延租金及代收款費用，該通知並於隔日即104 年11月5 日到達。承上所述，兩造間系爭租約已於104 年11月5 日終止，爰依民法第439條、系爭租約第3 條、第5 條之約定，請求被告給付原告遲延租金及代收款共計567,756 元，及自104 年10月19日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
2.請求系爭房屋返還部分：依系爭租約第14條第1 款約定，被告累計遲延租金總額已達2 個月以上經催告仍不支付，原告已於104 年11月5 日以存證信函通知被告終止系爭租約，爰依民法第455 租賃物返還請求權、第767條第1 項前段所有物返還請求權及系爭租約第12條第1款之約定，請求被告返還系爭房屋予原告。
3.原告依民法第179 條，請求被告自104 年11月5 日起按月給付相當於租金之不當得利：系爭租約已因欠繳租金而終止，故被告並無占用系爭房屋之合法權源，受有使用系爭房屋之利益，致原告受有無法使用該房屋之損害。又依系爭租約第3 條之約定，每月租金為10萬元，是爰依民法第179 條，請求被告自104 年11月5 曰起，按月給付相當於租金之不當得利10萬元予原告。
4.請求被告按逾期返還天數比例依當月租金5 倍之部分：系爭租約已於104 年11月5 日終止，惟被告目前仍無權占有系爭房屋而未交還原告，爰依系爭租約第12條第2款之約定，請求被告自104 年11月4 日起至將系爭租賃物騰空遷讓返還予原告之日止，按日給付16,667元之懲罰性違約金（計算式：每月租金100,000 ×5 ÷30 ≒16,667）。
5.被告林明賢為被告林永昌之連帶保證人，應負連帶保證人之責。
（二）綜上，原告爰依系爭租約、民法第767 條所有物返還請求權、相當於租金之不當得利、連帶保證之法律關係提起本訴等語。
（三）聲明：
1.被告應連帶給付原告567,756 元，及自104 年10月19日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
2.被告林永昌應自門牌新北市○○區○○街○○號5 樓房屋遷出騰空返還予原告。
3.被告應自104 年11月5 日起至騰空遷讓返還房屋予原告之日止，按月連帶給付原告10萬元。
4.被告應被告應自104 年11月5 日起至騰空返還房屋予原告之日止，按日連帶給付原告16,667元之違約金。
5.訴訟費用由被告負擔。
6.原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告林永昌則以：
（一）其仍於系爭房屋內經營KTV ，但其有繳納每月10萬元的房租。系爭租約之房租為每月10萬元，故其於租約到期後，每個月占有系爭房屋也應給付原告10萬元相當於租金之不當得利。其租用系爭房屋至今3 年多，期間有幾個月租金沒繳納，係因其先前開工廠，對經營KTV 不內行，期間曾與他人合作經營，但104 年4 月間就已經拿回自己經營。
其盼與原告續約，並願清償所欠之567,756 元，但其於簽訂系爭租約時，亦有30萬元之押金等語，以資抗辯。
（二）答辯聲明
1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。
2.訴訟費用由原告負擔。
3.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告林明賢則以：其僅為系爭租約之見證人，被告林永昌於105 年1 月31日租約到期即應返還系爭房屋予原告，其願就上開日期前之部分負責，到期之後則應由被告林永昌自行負責等語，以資抗辯。又被告林明賢經本院詢問其答辯聲明後仍未陳明（見本院卷第95頁），然觀其答辯意旨，並未明確陳明其應負責之金額，且就系爭租約存續期間之主張亦與原告不同，故其答辯聲明應為：
（一）原告之訴駁回。
（二）訴訟費用由原告負擔。
四、不爭執事項：
（一）被告林永昌於102 年11月1 日承租原告所有系爭房屋而簽訂系爭租約，並由被告林明賢為連帶保證人，租約內容載明租賃期限自103 年8 月1 日起至105 年1 月31日中午12時止，租金每月10萬元，承租人應於每月1 日前按月支付租金，並應繳納租賃期間使用系爭房屋所生之水費、電費、瓦斯費、管理費、電梯保養費等費用，承租人如於租約期滿或終止時未及時遷讓系爭房屋，出租人得按逾期天數比例依當月租金5 倍計算之違約金至遷讓完竣（見本院卷第26、28、109 頁）。
（二）被告林永昌現仍占有系爭房屋（見本院卷第146頁）。
五、爭執事項：
（一）系爭租約係於何時終止？被告林永昌是否有權占有系爭房屋？
