臺灣新北地方法院民事判決 105年度訴字第1127號原 告 林瑞昌法定代理人 林添榮訴訟代理人 王泓鑫律師被 告 顏洪玉上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國105 年8 月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○號土地（應有部分均為四分之一），及同段第一四一五建號、門牌號碼新北市○○區○○○路○○○巷○號二樓（應有部分全部），於民國九十四年十一月十一日經新北市三重地政事務所以買賣為原因之所有權移轉登記予以塗銷，並將上開土地建物返還予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項後段關於返還土地建物部分，於原告以新臺幣壹佰柒拾參萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣伍佰壹拾陸萬貳仟捌佰伍拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）民國94、96年間被告基於概括之惡意，利用原告母親楊明珠罹有輕度智能障礙（楊明珠於105 年1 月2 日過世）及原告罹有嚴重智能障礙疾病，無法正常為意思表示及受意思表示（林瑞昌於94年7 月13日宣告禁治產），謀奪原告及母親二人之財產：⑴在94年11月2 日詐騙楊明珠及原告，以新臺幣（下同）2,500,000 元購買原告名下坐落新北市○○區○○段○○○○ ○○○○ ○○○○ ○號土地（重測前為三重埔段菜寮小段329-6 、329-50、329-7 地號，應有部分均為4 分之1 ），及同段第1415建號、門牌號碼新北市○○區○○○路○○巷○ 號2 樓（應有部分全部）之不動產（下稱系爭房地），並於94年11月11日經新北市三重區地政務所以買賣為原因辦理所有權移轉登記完畢；⑵96年2月27日詐騙楊明珠要以3,500,000 元購買另筆坐落新北市○○區○○○路○○巷○○號房地，雙方簽立買賣契約書，並移轉過戶完畢。上開二筆房地之買賣，被告除利用楊明珠及原告二人無法理解買賣契約內容而與之簽立契約外，更未支付任何買賣價金。就系爭房地被告曾於另案104 年1月7 日庭訊時稱：「（問：為何收據上面有的寫350 萬，有的寫250 萬，有的寫350 元？）250 萬是另一間二樓的房屋，也是他賣給我的。一間買350 萬元，一間買250 萬元。」被告所稱2,500,000 元即係系爭房地；參以被告於另件刑事詐欺案件偵查中以被告身分到庭就原告出售系爭房地時，同樣辯稱房屋款2,500,000 元為交付現金，此觀被告當時陳稱：「林瑞昌賣大同南路81巷房屋給我的契約，當時楊明珠、林瑞昌及代書張仲誠都在，我是正當買房子，我是交付現金。」可證被告根本都使用同一技倆詐騙原告母子二人，甚為不該。
（二）本案緣由乃另案被告程婞家及本案被告利用原告及楊明珠智能障礙可欺，進而聯手詐騙。被告於94年11月間先向楊明珠騙取原告系爭房地（楊明珠代理林瑞昌簽約）得逞後，食髓知味，由另案被告程婞家向楊明珠詐稱要將程婞家名下三重大同南路房地與楊明珠板橋僑中二街房地互易，並由雙方互買對方不動產之後，楊明珠以4,900,000 元高價購買的三重大同南路房地，再以3,500,000 元賣給被告，但被告分文未付，時點分述如下：94年11月2 日被告以2,500,000 元購買原告系爭房地。95年1 月18日另案被告程婞家以2,500,000 元購買楊明珠板橋僑中二街房地。95年11月30日另案被告程婞家以4,900,000 元賣三重大同南路50巷房地給楊明珠。96年2 月27日，被告以3,500,000元買楊明珠三重大同南路50巷房地。楊明珠向程婞家購買三重大同南路房屋價格為4,900,000 元，但楊明珠購買系爭板橋僑中二街房地價格為2,500,000 元，三重房地產價格竟比板橋高將近兩倍，且楊明珠買了三重大同南路房地後，約三個月以3,500,000 元價格賣給被告。上開交易與104年11月2日聯合新聞報導之詐騙案例，如出一轍。
