臺灣新北地方法院民事判決 105年度訴字第2967號原 告 三邦實業有限公司法定代理人 廖其隆訴訟代理人 陳水聰律師複 代理 人 周柏旺
陳麗雯律師被 告 蔡武宜訴訟代理人 劉錦隆律師被 告 王信惠
王信靜兼 上一 人訴訟代理人 王本瑞上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於中華民國106年9月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告蔡武宜應將坐落新北市○○區○○段○○○○○號土地上如附圖所示A部分，面積為肆拾玖平方公尺，及坐落新北市○○區○○段○○○○○號土地上如附圖所示B部分，面積為叁平方公尺之地上物拆除，將該土地返還原告及其他共有人全體。
被告蔡武宜應給付原告新臺幣參佰伍拾陸元，及自民國一０五年十二月二十四日起至返還上列一一四五地號土地之日止，按月給付原告新臺幣貳拾元；及給付原告新臺幣肆佰參拾柒元，及自民國一０五年十二月二十四日起至返還上列一一三九地號土地之日止，按月給付原告新臺幣參佰零玖元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參佰萬元供擔保後，得假執行。但被告蔡武宜以新臺幣捌佰玖拾玖萬陸仟元預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項前段（除按月給付部分外）於原告以新臺幣壹佰壹拾玖元供擔保後，得假執行。但被告蔡武宜以新臺幣參佰伍拾陸元預供擔保，得免為假執行；另就按月給付部分，於各該給付期屆至時，原告依各期給付以新臺幣柒元供擔保後，得假執行。但被告蔡武宜以各期新臺幣貳拾元預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項後段（除按月給付部分外）於原告以新臺幣壹佰肆拾陸元供擔保後，得假執行。但被告蔡武宜以新臺幣肆佰參拾柒元預供擔保，得免為假執行；另就按月給付部分，於各該給付期屆至時，原告依各期給付以新臺幣壹佰零參元供擔保後，得假執行。但被告蔡武宜以各期新臺幣參佰零玖元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、程序方面：原告之法定代理人於原告起訴後變更為廖其隆（見本院卷第49-51頁原告變更登記表），並經該新法定代理人廖其隆具狀聲明承受訴訟（見本院卷第47-48頁），經核於法並無不合，應予准許。
二、原告主張：㈠坐落新北市○○區○○段○○○○○號、1139地號土地（下稱系
爭1145地號土地，系爭1139地號土地）為伊於民國104年12月4日、106年5月19日登記取得而與他人共有，訴外人邱奈美將其上房屋（即門牌號碼為新北市○○區○○○路○○號，下稱系爭房屋）出售予被告蔡武宜，被告蔡武宜復未經伊及其他共有人同意於系爭1145地號土地、系爭1139地號土地上搭建鐵皮屋（下稱系爭鐵皮屋），又因邱奈美已於103年5月23日死亡，其繼承人為王信惠、王信靜、王本瑞，故應認系爭鐵皮屋現為蔡武宜、王信惠、王信靜、王本瑞占有使用，而無權占有系爭1145地號土地、系爭1139地號土地如附圖所示A、B部分，伊已以律師函催告被告拆屋還地，惟其均置之不理，故伊應得請求返還土地及依土地法第97條第1項向被告請求相當於租金之不當得利。又因伊分別於104年12月4日、106年5月19日登記為系爭1145地號土地、系爭1139地號土地之所有權人，故應以其時起算不當得利之補償金如原證十
一：不當得利租金之計算。㈡爰依民法第767條、第821條、第179條規定聲明求為判決：
⒈被告等應將其所有系爭1145地號土地、系爭1139地號土地上，如附圖所示A、B部分，面積共52平方公尺（A部分為49平方公尺、B部分為3平方公尺）之地上物拆除後，將該土地返還原告及其他共有人全體。⒉被告等應給付原告新臺幣（下同）445元，並自本訴狀繕本送達之翌日起，至返還系爭1145地號土地之日止，按月給付原告25元；被告等應給付原告546元，並自本訴狀繕本送達之翌日起，至返還系爭1139地號土地之日止，按月給付原告386元。⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告蔡武宜則以：㈠原告並未提出系爭房屋為伊所有，或為邱奈美所有，或為王
信惠、王信靜、王本瑞所有之證據。退一步言，若鈞院認系爭房屋為伊所有。然原告已與其他共有人依土地法第34條之1之規定出賣系爭1145地號土地、系爭1139地號土地，因伊之配偶即訴外人蕭伃利為系爭1145地號土地、系爭1139地號土地之共有人，已依土地法第34條之1第4項主張優先購買，而依買賣條件第6條「買方已明確知悉本買賣標的上所有已保存登記或未保存登記之地上物等佔用情形，均由買方自行處理」，顯係將對於第三人之返還請求權，讓與於受讓人，以代交付，故上列土地之返還請求權已歸蕭伃利所有，而蕭伃利同意伊繼續占有使用該土地，故伊並非無權占有。又原告請求不當得利之計算基礎非但不合法，且顯然過高。