（二）被告林永昌應給付已到期而尚未支付之租金、相當於租金之不當得利及違約金各為若干？
（三）被告林明賢應否就系爭租約與被告林永昌負連帶保證責任？
六、得心證之理由：
（一）上開不爭執事項，除為兩造所不爭執外，並有系爭租約、系爭房屋之登記謄本在卷（見本院卷第25至32頁、第112頁），自堪信為真實。
（二）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約，民法第440 條第1 、2 項定有明文。又系爭租約第14條第1 款約定：乙方（即被告林永昌）有遲付租金之總額達2 個月之租額，並經甲方（即原告）定相當期間催告，仍不為支付者，甲方得終止租約（見本院卷第28頁）。原告主張其於104 年10月19日寄發存證信函通知被告給付遲延租金及代收款共計521,257 元，並催告若再不為給付，即終止租約，此通知已於104 年10月20日到達被告，嗣104 年11月4 日止，仍積欠租金及代收款567,756 元，原告乃於同日寄發存證信函通知被告終止系爭租約，該通知亦於104 年11月5 日到達被告。經查：
1.林永昌固於本院105 年7 月12日言詞辯論期日提出其於系爭租約104 年11月6 日終止前，於104 年4 月21日存入14萬元、104 年5 月7 日存入9 萬元、104 年5 月25日存入5 萬8023元、104 年8 月20日存入12萬元、104年9 月14日存入13萬元、104 年10月28日存入2 萬元至原告設於板信商銀帳號0000-000-0000000號帳戶之存入憑證（見本院卷第148 、150 頁），惟被告林永昌既自認其有上開原告所主張567,756 元未付之金額（見本院卷第132 頁）。又原告於104 年10月19日委請律師寄發臺北中崙郵局2178號存證信函，載明：「林永昌、林明賢迄今尚積欠104 年5 月份部分租金21,257元，及104年6 至10月份租金計50萬元，合計521,257 元。…催告林永昌、林明賢於文到五日內，給付積欠之租金521,25
7 元。如逾期未給付，即依租賃契約第14條終止租約」等語（見本院卷第38至40頁），該存證信函並於104 年10月20日送達被告2 人，有收件回執可稽（見本院卷第
41、42頁）。嗣被告於104 年10月28日給付原告2 萬元，有存入憑證在卷（見本院卷第150 頁），是堪認被告於受給付遲延租金之催告並清償其中2 萬元後，仍達2個月之租額未為支付。
2.原告又於104 年11月4 日委請律師寄發臺北中崙郵局2357號存證信函，載明：「…遲付租金之總額達二個月之租額（即20萬元）以上，經廖偉任催告後於期限內不為支付，爰依租賃契約第14條及民法第440 條之規定，終止租賃契約…」等語（見本院卷第43至45頁），已表明終止租約之意思，該存證信函並於104 年11月5 日送達被告即承租人林永昌，亦有收件回執在卷（見本院卷第
46、47頁）。此項表示終止之存證信函係於104 年11月
5 日送達被告林永昌，且與前揭催告清償遲延租金存證信函送達之104 年10月20日，相距已達15日，堪認已經過相當期限。是依前開民法第440 條第1 、2 項規定及系爭租約第14條約定，原告單方終止系爭租約，應屬有據。又上開2357號存證信函既係於104 年11月5 日送達被告林永昌，則系爭租約應自104 年11月6 日起終止。
（三）按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決參照）。原告固主張於系爭租約終止前被告仍有積欠租金及代收款共計567,756 元（見本院卷第12頁），被告林永昌亦就其有此項未付之567,756 元為自認（見本院卷第132 頁），業見前述。惟被告林永昌辯稱其有支付30萬元之押金（見本院卷第132 頁），且查系爭租約第4 條押租金給付方之約定：「本契約之押租金為參拾萬元。押租金由第三人林詩敏與甲方（即原告）於民國101 年12月6 日簽訂租約所交付之押租金抵充，乙方（即被告林永昌）不另支付，此部分甲方亦不另行出具收據。前項押租金，除有第十四條等情形外，甲方應於租期屆滿，乙方依約履行債務及支付相關費用，並交還租賃標的物後無息返還之。」（見本院卷第26頁），堪認原告與被告林永昌間確有押租金契約存在。又參諸上開說明，被告林永昌於租賃關係期間，雖積欠租金及代收款567,756 元，然於租賃關係消滅後，林永昌其所交付之30萬元押租金，發生當然抵充之效力，故原告就此部分僅得向被告林永昌請求267,756 元（計算式：567,756 －30萬＝267,756）。
