臺灣新北地方法院民事判決 105年度訴字第2961號原 告 陳英美訴訟代理人 林添進 律師被 告 邱譯靚被 告 黎少雄被 告 劉秀琴訴訟代理人 黎少雄上列當事人間請求退還土地款事件，經本院於民國106年1月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告邱譯靚應給付原告新臺幣叁拾壹萬肆仟叁佰柒拾肆元，及自民國一０五年九月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告黎少雄應給付原告新臺幣肆拾肆萬伍仟肆佰陸拾捌元，及自民國一０五年九月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告劉秀琴應給付原告新臺幣捌拾玖萬壹仟壹佰壹拾伍元，及自民國一０五年九月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告邱譯靚、黎少雄各負擔五分之一，餘由被告劉秀琴負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹拾萬肆仟柒佰元為被告邱譯靚供擔保，得假執行；但被告邱譯靚如以新臺幣叁拾壹萬肆仟叁佰柒拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣壹拾萬捌仟肆佰元為被告黎少雄供擔保，得假執行；但被告黎少雄如以新臺幣肆拾肆萬伍仟肆佰陸拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於原告以新臺幣貳拾玖萬柒仟元為被告劉秀琴供擔保，得假執行；但被告劉秀琴如以新臺幣捌拾玖萬壹仟壹佰壹拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。本件兩造合意以本院為第一審管轄法院，兩造簽立之土地買賣契約書第10條約定甚明（見本院卷第21頁），是本院為管轄法院。
二、被告邱譯靚經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠被告邱譯靚等3人於民國103年4月22日，透過代理人創富地
產股份有限公司（下稱創富公司）出賣新北市○○區○○段○○○○○○○號一筆土地共有持分與原告，並以上開土地於簽約後半年內得變更道路用地並公告完成為由，與原告陳英美簽立上開土地共有持分之土地買賣契約書。雙方約定土地價款以當時公告現值之1.65倍計算，總價款為新臺幣（下同）920萬6000元【計算式：邱譯靚：106萬3025元（公告現值總值)xl.65=175萬3991.25元、黎少雄：150萬5952元（公告現值總值）x1.65= 248萬4820.93元、劉秀琴：301萬1904.16元（公告現值總值）x 1.65=496萬9641.87元，雙方約定分別約定以175萬3000元、248萬4000元、496萬9000元為總價款，共為920萬6000元】，並以系爭契約第14條第1項特約約定：「本件買賣標的，現為都市計晝地目變更中，乙方（即被告）保證自簽約起半年內，完成變更並公告，變更後如有未變更為道路用地部分，乙方同意依面積退還土地款，如未於期限內完成，乙方同意退地還款，或經由雙方同意延長之。」，嗣原告業已給付全數價金，被告亦已將契約買賣標的之上述永德段1313-2地號土地共有持分信託與原告。㈡嗣系爭契約買賣標的之永德段一筆土地，經新北市政府都市
計晝，分割為永德段1313-2、1313-9、1313-10地號共三筆土地，而分割後永德段1313-2、0000-000筆土地之土地○○○區○○○○○道路用地。是本件系爭契約買賣標的之永德段三筆土地，分割後均有未變更為道路用地之部分（詳如附表所示），依系爭契約第14條第1項之規定，原告自得請求被告依面積退還土地款，經計算被告應退金額為165萬957元【計算式：邱譯靚：175萬3000元（契約總價款)x[ (66+85) xl/80]（未變更道路用地之土地持分面積）/[ 842xl/
