臺灣新北地方法院民事判決 105年度訴字第2505號原 告 許玉鳳訴訟代理人 余政勳律師
范家綺律師被 告 石宏裕即凱旋地政士事務所訴訟代理人 蔡文燦律師上列當事人間請求返還價款等事件，本院於民國106 年3 月6 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳佰柒拾萬元，及自民國一○五年八月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔百分之五十四，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣玖拾萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣貳佰柒拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、原告為購買陳清標之繼承人即訴外人葉寬、葉瑋宸、陳葉寶秀所有坐落新北市○○區○○段○○○段000 0000 00000000 地號土地所有權應有部分及陳海山之繼承人即訴外人陳素卿、張育達所有坐落新北市○○區○○段○○○段0000000000 地號土地所有權應有部分，而與被告於民國103 年
3 月27日經協議簽立土地買賣契約書共4 份（以下合稱系爭契約）。原告已按系爭契約第4 條約定如數交付第1 次款共計新臺幣（下同）250 萬元予被告收訖無誤。詎被告簽約收取上開價款後，卻逾系爭契約第4 條約定之第2 次款期限即
105 年2 月26日前，始終均未能依約履行將所有權狀正本及身分證影本交簽約地政士即證人邱明嬌保管及將移轉登記文件用印完成之義務。另於105 年6 月間，原告竟獲悉有第三人就上開買賣標的物，已向地政機關申請主張時效取得地上權並完成他項權利位置測量，故系爭契約之買賣標的物亦有產權不清之瑕疵，被告竟未告知處理，且經原告屢次聯繫催促依約履行，均無回應。原告乃於105 年7 月7 日正式寄發存證信函限期催告被告應依約履行系爭契約第4 條付款約定及第8 條擔保責任約定，惟未獲被告善意回應處理。原告復於105 年8 月2 日寄發存證信函向被告為解除系爭契約之意思表示，同時請求被告應於函到後5 日即105 年8 月8 日前，返還原告已交付之價款250 萬元，並依系爭契約第9 條第
2 項約定，給付原告所付價款同額之違約金250 萬元。
㈡、被告雖辯稱其非系爭契約之當事人云云，然依被告之職員即證人賴姿妤及簽約當時在場協助辦理之證人邱明嬌之證述，可知系爭契約係由賴姿妤代理被告與原告所簽訂，復佐以簽約時被告提出交付原告收執之被告與系爭契約買賣土地標的所有權人所先行簽立之4 份土地買賣契約書，亦足證系爭契約買賣標的土地，均係被告先行向地主購入後再轉售原告，系爭契約之當事人應為兩造無訛。被告復辯稱其未違反系爭契約之約定事項云云，然系爭契約中約定買賣標的為新北市○○區○○段○○○段000 0000 0000 0000 地號土地之部分，依異動索引、證人邱明嬌、證人即被告之職員李筑軒之證述，可知上開土地於繼承登記後仍屬公同共有，迄今未能完成分別共有之分割登記，依民法第828 條第3 項規定，被告無從履行契約之約定事項而屬違約。另系爭契約中約定買賣標的為新北市○○區○○段○○○段0000000000 地號土地之部分，依證人李筑軒、邱明嬌之證述，可知於105 年
7 月間係由李筑軒僅持陳海山繼承人之權狀、公契、授權書前往系爭契約約定受領權人即邱明嬌之處所，然李筑軒當天並未會晤邱明嬌而無當面為給付清償之意思表示，且欲給付之文件按系爭契約之約定至少漏未提出身分證影本。又依原告庭呈由被告於105 年7 月13日寄發之存證信函內容，被告自稱「已交付一部份資料予原告，又備齊另部分之相關資料欲交付原告」，然當時就陳清標繼承人之土地既未完成分割，則可推知其於105 年7 月13日前欲交付之文件，亦顯然不完整，益證被告當時命李筑軒前往交付資料予邱明嬌，顯倉促搪塞之舉，資料既不完備，自不符債之本旨，不生清償之效力。退步言之，縱認原告已先有拒絕受領之意，然被告關於系爭契約約定之應履行事項，除迄今仍有部分土地處於公同共有狀態而無法依約處分，顯見被告並未確有給付準備外，另按上開被告寄發之存證信函內容觀之，被告語意曖昧不明，通篇內容中毫無具體表明係已依何契約債務本旨準備給付之旨，至今仍陳稱非契約當事人，自不生提出之效力。李筑軒當日於未晤邱明嬌後即自行離去，遑論另有對原告為已準備給付之事情通知之可能。被告迄今仍未於原告催告履行期限內，依債之本旨為適法給付提出，自無法免除其違約責任。原告主張解除契約，請求被告返還價款及賠償違約金共
