臺灣新北地方法院民事判決 105年度訴字第1349號原 告 王瑞萍訴訟代理人 陳明宗律師複代 理 人 吳姿穎律師被 告 朱睿紳訴訟代理人 蕭介生律師
林俊龍上列當事人間請求返還價金等事件，經本院於民國105 年10月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳拾萬柒仟元，及自本判決確定翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣貳拾萬柒仟元為原告預供擔保，或將請求標的物提存，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠緣原告因有換屋自住需要，遂在住家附近尋得被告所有門牌
號碼新北市○○區○○路○○號2 樓房屋（下稱系爭房屋）有意出售。經與被告商議後，被告於民國105 年1 月22日，以新臺幣（下同）12,800,000元，出售系爭房屋及其坐落土地應有部分（下合稱系爭房地）予原告，雙方並同意就買賣價金委託訴外人第一建築經理股份有限公司（下稱第一建經公司）辦理價金信託履約保證。然因105 年2 月6 日發生南臺灣大地震，原告於農曆春節過後商請被告讓原告再前往系爭房屋檢視屋況，赫然發現系爭房屋竟因日前之地震，牆壁多處出現嚴重龜裂情形，原告因購屋係為自住，擔心牆壁多處出現嚴重龜裂情形會於日後遷入住居有安全之重大影響，遂立即通知被告處理，惟被告均置之不理，是原告迫於無奈，僅得暫不給付價金。嗣後，被告表示會將牆壁出現嚴重龜裂情形修復及補強，並提供系爭房屋之安全結構檢測報告予原告，請原告寬心並履行契約，原告應允後遂與被告之代理人於105 年3 月2 日簽立協議書（下稱系爭協議書），約定原告應於同年3 月4 日前給付簽約款，交屋日則延至同年3 月31日。然於簽立系爭協議書後，被告僅將系爭房屋龜裂情形以水泥沙漿填補，並未為任何補強，且拒絕提供系爭房屋安全結構無慮之檢測報告予原告，而經原告與被告商議倘被告仍拒絕提供系爭房屋安全結構無慮之檢測報告，原告僅得解除系爭不動產買賣契約。因被告仍置之不理，原告僅得提起本訴。
㈡系爭房屋於地震後既出現多處裂縫，顯見系爭房屋之耐震能
力不足，缺乏穩固、耐用功能，結構安全堪慮，已危害居住安全，不動產價值亦因而嚴重貶損，應屬物之瑕疵：且縱使事後進行修復，亦難以回復至無龜裂狀態，是該瑕疵無從補正。又雖系爭房地現今尚未完成所有權移轉登記，然系爭房屋既有上述重大瑕疵且不能補正，原告自仍得依民法第359條及第227 條解除系爭不動產買賣契約，是原告併以本起訴狀繕本送達被告為解除系爭不動產買賣契約之意思表示。依此，系爭不動產買賣契約既經原告合法解除，而原告業已給付價金共807,000 元，則被告收取原告所給付之價金807,00
0 元，即屬無法律上原因，依民法第179 條規定，原告請求被告返還價金807,000 元，即屬有理。
㈢退步言，倘認原告上開主張解除系爭不動產買賣契約並無理
由，而依兩造間所簽訂如原證1 所示之買賣契約書（下稱系爭買賣契約）第8 條第2 項約定：「……如因買方擅自解約、不為給付，給付不能或其他可歸責於買方之事由致本契約解除時，除同意賣方得沒收已支付之全部價款作為違約金，並應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用。」，則原告已給付之價金應作為違約金（此為假設性）。惟系爭房屋因不耐地震出現龜裂情形，既有安全上之疑慮，已使人心生畏懼而不願入住、購買，不論原告購屋目的是供家人自住、出租或作為其他投資之用，原告購屋目的皆已無法完成，足見原告並非蓄意違反系爭不動產買賣契約；況縱認原告並未依系爭不動產買賣契履行，但被告仍為系爭不動產所有權人，且就處理買賣標的所投注之心力、費用實尚非至鉅，故系爭買賣契約第8 條第2 項約定之違約金核屬過高，依民法第252條之規定，自應予以酌減。
㈣又系爭協議書固約定：「1.買方應於105 年3 月4 日前補足
