臺灣新北地方法院民事判決 105年度訴字第1212號原 告 天恩不動產仲介經紀有限公司法定代理人 郭明儒訴訟代理人 蕭琪男律師
嚴嘉豪律師朱政勳律師被 告 羅雪綺訴訟代理人 賴玉梅律師
王嘉斌律師周福珊律師上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國105年9月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣肆拾伍萬元，及自民國一○五年五月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔四分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣肆拾伍萬元為原告預供擔保後，得免假執行。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告為不動產仲介公司（即有巢氏房屋樹林站前加盟店），
被告於民國104年7月30日簽立一般委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約），委託原告居間、仲介銷售被告所有門牌號碼為新北市○○區○○街○○○○○號8 樓房屋及基地（下稱系爭不動產），經原告居間、仲介訴外人徐美如於104年9月26日與被告簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定總價金為新臺幣（下同）15,500,000元，付款方式為第
1 期簽約款1,550,000元（徐美如應交付150,000元現金及簽發面額為1,400,000元之本票1紙予被告；徐美如應於104年12月31日前匯款1,400,000元至履約保證專戶，並取回前開1,400,000元本票），第2期完稅款1,550,000元，尾款12,400,
000 元，被告並於同日簽立服務費確認單（下稱系爭確認單）同意給付原告服務報酬600,000元。因徐美如於104年12月31日屆期前未遵期匯款，經催告後仍未給付價金，被告遂與徐美如協議於105 年2月5日解除系爭買賣契約，被告並自徐美如處獲有1,550,000 元之違約賠償金，詎被告拒不給付服務報酬600,000元，為此，依系爭委託銷售契約第8 條第4點約定、系爭確認單及民法第565條、第566條第1項、第568條第1項規定，請求被告給付服務報酬600,000元。
㈡就被告之答辯反駁如下：
⒈本件係由被告公司人員即訴外人趙淑君擔任賣方經紀人，被
告於104年7月30日簽立系爭委託銷售契約後，趙淑君、被告及被告配偶即以Line通訊軟體聯繫售屋事宜。嗣原告居間徐美如之配偶即訴外人蔡岳倫出具不動產買賣意願書，表明願以15,500,000元購買系爭不動產，經被告同意後，原告通知買賣雙方於104年9月26日簽立系爭買賣契約，磋商訂約過程中，蔡岳倫及徐美如即表明本件係以「賣屋換屋」方式購買系爭不動產，因蔡岳倫長年於大陸工作，系爭不動產規劃登記於徐美如名下，故推由徐美如為系爭買賣契約之買受人。另蔡岳倫名下之房地（即渠預定賣屋之標的，門牌號碼為新北市○○區○○○路○○○號2樓），委託銷售之開價為33,800,000元，斯時其上最高限額抵押權分別為990,000元、6,600,000元（設定日期為94年，即繳款已近10年），足見徐美如（或蔡岳倫）預定以出售市值30,000,000餘元房地所得價金買入系爭不動產，並非悖於常情。原告確已完成居間任務，至於徐美如不履行給付價金義務之動機為何，則非原告所能探究，亦非原告所能左右。
⒉依「不動產仲介業報酬計收標準規定」第1 條之規定，不動
產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之6或1個月之租金。本件兩造約定之服務報酬為600,000元，不足系爭不動產成交總金額百分之4（計算式：15,500,000元X4%=620,000 元），並無為數過鉅，失其公平之情。況且，依系爭委託銷售契約第8條第4點約定，於簽立系爭買賣契約後，因可歸責於買方之事由而解除契約者，被告仍應支付委託價額百分之4 或沒收價金百分之50取其低者，給予原告作為服務報酬，被告自徐美如處既獲有1,550,000 元之賠償，則原告請求被告給付600,000元服務報酬（低於1,550,000元的百分之50即775,000元），應屬合理。
⒊趙淑君於104年9月26日被告與徐美如簽立系爭買賣契約前，
除居間客戶帶看系爭不動產外，亦將系爭不動產刊登廣告，上架至各大租屋網站。系爭買賣契約簽立後，趙淑君仍為被告及徐美如聯繫相關事宜，諸如丈量系爭不動產房屋格局尺寸、轉達社區停車費事宜等，並在得知徐美如不打算履約後，先後於105年1月11日、同年月13日為被告寄發存證信函催告徐美如依約付款，甚至於系爭買賣契約解除後，協調徐美如依約賠償1,550,000元。
㈢聲明：
⒈被告應給付原告600,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：㈠依民法第572 條本文之規定，請求酌減服務報酬約定之報酬百分之90以上，理由如下：
⒈被告於104 年9月26日晚間7時許抵達原告公司時，原告公司
