臺灣新北地方法院民事判決 105年度訴字第2950號原 告 陳福進原 告 孫詠涵原 告 韓文玲前三人共同訴訟代理人 張靖雅律師被 告 歡喜樓社區管理委員會兼法定代理 徐良泗人前二人共同訴訟代理人 鄧思文律師被 告 宋安亞上列當事人間請求確認所有權存在等事件，經本院於民國106年2月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認原告陳福進就新北市○○區○○路○○○號地下一層平面式停車位如附圖編號3之專用權存在。
確認原告孫詠涵就新北市○○區○○路○○○號地下一層平面式停車位如附圖編號4之專用權存在。
確認原告韓文玲就新北市○○區○○路○○○號地下一層平面式停車位如附圖編號1、2之專用權存在。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：１原告陳福進、孫詠涵、韓文玲分別為坐落新北市○○區○○
路○○○號5、6、1樓之所有權人，建號分別為新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○號，原告韓文玲係於民國89年2月1日經由拍賣取得5087建號（含1、2樓），連同取得共同使用部分5093建號應有部分萬分之4221。依據5093建號建物登記謄本，共同使用部分包含一層、屋頂突出物、地下層。同段5088建號就5093建號之應有部分為萬分之865、同段5089建號就5093建號之應有部分為萬分之865、同段5090建號就5093建號之應有部分為萬分之865、同段5091建號就5093建號之應有部分為萬分之1716、同段5092建號就5093建號之應有部分為萬分之1468。依據5087建號、5091建號就5093建號之應有部分明顯高於其他所有權人，而建商當初規劃地下層有四個停車位，因此原告韓文玲得使用地下層三個停車位，另一個停車位則由5091建號當時之所有權人即訴外人楊偉雄交由承租人使用，關於汽車昇降機之維護則由原告韓文玲與訴外人楊偉雄依據三比一之比例分攤。當時整棟大樓只有四樓住戶即被告宋安亞長期住在那裏，為整棟大樓設備之保管人，故昇降機遙控器係由被告宋安亞交給原告韓文玲。在原告韓文玲未購買前，被告宋安亞將車停在地下層，後來原告韓文玲拍賣取得1、2樓所有權後，向被告宋安亞表示拍買取得的範圍有包含地下層停車位，問被告宋安亞是否要購買停車位，被告宋安亞不高興原告韓文玲向他索討停車位，回稱「我就算停路邊也不要停地下室」等語，宋安亞即未再將車子停放於地下室，而由原告韓文玲取回停車位。後來因楊偉雄未再出租他人，且楊偉雄住在士林，而原告韓文玲因購買之廂型車無法使用汽車昇降機，亦將車子停在外面，造成汽車昇降機疏於保養，直至訴外人楊偉雄於98年間又買下同棟5樓，因5樓自始沒有停車位，楊偉雄因而向原告韓文玲買一個停車位，並共同修繕汽車昇降機，原告韓文玲就5093建號之應有部分即由萬分之4221變更為萬分之3381，將部分應有部分過戶給向楊偉雄買受5樓之原告陳福進，後來楊偉雄亦將6樓出售，轉手後由原告孫詠涵取得，因6樓本來就有停車位，故目前地下層四個停車位，由原告韓文玲使用二個，原告陳福進使用一個，原告孫詠涵使用一個，汽車昇降機則由原告三人共同出資維護。
２被告徐良泗為同棟3樓住戶，曾向原告韓文玲承租地下停車
位，卻於擔任被告歡喜樓社區管理委員會主委期間，以管理委員會之名義，於102年11月18日訂定歡喜樓社區地下室停車場管理辦法，謂「法定停車空間實屬全體區分所有權人共同持分，得依規約規定以抽籤方式約定給特定區分所有權人使用…」、「本社區之地下室停車空間非屬私人產權，須向社區管理委員會申請承租，始有停放使用權利，若有非法之佔用車位者，報請警察局交通隊協助處理並實施拖吊即報請主管機關依法處予罰鍰」云云，否認原告三人對地下層停車位之所有權，欲以抽籤方式由所有住戶使用停車位，又於105年間，被告徐良泗假借修復發電機之名義，將原告持有之汽車昇降機鑰匙取走，並以防止電池遭竊為由，拒絕將汽車昇降機鑰匙返還原告等，又以住戶之身分擅自尋找廠商就汽車昇降機進行維修報價，業已侵害原告等人之私法上地位，而被告宋安亞先前曾對原告韓文玲提起返還停車位訴訟後撤回起訴，為此對被告三人提起本件確認之訴。