簽約款……。3.買方應於3 月15日前將完稅款1,280,000 元及契稅匯入履保專戶。4.如有違約之一方，需付10％買賣價款之違約金（違約金1,280,000 元整）。」、惟被告既負有交付無瑕疵物之義務，而系爭房屋因地震嚴重受損，構成物之瑕疵，原告即得行使同時履行抗辯，拒絕支付買賣價金，並無違反系爭協議書之約定；然被告既知系爭房屋存有瑕疵，且承諾原告提出系爭房屋結構安全無慮之報告，使原告誤信為真而簽立系爭協議書，卻利用原告及原告配偶從無購屋經驗，而未將所承諾原告應履行事項記載於系爭協議書，應認被告依系爭協議書主張沒收原告已付價金作為違約金與誠信原則相違背，且係以損害原告為目的，顯屬權利濫用，依民法第148 條規定，並無理由，併予敘明。
㈤為此，原告主張先依民法第359 條及第227 條規定，解除系
爭不動產買賣契約，則被告收取原告給付807,000 元之價金，即屬無法律上原因，依民法第179 條規定請求返還；另因系爭買賣契約書第8 條第2 項約定之違約金核屬過高，次再依民法第252 條規定，請求酌減違約金，並就酌減後被告受領價金數額超過之部分，依民法第179 條規定請求返還；上開數請求權基礎為先後位之主張，請先審酌解除契約有無理由，如認解除契約無理由，再審酌違約金是否過高（見本院卷第60頁、第72頁以下）。爰依上揭民法規定，提起本件訴訟，並聲明求為判決：被告應給付原告807,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；且願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以下列情詞資為抗辯，並聲明求為判決：原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈠依照合約原告本應於105 年3 月15日將完稅款1,280,000 元
匯入履保專戶內，但屆期原告並未匯款，經被告以存證信函通知原告履約，原告仍未於期限內匯款履約，另第一建經公司也有以存證信函通知原告，仲介公司也有通知，但原告始終沒有履約，故被告乃依合約約定解除契約，並沒收價金充作違約金。
㈡國人現今買賣房屋皆會參考內政部不動產實價登錄，因原告
違約拖延導致被告房屋至今尚未售出，如欲出售勢必折讓價金15％，是為所受損害。另原告於民事起訴狀事實與理由第二條、第三條中陳述之內容，皆為憑空捏造，其動機皆因違約而被沒入違約金，心有不甘，種種所言不足採信。再者被告所有系爭房屋並未在此次地震中受損，同棟大樓鄰房也未聽聞損傷，可傳本大樓管理委員會人員出庭，故起訴狀第四至八條更與本案無關。此外，沒入金額807,000 元中，包含了320,000 元的仲介服務費及履約保證手續費7,680 元，並未全數為被告所得，且在不動產交易實務中，當事人約定之違約金是否過高，應依誠信原則予以檢驗，就有無酌減事由為事實問題，債務人應就此利己事實負舉證責任。本件被告依法沒入原告所繳價金807,000 元，並未超出內政部公告之成屋買賣契約範本第10條規定之房地產總價15％，故被告所為完全合理，並無應予酌減之餘地。
㈢原告自始至終均未能舉證證明系爭房屋有何龜裂、有何瑕疵
，空言指摘查無證據可考，其訴即已失依據，應予駁回。事實上原告所謂105 年2 月6 日發生南臺灣大地震，原告於農曆春節過後，商請被告讓原告再前往系爭房屋檢視屋況，赫然發現系爭房屋因日前之地震，牆壁多處出現嚴重龜裂情形……。僅得暫不給付價金云云，均屬明顯虛構，迄未舉證以實其說外，更有下列事實證明其辯解與事實不符。至於原告指摘的對講機係出售予原告時，新裝設贈送給原告，施工未完成，今已植入牆中，此乃新裝禮物，並非瑕疵。
⑴原告105 年2 月6 曰檢視房屋，證實屋況完好無瑕疵，故原
告陸續於當年度2 月23日交付簽約款30,000元、2 月26日交付8,000 元、3 月2 日交付9,000 元、3 月3 日交付10,000元，共計交付807,000 元，核與原告起訴狀自認金額符合，足證原告檢視屋況後暫不付款云云，應是杜撰明顯與事實不符。
⑵兩造又於105 年3 月2 日，由原告立授權書委請其夫葉智宗