員工趙淑君係先將被告與徐美如分開遊說，並告知被告簽約款部分徐美如僅得匯入150,000 元，被告因此曾表達不太想出售系爭不動產，趙淑君隨即誆稱徐美如有定期存款，迨10
4 年12月底到期解約後即可支付剩餘簽約款。被告當下本不同意延展付款期日，趙淑君見狀以渠將要求徐美如簽立本票以作為擔保，本票即等同現金等語說服被告同意，被告方於當日晚上11時許與徐美如簽立系爭買賣契約，同時協議差額1,400,000元部分延展至買方之定存到期日即104年12月31日再行支付。惟依徐美如於105年1月17日寄發之存證信函所稱「因為我先生蔡岳倫的房子賣不掉，我就沒錢，目前生活都有問題，我一個女人帶3 個小孩，我真的沒有錢」等語，可知徐美如名下並無財產，趙淑君明知上開情事，仍以本票就等同現金等語，說服被告接受徐美如簽立1,400,000 元之本票作為擔保簽約款差額，致使被告須承擔若徐美如不能給付價金，其聲請強制執行亦未能受償，及系爭不動產因受系爭買賣契約限制，價格於展延期間可能受政策、景氣影響而跌落之雙重龐大風險，在在顯示趙淑君為賺取仲介費，全然棄被告之權益於不顧。
⒉再者，趙淑君於委託銷售期間居間客戶，帶看系爭不動產僅
有4 次，且於系爭買賣契約簽約款付款期限屆至前，原告從未主動代被告催告徐美如給付款項。第1 期簽約款展延期限屆至後，原告雖曾於105年1月11日、同年月13日代被告寄發存證信函予徐美如，惟信函內容分別係由代書、被告委託律師擬稿，原告僅負責將文字套入存證信函格式寄出。嗣被告得以與徐美如合意解除系爭買賣契約，並取得1,550,000 元違約金，亦係因徐美如收受被告委請律師所寄發之存證信函，唯恐因而招致官司，方同意再給付1,400,000 元予被告，是原告所付出之勞務確實低於其依約應盡之義務。
⒊系爭不動產交易未能完成，係因徐美如無力支付價金而解除
契約，完全與被告無關。再者，原告除居間仲介簽約外，並無其他勞務付出，縱有進行帶看房屋、刊登廣告、於網站上登錄系爭房地資料等行銷行為，所費亦不高，考量系爭買賣契約解除後，原告省卻本需處理相關過戶、點交等事宜所需付出之人事、勞務費用，及原告不惜為自己之利益，屢屢阻擋買賣雙方進行解除契約，棄委託人之權益於不顧等情，被告依民法第572 條之規定，請求酌減本件服務報酬百分之90以上，自屬允當。
㈡答辯聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行
三、兩造不爭執事項：（參見本院卷一第246至247頁、第249至250頁）㈠被告於104年7月30日簽立系爭委託銷售契約委託原告居間銷
售被告所有之系爭不動產，委託期間自104年7月30日至同年10月31日止，委託價格為17,800,000元。嗣於104年9月25日兩造簽立委託事項變更契約書將委託價格變更為15,500,000元，且兩造約定前開價金包含百分之4 之仲介服務費及土地增值稅，有系爭委託銷售契約及委託事項變更契約書等件在卷可佐（參見本院卷一第14至19頁）。
㈡原告公司員工趙淑君於104年9月26日仲介被告出售系爭不動
產予徐美如，並於同日簽立系爭買賣契約，總價金為15,500,000元，付款方式為第1期簽約款1,550,000元（徐美如交付150,000元現金及簽發面額1,400,000元本票乙紙予被告，雙方另約定徐美如應於104年12月31日前匯款1,400,000元至履約保證專戶，並取回前開1,400,000元本票）；第2期完稅款1,550,000元（徐美如亦應於104年12月31日前將第2 期完稅款1,550,000 元匯款至履約保證專戶）及尾款12,400,000元，有系爭買賣契約及不動產買賣作業流程等件附卷可稽（參見本院卷一第20至27頁、第98頁）。
㈢104 年12月31曰屆期後，徐美如未遵期匯款，經被告多次催
告後，徐美如仍未給付價金，被告與徐美如遂於105 年2月5日協議解除系爭買賣契約，被告並自徐美如處獲有1,550,000元之違約賠償金，有解約協議書、面額為1,400,000元，票據號碼為BA0000000之支票、終止履保協議書、105 年1月11日、同年1 月13日鎮前街郵局第9號、第11號存證信函、105年1月17日板橋文化路郵局第94號存證信函、105 年1月29日樹林育英街42號存證信函等件附卷為憑（參見本院卷一第29至31頁、第55至67頁）。
四、兩造爭執事項：兩造於105 年9月1日言詞辯論期日當庭合意簡化爭點為被告是否得依民法第572 條本文之規定，向法院請求酌減服務報酬？若可，則酌減之數額多少（參見本院卷二第54頁）。㈠經查，兩造於104年9月26日簽立系爭確認單，被告同意給付
原告本件服務報酬600,000 元，有系爭確認單在卷可佐（參見本院卷一第28頁），兩造對此並不爭執，自堪信為真實。
㈡次查，系爭委託銷售契約第8條第4點約定，在簽立書面買賣
契約後，因可歸責於買方之事由而解除契約者，甲方（即被告）仍應支付委託價額百分之4 或沒收價金百分之50取其低者，給予乙方（即原告）作為服務報酬（參見本院卷一第16頁）。又系爭買賣契約所載之系爭不動產買賣總價款為15,500,000元，以此計算，該買賣價款百分之4為620,000元，參以上開解約協議書記載，買方（即徐美如）同意賠償賣方（即被告）簽約款1,550,000 元，此舉即視同由被告沒收徐美如已給付之第1 期簽約款，揆諸上開約定，被告沒收前揭價金1,550,000元的百分之50即為775,000元，故原告依系爭確認單請求被告給付服務報酬600,000 元，並未違反系爭委託銷售契約第8條第4點約定。
