臺灣新北地方法院民事判決 105年度訴字第2518號原 告 陳淑津訴訟代理人 李祖麟律師被 告 陳王玉如訴訟代理人 蕭守厚律師上列當事人間因請求給付違約金事件，本院於民國106年5月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣玖拾柒萬玖仟伍佰伍拾元，及自民國一○五年六月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔二分之一，被告負擔二分之一。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告於起訴後，將聲明「被告應給付原告新臺幣（下同）1,172,600元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
」，嗣於擴張其聲明為「被告應給付原告1,959,100元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。」，合於前述規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）原告於民國101年8月6日透過有巢氏房屋樹林米蘭加盟店-易桑建設有限公司（下稱有巢氏房屋）仲介，以1,430萬元向被告買受坐落於新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地，暨其上1、2層樓建物即門牌號碼新北市○○區○○路○○○號房屋（下稱系爭土地、系爭房屋，合稱系爭房地），並於101年8月6日簽訂「不動產買賣契約書」（下稱系爭買賣契約），嗣於101年9月9日向新北市樹林地政事務所登記予原告配偶張國年名下。依系爭買賣契約第9條第1款所示：「乙方（即被告）擔保本買賣標的物產權清楚，並無一物數賣，被他人占用或占用他人土地或其他糾葛等情事，如有上述任何情事，除本契約內另有約定外，應由乙方於甲方（即原告）支付完稅款以前清理完畢，否則視為違約，若甲方因此受有損害，乙方應負完全賠償責任。」。兩造因而完成系爭房屋之點交。
（二）詎原告於103年6月間接獲隔鄰即新北市○○區○○段○○○○○○號土地（下稱380-1地號土地）之地主告知，系爭房屋之ㄧ部分係建在其所有之土地上，要求原告將該佔用之1、2兩層房屋部分拆除，經原告轉知被告後，被告始坦承確與該地主間有產權糾紛，並於103年6月20日出具切結書載以：「甲方（即被告）於中華民國101年8月8日，出售房地：新北市○○區○○路○○○號。出售予乙方（即原告），事後發生界址糾紛，甲方願意負責處理。」，表示願意出面處理，以及103年7月25日再出具協議書，其第三、四條載明「第三條：賣方應負責將鄰○○○區○○段○○○○○○號移轉部分持分予買方。第四條：因賣方告知鄰○○○區○○段○○○○○○號於36年前已購買取得但產權遲未過戶予賣方名下，故賣方最遲應於民國103年10月31日負責移轉鄰○○○區○○段○○○○○○號部分持分予買方，逾期時賣方應負責向鄰○○○區○○段○○○○○○號所有權人提起訴訟，要求移轉所有權部分持分予買方。」，表示36年前其已知系爭房屋佔用鄰地，故允諾會於103年10月31日前移轉占用部分土地之持分予原告，或對鄰地地主提起訴訟，顯見被告於買賣契約簽訂時，對系爭房屋佔用鄰地之事為知情，且故為隱匿，而其既未依約予原告支付完稅款以前清理完畢，經原告發覺後，又未依其承諾予以解決，已違系爭買賣契約第9條第1款之規定，經原告聲請調解，雙方亦未達成任何結果，則被告對上開買賣標的物瑕疵之擔保，既未予處理，自屬未完全履約，其稱系爭房地於完成登記後即已履約完畢，顯為卸責之詞而不足採。
（三）又系爭房屋經新北市新莊地政事務所測量結果，確認佔有隔鄰之新北市○○區○○段○○○○○○號土地之面積5.5平方公尺（即暫編地號380-1（1）），按系爭房屋一、二層合計面積80.32平方公尺，縱買賣範圍無短少，惟該屋合計面積11平方公尺（5.5×2＝11）既係佔用他人土地，占用面積又為系爭房屋之13.7％，被告迄未又無法解決，致原告受有隨時遭鄰地地主拆除之不安狀態，以及因缺少被告保證之品質致減損將來在出售時價值之損害。爰依系爭買賣契約書第9條擔保責任之第1款規定，並參酌民法第359、360條瑕疵擔保相關規定，以系爭房地購買時價金1,430萬元，及佔用鄰地面積與系爭房屋之比例，作為系爭房屋減少價值而受之損害，請求被告賠償1,959,100元。縱認上開損害尚未發生，被告對系爭房地之交付既有前開瑕疵亦屬不完全給付，原告亦得以上開比例計算出之金額，請求被告減少本件買賣之價金。