代表，與被告代理人林俊龍簽立系爭協議書，同意105 年3月4 日補足簽約款483,000 元；交屋延至105 年3 月31日。
3 月15日前將完稅款1,280,000 元及契稅匯入履保專戶。如有違約之一方，需付他方10％買賣價款之違約金1,280,000元。此文書為原告所承認之事實，足以佐證原告起訴飾詞抗辯系爭房屋瑕疵完全與事實不符，因系爭房屋毫無瑕疵，否則原告重新檢視房屋後何以陸續付款，又再加立協議書同意延期交屋，更加重雙方違約罰款，以示強烈履約決心。臨訟翻異，足證原告之主張及抗辯背離情理與經驗法則不符，請駁回其訴。
㈣今原告違反買賣契約第3 條拒不繳納買賣價金規定，經被告
於105 年3 月9 日以萬大路第10號存證信函及105 年3 月23日以永貞郵局第140 號存證信函催告買方補足第1 期款差額及違約事項，依不動產買賣契約書第8 條第2 項規定，如買方違反本契約應履行各項義務時經賣方定7 日期限催告逾期仍不履行者，賣方得解除契約。又依據兩造所訂立系爭買賣契約第9 條第3 項規定，買賣雙方及第一建經相互間之通訊及文件送達，以本契約書所載地址為準，如遭拒收或無法送達退回者，均以第一次郵寄日視為已送達，一方地址如有變更，應以書面通知他方及特約地政士，否則他方仍得按本契約所載地址郵寄送達。準此，被告於105 年3 月9 日催告原告，原告拒收，即應以105 年3 月9 日視為送達日。退一步言，被告於105 年4 月12日以永和永貞郵局第155 號存證信函再度向原告重申「105 年3 月9 日以萬大路郵局第10號存證信函及105 年3 月23日以永貞郵局第142 號存證信函催告買方補足第1 期差額及違約事項，依不動產買賣契約書第8條第2 項規定，買方如違反本契約應履行之各項義務時，每逾1 日，買方應按該期價款萬分之5 計算違約金予賣方，經賣方定7 日期限催告逾期仍不履行者，賣方得解除契約……」等情，此催告存證信函業經原告於105 年4 月15日收受，至今逾期不履行，到目前為止只有交80幾萬元而已，故依照系爭買賣契約第8 條第2 款催告後原告仍不履行，依據該條款之約定解除契約，並以105 年8 月22日答辯狀為解除契約的意思表示，及以繕本的送達為解除契約的通知送達原告，而原告於105 年8 月24日已收受，是系爭買賣契約因可歸責原告事由拒絕履約，原告違約事證明確，被告援引系爭買賣契約第8 條第2 款約定，主張催告後解除契約並沒收原告已繳價金充作違約金，洵屬正當，原告之訴並無理由。
三、原告主張因有換屋自住需要，而於105 年1 月22日與被告簽訂系爭買賣契約，以總價12,800,000元向被告購買系爭房地。嗣於105 年2 月6 日因發生南臺灣大地震緣故，經原告向被告商請同意原告再次前往系爭房屋檢視屋況，竟赫然發現系爭房屋因該次地震致屋內牆壁有多處出現嚴重裂痕及屋外牆壁有破洞情形，向被告反映後，被告除表示會將牆壁損壞情形予以修復及補強外，並承諾會提供系爭房屋之安全結構檢測報告予原告，請原告寬心履約，原告應允後遂與被告簽訂系爭協議書。然系爭協議書簽立後，被告僅將系爭房屋損壞情形以安裝對講機之方法修繕及以水泥沙漿填補，並未就系爭房屋牆壁為任何補強，且拒絕提供結構安全檢測報告予原告。因系爭房屋於地震後已出現多處裂痕、破洞，顯見其耐震能力不足、缺乏穩固、耐用功能，結構安全堪慮，已危害居住安全，不動產價值亦因而嚴重貶損，構成物之瑕疵，則原告自得依民法第359 條物之瑕疵擔保規定及民法第227條不完全給付準用同法給付遲延之規定，主張解除系爭買賣契約，請求被告返還已付價金。又如認原告解除契約請求返還價金並無理由，因被告依據系爭買賣契約第8 條第2 項約定所沒收價金充作違約金之金額實屬過高，依民法第252 條規定，亦應予酌減，則酌減後，就超過部分之價金被告仍應予以返還等語。被告除否認系爭房屋有因南臺灣地震造成原告所述之瑕疵情形，及抗辯系爭買賣契約已因被告依據系爭買賣契約第8 條第2 項規定，催告原告履行未果，經被告依法予以解除外，另並以前揭情詞置辯。是以本件兩造之爭執要旨，厥為㈠系爭房屋是否有因南臺灣地震致造成原告所述之瑕疵情形存在？㈡原告主張依據民法第359 條規定，解除系爭買賣契約，有無理由？㈢原告主張依據民法第227 條準用給付遲延規定，解除系爭買賣契約，是否有據？㈣被告抗辯系爭買賣契約業經被告依法解除，是否可採？㈤原告主張本件有違約金約定過高，應予酌減之情事，有無理由？㈥原告得否依據民法不當得利規定請求被告返還？如可，其得請求返還之利益為何？等項，茲分別審究論述如下。