㈢按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公
平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。但報酬已給付者，不得請求返還，民法第572 條定有明文。本件被告抗辯原告為了賺取仲介費，全然棄被告之權益於不顧，原告所付出之勞務確實低於其依約應盡之義務，故依民法第572 條本文規定，請求酌減本件服務報酬百分之90以上等語，為原告所否認。
⒈經查，被告於104年7月30日委託原告居間銷售系爭不動產後
，原告在被告與徐美如簽立系爭買賣契約前，曾為被告刊登廣告；於591 、有巢氏及永慶房仲網站上登錄系爭不動產資料；於104年7月31日、同年8月1日、同年9月18日、同年9月20日帶看系爭不動產；原告在被告與徐美如簽立系爭買賣契約後，則為被告及徐美如聯繫丈量系爭不動產之屋內格局尺寸；為被告及徐美如轉達社區停車費事宜。嗣因徐美如未依約給付買賣款項，原告於105年1月11日代被告寄發鎮前街郵局第9號存證信函，復於105 年1月13日代被告寄發鎮前街郵局第11號存證信函，上開存證信函之內容分別由代書及被告委託律師擬稿，此有被告提出之上開存證信函、原告工作內容附表、訪客登記表等件在卷可稽（參見本院卷一第55至57頁、卷二第16至18頁），核與證人即原告特約代書黃明瓷到庭具結證述內容相符（參見本院卷一第113 頁），原告對此亦無其他反證提出，自堪信為真實。
⒉次查，原告於本院審理中陳稱：（就本件部分原告支出之費
用為何？）目前仍在計算中等語（參見本院卷一第108 頁），嗣原告表示本件主要為人力支出，相關費用難以估算。迄至本件言詞辯論終結為止，原告均未提出任何實際支出費用之單據，益證原告於本件居間銷售系爭不動產之過程中所為之工作內容確如被告提出之上開附表所載，原告並未有鉅額之真正開銷。
⒊再者，兩造約定之委託銷售期間係自104年7月30日起至同年
10月31日止，被告係於104年9月26日與徐美如簽立系爭買賣契約，原告已為被告居間仲介約2個月，嗣被告與徐美如於104年2月5日合意解除系爭買賣契約，原告亦有幫忙協調徐美如要賠償多少違約金與被告之過程，此經證人即原告特約代書黃明瓷到庭具結證述明確（參見本院卷一第113 頁）。本院斟酌原告因系爭不動產之買賣，為被告所已進行之前述廣告刊登及帶看系爭不動產，磋商協調買賣雙方議定價金及進行買賣契約簽訂事宜等委託銷售契約之主要給付內容，原告已支出之成本及人事費用等，較之系爭買賣契約簽訂後，原告本應為被告進行之協助處理過戶及點交事宜等從給付或附隨義務所須支出之人事費用為高，且前者係占大部分之費用支出，參以上開委託事項變更契約書及系爭確認單所載，如順利完成本件系爭不動產買賣交易過戶、點交時，被告應支付原告之服務報酬為600,000元（約按成交價百分之4計算）等情，本院認為原告可向被告請求之服務報酬，應以上述約定數額600,000元的4分之3計算，即450,000元（600,000元X3/4=450,000 元）較為合理，被告既已為前述酌減服務報酬之抗辯，故本院依法予以酌減本件兩造間之服務報酬為450,000元。
五、綜上所述，因原告為被告居間、仲介，被告始與徐美如簽立系爭買賣契約，嗣徐美如無法依約給付買賣價款，被告與徐美如合意解除系爭買賣契約，徐美如並同意賠償被告1,550,000元，依系爭委託銷售契約第8 條第4點約定，被告仍應給付原告服務報酬，然因本件最終並未完成系爭不動產之過戶及點交等事宜，衡情原告自可節省相當之成本及人事費用，經被告依民法第572 條本文規定抗辯上述服務報酬應予酌減，本院認為應予以酌減本件兩造間之服務報酬為450,000 元。從而，原告依系爭委託銷售契約第8條第4點、系爭確認單及民法第565 條、第568條第1項規定，請求被告給付服務報酬450,000元，及自起訴狀繕本送達翌日（105年5月3日）起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，不應准許。
六、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊及防禦方法，經本院審酌後認為與本判決結果不生任何影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、原告雖陳明願供擔保請准宣告假執行，然因原告勝訴部分金額在500,000 元以下，應依職權宣告得假執行，並依被告聲請酌定相當擔保金額宣告得免為假執行。
八、據上論結，本件原告之訴為一部分有理由，一部分無理由，依民事訴訟法第79條、第389 條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 9 月 30 日
民事第一庭 法 官 林哲賢以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 10 月 3 日
書記官 吳宜遙