臺灣新北地方法院民事判決 105年度訴字第262號原告兼反訴被告 欣湛然建設股份有限公司法 定 代 理 人 黃駿朋訴 訟 代 理 人 石繼志律師被告兼反訴原告 李龍興訴 訟 代 理 人 范馨文上列當事人間請求拆屋還地等事件，於中華民國105年12月13日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地上，如附圖所示（Ａ）、（Ｂ）、（Ｃ）部分面積共參拾陸點貳平方公尺土地上之地上物拆除，並將土地返還原告。並應給付原告新臺幣參萬零玖佰壹拾貳元暨自中華民國一百零四年十二月三十日起至清償日止，按周年利率百分之五計算之利息；及應自中華民國一百零四年十二月十二日起至返還前項所示土地之日止，按月給付原告新臺幣肆仟肆佰壹拾陸元。
訴訟費用由被告負擔。
反訴原告之反訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、當事人之主張：
一、原告兼反訴被告方面：聲明：
㈠本訴部分：①被告應將座落新北市○○區○○段○○○○○○○○○
○○○○○號3筆土地上如附圖所示(A)、(B)、(C)之占用面積共36.2平方公尺之地上物拆除後，將土地返還予原告。②被告應給付原告新臺幣（下同）30,912元暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。③被告應自民國104年12月12日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告4,416元。
㈡反訴部分：反訴原告之訴駁回。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）緣新北市○○區○○段○○○○○○○○號2筆土地係原告所有之土地，原告於104年5月12日因買賣而取得所有權登記（下稱系爭土地）(參證物1），然系爭土地部分遭被告占用作新北市○○區○○段○○○○○號建物及鐵皮屋簷使用（門牌號碼新北市○○區○○街○○號）(參證物2），占用面積約為36.2平方公尺，詳見105年7月19日新北市板橋地政事務所土地複丈成果圖編號(A)、(B)、(C)之土地範圍(參證物3及附圖)，並經鈞院105年7月19日現場履勘無誤，有勘驗筆錄在卷可按。被告與原告間並無租賃或其他合法占有使用之法律關係，被告之建物係無權占用在原告部分土地上，被告迄今無法提出占用原告系爭土地之法律權源，原告乃於104年10月22日委託律師以青海法字第023號律師函（參證物4）通知被告限7日內出面處理，逾期不理即逕提起請求拆除房屋返還土地暨賠償損害賠償之訴訟，迺被告至今仍置之未理。按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」民法第767條第1項定有明文。為此，原告自得本於所有權人地位，請求被告拆除地上物騰空返還系爭土地。
（二）次依民法第179條規定:「無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會之通常觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。被告占用系爭土地，既無正當權源，自係無法律上之原因而受利益，致原告受有不能使用系爭土地之損害，依前揭說明，原告得請求被告就無權占用之36.2平方公尺土地部分，給付相當於租金之不當得利。又按土地法第105條準用同法第97條規定，有關基地租金之數額計算，以基地申報地價為基準，並斟酌基地位置、工商業繁榮程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，在申報總地價年息百分之10內決定之（最高法院68年台上字第3071號、47年台上字第1827號判例參照），系爭土地座落新北市土城區，商業活動堪稱密集，人車來往亦屬頻繁，商家林立，並鄰近捷運站、警察局、區公所、衛生所、戶政事務所、學校、醫院等，生活機能良好(參證物五)，故以年息率10%計算土地租金，應屬合理。爰就原告得請求相當於租金之不當得利金額計算如下：
1、以每月租金計算公式：「申報地價×占用面積×年息率10%÷12個月」計算每月不當得利金額應為4,416元(申報地價每平方公尺14,640元×占用36.2平方公尺×0.1÷12=4,