（三）系爭房地所為之交易應屬無效：
1、原告因罹有嚴重之智能障礙疾病，業於94年7 月13日宣告禁治產，並由父母林添榮、楊明珠共同擔任監護人，是以94年11月2 日簽立買賣契約之際，原告及楊明珠均無法獨力為意思表示或受意思表示，兩造該日所簽具之不動產買賣契約及後續過戶行為，即屬無效。參以鈞院102 年偵字第2883號刑事案件，檢察官於102 年5 月31日當庭勘驗原告狀況記載：「告訴人帶林瑞昌入庭，檢察官當庭勘驗林瑞昌拿三罐飲料，告訴人表示這樣可以讓林瑞昌暫時安靜，林瑞昌坐在椅子上，頭歪一邊，看不清楚表情，但從外觀可明顯看出與一般人不同。」楊明珠當時也因罹有輕度智能障礙，無法理解買賣契約之意涵。
2、原告受父親林添榮及母親楊明珠共同擔任監護人，系爭房地買賣契約僅由楊明珠一人代理，無另一監護人林添榮之代理，亦屬無效：
⑴按民法第1110條、第1098條、第168 條規定，及最高法
院84年度台上字第2345號判決意旨，禁治產人之不動產買賣契約如未經全體法定代理人代理乃屬無效。
⑵系爭房地之買賣契約簽約當日僅由楊明珠代理，並無取
得林添榮同意，此觀原證1 不動產買賣登記資料並無任何林添榮簽名或蓋章；承辦本案過戶之代書張仲誠於另件刑事案件證述：「（問：提示林瑞昌與顏洪玉買賣契約書原本，有何意見？）這件我有印象，這份契約是在顏洪玉的宗教物品店裡簽的，當時簽約時有我、顏洪玉、林瑞昌、林瑞昌的媽媽楊明珠。. . . 這筆房地在林瑞昌名下，這次買賣是他母親楊明珠作主，林瑞昌在契約上簽名以也是聽楊明珠的話，. . . 林瑞昌都是聽楊明珠的話。楊明珠教他簽明他就簽，我有看到林瑞昌自己簽名。」可知原告之系爭房地買賣，因未得法定代理人林添榮同意而屬無效。
3、按最高法院89年度台上字第272 號判決意旨，原告自得依據不當得利規定及民法笫767 條規定訴請被告塗銷先前無效之登記行為，並返還系爭房地甚明。
（四）退萬步言，縱認兩造間買賣契約有效，然被告並未支付買賣價金2,500,000 元，原告爰依買賣契約之價金請求權，請求被告應支付價金2,500,000 元，並自房地移轉登記日之翌日起（即94年11月12日）支付遲延利息。
（五）先位聲明：⑴被告應將新北市○○區○○段○○○○ ○○○○○○○○ ○號土地（應有部分均為四分之一），及同段第1415建號門牌號碼新北市○○區○○○路○○巷○ 號2 樓（應有部分全部），於94年11月11日經新北市三重地政事務所辦理以買賣移轉為原因之所有權移轉登記予以塗銷並將上開土地建物返還予原告所有。⑵願供擔保，請准宣告假執行。
備位聲明：⑴被告應給付原告2,500,000 元，暨自94年11月12日起迄清償日止，按年息百分之五計算之利息。⑵願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯以：楊明珠說系爭房地係她用娘家的錢買給原告的，嗣楊明珠說有困難希望伊跟她買房子，伊拿2,500,000 元向楊明珠買的，因為楊明珠到伊店裡拜託伊向原告買的，伊是跟楊明珠、原告買的等語，並聲明：⑴請求駁回原告之訴及其假執行聲請。⑵如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。
三、法院之判斷：
（一）原告主張其於94年7 月13日經法院宣告為禁治產人，並由父親林添榮、母親楊明珠為監護人等語，業據其提出戶籍謄本為證（見卷第24頁），且為被告不爭執，洵堪採信。
（二）又原告主張系爭房地原為原告所有，於94年11月11日經台北縣三重地政事務所以買賣為原因將系爭房地所有權移轉登記予被告，惟系爭房地之買賣無效，被告應塗銷所有權移轉登記並返還土地及建物等語，亦據其提出土地、建物登記謄本、新北市地藉異動索引、土地登記申請書及其附件資料為證（見卷第20頁至23頁、第28至46頁），被告則以前詞置辯，是以本件應審酌者乃⑴原告就系爭房地之買賣契約及所有權移轉登記之物權行為是否有效？⑵原告得否依民法第179 條、第767 條請求被告塗銷系爭房地所有權移轉登記，並返還系爭房地予原告？查：