四、關於「系爭房屋是否有因南臺灣地震致造成原告所述之瑕疵情形存在？」爭點部分：
㈠按請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因
之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則，且民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，有最高法院43年台上字第377 號、17年上字第917 號判例意旨可資參照。本件原告雖主張系爭房屋因105 年2 月6 日發生南臺灣大地震，致造成系爭房屋牆壁多處出現嚴重龜裂情形云云，然為被告所否認，且原告迄至本件言詞辯論終結時止，亦未提出確切證據以實其說。再參以原告於自陳發現上述情形之105 年2 月9 日後，仍陸續於同年2 月23日交付簽約款30,000元、2 月26日交付8,000 元，3 月2 日交付9,000 元、
3 月3 日交付10,000元，此為兩造所不爭執，並有原證3 在卷可稽（見本院卷第31頁、第137 頁、第166 頁），以及原告復尚與被告於同年3 月2 日簽署系爭協議書，明確承諾並同意將按時付款。則按諸常情，倘系爭房屋確有原告所述之牆壁嚴重龜裂情形存在，原告焉會持續付款，甚且同意將按時付款，而漏未將被告應負之修繕責任予以載明？何況，經本院依原告聲請訊問證人葉智宗（即原告配偶），依其所為證述內容可知，原告前所指稱系爭房屋因地震所造成之嚴重龜裂之損壞情形，乃係指屋內有裂痕及屋外隔戶牆有破洞，破洞情形如原證4 照片所示，屋內裂痕則係在屋外破洞之背面而言（見本院卷第152 頁起、第89頁）。而觀諸原證4 所示照片，輔以證人蕭雪容之證詞，明顯可知原告所指稱之屋外隔戶牆破洞及屋內裂痕部分，實均係被告為達新裝對講機供原告使用目的，所採取之施工工法所致，即該隔戶牆上之破洞乃係為安裝對講機所需線路之通過而鑿穿，該屋內之裂痕（如有，假設語氣）亦應係於鑿穿過程中，因震動所致牆表面之裂痕（理由詳下述），與該次南臺灣大地震並無關連，且依其損壞情形，亦非已達嚴重程度，益見原告前揭主張系爭房屋業因南臺灣地震造成牆壁多處嚴重龜裂云云，要屬不實，不足為取。
㈡至原證4 照片所示之系爭房屋屋外隔戶牆上之2 處破洞及屋
內裂痕，姑不論並無法看出屋內有裂痕，故是否有之，仍屬有疑，縱令確實有之，然依該隔戶牆上2 處破洞之所在位置、洞口形狀，屋內裂痕所在位置，暨該隔戶牆其他部分之牆面整體觀之，均在在顯現應係屬人工穿孔所為，而與地震無關。是原告辯稱係為掩飾地震所造成之破洞、裂痕始以裝對講機方式為之云云，亦屬狡辯之詞，不足採信。
㈢準此，綜上所述，系爭房屋並無原告所稱之因南臺灣地震所
造成之牆壁多處嚴重龜裂情形存在，至多僅為屋外樓梯間隔戶牆上有因安裝對講機而鑿穿之2 處洞口及背面屋內因而產生之牆面裂痕而已，堪以認定。
五、關於「原告主張依據民法第359 條規定，解除系爭買賣契約，有無理由？」爭點部分：
㈠承上所述，系爭房屋屋外隔戶牆上雖確有2 處破洞，然該破
洞係為裝設對講機所為，並非地震所導致，且依其情形觀之，亦堪認並不足致使系爭房屋之形體、構造因此缺乏穩固、耐震之功能，而有龜裂、崩塌之安全疑慮，自難認系爭房屋之通常效用因此有所滅失或減少，而構成物之瑕疵。另屋內裂痕部分，基於同一理由，亦難認業已構成物之瑕疵。是原告主張被告應負瑕疵擔保責任已屬有議。
㈡再者，縱令可認為構成物之瑕疵，然依最高法院104 年度台