㈡伊先前向邱奈美買受之系爭房屋已拆除，履勘時所看到的系
爭鐵皮屋並非伊所建造。向邱奈美購買房屋時僅購買稅籍而非產權，且證人邱喜美亦證述原本之磚造房屋已拆除，故不可能是買賣房屋。系爭鐵皮屋之所有人為出資建築之人，惟伊並未出資。證人邱喜美另稱系系爭鐵皮屋為伊所使用，惟其僅為臆測之詞，並無事實上依據等語，資為抗辯。併為答辯聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、被告王信惠、王信靜、王本瑞則以：邱奈美自103年5月23日死亡之日起，被告王信惠、王信靜、王本瑞為邱奈美之全部繼承人，其名下財產之系爭房屋即由被告王信惠單獨繼承，被告王信惠並於103年10月6日將系爭房屋出售予被告蔡武宜並交屋，系爭房屋並非其母邱奈美所起造，為邱奈美及邱奈美之姐姐即訴外人邱阿幼向訴外人趙明生所買受，係買給家人住的房子，自其二人之家人搬遷後，為邱喜美所出租，被告王信惠無從知悉房屋狀況，直至邱奈美過世後處理該房屋時，始知房屋租賃契約為其所簽訂，且租金亦為其所收受，房屋稅籍證明書通訊地址亦為其所居住之地址。被告王信惠自繼承後，經行政機關告知其無法辦理產權登記，故僅變更納稅義務人為自己，後將系爭房屋出售予被告蔡武宜後，即變更稅籍為被告蔡武宜，邱喜美所述之價金及分法皆正確等語，資為抗辯。併為答辯聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
五、本院得心證之理由：㈠按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。」、「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。」，民法第767條第1項前段、第821條定有明文。
又房屋之拆除，為事實上之處分行為，未經辦理所有權第一次登記之建物，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權限。查原告係於104年12月4日登記為系爭1145地號土地之所有權人，應有部分24/13680；於106年5月19日登記為系爭1139地號土地之所有權人，應有部分73330/164160。又系爭房屋原係磚石造建物，面積47平方公尺，於103年6月5日之納稅義務人為邱奈美；嗣於105年12月27日時，納稅義務人已變更為被告蔡武宜，且除原來之磚石造建物（即系爭房屋），面積47平方公尺外，尚增加磚石造建物，面積24.4平方公尺及鋼鐵造建物，面積71.4平方公尺，三者之面積共計
142.8平方公尺。上列系爭房屋及後來增建之磚石造建物、鋼鐵造建物（下合稱系爭地上物）均為未辦保存登記之建物，系爭地上物占用系爭1145地號土地如附圖所示A部分，面積為49平方公尺；系爭1139地號土地如附圖所示B部分，面積為3平方公尺，共計52平方公尺等情，有系爭1145地號土地、系爭1139地號土地之土地登記謄本、勘驗筆錄及現場照片、新北市板橋地政事務所106年6月8日複丈成果圖、103年6月5日及105年12月27日之新北市政府稅捐稽徵處房屋稅籍證明書附卷可稽（見本院卷第16頁、第265-271頁、第129-131頁、第223頁、第219頁、第90頁）。又邱奈美係於46年8月27日向訴外人趙明生購買系爭房屋，但未購買系爭房屋所坐落之基地，嗣邱奈美於103年5月23日死亡，即由其全體繼承人即被告王信惠、王信靜、王本瑞協議由被告王信惠單獨繼承，系爭房屋原由邱奈美之妹邱喜美出租給被告蔡武宜，並由邱喜美收租金，且因被告蔡武宜要將系爭房屋做超商使用，而增建上列磚石造建物、鋼鐵造建物，嗣由被告王信惠於103年10月6日將系爭房屋出售予被告蔡武宜並簽立房地產買賣契約書，約定買賣雙方原為租賃關係，且建築物及其固定物均為承租人（買方，即被告蔡武宜）所有，故租約自簽立房地產買賣契約書之日起解除，爾後賣方不得再對該建築物主張權利等情，亦據證人邱喜美到庭結證明確（見本院卷第328-333頁），核與被告王信惠、王信靜、王本瑞上列所辯之情節相符，並有房地產買賣契約書、新北市政府稅捐稽徵處103年9月30日函及檢送之103年9月29日新北市政府稅捐稽徵處房屋稅籍證明書、邱奈美戶謄、邱奈美繼承系統表及繼承人戶謄、絕賣契約、邱喜美與被告蔡武宜間租賃契約附卷可稽（見本院卷第175-177頁、第179-182頁、第99頁、第139-145頁、第211-217頁），且原告亦曾以系爭1145地號土地，系爭1139地號土地共有人身分，對被告蔡武宜訴請將該土地上之被告蔡武宜所有門牌號碼新北市○○區○○○路○○號房屋（與系爭房屋打通，均供「五一八日用五金百貨」營業使用）拆除，將土地返還予原告及其他共有人全體部分，亦經本院105年度訴字第2187號判決原告勝訴確定，復為兩造所不爭執。