416.4元)，則自104年5月12日原告取得所有權登記日起計算至起訴前之104年12月11日止，共7個月之相當於租金之不當得利共計30,912元(4,416元×7=30,912元)。
2、另自104年12月12日起至被告返還系爭土地之日止之相當於租金之不當得利計算，因申報地價每一年度都略有漲跌，無法於起訴前即特定請求之金額，爰請求鈞院命被告應另自104年12月12日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告4,416元之不當得利金額。
（三）反訴答辯部分：
1、反訴原告於受反訴被告起訴請求就無權占有土地之部分拆屋還地乙案，提起反訴請求確認其因時效取得地上權云云。惟：
(1)「占有土地建築房屋，有以無權占有之意思，有以所有之意思，有以租賃之意思為之，非皆以行使地上權之意思而占有，故主張以行使地上權之意思而占有者，應負舉證責任。」本為司法實務上一致之見解，合先陳明。
(2)依最高法院91年度台上字第2225號民事裁定意旨：「查主張因時效取得地上權者，須以行使地上權之意思而占有他人之土地，經過一定之期間，始得請求登記為地上權人。而占有人在他人土地上有建築物或其他工作物或竹木之原因，或係本於所有權之意思或係基於無權占有之意思，或基於越界建築使用，或界址不明致誤認他人土地為自己所有，或因不知為他人土地而誤為占有使用，或基於借用之意思，不一而足，非必皆以行使地上權之意思而占有，尚不能僅以占有人在他人土地上有建築物或其他工作物或竹木之客觀事實，即認占有人主觀上係基於行使地上權之意思而占有。」（參證物六）。再依最高法院90年度台上字第856號民事判決意旨：「按主張因時效取得地上權者，依民法第七百七十二條準用同法第七百六十九條或第七百七十條之規定，須以行使地上權之意思而占有他人之土地，經過一定之期間，始得請求登記為地上權人。此項意思依民法第九百四十四條第一項之規定既不在推定之列，故須由占有人負證明之責。又占有人無法律上之權源在他人土地上有建築物或其他工作物或竹木，可能係基於侵權行為之意思，亦可能基於越界建築使用，亦或界址不明致誤認他人土地為自己所有，或因不知為他人土地而誤為占有使用等，其情形實有多端，不一而足，故尚不能僅以占有人在他人土地上有建築物或其他工作物或竹木之客觀事實，而認占有人主觀上係基於行使地上權之意思而占有。」（參證物七）。
(3)據上，反訴原告應就其係以行使地上權之意思，二十年間和平繼續公然占有反訴被告系爭土地，負舉證責任。首先，就行使地上權之意思部分，因占有他人土地之原因多端不一而足，不得僅以其無權占用之狀態，即謂其占有係以行使地上權之意思占有，此乃倒果為因之推論。而依反訴原告書狀內之主張僅謂：「被告（即反訴原告）自從購買房屋進住就以地上權人之意思而和平繼續占有使用，……被告之房屋建於現今之土地已有30餘年，即被告使用到原告之土地，應具有地上權存在，……」等語（見反訴原告105年1月6日民事答辯狀第2頁、第3頁）；「本案768地號正好連接反訴原告之土地及房屋，何種原因分割供給建物使用？究竟何以將728地號一整塊之地形分割出來？傳聞係買賣或同意無償借貸使用，時間歷久，正在索尋證據中……反訴原告係後來民國91年才向前手曾施開開購買，承受一切法律關係。」等語（見反訴原告105年3月12日民事答辯狀第5頁）。另依反訴原告105年5月26日鈞院言詞辯論時陳述：「另外我們係承接前手的權利，和平的使用，應有地上權的存在……」等語（見105年5月26日鈞院言詞辯論筆錄第l頁）。足見，反訴原告係因向前手購買系爭建物而承受現狀，其占有系爭土地乃向前手取得占有，而非對土地所有人以其對占用土地行使地上權之意思而占有甚明，甚且反訴原告亦不知悉其前手占用系爭土地之原因，而謂傳聞係買賣或同意無償借貸使用，時間歷久，正在索尋證據中云云，更足證反訴原告空口指稱其自從購買房屋進住就以地上權人之意思而和平繼續占有使用之說詞毫無可採，反訴原告尚未盡舉證之責。
(4)次者，就二十年間和平「繼續」公然占有部分，時效起算應從反訴原告開始無權占有系爭土地時起算，如系爭建物之所有權異動其占有即中斷，時效即應重行起算，蓋此項時效取得制度係為公益而設，例外使長期以地上權意思占有他人私人土地者，獲得地上權登記請求權，以保障長期而形成之財產秩序，故有「繼續」之要件，自不容不同之占有人前後手間繼受或累積時效，否則與「繼續」之要件不合外，亦與保護長期形成之財產秩序之公益目的相悖。是以上開時效自應以反訴原告於91年2月6日取得系爭建物時起算，而與系爭建物存在多久無關，亦與前手占有原因為何無關，反訴原告占有至今尚未滿二十年，自無權主張時效取得地上權甚明。