上字第2437號裁判意旨：「按民法第354 條關於物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用，但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，則在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵而不能補正，或雖能補正而出賣人經買受人催告後仍不為補正者，應認為在危險移轉前買受人即得行使擔保請求權，並得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益。」觀之，本件係屬特定物之買賣，且該為買賣標的之特定物即系爭房屋亦尚未為危險移轉，而系爭房屋前述屋外破洞、屋內裂痕之瑕疵，又非不能補正，則於被告經原告催告後仍不為補正前，原告應尚不得於危險移轉前即行使擔保請求權。易言之，原告既未舉證證明業已催告被告補正而被告不予補正，則原告即仍不得在危險移轉前行使擔保請求權。故原告逕行主張依民法第359條規定，以起訴狀繕本送達為解除契約之意思表示，亦要屬無據。更何況，本件損壞情形縱令可認為構成物之瑕疵，且原告得在危險移轉前行使擔保請求權，然依其情形，損壞程度甚屬輕微，依民法第359 條但書規定，應僅能請求減少價金，而不得逕行解除契約，否則亦有失公平。
㈢準此，承上所析，堪認原告主張得依據民法第359 條規定，
解除系爭買賣契約，並業以起訴狀繕本之送達為解除意思表示通知，系爭買賣契約業經原告依法解除云云，要屬無由，並不足取。
六、關於「原告主張依據民法第227 條準用給付遲延規定，解除系爭買賣契約，是否有據？」爭點部分：
按民法第227 條所謂之不完全給付，係指債務人向債權人或其他有受領權人提出之給付，不符合債務本旨而言，其型態包括有「瑕疵給付」及「加害給付」兩種。故所謂「不完全給付」乃係屬積極的債權侵害之債務不履行類型，與消極不給付的債權侵害之「給付遲延」及「給付不能」債務不履行類型有所不同。本件原告固主張被告應負不完全給付之債務不履行責任，然被告既尚未對原告或其他有受領權人提出系爭房屋交付之給付，何來積極侵害原告債權可言。是原告於系爭房屋交付前，即針對系爭房屋前述屋內裂痕、屋外破洞之損壞情形，責令被告應負不完全給付之債務不履行責任，顯屬無據。抑且，縱令被告應負不完全給付責任，但因本件情形尚非不得補正，故依民法第227 條規定，原告亦應依關於給付遲延之規定行使其權利。易言之，原告尚需定期催告命被告補正而被告不補正時，原告始得主張解除契約。而本件原告始終未定期命被告補正，甚且被告亦已於事後主動將上述損壞情形予以修補完成，有被證8 之照片在卷可稽（見本院卷第141 頁），是原告主張依據民法第227 條準用給付遲延規定，已合法解除系爭買賣契約云云，亦屬無據，委無足取。
七、關於「被告抗辯系爭買賣契約業經被告依法解除，是否可採？」爭點部分：
㈠被告抗辯依據系爭買賣契約第3 條第2 項規定，本件買賣之
付款方式為原告應於105 年1 月27日前，繳付第1 期之簽約款1,280,000 元，惟原告並未依約按期繳付，嗣雖經兩造於
105 年3 月2 日另簽訂系爭協議書，約定買方（即原告）應於105 年3 月4 日前，補足第1 期簽約款，應補金額為483,
000 元。然原告仍未履行，經被告以存證信函定期催告後，至今仍未給付，則依系爭買賣契約第8 條第2 項規定，被告自得解除系爭買賣契約，且被告亦已以具狀日期為105 年8月22日之答辯狀繕本送達為解除契約之意思表示，而原告已於105 年8 月24日收受繕本，故系爭買賣契約應於105 年8月24日已為被告合法解除等語，原告則以業經行使同時履行抗辯權為由，主張免除給付遲延之責，故被告解除契約並無理由等語資為抗辯。
㈡經查，被告抗辯原告應於105 年3 月4 日前，補足第1 期簽
約款之差額483,000 元，惟原告並未履行，經被告以存證信函定期（7 日）催告履行後，原告仍未給付之事實，有兩造不爭執之系爭協議書、臺北萬大路郵局第10號存證信函在卷可稽，且原告亦已當庭自認有收到被告所寄發之上揭存證信函（見本院卷第74頁）以及迄今未給付差額款項與被告等情，則被告主張原告有給付遲延之情，即非無據。