（四）並聲明：1.被告應給付原告1,959,100元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、被告則以：
（一）兩造於101年8月6日約定以買賣價金1,430萬元，將被告所有之系爭房地出售予原告，並於101年9月19日移轉所有權登記予原告配偶張國年。是被告確已依約履行完畢，並無違反系爭買賣契約之情形。另被告雖另分別於103年6月20日、7月25日簽立切結書及協議書；然兩造對此並無違約金之約定。縱認被告需就系爭房屋占用鄰地部分負損害賠償責任，然系爭房地之買賣範圍、面積，核與土地及建物謄本上之記載內容相符，並無買賣面積短少之情形，所請求依占用比例並以買賣價金為請求損害賠償之依據，洵屬無據。
（二）況且，系爭房屋自56年興建、登記迄今，未見鄰地所有人提出異議，則原告是否確有因系爭房屋越界建築情事而受有損害，即非無疑。又系爭房屋經新北市新莊地政事務所鑑界後，雖有占用到鄰地380-1地號之部分土地、面積5.5平方公尺；然該鄰地380-1號地號之地目為：道。土地所有人共有10人，係於102年2月20日辦理繼承登記，而繼承原因發生日則於79年1月3日。且鈞院105年12月27日現場履勘時，系爭房屋位處三角地段，除一面緊鄰隔壁房屋外，其餘三面皆臨接道路，並出租予第三人使用，由其外觀可知，房屋並無任何擴建或改建之情形；且系爭房屋自興建迄今，鄰地所有人均不曾提出異議，縱有占用鄰地情形，但被告事先確實並不知情等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
（一）兩造於101年8月6日簽訂系爭房地買賣契約，約定買賣總價金為1,430萬元，由原告買受被告之系爭房地，於101年9月9日辦理所有權移轉登記至原告配偶張國年名下，並已依現況交屋完畢。
（二）被告於系爭房屋「標的現況說明書」之「是否有占用他人土地之情形」項次之是否欄位勾選「否」。
（三）被告分別於103年6月20日、7月25日簽立切結書、協議書。
（四）新北市新莊地政事務所於105年12月27日測量結果，系爭房屋佔用鄰地即新北市○○區○○段○○○○○○○○○號土地，面積共5.5平方公尺。
四、兩造之爭點及本院得心證之理由：原告主張其於101年8月6日經由訴外人有巢氏房屋仲介，以價金1,430萬元向被告購買系爭房地，原告並已依約給付全部價款，而被告亦已於101年9月9日將系爭房地所有權移轉登記至原告指定之第三人即原告配偶張國年名下。又依系爭買賣契約第9條第1款約定，被告保證系爭房地產權清楚、無占用他人土地情事；然原告於103年6月間，接獲相鄰土地即380-1地號土地所有人告知，系爭房屋部分建在其所有之土地上，要求原告拆除所占用部分，致原告所有之系爭房屋有遭部分拆除之不安狀態，爰依民法第359、360條及不完全給付規定，請求被告應賠償1,959,100元以作為系爭房屋價值減損之損害。惟為被告所否認，辯稱：系爭房地之買賣範圍、面積，核與土地及建物謄本相符，並無買賣面積短少情形，又系爭房屋雖有占用鄰地，然被告事先確實不知情，並以前揭情詞置辯。是以，本件應審酌之爭執點為：（一）被告就系爭房地之買賣，有無不完全給付情事？（二）原告依民法第359條第1項但書規定，請求被告返還減少之買賣價金，有無理由？若有，得請求之金額以若干為適當？茲分述理由如下：
（一）被告就系爭房地之買賣，有無不完全給付情事？有無不完全給付情事？
1、按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第227條固定有明文。惟出賣人構成不完全給付之債務不履行責任者，須其瑕疵係於契約成立後始發生，且係因可歸責於出賣人之事由所致者，始足當之（最高法院77年度第7次民事庭會議決議參照）。可見出賣人是否構成不完全給付之債務不履行責任，須探究該瑕疵是否符合：(1)發生於買賣契約成立之後；(2)可歸責於出賣人之事由等要件。又所謂不完全給付，係指債務人雖為給付，然給付之內容不符合債務本旨而言；所謂給付，應係基於債務人履行債務之意思而為之者，始足當之，故給付如以交付特定物為標的者，債務人應以契約成立時，雙方約定之現狀交付之，苟以約定現狀交付之，即屬依債務本旨而為交付，尚不構成不完全給付（最高法院101年度台上字第1898號判決意旨參照）。