３先位聲明：
⑴請求確認原告陳福進就新北市○○區○○路○○○號地下一層平面式停車位如附圖編號3之所有權存在。
⑵請求確認原告孫詠涵就同前地下一層平面式停車位如附圖編號4之所有權存在。
⑶請求確認原告韓文玲就同前地下一層平面式停車位如附圖編號1、2之所有權存在。
⑷請求確認原告三人就新林北市○○區○○路○○○號汽車升降機之所有權存在。
４備位聲明⑴請求確認原告陳福進就新北市○○區○○路○○○號地下一層平面式停車位如附圖編號3之專用權存在。
⑵請求確認原告孫詠涵就同前地下一層平面式停車位如附圖編號4之專用權存在。
⑶請求確認原告韓文玲就同前地下一層平面式停車位如附圖編號1、2之專用權存在。
⑷請求確認原告三人就新林北市○○區○○路○○○號汽車升降機之專用權存在。
二、被告管委會、被告徐良泗則以：歡喜樓社區從未訂有地下室停車位及汽車昇降機之分管契約，故社區全部之區分所有權人均得使用地下停車位及汽車昇降機，建商因而將汽車昇降機遙控器交給被告宋安亞，建商之設計亦將汽車昇降機用電計入公共電費。原告就地下室停車位及汽車昇降機並無獨立之所有權及專用權，社區住戶持續性使用汽車昇降機並分攤昇降機及地下室之電費，被告宋安亞、5樓前住戶蘇淑美、4樓住護張志民均有支出過汽車昇降機之維修費用。綜上，社區之公共設施點交清單未載明原告就系爭停車位及汽車昇降機有單獨排他之所有權或專用權，且建商最初即將汽車昇降機遙控器交付予被告宋安亞，並載明停車場之使用由管委會與公司商討，可證地下室停車場本即由全體社區住戶使用自明。再者，原告承認汽車昇降機電費包含於公共電費內，而由全體住戶共同分擔，且原告僅提出3張維修費收據而已，並不足以證明原告對於系爭停車位及汽車昇降機有單獨排他之所有權及專用權等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、被告宋安亞則以：原告主張就停車位有所有權，應提出買賣契約書證明，買賣契約書上若有註明原告購買之標的包含停車位，就沒有問題，並非以應有部分之比例多寡來認定，當初買房子時，建商有告知伊地下停車場的使用要住戶協商，並將汽車昇降機遙控器交予伊，伊與5樓住戶蘇淑美及3樓張良泗均有停過地下室，蘇淑美的遙控器也是建商給的。社區大門要進到電梯要經過階梯，所以社區住戶搬運家具或使用輪椅，係以汽車昇降機搭到地下室，再從地下室的電梯坐到其他樓層，汽車昇降機並非僅供原告使用等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、按「確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之」，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。復按民事訴訟法第二百四十七條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，最高法院42年度台上字第1031號民事判例意旨參照。本件原告主張就新北市○○區○○路○○○號地下室四個停車位有所有權或專用使用權，惟遭被告所否認，是原告之私法上地位有受侵害之危險，得以確認之訴排除該項危險，而有確認利益。
五、經查，新北市○○區○○段○○○○○號為同段5087、5088、5089、5090、5091、5092區分所有權人共同使用，5093建號包含一樓12.11平方公尺、屋頂突出物45.51平方公尺、地下層187.92平方公尺，於87年11月30日登記時，5087、5088、5089、5090、5091、5092建號就5093建號之應有部分依序為萬分之4221、萬分之865、萬分之865、萬分之865、萬分之1