㈢至原告雖抗辯已為同時履行抗辯，故得免除給付遲延責任云
云。然本件查無原告起訴時所指因地震所造成牆壁多處龜裂，有結構安全疑慮之瑕疵乙情，業如前述，且原告亦無法證明被告有同意提供系爭房屋安全結構無虞之檢測報告而拒不提供，則原告於起訴前縱曾以上述為由，委請其配偶葉智宗向被告表示暫不給付價金云云，亦屬無據。至原告起訴後雖另併以被告有損壞隔戶牆為由，主張行使同時履行抗辯權云云。然系爭房屋雖確曾有屋外隔戶牆被打洞以及屋內牆面裂痕之情形，但上開情形尚不足構成令被告負擔物之瑕疵擔保及不完全給付責任之理由，業如前述，已難認原告得據以暫不給付價金。何況縱令上情構成物之瑕疵及不完全給付，因要非不得補正，則參諸前揭最高法院104 年度台上字第2437號裁判意旨，本件於系爭買賣標的特定物即系爭房屋危險移轉前，除出賣人（即被告）經買受人（即原告）催告後仍不為補正時，為免往後之法律關係複雜，得由原告拒絕給付價金外，倘原告並無請求補正或損害賠償之意，即不得逕予拒絕給付價金。蓋同時履行抗辯權之作用，僅在於「暫時拒絕」自己債務之履行，延緩他方債權之行使而已，若自己已無履行債務之可能（應包括已堅決拒絕履行契約情形），自不可能亦應不得再行使同時履行抗辯權，方符事理之平。是原告雖於具狀日期為105 年7 月20日之準備㈠及調查證據聲請狀內載明因被告未提供系爭房屋安全結構無慮之檢測報告予原告，且還破壞隔戶牆，原告自得行使同時履行抗辯權，免除給付遲延責云云。然原告並無舉證被告有提供安全結構無慮之檢測報告予原告之義務，業如前述，且該隔戶牆之遭破壞，衡情又非無法補正，惟原告卻始終並未請求補正或主張損害賠償，反係逕起訴主張行使解除契約權利，則依上說明，原告既已明確拒絕履約（此觀被告表示最公平合理方法，即兩造履行系爭買賣契約，可免除本件爭訟時，未得原告善意回應，甚且於本院詢問時，業已明白拒絕乙情即明），渠自己已無履行債務之可能，自不得再行使同時履行抗辯權，否則，即屬有違誠實及信用方法。因此，本件原告仍需負給付遲延責任，堪以認定。
㈣按「買方（即原告，下同）如違反本契約應履行之各項義務
時，每逾1 日，買方應按該期價款萬分之5 計算違約金予賣方（即被告，下同）（自逾期之次日起至完成給付日止）。
經賣方定7 日期限催告逾期仍不履行者，賣方得解除契約。
」，系爭買賣契約第8 條第2 項定有明文。承前，原告仍應負給付遲延之責，且被告亦已於105 年3 月9 日以臺北萬大路郵局第10號存證信函，定7 日期間催告原告履行。雖該存證信函因原告拒絕受領而遭退回，然依據系爭買賣契約第9條第3 項規定，買賣雙方及第一建經公司相互間之通訊及文件送達，以本契約書所載地址為準，如遭拒收或無法送達退回者，均以第1 次郵寄日視為已送達，一方地址如有變更，應以書面通知他方及特約地政士，否則他方仍得按本契約所載地址郵寄送達。準此，被告於105 年3 月9 日催告原告，原告拒收，依上開買賣契約規定，即應以第1 次郵寄日即10
5 年3 月14日視為送達日（見本院卷第143 頁），而原告於期限屆滿後仍未履行，則被告抗辯依系爭買賣契約第8 條第
2 項規定，被告得解除契約，自屬有據。又被告業以105 年
8 月22日答辯狀繕本送達作為解除契約之意思表示，而原告已於105 年8 月24日收受繕本，並為原告自認在卷（見本院卷第151 頁），故系爭買賣契約應認於105 年8 月24日，已為被告合法解除。
㈤準此，承上述，被告抗辯系爭買賣契約業經被告依法解除，為有理由，應屬可採。
八、關於「原告主張本件有違約金約定過高，應予酌減之情事，有無理由？」爭點部分：
㈠按違約金者，乃契約當事人以確保債務之履行為目的，約定
於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之金錢或其他給付，以節省債權人依據債務不履行之損害賠償請求權對債務人請求損害賠償之舉證成本及期縮短訴訟之時程，並督促債務人依約履行債務。基於個人自主意思之發展、自我決定、自我拘束及自我負責之精神，並本諸契約自由原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，應受其約束，以貫徹私法自治之本質。至倘債務人之債務已為一部履行或當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院固得比照債權人因一部履行所受之利益或參酌當事人所受損害情形，減少違約金，此觀民法第