2、查原告於101年8月6日向被告買受系爭房地，雙方約定按現況交屋，並經被告移轉系爭房地所有權予原告指定之第三人張國年，復依系爭房屋現況完成交屋手續等情，為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約、土地及建物登記謄本可佐。又依系爭買賣契約第2條「增建或占用部分」，於其他欄位勾選，並記載法定空地增建等文字；另依該契約標的物現況說明書「占用他人土地」項次之是否欄位勾選「否」（本院卷第25、33頁）等情，堪認被告係按系爭房地之土地建物謄本之登記資料、使用現況及其與原告所簽訂之系爭買賣契約內容，依期交付，核被告所為係依債之本旨而為給付，尚難認被告有何不完全給付情事。又原告所述系爭房屋部分占用鄰地一節，既為系爭買賣契約成立前即已存在之瑕疵，依前揭說明，即與不完全給付之債務不履行無涉。
3、至系爭房屋部分占用380-1地號土地，而被告於標的物現況說明書之「占用他人土地」項次之是否欄位勾選「否」，乃係未對原告充分揭露系爭房屋有部分建物越界建築之風險，此屬系爭房屋是否欠缺被告保證之品質，乃被告應否擔負物之瑕疵擔保責任範疇。
（二）原告依民法第359條第1項但書規定，請求被告返還減少之買賣價金，有無理由？若有，得請求之金額以若干為適當？
1、按民法第359條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」旨在兼顧買賣雙方之利益與損失。且按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第360條，亦有明文。是民法第360條，係就約定物之瑕疵擔保責任所為之特別規定，必出賣人就買賣標的物曾與買受人約定，保證有某種品質，而其物又欠缺所保證之品質時，買受人始得依該條規定向出賣人請求不履行之損害賠償（最高法院71年度台上字第208號判決意旨參照）。
2、查系爭買賣契約第9條（擔保責任）第1項已約定：「乙方（即被告）擔保本買賣標的物產權清楚，並無一物數，被他人占用或占用他人土地或其他糾葛等情事，……。」（本院卷第27頁），被告復於「標的物現況說明書」之「是否有占用他人土地之情形」欄位，勾選「否」（本院卷第33頁），足徵被告業已保證系爭房屋並無占用他人土地之情事。又系爭房屋經新北市新莊地政事務所測量占用380-1地號土地5.5平方公尺，則為兩造所不爭執，是被告將系爭房屋交付予原告時，既已有占用他人土地情事存在，顯然欠缺被告所保證之品質，原告依民法第360條規定，請求被告賠償損害，即屬有據。況以物之瑕疵擔保責任，係指存在於物之缺點，乃物欠缺依通常交易觀念或當事人之決定，應具備之價值、效用或品質，所應負之法定無過失責任，本即不以瑕疵係因可歸責於出賣人之事由為必要。是被告抗辯其不知系爭房屋有占用他人土地乙事，亦無得免其所應負物之瑕疵擔保責任。原告請求被告賠償損害，洵屬有據。
3、按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至358條規定，應負擔保之責者，買受人得請求減少其價金，民法第359條後段定有明文。原告主張系爭房屋因占用鄰地11平方公尺，請求被告應依買賣價金比例賠償1,959,100元；然為被告所爭執。查被告依民法第354條、第355條規定應負物之瑕疵擔保責任，業經本院認定如前。本院審酌系爭房屋兩側緊鄰新北市○○區○○路、中正路257巷之交會點（參本院卷第110頁照片），又依土地複丈成果圖所示，系爭房屋所占用之380-1地號土地之平面面積為5.5平方公尺，呈帶狀、狹長型態，相鄰部分目前則作為道路使用，參以兩造於「標的物現況說明書」末行記載：○○○區○○段378-1及379-1地號為道路用地，有徵收補償拆除可能，買方知悉同意依此點交」等文字（本院卷第33頁）。衡之系爭房屋於56年間即已完成建築登記，另考量建築成本（含折舊）因素、占用面積、位置，及對土地利用效益之影響程度，如執行拆除占用鄰地部分為房屋牆面及樑柱等重要結構部分，需對全棟房屋結構進行補強，所需要之費用較高，另出賣人交付之土地部分並無短少，不應列為損害計算之考量範圍，故不以房地總價作為衡量之基準等一切情狀。本院認原告買受占用部分鄰地之系爭房屋，致其日後恐遭土地所有權人要求拆除騰空返還，因而受有系爭房屋減少價值979,550元之損害應屬適當，故原告請求在979,550元範圍內應予賠償，為有理由，逾此範圍者，洵屬無據。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條判決如主文。
中 華 民 國 106 年 6 月 6 日
民事第三庭 法 官 許瑞東以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 6 月 6 日
書記官 郭祐均