（四）按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451 條雖定有明文。然按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455 條前段、第767 條第1 項前段亦分有明定。又租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年台上第801 號判例參照）再者，以無權占有為原因，請求返還不動產者，占有人對不動產所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，不動產所有權人對其不動產被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決參照）。被告林永昌固辯稱其欲繼續承租系爭房屋，至105 年4 月每月均有繳款10萬元與原告云云，並提出其經原告104 年11月
6 日終止租約後，於104 年12月1 日存入5 萬元、105 年
1 月25日存入5 萬元、105 年2 月2 日存入10萬元、105年2 月18日存入4 萬2933元、105 年3 月2 日存入10萬元、105 年4 月6 日存入10萬元、105 年5 月6 日存入10萬元、105 年5 月16日存入4 萬元至原告設於板信商銀之帳號0000-000-0000000號帳戶之存入憑證（見本院卷第150、151 頁）。經查，被告林永昌、林明賢均自認林永昌尚未搬離系爭房屋一事（見本院卷第96、97頁），堪認系爭房屋目前仍為被告林永昌占有中。又系爭租約已於104 年11月6 日終止，業見前述。且原告已於104 年11月30日提起本件訴訟，請求被告自系爭房屋遷出並騰空返還原告，堪認原告已明確表示反對被告林永昌繼續使用系爭房屋，是縱被告林永昌於系爭租約終止後仍將金錢存入原告板信商銀帳戶，仍難認原告與被告林永昌間就系爭房屋有不定期限繼續契約存在。此外，被告林永昌亦未舉證證明其就系爭房屋有何占有之權源，是原告依民法第455 條前段、第767 條第1 項前段請求被告林永昌自系爭房屋遷出，並騰空返還予原告，為有理由。
（五）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。又無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。經查，被告林永昌於系爭租約104 年11月6 日終止後，仍無權占有系爭房屋一事，業經本院認定如前。是以，被告林永昌即因無權占有原告所有之系爭房屋，每月獲得相當於租金之利益，原告亦因系爭房屋遭被告林永昌占有，無從出租他人而受有同額之損害。查兩造間之系爭租約第3 條係約定每月租金10萬元（見本院卷第26頁），被告林永昌亦於言詞辯論時稱：「（法官問）對於占有系爭房屋每月相當於租金之不當得利為每月10萬元，有何意見？（被告林永昌答）我們之前的房租為每月10萬元，所以我每個月占有房屋也應該要給原告10萬元」等語（見本院卷第96頁），是堪認被告林永昌因無權占有系爭房屋，每月之不當得利為10萬元一事。是以原告依不當得利之法律關係，請求被告林永昌自
104 年11月6 日起，按月給付原告10萬元，亦有理由。
（六）按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250 條定有明文。是以，除契約約定其為懲罰性之違約金外，概屬於賠償總額預定性之違約金（最高法院102 年度台上字第1378號判決參照）。又違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額（最高法院10
2 年度台上字第1606號判決參照）。原告固主張被告林永昌應自系爭租約終止後起至將系爭房屋騰空遷讓返還與原告之日，按日給付16,667元之懲罰性違約金。然查，系爭租約第12條第2 項約定：「乙方（即被告林永昌）未即時遷出返還租賃標的物時，甲方（即原告）得按逾期天數比例依當月租金五倍計算違約金至遷讓完竣，乙方不得有異議」。觀諸上開契約之約定，並未約定其為懲罰性之違約金，自應認屬賠償總額預定性之違約金。又前揭原告所請求相當於租金之不當得利，係請求被告返還所受利益，尚非賠償，故與此部分違約金請求之性質為賠償總額預定性之違約金並不相悖。再者，本院審酌系爭租約第2 條約定如續租，則月租金漲幅最高不逾10% （見本院卷第26頁）、系爭房屋面積為569.72平方公尺（含公共設施）、所在樓層為5 樓、社會經濟況，被上訴人所受損害情形等一切情狀，認本件兩造約定違約金應酌減為按逾期日數比例依當月租金1.5 倍計算為適當。是以，原告請求被告林永昌自104 年11月6 日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付原告5,000 元（計算式：10萬×1.5 ÷30日＝5,00
