臺灣新北地方法院民事判決 105年度訴字第1085號原 告 王柏閔訴訟代理人 李宜光律師被 告 福德爺神明會法定代理人 李金墩訴訟代理人 陳鄭權律師
王建偉律師上列當事人間確認優先承買權不存在等事件，本院於民國105年10月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告於本院103年度司執字第138347號強制執行事件（下稱系爭執行事件），拍定訴外人葉金龍所有門牌號碼為「新北市○○區○○○路○○○巷○○號」房屋（下稱系爭房屋），詎於拍定後，被告竟陳報其所有之土地與系爭房屋間有基地租賃關係，因而對系爭房屋主張優先承買權。㈡原告否認被告對於系爭房屋可行使優先承買權，故提起本件確認之訴，請求確認被告就系爭房屋之優先承買權不存在，其理由分述如下：①原告於系爭執行事件執行程序中，拍定葉金龍所有系爭房屋，惟因被告主張其所有之土地與系爭房屋間有基地租賃關係而行使優先承買權，致原告拍定取得系爭房屋之法律上地位已居於不安之狀態且受有侵害，而此受侵害之危險得以本件確認判決將之除去，原告有即受確認判決之法律上利益，提起本件確認之訴，並無不合。②系爭房屋並未辦理保存登記，係屬違章建物，則被告所有之土地與系爭房屋間是否有基地出租關係存在，顯屬不明被告對於系爭房屋是否擁有優先承買權，自應負舉證之責，故於被告舉證證明其所有土地與系爭房屋間確有基地租賃關係存在之前，並無理由對系爭房屋主張優先承買權。而被告於系爭執行事件提出優先承買權之證明文件即臺北縣鶯歌鎮調解委員會民國81年民調字第45號調解書（下稱系爭調解書），記載系爭房屋坐落基地係由被告管理人李金墩出租予訴外人葉高敏，而非系爭房屋所有人葉金龍，兩者並非同一主體，益見被告與系爭房屋間並無基地租賃關係，本件自無土地法第104條第1項規定之適用。退步言，本件縱如被告於系爭執行事件主張，系爭房屋坐落基地係其管理人李金墩出租予系爭房屋所有人葉金龍之母葉高敏，並於81年興建系爭房屋，嗣後承租人葉高敏過世，已由系爭房屋所有人葉金龍繼承上開基地租賃關係，故被告得對系爭房屋主張優先承買權云云。惟如前述，本件系爭房屋並未辦理保存登記，係屬違章建物，倘葉高敏已於81年間取得基地改建建物之租賃權，則系爭房屋興建時豈會已取得基地租賃權，卻迄今遲未辦理保存登記？此顯與基地租賃契約之目的有違，足證被告所有之土地與系爭房屋間並無基地租賃關係存在。㈢依據系爭調解書第3項記載：「聲請人（即承租人葉高敏）如有二年之租金未繳納，應將房屋拆除並將土地交還給對造人（即被告）」，是本件縱如被告抗辯葉金龍已繼承葉高敏與被告間基地租賃契約，且被告亦自認：「葉高敏過世後，由其子葉金龍繼承此租賃契約之權利義務關係，並有繳納租金至101年度；惟
102、103年因葉金龍跑路欠債未繳……」，足見葉金龍迄今已有2年以上期間未依約繳納租金，系爭調解書第3項約定之解除條件亦已成就，故依土地法第103條規定及上開解除條件約定，本件基地租賃契約確已因解除條件成就而失效，被告與系爭房屋間已無任何基地租賃關係存在，自無土地法第104條第1項規定之適用等情。並聲明：確認被告就系爭執行事件，對於系爭房屋之優先承買權不存在。
二、被告則以：㈠被告係坐落新北市○○區○○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）之所有權人，系爭房屋則坐落於系爭土地上，被告前接獲本院通知系爭土地上未辦保存登記建物即債務人葉金龍所有系爭房屋業經拍定，惟系爭房屋坐落基地係葉金龍之被繼承人葉高敏向被告承租，葉高敏去世後，由其子葉金龍繼承此租賃契約之權利義務關係，並有繳納租金至101年度，嗣102、103年因葉金龍跑路欠債未繳，但租地建屋之法律關係仍存在，此有系爭調解書可證。