500 萬元，自屬適法有據。
㈢、為此，爰依系爭契約第9 條第2 項約定、民法第259 條第1、2 、6 款規定提起本訴等情。並聲明：
⒈被告應給付原告500 萬元，及自105 年8 月9 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
⒉原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、原告雖主張兩造於103 年3 月27日經協議簽立系爭契約，然依系爭契約之內容記載，被告並非賣方甚明，又依證人邱明嬌之證述可知，賣方應為土地所有權人，原告請求被告返還價款並給付違約金，自無理由。復依證人賴姿妤、邱明嬌之證述內容，系爭契約之約定條款係由邱明嬌所撰寫，而邱明嬌係由原告之配偶即訴外人陳源興所委託之代書，買賣價金與代書費用均係由陳源興所支付，契約條款是由陳源興、賴姿妤及邱明嬌討論後決定，簽約地點係在陳源興之辦公室，顯見原告並非實際上之買受人，原告之請求亦顯無理由。
㈡、依新北市新莊地政事務所105 年6 月6 日新北莊地測字第1053770278號函及所附他項權利位置圖說明欄觀之，係就新北市○○區○○段○○○段000 地號土地（以下簡稱116 地號土地）為時效取得地上權位置勘測，並非系爭契約之賣方無
116 地號土地之所有權，亦非第三人就116 地號土地所有權之歸屬有爭議，且116 地號土地僅為系爭契約中其中2 份買賣契約之標的之一，並非買賣契約全部之土地，原告竟指系爭契約之買賣標的均有產權不清之瑕疵云云，顯非真實。又原告既為116 地號土地之共有人，因收受上開函文通知而知悉，自可依法處理，則其指被告未告知處理云云，亦無可採。另原告雖提出其於105 年7 月7 日及105 年8 月2 日寄發之存證信函，作為其依法主張解除契約之依據。惟依前揭存證信函所載，原告非以系爭契約之賣方為收件人，顯非對於契約當事人進行催告，則原告援引民法第254 條規定主張解除契約，於法不合。另系爭契約之賣方已於105 年7 月13日之前委由李筑軒將其中約定買賣標的為新北市○○區○○段○○○段0000000000 地號土地之備證文件資料送至邱明嬌之處所，惟遭邱明嬌之助理以接獲指示為由拒絕受領，已據證人李筑軒、邱明嬌證述明確，且與被告於105 年7 月13日所寄發之存證信函內容所載相符，顯係陳源興指示邱明嬌拒絕受領備證文件，自係買方受領遲延，依民法第101 條規定，即應視為賣方已依約完成交付，而非賣方無回應。原告雖主張新北市○○區○○段○○○段0000000000 地號土地至
105 年6 月30日方登記共有型態變更，勢必已逾其存證信函之催告期限，否認被告有依契約本旨給付原告受領之事實云云。然況原告之存證信函係於105 年7 月7 日寄發，被告收受時間為105 年7 月11日，而張育達、張育婷、張銘謙、陳素卿於105 年7 月5 日即已辦妥分割登記並領取土地所有權狀正本，顯見原告之主張亦非真實等語，資為抗辯。
㈢、並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
㈠、原告於103 年3 月27日簽訂系爭契約，承購陳清標之繼承人葉寬、葉瑋宸、陳葉寶秀所有坐落新北市○○區○○段○○○段000 0000 0000 0000 地號土地所有權應有部分及陳海山之繼承人陳素卿、張育達所有坐落新北市○○區○○段○○○段0000000000 地號土地所有權應有部分【見本院卷第74頁反面，並有本院卷第14至33頁所附之系爭契約共4 份為證】。
㈡、原告於105 年8 月2 日寄發臺北古亭郵局第000867號存證信函予被告解除系爭契約，並催告被告返還所付價金250 萬元及賠償同額違約金，業於105 年8 月3 日送達被告【見本院卷第74頁正、反面，並有本院卷第37至41頁所附之存證信函
1 份、送達回執2 份為證】。
㈢、原告共計已支付系爭契約之款項250 萬元予被告【見本院卷第212 頁】。
四、本院得心證之理由：
㈠、原告主張其係與被告簽訂系爭契約一節，固為被告所否認，並以前揭情詞置辯。然查，系爭契約「特別約定條款」均載明「本買賣標的係由石宏裕先生所設立之開發公司轉售（詳附其與被繼承人之繼承人所簽訂之買賣契約），並委任其公司職員賴姿妤小姐與買方訂約，故土地價款之收款人皆指名石宏裕先生並且禁止背書轉讓。」等語，有系爭契約共4 份附卷為憑（見本院卷第17、22、27、32頁）。而被告確與地主繼承人簽訂土地買賣契約書買受如「兩造不爭執事項㈠」所載之土地所有權應有部分，亦有土地買賣契約書4 份在卷可稽（見本院卷第177 至201 頁）。參以證人賴姿妤於本院