716、萬分之1468（見調解卷第19頁之建物登記謄本），而觀諸調解卷第16頁之使用執照所載各層面積，地下層面積
165.43平方公尺，為防空避難室兼停車間、第1層面積90.72平方公尺、第2層面積73.21平方公尺、第3層面積82.68平方公尺、第4層面積82.68平方公尺、第5層面積82.68平方公尺、第6層面積79.50平方公尺、第7層面積77.61平方公尺、第8層60.88平方公尺。由上開資料可知，5087建號為第1、2層，面積共163.92平方公尺；5088建號為第3層，面積為82.68平方公尺；5089建號為第4層，面積為82.68平方公尺；5090建號為第5層，面積為82.68平方公尺；5091建號為第6層，面積79.50平方公尺；5092建號為第7、8層，面積共為138.49平方公尺。以5091建號面積僅79.50平方公尺，其就共同使用之5093建號之應有部分卻高達萬分之1716，而5088、5089、5090建號，面積均為82.68平方公尺，就5093建號之應有部分均為萬分之865。衡情共同使用部分之比例，原則上係按照各專有部分面積與專有部分總面積之比例定之，惟5091建號面積雖小，其就5093建號之應有部分比例（萬分之1716）卻較建號5088、5089、5090（萬分之865）為高，應可推知建商就5091建號另規畫有專用部分，才會使5091建號分到較多之應有部分比例。同樣情形，建號5087建號為第1、2層，面積共163.92平方公尺；其面積為5088建號面積約1.98倍，但其就5093建號之應有部分比例為萬分之4221，係5088建號就5093建號之應有部分萬分之865之4.88倍，亦可推知建商就5091建號另規畫有專用部分，才會使5087建號分到較多之應有部分比例。
六、就地下室四個停車位之使用情形，證人楊偉雄曾於本院102年度訴字第2929號返還停車位事件中證稱「（問：請問你是否曾經購買系爭房屋的六樓？）對，那個六樓是我買的沒有錯，還有車位。我是跟建商的人頭買的，是含有車位的，......，系爭大樓有四個停車位，他是跟我講說六樓有含一個車位賣給我，三、四、五樓則沒有購買車位，剩餘的三個車位係屬於一、二樓的住戶，當時一、二樓是空戶沒有人住，當時所有權人是誰，我不太清楚。（問：當時如何將車位交給你使用？）出賣人有帶我去地下室，且把車位的鐵捲門鑰匙交給，並告訴我車位的位置，一開始我有使用車位，後來我沒有住在那邊，地下室因為長期沒有整理，有堆積一些穢物，所以後來就無法使用，且住的那些住戶不願意去整理，後來就是我去跟一、二樓住戶商量，我就提議因為我後來又買了系爭大樓的五樓，但是五樓並沒有含車位，所以我就跟
一、二樓的住戶商量，由我出資修復地下室的車位，但是一、二樓住戶要將他所有三個車位中的一個車位賣給我，後來
一、二樓的住戶有同意，也把車位賣給我。我在93年左右買五樓，當時五樓的出賣人跟我說，本棟大樓的三、四、五樓是沒有買車位的，只有六樓及一、二樓的人有買車位。（問：後來你有使用這個車位嗎？）因為我要修理車位的時候，有去找三、四、五及七、八樓的人協商，請他們一起出資修復，但他們都表示車位不是他們的，他們不願意出資。（問：你們買賣契約書是有特別標示買賣房屋有含車位？）是。（問：你還記得當時三、四樓的人是誰嗎？）是，當時我去談要不要修復車位的時候，四樓的住戶就是宋先生等語（見103年7月8日言詞辯論筆錄），經調卷查明。