㈡土地法第103條第4款雖有「承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時，出租人得收回」之規定，惟本件被告為出租人，對於支付租金遲延之承租人葉金龍「有權利」定相當期限催告其支付，葉金龍於期限內不為支付，租賃契約始得終止；反之，若被告並未行使催告葉金龍支付遲延之租金之權利，租賃契約仍不生終止之效力，被告亦不得以葉金龍未再給付租金為由終止租賃契約，故本件被告與葉金龍間之租賃契約仍然存在，被告就系爭房屋自有優先承買權。㈢系爭調解書第3項，既未明載「調解書所生之權利義務失其效力」或其他類似字眼，自不得遽認其記載為解除條件，不待向他方行使即失其效力。事實上，該項記載文義上充其量僅能解釋為：「對造人」（李金墩、李簡進）於2年租金未繳納之情形發生時，有據系爭調解書向「聲請人」（葉高敏）拆屋還地之權利而已；惟「對造人」既未行使此項契約解除權，則本件租賃契約自仍繼續存在於被告與葉金龍之間，故被告不願解除契約，而請求葉金龍履行契約，自無不可。㈣本件依證人葉金傳證述可知，即便葉高敏與被告間，就系爭房屋並未成立系爭調解書之調解（假設語），惟葉金龍亦與被告間有成立基地租賃關係，葉金龍亦曾經繳納多年租金等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、查本件原告於系爭執行事件，拍定坐落被告所有系爭土地上之葉金龍所有系爭房屋，嗣被告經執行法院通知，以系爭土地與系爭房屋間有基地租賃關係存在為由，陳報主張對系爭房屋有優先承買權之事實，有投標書在卷可稽（本院卷第15頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。
四、原告主張被告所有系爭土地與葉金龍所有系爭房屋間應無基地租賃關係存在，被告不得主張對系爭房屋有優先承買權等情，則為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優
先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之，土地法第104條第1項定有明文。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明文。是本件被告主張其對系爭房屋有優先承買權，自應就被告所有系爭土地與葉金龍所有系爭房屋間確有基地租賃關係存在之有利於己事實，積極舉證證明之。
㈡被告固先抗辯系爭房屋坐落基地係葉金龍之母葉高敏向被告
承租，葉高敏去世後，由葉金龍繼承該基地租賃契約之權利義務關係，並有繳納租金至101年度，嗣102、103年因葉金龍跑路欠債未繳，但租地建屋之法律關係仍存在，此有系爭調解書可證云云。惟查，系爭調解書係記載：「對造人（出租人）同意將座落於○○鎮○○○路○○○巷○號房屋基地繼續出租給聲請人，面積計四十六坪…」等語（本院卷第50頁），然系爭房屋則為「新北市○○區○○○路○○○巷○○號」，兩者門牌號碼並不相同，自難依據系爭調解書，即遽認被告所有系爭土地與葉金龍所有系爭房屋間確有基地租賃關係存在。被告雖復抗辯系爭調解書所載9號房屋，其後分為9號及15號云云。惟依被告提出之系爭土地複丈成果圖所示，9號房屋面積為120平方公尺、15號房屋面積為108平方公尺（同卷第184頁），兩者合計為228平方公尺，換算約為68.97坪，亦與系爭調解書所載之46坪差距甚大，是被告此部分抗辯亦不足採。參以證人即葉金龍之弟葉金傳證稱：「（你自何時開始居住於新北市○○區○○○路○○○巷○號？）我出生就開始住在那裡，我是48年次」、「（〈請求提示被證四之調解書〉是否知悉母親葉高敏與福德爺神明會管理人李金墩調解318巷9號房屋並訂立租約之事？）很久了，我也不記得」、「（訂立調解書當時是民國81年4月14日，你是否有居住在318巷9號？）有的」、「（訂立調解書當時，承租範圍是否包括318巷9號及15號？）