105 年12月12日言詞辯論期日結證稱：伊於3 年前任職於凱旋地政士事務所銷售部門擔任銷售人員，負責土地買賣；伊是代表被告與原告簽訂系爭契約，伊沒有獲得地主授權簽訂土地買賣契約，但事務所都是這樣簽約，當時邱明嬌代書有在場要求伊這樣簽約；原告係由其配偶陳源興代表簽訂系爭契約，簽約當天原告也有在場，但待在外面辦公室，簽約地點是在會議室等語綦詳（見本院卷第80頁反面、第81頁正、反面）。證人邱明嬌亦於本院105 年12月12日言詞辯論期日結證稱：伊知道被告是向地主收購土地後轉售原告，賴姿妤是代理被告與原告簽訂系爭契約，「特別約定條款」是伊撰擬加註，被告未過戶自己名下就轉售會節省稅賦等語明確（見本院卷第82頁反面、第83頁正、反面）。足見系爭契約雖均記載出賣人為地主，然實質上係由被告向地主承購如「兩造不爭執事項㈠」所載之土地所有權應有部分後，再由賴姿妤代理被告將土地轉售原告，且已於系爭契約「特別約定條款」中載明無訛，被告有減省稅賦之動機，原告亦知之甚詳，自堪認系爭契約之實質出賣人應為被告而非地主至明。被告辯稱陳源興為買受人、地主為出賣人，兩造均非系爭契約之當事人云云，要非可採。
㈡、返還款項部分：⒈按「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任。」、「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。」、「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。」，民法第229 條第1 項、第
254 條、第259 條第1 款、第2 款分別定有明文。又上開解除權之行使，須以契約當事人之一方遲延給付為前提，倘因存有不可歸責於一方當事人（即債務人）之事由，致未為給付，而不必負遲延責任者（民法第230 條規定參照），即難認已具備法定解除權行使之要件，基此所為定期催告後之解除契約，自不生效力（最高法院80年度台上字第2786號判決意旨參照）。是以債權人依民法第254 條規定債務人給付遲延為由解除契約，仍應以債務人具有可歸責之事由為限，方得為之。惟不可歸責於債務人之事由，應由債務人負舉證之責（最高法院21年上字第1956號判例意旨參照）。
⒉經查，系爭契約第4 條約定均載明賣方應於105 年2 月26日
前「將所有權狀正本及身分證影本交付簽約地政士保管，並於移轉登記書類文件用印完成」等語（見本院卷第14、19、
24、29頁），堪認被告依系爭契約所負交付備證文件之給付義務係有確定期限（即於105 年2 月26日前）甚明。又原告於105 年7 月7 日以臺北古亭郵局第000767號存證信函催告被告應於函到後7 日內履行上開給付義務，此有存證信函、收件回執各1 份附卷為憑（見本院卷第34至36頁）。參以原登記為被繼承人陳清標所有之新北市○○區○○段○○○段
000 0000 0000 0000 地號土地應有部分尚未完成分別共有之登記，原登記為被繼承人陳海山所有之新北市○○區○○段○○○段0000000000 地號土地應有部分係於105 年6月30日完成分別共有之登記，此觀上開土地異動索引各1 份甚明（見本院卷第95至145 頁）。而上開新北市○○區○○段○○○段0000000000 地號土地應有部分完成分別共有之登記後由被告於105 年7 月5 日以代理人身分領回所有權狀正本一節，亦有新北市新莊地政事務所105 年12月21日新北莊地登字第1053784229號1 份在卷可稽（見本院卷第158 頁）。再佐以證人李筑軒亦於本院105 年12月12日言詞辯論期日結證稱：伊是凱旋地政事務所銷售部門的助理，伊知道原告有寄2 封存證信函給被告，伊是於第1 封存證信函寄到後之105 年7 月間將陳海山繼承人的權狀、公契、授權書交給邱明嬌的助理，但邱明嬌的助理不敢收，伊沒有處理陳清標繼承人的部分等語（見本院卷第85頁反面、第86頁正、反面）。足見被告確未依系爭契約所約定之期限即105 年2 月26日前提出移轉登記所需之備證文件無訛。被告雖辯稱邱明嬌拒收陳海山繼承人之備證文件云云。然備證文件包含權狀正本、身分證影本、移轉登記文件，此觀系爭契約第4 條約定即明。被告雖已於105 年7 月5 日取得陳海山繼承人部分之土地所有權狀正本，然陳清標繼承人部分因未完全分別共有之登記而未取得所有權狀，且陳海山繼承人部分之其他備證文件有無一併交給邱明嬌，尚非無疑。縱依被告之員工即證人李筑軒之上開證述情節，亦尚缺陳海山繼承人之身分證影本並未一併提出，遑論毫無任何書面證據資料可資佐證，自難僅以證人李筑軒之證述即遽認被告受原告催告後確已將所有備證文件交付而遭拒。故原告以被告給付遲延為由以臺北古亭郵局第000867號存證信函通知被告解除系爭契約，當屬有據。又原告已支付250 萬元予被告之事實，為兩造所不爭執，業如前述（見兩造不爭執之事項㈢），故原告依民法第