251 條、第252 條之規定自明。然當事人所約定之違約金，如屬損害總額預定性者，該違約金即係作為債務人於債務不履行時之預定損害賠償總額，其目的旨在填補債權人因其債權不能實現而受之損害，並不具有懲罰之色彩，法院於衡量當事人所約定之違約金是否過高時，自應以債務人所應賠償債權人之金額作為主要之準據，初與債務人主觀之歸責情形無關。又關於損害賠償之範圍，民法係採完全賠償主義，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，民法第216 條第1 項定有明文，故法院對於損害賠償總額預定性之違約金，應首重考量債權人實際所受之積極損害及消極損害（所失利益），以斷定其酌定之違約金是否過高。
㈡本件被告主張係依據系爭買賣契約第8 條第2 項規定，沒收
已付價金作為違約金等語（見本院卷第151 頁），被告則抗辯金額過高，應予酌減。按「……如因買方擅自解約、不為給付，給付不能或其他可歸責於買方之事由致本契約解除時，除同意賣方得沒收已支付之全部價款作為違約金，並應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用。……」，系爭買賣契約第8 條第2 項後段定有明文。系爭買賣契約業因原告未按時繳付第1 期簽約款，遭被告定期催告後，予以解除契約乙情，業如前述，則被告主張依據上揭買賣契約規定，沒收原告已付價金，即屬有據。惟被告另抗辯違約金之金額過高，請求酌減等語。查系爭買賣契約第8 條第2 項並無另有原告如未依約應買或未遵期付款時，被告除得沒收上開既付價款外，如因解約而另有損害，尚得依其他法律關係請求賠償之約定，故其所為約定之違約金，要屬賠償總額預定性違約金性質甚明。則依上說明，當事人約定違約金之目的，乃係旨在填補債權人因其債權不能實現而受之損害。因此法院於衡量當事人所約定之違約金是否過高時，自應以債務人所應賠償債權人之金額作為主要之準據，意即應參酌民法第216 條規定，首要考量債權人實際所受之積極損害及消極損害（所失利益），以斷定其酌定之違約金是否過高。又民法第260條固規定解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，然此並非積極的認有新賠償請求權發生，不過規定因其他已發生之賠償請求權，不因解除權之行使而受妨礙，該損害乃專指因債務不履行所生之損害而言，其因契約解除後所生之損害，並不在得斟酌之列。因此，出賣人因買受人不履行債務而解除契約，縱買賣標的於解約後其價格有所跌落，惟該轉售之跌價損失、重新出售之佣金、土地增值稅、代書費等未來可能遭受之損失，因非屬出賣人因買受人不履行債務所生之損害，自不得以之作為酌定違約金之標準。依此，本件被告雖抗辯系爭房地如今已有跌價損失產生云云，並舉證人蕭雪蓉到庭為證。然依證人蕭雪蓉所述，並不足認定系爭房地於解約前其價格即已有所跌落，而倘為解約後之跌價情形，則亦非得作為本件酌定違約金之標準，是被告抗辯尚應斟酌系爭房地跌價情形，而認本件違約金之約定金額並無過高云云，自不足採。至原告雖舉原證8 主張系爭房地於解約前已有漲價情事，故被告實際並未受有損害云云，然此亦為被告所否認，且參酌原告於被告表示最公平合理方法，即兩造履行系爭買賣契約，可免除本件爭訟時，並未予以回應，甚且於本院詢問時，業已明白拒絕繼續履約，則倘確已有漲價情事，原告即繼續履約以獲取漲價利益即可，焉會堅持要解除契約？益徵系爭房地是否確如原告所稱已有漲價之事實，要非無疑。故原告據此主張被告因上情實際並未受有損害云云，亦不足採。準此，本院爰審酌被告因原告不履行系爭買賣契約致系爭買賣契約遭解除，被告對原告可能請求賠償之金額，除仲介服務費320,000 元，有收據在卷為憑（見本院卷第120頁）、履約保證手續費7,680 元，合計327,680 元，堪認係屬所受積極損害，應予列入斟酌外，被告所稱不動產跌價損失部分，則不應予以列計為所受損害。此外，再參酌本件自