當時只有9號」、「（9號與15號是一棟建築還是兩棟建築？）兩間分開」、「（81年時是否有15號的門牌號碼？）有，15號是我們9號的後面」、「（你目前是否仍有繳納318巷9號房屋租金？）有，我有帶收據來」、「（你與葉金龍有何關係？）我是他弟弟」、「（葉金龍是否曾經繳納318巷9號房屋租金？）很久了，以前他有住在那邊，他有繳兩、三年的租金」、「（葉金龍目前人在何處？）不知道」、「（81年時門牌就有9號及15號兩個號碼是否正確？）是的」、「（81年時你母親與被告簽調解書時是否僅就9號簽署是否正確？）我剛剛說我不知道」、「（當時你母親與被告簽署調解書的土地坪數是多少是否知道？）忘記了」、「（81年時，9號房屋何人居住使用？）我居住，我母親也住在該處」、「（81年時，15號房屋何人居住使用？）當時15號房屋是土造房屋，因為毀壞傾倒，我大哥將15號門牌拿來用，因為他那間門牌請不出來」、「（提示被證7複丈成果圖，9號及15號房屋各在何處？）Ｄ部分是9號，Ｅ部分是15號」、「（9號、15號房屋是何人所有？）9號我的名字、15號葉金龍的名字」、「（葉金龍何時開始向被告承租15號坐落土地？）忘記了，很久了」、「（你何時開始向被告承租9號坐落土地？）我小時候就開始住在那間」、「（是否由你母親葉高敏向被告承租？）是」等語（同卷第226至228頁），可見9號房屋與15號房屋為兩個獨立建物，系爭調解書應係葉高敏就9號房屋與被告成立基地租賃契約，於葉高敏死亡後，由葉金傳繼承關於9號房屋之權利義務，而15號房屋則並非在系爭調解書調解範圍，應係葉金龍另與被告成立基地租賃關係所建（詳如後述）。故被告抗辯其所有系爭土地與葉金龍所有系爭房屋間有如系爭調解書所示之基地租賃關係存在，尚無可採。
㈢被告另抗辯本件依證人葉金傳證述可知，即便葉高敏與被告
間，就系爭房屋並未成立系爭調解書之調解，惟葉金龍亦與被告間有成立基地租賃關係，葉金龍亦曾經繳納多年租金等語，並提出租金收入支出明細、租金收支表、收據等件為證（本院卷第195至210頁、第231至255頁）。查葉金傳證稱：
「（訂立調解書當時，承租範圍是否包括318巷9號及15號？）當時只有9號」、「（9號與15號是一棟建築還是兩棟建築？）兩間分開」、「（81年時是否有15號的門牌號碼？）有，15號是我們9號的後面」、「（你目前是否仍有繳納318巷9號房屋租金？）有，我有帶收據來」、「（81年時，9號房屋何人居住使用？）我居住，我母親也住在該處」、「（81年時，15號房屋何人居住使用？）當時15號房屋是土造房屋，因為毀壞傾倒，我大哥將15號門牌拿來用，因為他那間門牌請不出來」、「（9號、15號房屋是何人所有？）9號我的名字、15號葉金龍的名字」、「（葉金龍何時開始向被告承租15號坐落土地？）忘記了，很久了」等語，已如前述，復參酌上開租金收入支出明細、租金收支表、收據等證據，足認葉金龍至遲自93年度起，即就系爭房屋坐落基地與被告成立租賃關係，並持續繳納租金至101年度。是被告前開所辯事實，應堪信為真實。
㈣綜上所述，本件被告所有系爭土地與葉金龍所有系爭房屋間
，雖無如系爭調解書所示之基地租賃關係存在，但雙方至遲自93年起已成立基地租賃關係，葉金龍雖有積欠被告自102年度起之租金，然於被告主張終止契約前，該基地租賃關係應仍繼續存在，被告自得主張就系爭房屋有優先承買權。
五、從而，本件原告依民事訴訟法第247條第1項前段規定，訴請確認被告就系爭執行事件，對於系爭房屋之優先承買權不存在，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 11 月 4 日
民事第五庭 法 官 連士綱以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 11 月 4 日
書記官 廖美紅