0 ）違約金部分，為有理由。逾此部分之請求即屬無據。
（七）被告林永昌固於本院105 年7 月12日言詞辯論期日提出其經系爭租約104 年11月6 日終止後，於104 年12月1 日存入5 萬元、105 年1 月25日存入5 萬元、105 年2 月2 日存入10萬元、105 年2 月18日存入4 萬2933元、105 年3月2 日存入10萬元、105 年4 月6 日存入10萬元、105 年
5 月6 日存入10萬元、105 年5 月16日存入4 萬元至原告設於板信商銀之帳號0000-000-0000000號帳戶之存入憑證（見本院卷第150 、151 頁），惟被告稱此為房屋租金及水電費、管理費之繳費原本（見本院卷第147 頁），顯見被告林永昌非以清償其對原告本件所請求款項之意，是此部分金額自不得由原告得請求項目中扣除。又被告林永昌提出其於104 年8 月18日、同年12月4 日存入其所有戶名為「林永昌」帳戶之存入憑證，難認與本件有關，附此敘明。
（八）按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務，民法第272 條第1 項定有明文。又保證人於債權人未就主債務人之財產強制執行而無效果前，對於債權人得拒絕清償，但保證人拋棄前條之權利者，保證人不得主張前條之權利，民法第745 條、第746 條第1 款亦有明定。經查，系爭租約立契約書人欄記載：「連帶保證人：林明賢（以下簡稱丙方）」，並經被告林明賢於該欄位蓋章（見本院卷第26頁）。第19條第6 項約定：「乙方如有違反本契約各條項之約定或損害租賃標的物之情事時，丙方應連帶負賠償責任，並願拋棄先訴抗辯權」（見本院卷第29頁），是堪認被告林明賢就前揭被告林永昌對原告所負應給付267,756 元；應自104 年11月6 日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告10萬元相當於租金之不當得利，及按日連帶給付原告5,000 元違約金之義務，均負連帶責任。故原告請求被告2 人連帶給付上開金額，自屬有據。
（九）又原告於104 年10月19日委請律師寄發臺北中崙郵局2178號存證信函，催告被告林永昌、林明賢給付所欠金額，此存證信函係於104 年10月20日送達被告2 人，業如前述。
是原告請求267,756 元自104 年10月21日起至清償日止，按年息5%計算之利息，亦屬有據。其餘部分，則無理由，應予駁回。
七、綜上所述，原告依系爭租約及民法第767 條第1 項前段所有物返還請求權、不當得利、違約金之法律關係，請求（一）被告連帶給付原告267,756 元，及自104 年10月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息；（二）被告林永昌應自系爭房屋遷出並騰空返還與原告；（三）被告應自104 年11月6日起至騰空遷讓返還系爭房屋予原告之日，按月連帶給付原告10萬元；（四）被告應自104 年11月6 日起至騰空遷讓返還系爭房屋予原告之日，按日連帶給付原告5,000 元，為有理由，應予准許。逾此範圍之金額之請求，為無理由，應予駁回。
八、按原告陳明在執行前可供擔保而聲請宣告假執行者，雖無前項釋明，法院應定相當之擔保額，宣告供擔保後，得為假執行；法院得依聲請或依職權，宣告被告預供擔保，或將請求標的物提存而免為假執行，民事訴訟法第390 條第2 項、第
392 條第2 項分別定有明文。原告與被告林永昌均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，關於原告勝訴部分，經核尚無不合，爰依聲請及就被告林明賢部分依職權分別酌定相當之擔保金額宣告之。至於原告敗訴部分，其訴既經駁回，則其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回，附此敘明。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，自無逐一詳予論駁之必要，附此敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中 華 民 國 105 年 9 月 2 日
民事第四庭 法 官 毛彥程以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 王元佑中 華 民 國 105 年 9 月 10 日