259 條第1 、2 款規定請求被告返還250 萬元，為有理由，應予准許。
㈢、給付違約金部分：⒈按「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。
違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」、「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」，民法第250 條、第252 條分別定有明文。
是以如係懲罰性違約金者，於債務人不履行債務時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求賠償損害（最高法院67年度台上字第676 號判決意旨參照）。至於違約金是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79年度台上字第1915號判例意旨參照）。又不論是懲罰性違約金或損害賠償總額預定性違約金，均有民法第
252 條規定之適用（最高法院70年度台上字第3796號、82年度台上字第2529號判決意旨參照）。
⒉經查，系爭契約第9 條第2 項約定均載明：「賣方如不履行
契約所定各項義務者，即為賣方違約，買方得限期催告，逾期仍不履行，賣方除應將所收價款1 次返還買方外，並應同時賠償與已繳價款同額之違約罰款後，雙方即得予解除契約。」等語（見本院卷第16、21、26、31頁）。本件被告未依限交付備證文件而給付遲延，業經本院析述如前，故原告依上開約定條款請求被告給付違約金，固屬有據。惟原告究竟因被告違約受有何種損害，未見原告具體說明，遑論亦未舉證以實其說。本院審酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形等因素綜合判斷，認原告請求250 萬元違約金容有過高，應核減為20萬元為適當。逾此金額之請求，則屬無據。
五、末按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」、「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。」、「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 。」，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項、第203 條分別定有明文。故原告主張以105 年8 月2 日存證信函催告5 日內付款期限屆滿翌日之105 年8 月9 日（存證信函係於105 年8 月3 日送達被告，見本院卷第40至41頁所附之送達回執2 紙可稽，函到後5 日之付款期限係於105 年
8 月8 日屆滿）起算法定遲延利息，自屬有據。從而，原告依民法第259 條第1 、2 款規定、系爭契約第9 條第2 項約定，請求被告給付270 萬元，及自105 年8 月9 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。逾上開金額範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
六、原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造所為其餘攻擊、防禦及舉證，經本院審酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 4 月 10 日
民事第四庭 法 官 賴彥魁以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並按他造人數附繕本。如委任律師提起上訴，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕以裁定駁回上訴。
中 華 民 國 106 年 4 月 10 日
書記官 楊丹儀