80 ]（契約土地持分總面積）=31萬4374.1元、黎少雄：248萬4000元（契約總價款）x[ (66+85) xl7/960] (未變更道路用地之土地持分面積）/[ 842xl7/960] (契約土地持分總面積)=44萬5467.94元、劉秀琴496萬9000元（契約總價款)x[ (66+85) x34/960]（未變更道路用地之土地持分面積）/[ 842x34/960]（契約土地持分總面積）=89萬1115.19元，應退還價款分別為31萬4374元、44萬5468元、89萬1115元，共為165萬957元（個位數以下四捨五入）】，惟被告經原告寄發存證信函通知後，仍不理會。
㈢系爭買賣標的，現為都市計晝地目變更中，乙方（即被告）
保證自簽約起半年內，完成變更公告，變更後如有未變更為道路用地部分，乙方同意依面積退還土地款，如未於期限內完成，乙方同意退地還款，或經由雙方同意延長之，系爭契約第14條第1項定有明文。本件契約買賣標的之永德段一筆土地，均有未變更為道路用地之部分（詳見附表），依系爭契約第14條第1項之規定，原告自得向被告請求依面積退還土地款，被告3人合計應退金額為165萬957元，原告自得依系爭契約第14條第1項之約定向被告請求。
㈣被告黎少雄、被告劉秀琴所提之買賣契約書與本件原告提出
之賣賣契約書無關。被告黎少雄、被告劉秀琴提出與訴外人白思儀所簽訂買賣契約書，指稱原告所提出之買賣契約與被告等二人提出買賣契約書之金額與簽訂日期不同等語云云。然查，被告邱譯靚、被告黎少雄、被告劉秀琴等三人分別與原告簽訂土地買賣契約書，均委由創富公司為代理人，此有被告等三人出具之授權書正本可證。依民法第103條第1項規定：「代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。」，被告二人再以其與第三人簽訂之簽約抗辯簽約日期與金額有誤，實無礙於原告依據原證1之土地買賣契約書之約定請求被告依系爭契約第14條之約定，返還未經變更為道路用地之土地價款。
㈤為此，聲明求為判決如主文第一項、第二項、第三項所示，原告並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告黎少雄、劉秀琴抗辯稱：㈠原告所列之買賣標的，被告已於103年4月21日出賣予創富公
司白思儀小姐，並提出買賣契約書。原告所提出之買賣契約書與被告之證據不符，金額與簽約日期皆不對。被告認為白小姐為了避稅，從中有賺取差價，私下蓋的授權書是為取信原告而已。被告係直接賣給白小姐，不是直接賣給原告。
㈡授權人部分是用打字的，只是拿被告的章去蓋的，被告認為
是授權辦理過戶之用，不是授權他們轉賣，印章是被告的印章沒錯，訂買賣合約書的時候蓋的。被告賣給白小姐的金額比較低，她轉賣的金額較高，她有賺取差價，被告蓋授權書不可能要求她賣給別人比較高的金額。
㈢買賣金額是不一致的，被告認為買賣來講的話特約事項是一
種未來合約，不是現況情況，以後來發生情況，被告當時買賣的時候也不知道未來政府會有分區使用的變化，被告也不曉得，原告當初買的時候就知道有未來式的風險，在買賣當時沒有這種情況，現在發生是未來式的風險，不能說風險都是由被告來承擔，這是政府都市計劃的分割，被告認為不合理，最前面10米、中間20米，後面12米，政府抓中間10米，發生未來風險時不能全由賣方承擔，原告在買賣時就有風險的預知，應該雙方分擔才對。
㈣被告有簽買賣合約書，既然簽了買賣合約書不可能再簽授權
書，被告劉秀琴當時簽約時有交權狀、印鑑證明及印鑑章，並沒有說要寫授權書，後來有出這份授權書，被告覺得奇怪，因為都是打字的不是被告簽名，但有蓋被告3人的印鑑章，被告懷疑係他人自己打的沒有經過被告同意。
㈤為此，聲明求為判決駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告邱譯靚未於言詞辯論期日到場，復未提出書狀作任何有利於已之聲明或陳述。
四、本院之判斷：㈠原告主張被告於103年4月22日，透過代理人創富公司出賣新
北市○○區○○段○○○○○○○號一筆土地共有持分與原告，並以上開土地於簽約後半年內得變更道路用地並公告完成為由，與原告陳英美簽立上開土地共有持分之土地買賣契約書。雙方約定土地價款以當時公告現值之1.65倍計算，總價款為920萬6000元（被告邱譯靚175萬3991.25元、被告黎少雄248萬4820.93元、被告劉秀琴496萬9641.87元）。原告已給付全數價金，被告亦已將契約買賣標的之上述永德段1313-2地號土地共有持分信託與原告。嗣系爭契約買賣標的之永德段一筆土地，經新北市政府都市計晝，分割為永德段1313-2、1313-9、1313-10地號共三筆土地，而分割後永德段1313-2、0000-000筆土地之土地○○○區○○○○○道路用地。