2、基上所述，反訴原告主張之時效取得地上權僅為臨訟卸責之辯詞，其既對反訴被告之系爭土地無任何合法之占有權源，自應排除對反訴被告之侵害，拆除房屋返還土地與反訴被告，以符法紀，而維反訴被告之權益。
（四）證據：提出土地登記謄本、地籍圖謄本、建物登記謄本、土地複丈成果圖、照片、青海聯合法律事務所石繼志律師104年10月22日青海法自第023號書函、等影本為證據。
二、被告兼反訴原告方面：聲明：
㈠本訴部分：請求駁回原告之訴。
㈡反訴部分：反訴原告於坐落新北市○○段○○○○○○○○○○○○○
○號面積36.2平方公尺具有地上權，位置以地政測量圖為準，並請令反訴被告協同辦理地上權登記。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）被告於91年1月向訴外人曾施開開承購，一直維持至今，15年間從未有改建或增建，領有房屋及土地所有權狀，惟移轉登記時已載明房屋地坪面積大於土地，換言之，建築房屋時已有使用到他人土地，有登記謄本佐證，房屋稅也以現有面積課徵，稅捐處可查，也就是前手已公然自主使用他人土地，已是不爭之事實，被告自從購買房屋進住就以地上權人之意思而和平繼續占有使用，已經符合不動產之特別取得時效，擁有該權利，時效規定主要確保交易之安全，維持社會之秩序，依民法第832條規定，稱地上權者，謂以在他人土地上有建築物或其他工作物或竹木為目的而使用其土地之權。被告之房屋建於現今之土地已有三十餘年，即被告使用到原告之土地應具有地上權存在，原告主張無權占用乃非事實。再說原告於104年5月20日始取得系爭土地之所有權，原告在購買之前必定經過詳細調查，如原告可能忽略或其他原因未經詳實了解便買下該地，此種損害理應由原告自己負責，反謂原告無權占有而受損害，該是言之太過，不符實際情況。原告所買系爭土地從96年以來，已經輾轉買賣高達十幾次，從土地謄本可以一目瞭然，何以地主會如此頻繁移轉，傳聞因被告之部分房屋使用其土地具有地上權存在（不止被告一家，還有其他鄰居具有地上權），而且該土地屬於袋地，沒有面臨街道，沒辦法申請建築線，不值得保存投資，所以不斷脫手撈回頭資本錢而放棄土地。原告所附照片是張冠李戴，不足採信。原告訴狀擬以公告地價百分之十作為計算損害或租金之主張，顯然有失合理公平，該土地是袋地，沒有面臨馬路，何況規定百分之十是最高限額，單以一般租金行情是從利用價值來衡量，如出入道路方便，可供商業謀生才有價值可言，原告之土地是袋地，又在被告所有房屋之後，與公告面臨街道之土地實有天壤之別，由原告提供之圖面即可明瞭，若以百分之五計算都還嫌欠公平合理。
（二）被告即反訴原告已具有地上權，曾向地政機關查詢及辦理登記手續，獲知依登記規則提出申請時，地政機關會將申請事由通知地主，均遭受地主反對而駁回登記申請，必需有法院判決作為依據，被告即反訴原告乃依法提起反訴，請求一併作實體上裁判。本訴與反訴之標的物及防禦方法具有牽連關係，同屬土地管轄，行同一訴訟程序。民法總則篇有規定時效取得之外，物權篇更列有專屬地上權時效取得條文，具有優先效力，此非文字排列組合的具文，原條文立法意旨在保護社會安全秩序，切實不容否定。民法分別條文明文規定特別時效取得為十年，豈只是請求權而已，地上權特別取得時效為十年用意何在？依據板橋地政事務所記載，被告即反訴原告之前手曾施開開於70年3月3日申請複丈時，建物已樹立在基地上，且面積與今相同，由此可證明建物已超過30年，何止20年，從後面廚房與前面客廳是一整棟連貫沒有接縫，可以證明前後同時建造，且被告即反訴原告在承接之後，也未再進行增建或改建的變更。本案768地號正好連接反訴原告之土地及房屋，何種原因分割供給建物使用，究竟何以將728地號一整塊地形分割出來，傳聞係買賣或同意無償借貸使用，正在搜尋證據中，請向當初台北縣政府工務局申請之建照如何會核准，地政機關亦依據完工執照依法登記建物所有權，被告即反訴原告係後來91年才向前手買受，承受一切法律關係。
（三）另外我們係承接前手的權利，和平的使用，應有地上權存在，原告主張非為事實，我們想購買土地，不得其門而入，原告不願意接受法院調解，一味想要拆屋還地，沒有尊重被告的權利，請求法院依法審判確認地上權存在。