105 年1 月22日訂立契約起至105 年8 月24日解除契約止，經過期間尚短，縱被告另受有其他損失（如貸款利息、代書費用、稅捐等等），其金額合計亦當不會超過20萬元之譜。
依此，本院斟酌上情，綜合一般客觀事實、社會經濟狀況以及當事人所受損害情形（積極損害及消極損害），認本件系爭買賣契約所酌定之違約金數額807,000 元，確屬過高，應予酌減為600,000 元，方屬妥適。
㈢從而，原告主張本件有違約金約定過高，應予酌減之情事，為有理由，應予酌減為600,000 元，方屬適當。
九、關於「原告得否依據民法不當得利規定請求被告返還？如可，其得請求返還之利益為何？」爭點部分：
㈠原告主張關於系爭買賣契約之履行，被告應負物之瑕疵擔保
及不完全給付責任，均要屬無據，原告並不得主張解除契約乙節，業如前述，是原告主張經其依法解除契約後，被告之受領價金807,000 元，即無法律上之原因，應返還與原告云云，自無理由。
㈡按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還，民法第179 條、第182 條第2 項前段分別定有明文。又當事人約定之違約金過高，經法院酌減至相當之數額而為判決確定者，就該酌減之數額以外部分，如債權人先為預扣，因該部分非出於債務人之自由意思而被扣款，債務人自得依不當得利法律關係請求債權人給付。此項給付請求權，應認於法院判決確定時，其請求權始告發生，並於斯時屆其清償期，方符酌減違約金所生形成力之原意（最高法院
102 年度台上字第1330號判決意旨可參）。準此，本件違約金應予酌減，既經認定如前，且被告係逕予原告所繳納之買賣價金807,000 元全數充作扣抵前揭違約金，則依上說明，就上開經酌減之金額，原告自得依不當得利規定請求被告返還。又因原告此項請求權，依前說明，乃應認於法院判決確定時，其請求權始告發生，並於斯時屆其清償期，故被告即於本判決確定翌日起，始負其給付遲延之責任。因此，原告就此部分得請求之法定遲延利息，即應自本判決確定翌日起算，並按年息百分之5 計之。原告請求法定遲延利息超過上開部分，於法無據，不應准許。
㈢從而，原告得依據民法不當得利規定，請求被告返還酌減之
違約金；至其得請求返還之範圍則為207,000 元，及自本判決確定翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
十、綜上所述，原告依據民法第179 條規定，請求被告應給付原告207,000 元，及自本判決確定翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
十一、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本案判斷結果無影響，均毋庸再予一一審酌，附此敘明。
十二、本判決原告勝訴部分係屬所命給付金額未逾500,000 元之判決，應依職權宣告假執行；惟被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，亦無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。至原告其餘假執行之聲請，因該部分之訴業經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
十三、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款、第392 條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 10 月 31 日
民事第二庭 法 官 黃若美以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 10 月 31 日
書記官 陳君偉