1、原告就系爭房地之買賣契約及所有權移轉登記之物權行為是否有效：
⑴按無行為能力人之意思表示，無效，無行為能力人，由
法定代理人代為意思表示，並代受意思表示，民法第75條、第76條定有明文；次按「禁治產人，無行為能力。
」「禁治產人之監護，除本節有規定外，準用關於未成年人監護之規定。」「監護人為受監護人之法定代理人。」此參97年5 月23日修正前之民法第15條、1098條、1113條規定自明；又「民法又無監護人必須為一人之規定，則同一順序之監護人為數人時，自須共同行使監護權。」最高法院85臺上字第823 號判決可參。是關於監護事務之執行，應由該數人之監護人共同行使之，若僅由其中一人為之，即屬無權代理行為，非經該數人共同承認，對於禁治產人不生效力。
⑵關於系爭房地之買賣，依被告所提不動產買賣契約書，
係由原告與被告於94年11月2 日所簽立，而所有權移轉之物權行為亦係於94年11月11日登記予被告，此有土地、建物謄本佐參，然斯時原告已經法院宣告為禁治產人，無行為能力，自無法為有效之意思表示，揆諸上開說明，當認原告於94年11月間就系爭房地所為之買賣契約及所有權移轉登記之物權行為，均因其無法為有效之意思表示及受意思表示而無效。
⑶又縱認原告母親楊明珠於原告簽立上開不動產買賣契約
書時亦同在場擔任見證人，而可認其有為原告代為及代受系爭房地買賣之意思表示，然原告既係由父親林添榮、母親楊明珠共同監護，揭諸前開說明，被告既自承：
（問：這間房子的買賣你是否有問過原告父親的意思？）沒有，我又不認識他等語（見本院105 年8 月17日言詞辯論筆錄），楊明珠之代理仍對原告不生效力。
2、原告得否依民法第179 條、第767 條請求被告塗銷系爭房地所有權移轉登記，並返還系爭房地予原告？⑴按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返
還其利益。」「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。」民法第179 條、767 條第1 項定有明文。又「不動產所有權之移轉登記倘係基於無效之法律行為者，該登記既有無效之原因，當事人依侵權行為之規定為回復原狀或依不當得利之規定為返還其利益之請求，均應提起塗銷登記之訴。」最高法院89年台上字第272 號判決要旨亦可參照。
⑵原告於94年11月間就系爭房地所為之買賣契約及所有權
移轉登記之物權行為，均為無效，已如上述。則被告並未取得系爭房地之所有權，原告仍為系爭房地之所有權人，故系爭房地登記於被告名下，並為被告所占有使用，即屬無法律上原因受有利益，且妨害原告之所有權，原告自得依前開規定，請求被告將系爭房地之所有權移轉登記予以塗銷，並將系爭房地返還予原告。
（三）從而，原告依民法第179 條、第767 條規定，請求被告將系爭房地所有權移轉登記予以塗銷，並將系爭房地返還予原告，為有理由，應予准許。末按預備訴之合併，係以當事人先位之訴有理由，為備位之訴裁判之解除條件；先位之訴無理由，則為備位之訴裁判之停止條件。而本件原告先位之訴既為有理由，其備位之訴部分，即毋庸併予審究，併予敘明。
（四）又關於原告勝訴部分，其中命被告塗銷系爭房地所有權移轉登記部分，係屬命被告為一定意思表示之判決，自判決確定時視為已為意思表示，故在性質上不宜宣告假執行，其餘部分經核尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，併准許之；至原告其餘假執行之聲請，則應予駁回。
（五）本件事證已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後，認均不影響本判決結果，爰不再逐一論駁，併此敘明。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 9 月 14 日
民事第一庭 法 官 葉靜芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 9 月 14 日
書記官 何嘉倫