（四）建物連同樓梯上二樓是整體結構，房屋社會利用經濟價值大於土地，假如拆屋對社會經濟造成不安及鉅大損害，不容因小而損大，更非法律公平正義原則。反訴被告於104年5月12日始買受土地，應繼受其前手的權利義務，本案建物登記為反訴原告以後，反訴被告土地歷經移轉登記十多人，逾時30年以上，其前手均默認同意地上權存在，原告今請求拆屋還地，顯無法律上之理由，且權利之行使，不以損害他人為目的。反訴原告與反訴被告未有租金議定，且地上權並不以租金為必要條件，反訴被告所請依租金計算，依法無據。
（五）反訴被告就土城慶安街16號拆除供後面袋地使用，已經規劃設計完成，向工務局申請建築執照，正在推銷預售屋，可見係爭土地並未影響其建案推出，依建蔽率百分之六十限制，必需預留空地採光、通風、防火等公共設施，完全不會使用到系爭土地，從新建基地平面圖可證明反訴被告保留系爭土地並沒有受到損失，反訴被告行使權利欲拆除反訴原告之房屋，顯然違背誠信原則，且損及反訴原告居住房屋甚鉅，沒有必要理由卻要強拆反訴原告之房屋，且不願調解，更有蔑視地上權社會化之功能，與企業家本為社會責任善盡社會公共利益不符，違背民法第184條規定而損及反訴原告之權利，損人且不利己之要求，不具保護要件。
（六）在土城郵局存證信函，我們有回函陳述依法承受前手的相關權利義務關係，就可以知道我們非訴訟後才主張，反訴原告買受房屋的時候，我們有發現房屋大於土地，我們有詢問前手，他說有地上權的存在，我們才購買，我們買受房屋的時候前手說70年就已經蓋好，我們91年才買受，前後我們占用這土地都是主張有地上權的占有，我們在調解的時候有表達可以購買土地，但是調解的時候原告都沒有出庭，我們買受的時候前屋主有提到土地是板橋林家子孫的，可能找不到人，所以我們才放棄購買土地，我們有地上權應該有優先購買權，地主在賣的時候應該要先告知我們。我們這棟房子，連樓梯及廚房衛浴都是相連的，一但拆除我們就無法居住，這土地對於原告來說不包含在他們的建案，既然他們用不到，還要我們拆除，我們覺得不合理。
（七）證據：提出土地複丈成果圖、地籍圖謄本、土城郵局104年10月26日第317號存證信函等影本為證據。
貳、得心證之理由：
一、原告主張坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○號等3筆土地為原告所有，其上如附圖所示(A)、(B)、(C)部分面積共36.2平方公尺土地為被告所有之新北市○○區○○段○○○○○號建物即門牌號碼新北市○○區○○街○○號房屋所占用等情，並提出土地登記謄本、地籍圖謄本、建物登記謄本、照片在卷可參（見本院卷第15至23頁及第46頁），且為被告所不否認；又經本院囑託新北市板橋地政事務所測量，製有土地複丈成果圖在卷可參，則原告此部分主張自堪信為真實。
二、按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」，民法第767條第1項定有明文；又按原告以無權占有為原因，提起返還所有物之訴，被告抗辯其非無權占有為抗辯者，被告即應就其占有權源之存在負舉證責任（最高法院98年度台上字第863號判決要旨參照）。
本件原告主張其為前揭土城段728、728-1、768地號等3筆土地之所有權人，原告自得依前揭法條規定，請求排除被告對前揭土地之無權占有等語，但為被告所否認，並抗辯其業已取得地上權，並非無權占有等語。經查：
（一）原告為前揭土地之所有權人一節，乃兩造所不爭執之事實，業如前述，被告既抗辯其非無權占有前揭土地，揆諸前揭說明，自應由被告就其占有使用前揭土地有正當法律權源之有利於己之事實，負舉證之責。
（二）按「因時效而取得地上權登記請求權者，不過有此請求權而已，在未依法登記為地上權人以前，仍不得據以對抗土地所有人而認其並非無權占有。」、「占有人因時效而取得地上權登記請求權者，以已具備時效取得地上權之要件，向該管地政機關請求為地上權登記，如經地政機關受理，則受訴法院即應就占有人是否具備時效取得地上權之要件，為實體上裁判。」（最高法院69年度第5次民事庭會議決議、80年度第2次民事庭會議決議參照），故主張因時效取得地上權，於時效完成後，當先向地政機關請求登記，經地政機關受理後公告，若有利害關係人異議，則依土地法規定調處，當事人如不服地政機關調處，再向司法機關起訴，若主張時效取得地上權之人並未曾向地政機關申請登記地上權，而未經地政機關受理，而尚未依法登記為地上權人之前，仍不得對抗所有權人，合先敘明。本件被告抗辯其所有之前○○○區○○街○○號房屋占有使用前揭原告所有之土地已經超過30餘年，已經時效取得地上權等語，然被告亦自承未曾向地政機關申請辦理地上權登記，則揆諸前揭說明，被告猶非登記為前揭土地之地上權人，自不得對抗土地所有權人；此外，被告復未另行舉證證明其占有使用前揭土地有何正當之法律上權源，則原告主張被告係無權占有其所有之土地一節，自堪採取。