是本件系爭契約買賣標的之永德段三筆土地，分割後均有未變更為道路用地之部分（詳如附表所示），依系爭契約第14條第1項之規定，原告自得請求被告依面積退還土地款，經計算被告應退金額為165萬957元（被告邱譯靚31萬4374.1元、被告黎少雄44萬5467.94元、被告劉秀琴89萬1115.19元）。被告黎少雄、劉秀琴則否認之，並以前詞辯稱。
㈡按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接
對本人發生效力，民法第103條第1項定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或公證人之認證者，推定為真正，民事訴訟法第358條第1項亦有明文。又私人之印章，由自己使用為常態，被人盜用為變態，主張變態事實之當事人，自應就此印章被盜用之事實負舉證之責任（最高法院86年度台上字第717號判決意旨參照）。本件原告主張被告透過代理人創富公司出賣新北市○○區○○段○○○○○○○號一筆土地共有持分與原告，原告已給付全數價金，被告亦已將契約買賣標的之上述永德段1313-2地號土地共有持分信託與原告之事實，已據提出土地買賣契約書3份、新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地謄本共3份、被告出具之授權書3份為證（本院卷第13頁至第21頁、第22頁至第27頁、第79頁至第81頁）。被告黎少雄、劉秀琴雖辯稱：被告既然簽立另份買賣合約書，不可能再簽立授權書，第三人於授權書上蓋用被告印鑑章，並未經被告同意，被告並未授權他人蓋用印鑑章，該授權書未經過被告同意，係在辦理過戶書類時蓋用被告印鑑章等語（本院卷第84頁、第85頁）。查被告黎少雄、劉秀琴雖主張他人盜用渠等印鑑章蓋於上述授權書上，惟被告等人印鑑章係自行保管，由自己使用為常態，被人盜用為變態，被告等主張渠等印鑑章為人盜用之變態事實，自應就此負舉證責任，而被告未能舉證證明渠等印鑑章有遭人盜用之事實，被告邱譯靚又未到場爭執。上開授權書既蓋用被告印鑑章，被告未能證明渠等印鑑章係遭人盜用，依上所述，應推定上述授權書為真正。由上述授權書3份觀之，其授權人為被告3人，被授權人為創富公司，土地標示○○○區○○段○○○○○○○號土地，權利範圍分別為l/80、l7/960、34/960，授權事項為立授權書人授權被授權人全權代理本人就上述不動產佔用排除、出售及簽訂買賣契約並收取買賣價金及辦理產權過戶等出售所需一切事宜。綜上，被告之抗辯，委無可採，原告主張被告透過代理人創富公司出賣新北市○○區○○段○○○○○○○號一筆土地共有持分與原告，原告已給付全數價金，被告亦已將契約買賣標的之上述永德段1313-2地號土地共有持分信託與原告之事實，湛信為真實。
㈢原告另主張系爭契約買賣標的之永德段一筆土地，嗣經新北
市政府都市計晝，分割為永德段1313-2、1313-9、1313-10地號共三筆土地，而分割後永德段1313-2、0000-000筆土地之土地○○○區○○○○○道路用地之事實，亦據提出。永德段1313-2、1313- 9、1313-10地號土地謄本共3份、新北市政府都市計畫土地使用分區證明書為證（第22頁至第27頁、第28頁），並詳如附表所示，且為被告所不爭執（本院卷第75頁），原告此部分主張亦湛信為真實。兩造簽立之土地買賣契約書第14條第1項特約事項約定：本件買賣標的，現為都市計晝地目變更中，乙方（即被告）保證自簽約起半年內，完成變更並公告，變更後如有未變更為道路用地部分，乙方同意依面積退還土地款，如未於期限內完成，乙方同意退地還款，或經由雙方同意延長之。原告依系爭契約第14條第1項之約定，請求被告依面積退還土地款，自屬有據。經計算結果，被告應退金額共為165萬957元【計算式：邱譯靚：175萬3000元（契約總價款)x[ (66+8 5) xl/80]（未變更道路用地之土地持分面積）/[ 842xl/ 80 ]（契約土地持分總面積）=31萬4374.1元、黎少雄：248萬4000元（契約總價款）x[ (66+85) xl7/960] (未變更道路用地之土地持分面積）/[ 842xl7/960] (契約土地持分總面積)=44萬5467.94元、劉秀琴496萬9000元（契約總價款)x[ (66+85)x34/960]（未變更道路用地之土地持分面積）/[842x34/960]（契約土地持分總面積）=89萬1115.19元，應退還價款分別為31萬4374元、44萬5468元、89萬1115元，共為165萬957元（個位數以下四捨五入）】。