依據上開證詞可知，證人楊偉雄向建商之人頭購買系爭大樓6樓時，建商之人頭表示「只有1、2及6樓有含停車位，其餘3、4、5、7、8樓沒有含停車位」等語，及其他3、4、5、7、8之區分所有權人曾向證人楊偉雄表示沒有買停車位等情，此與前述5087、5091建號就5093建號之應有部分比例較5088、5089、5090、5092建號為高相符，堪認此應有部分之比例較高之原因即在於5087、5091建號有分配到停車位之專用使用權所致。又參酌原告韓文玲未購買前，被告宋安亞有停車在地下層，後來原告韓文玲拍賣取得1、2樓所有權後，原告韓文玲向被告宋安亞索討停車位，宋安亞即未再將車子停放於地下室，及被告徐良泗為同棟3樓住戶，亦曾向原告韓文玲承租地下停車位等情，為上開被告二人所不爭執，足徵原告韓文玲就地下室停車位有專用使用權。嗣證人楊偉雄向原告韓文玲購買如附圖所示3號停車位一個，賣給原告陳福進（見本件卷第72、73號），5087建號就5093建號之應有部分比例，即從萬分之4221變成萬分之3381，5090建號就5093建號之應有部分即從萬分之865變更萬分之1705，亦有建物謄本可稽（見調解卷第25頁），而證人楊偉雄本取得地下室如附圖所示4號停車位一個，其將5091建號賣給鍾碧珠、再轉賣給賴憶婷、再轉賣給孫詠涵，亦有地籍異動索引供參（見本件卷第74至76頁），是原告孫詠涵亦取得如附圖所示4號停車位一個。
七、按「共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。又公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。」最高法院99年台上字第2278號、83年度台上字第1377號分別著有裁判。本件原告三人雖未與其他層住戶明白訂立5093號建號共同使用部分分管契約，惟從建商與第一手購買者楊偉雄所簽訂之買賣契約有約定楊偉雄所買得之範圍有包括系爭地下室一個停車位，及其他3、4、5、7、8之區分所有權人曾向證人楊偉雄表示沒有買停車位，原告韓文玲向被告宋安亞索討停車位，宋安亞即未再將車子停放於地下室，及被告徐良泗為同棟3樓住戶，亦曾向原告韓文玲承租地下停車位等情，堪認全體區分所有權人間就地下室停車場由原告三人使用，有默示分管契約存在。被告雖以「嘉年華（一）公共設施點交清單」上第18點載有「停車場之使用與管理基金之提撥由管委會再與公司商討」，辯稱「建商允諾所有住戶可以共同使用停車場」等語，惟查，該份公共設施點交清單係載「嘉年華（一）」，不足以證明與本件歡喜樓社區有何關連，其上亦未有建設公司之用印及負責人簽名，如何證明係本件歡喜樓社區之建商所立之公共設施點交清單，且上開內容係稱「停車場之使用與管理基金之提撥由管委會再與公司商討」，既然係稱再商討，自無「建商允諾所有住戶可以共同使用停車場」之可言，是被告此部分之辯解，不足採信。原告先位聲明雖請求確認渠等就系爭停車位有所有權，惟查，系爭停車位並未獨立為所有權登記，原告主張受讓取得系爭停車位之所有權，即不可採。原告備位主張請求確認渠等就系爭停車位有專用權，依上開證據可認為有理由，應予准許。
八、原告先位聲明，另請求確認渠等就汽車昇降機有所有權，備位聲明另請求確認渠等就汽車昇降機有專用權，經查，汽車昇降機固然係供停放在地下室之車輛出入使用，惟汽車昇降機之電費係由全體區分所有權人之公共電費支出，被告管委會亦有出資保養維修，此為兩造所不爭執，從住戶有分攤電費及汽車昇降機保養修理費用乙節以觀，住戶因為搬運家具或使用輪椅而有需要搭乘汽車昇降機到達地下室，再轉搭電梯到其他樓層，則其本於付費原則而使用汽車昇降機亦為公平合理，原告請求確認有所有權或專用權，為無理由，不應准許。
九、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 3 月 30 日
民事第二庭法 官 陳映如以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 3 月 30 日
書記官 黃頌棻