（三）綜上，原告主張被告應將前揭土城段728、728-1、768地號3筆土地上如附圖所示(A)、(B)、(C)之占用面積共36.2平方公尺之地上物拆除後，將土地返還與原告一節，即堪認為有理由。
三、原告又主張被告無權占用其所有之前揭土地，獲得之不當得利應返還原告一節，亦為被告所否認。按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」，民法第179條定有明文；又「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採。」，亦有最高法院61年台上字第1695號判例可資參照。經查：
（一）本件原告主張被告無權占用其所有之土地，係無法律上之原因而受利益，致原告受有不能使用系爭土地之損害，自得請求被告給付相當於租金之不當得利一節，即屬可採。又查，前揭土地面積共36.2平方公尺，102年1月之申報地價為每平方公尺14,640元（見本院卷第15頁土地登記謄本），則被告占用面積之總地價為529,968元；依土地法第105條準用同法第97條規定，參酌前揭土地位置、工商業繁榮程度、利用基地之經濟價值及所受利益，且接近捷運站、市場、警察局、區公所、衛生所、戶政事務所、學校、醫院，生活機能良好，且公告現值為每平方公尺129,000元，可見當地地價不低，本院認為原告主張應以土地總價之申報地價之年息10%計算，應屬合理，則原告主張被告所獲取之不當得利以每月4,416元（元以下四捨五入）一節，當堪採取。
（二）綜上，原告主張其為104年5月12日因買賣取得前揭土地，因而請求被告應給付其自104年5月12日起至起訴前之104年12月11日止，共7個月之相當於租金之不當得利共計30,912元，及自104年12月12日起至被告返還系爭土地之日止，按月給付原告4,416元等節，乃應認為可採。
四、反訴部分：反訴原告主張其因時效取得前揭土城段728、728-1、768地號面積36.2平方公尺土地具有地上權，並請求反訴被告協同辦理地上權登記等節；為反訴被告所否認。經查，反訴被告主張其因時效取得前揭土地之地上權，惟亦自承未向地政機關申請辦理地上權登記，已如前述，今前揭土地之所有權人即反訴被告業已起訴請求反訴原告應拆除地上物並將無權占有之土地返還反訴被告，則法院自已無庸再就反訴原告是否業已因時效完成取得可登記為地上權人之請求權等要件，而應認為反訴原告此部分之訴為無理由，應予駁回。至於反訴原告併請求反訴被告應協同辦理登記部分，因土地所有權人本即無協同時效取得地上權登記請求權之人辦理登記之義務，其此部分請求乃屬顯無理由，應併予駁回。
五、綜上所述，原告主張被告無權占有其所有之前揭土地，請求被告應將如附圖所示之(A)、(B)、(C)部分面積共36.2平方公尺之地上物拆除，將土地返還與原告，並請求被告應給付7個月之不當得利共30,912元及自起訴狀繕本送達被告翌日即104年12月30日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，及自104年12月12日起至返還前揭土地之日止，按月給付原告4,416元等節，均應認為有理由，應予准許。反訴原告之訴則為無理由，應予駁回。
參、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。
肆、結論：原告之訴為有理由，反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如主文。
中 華 民 國 106 年 1 月 5 日
民事第三庭 法 官 許瑞東以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 1 月 5 日
書記官 郭祐均