亦即原告得請求被告給付如聲明所示之金額（被告邱譯靚31萬4374元、被告黎少雄44萬5468元、被告劉秀琴89萬1115元。）㈣從而，原告請求：⒈被告邱譯靚應給付原告31萬4374元，及自105年9月17日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
⒉被告黎少雄應給付原告44萬5468元，及自105年9月19日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒊被告劉秀琴應給付原告89萬1115元，及自105年9月17日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，洵屬有據，應予准許。
㈤原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核尚無不合，酌定相
當之擔保金額准許之，並依被告黎少雄、劉秀琴之聲請，及依職權，宣告被告供擔保免為假執行之金額。
㈥本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻
擊防禦方法，經本院審酌後，認均與本件判斷結果無影響，毋庸再予一一審酌，附此敘明。
叁、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段
、第78條、第85條第1項但書、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 2 月 22 日
民事第三庭 法 官 李世貴以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 2 月 22 日
書記官 古紹霖附表：永德段一筆土地分割及使用分區簡表┌────┬─────┬───┬────┬──────┬────┬─────┬─────┐│所有權人│分割前地號│ 持分 │持分面積│分割後地號 │使用分區│分割後面積│持分面積 │├────┼─────┼───┼────┼──────┼────┼─────┼─────┤│邱譯靚 │ 1313-2 │ 1/80 │10.525 │ 1131-2 │ 住宅 │ 66 │ 0.825 ││ │ │ │ ├──────┼────┼─────┼─────┤│ │ │ │ │ 1313-9 │ 道路 │ 691 │ 8.6375 ││ │ │ │ ├──────┼────┼─────┼─────┤│ │ │ │ │ 1313-10 │ 住宅 │ 85 │ 1.0625 │├────┼─────┼───┼────┼──────┼────┼─────┼─────┤│黎少雄 │ 1313-2 │17/960│14.91046│ 1313-2 │ 住宅 │ 66 │ 1.16875 ││ │ │ │ ├──────┼────┼─────┼─────┤│ │ │ │ │ 1313-9 │ 道路 │ 691 │12.0000000││ │ │ │ ├──────┼────┼─────┼─────┤│ │ │ │ │ 1313-10 │ 住宅 │ 85 │ 1.0000000│├────┼─────┼───┼────┼──────┼────┼─────┼─────┤│劉秀琴 │ 1313-2 │34/960│29.82083│ 1313-2 │ 住宅 │ 66 │ 2.3375 ││ │ │ │ ├──────┼────┼─────┼─────┤│ │ │ │ │ 1313-9 │ 道路 │ 691 │24.472916 ││ │ │ │ ├──────┼────┼─────┼─────┤│ │ │ │ │ 1313-10 │ 住宅 │ 85 │ 3.010416 │└────┴─────┴───┴────┴──────┴────┴─────┴─────┘