又依被告蔡武宜提出之存證信函（見本院卷第307-314頁）所示，縱認被告蔡武宜所稱原告已與其他共有人依土地法第34條之1之規定出賣系爭1145地號土地、系爭1139地號土地，因被告蔡武宜之配偶蕭伃利為系爭1145地號土地、系爭1139地號土地之共有人，已依土地法第34條之1第4項主張優先購買等情為真，亦因蕭伃利尚未依法登記取得系爭1145地號土地、系爭1139地號土地之全部所有權，系爭1145地號土地、系爭1139地號土地現仍係原告及其他共有人所共有，被告蔡武宜既未陳明其所有之系爭地上物對系爭1145地號土地、系爭1139地號土地有何占有權源並舉證以實其說，自屬無權占有。綜上足見，被告蔡武宜為系爭房屋之事實上處分權人及上列增建之磚石造建物、鋼鐵造建物之所有權人，目前系爭地上物即上列系爭房屋及後來增建之磚石造建物、鋼鐵造建物仍係無權占有系爭1145地號土地、系爭1139地號土地。是原告依民法第767條、第821條規定，請求被告蔡武宜將其所有系爭1145地號土地、系爭1139地號土地上，如附圖所示A、B部分，面積共52平方公尺（A部分為49平方公尺、B部分為3平方公尺）之地上物拆除後，將該土地返還原告及其他共有人全體，即屬有據。
㈡按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」、「不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。」，民法第179條、第181條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例意旨參照）。查被告蔡武宜所有系爭地上物係無權占用原告所有之系爭1145地號土地、系爭1139地號土地使用迄今，已如前述，被告蔡武宜無使用權源，擅自占用該土地，因而獲得占有使用之利益，並致原告無法管領使用該土地而受有損害，因依其性質為不能返還，是依上開說明，即應償還其價額，且因係屬無法律上原因而受利益，原告因而受有無法使用該土地之損害。又原告主張其係於104年12月4日登記為系爭1145地號土地之所有權人，應有部分24/13680；於106年5月19日登記為系爭1139地號土地之所有權人，應有部分73330/164160等情，亦為被告蔡武宜所不爭執，依民法第126條規定，本件原告請求相當於租金之利益，其請求權時效以5年為限，是原告依民法第179條規定，請求被告蔡武宜返還自105年6月1日起訴（見本院卷第10頁）時往前回溯5年之各自104年12月4日、106年5月19日起至返還上列土地之日止，相當於上開土地租金之利益，自屬有據。
㈢按城市地方土地之租金以不超過其申報地價年息百分之十為
限，亦為土地法第105條、第97條第1項所明定。又土地法施行法第25條規定，土地法第97條第1項所謂土地價額依法定地價，又土地法第148條規定，土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價，則土地法第97條第1項所謂土地申報價額即指該土地之申報地價而言。查系爭1145地號土地102年1月之申報地價為每平方公尺20,000元（即公告地價25,000元×0.8）；105年1月之申報地價為每平方公尺27,680元，系爭1139地號土地105年1月之申報地價亦為每平方公尺27,680元，有上列土地之土地登記第二類謄本、上列土地90年至106年公告現值查詢（含公告地價）、本院105年度訴字第2187號民事判決附卷可稽（見本院卷第16頁、第265頁、第20頁）。被告蔡武宜所有系爭地上物（門牌號碼為新北市○○區○○○路○○號）占用原告所有系爭1145地號土地、系爭1139地號土地之面積各如前述，上列土地坐落新北市○○區○○○路，其上系爭地上物係供「五一八日用五金百貨」營業使用，鄰近捷運府中站，交通便利，生活機能良好等情，業經本院於履勘現場時查明屬實，製有勘驗筆錄、現場履勘照片、本院105年度訴字第2187號民事判決附卷可稽（見本院卷第129-131頁），且為被告蔡武宜所不爭執。本院斟酌系爭1145地號土地、系爭1139地號土地坐落之位置、附近繁榮程度及被告蔡武宜占用情形，認上列土地租金以上列土地申報總價年息百分之十計算為宜。爰計算如附表所示，是原告依民法第179條規定，請求被告蔡武宜給付如附表所示，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。
六、按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」、「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。」、「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。」，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條定有明文。從而，原告依民法第767條、第821條、第179條規定，請求：㈠被告蔡武宜應將系爭1145地號土地、系爭1139地號土地上，如附圖所示A、B部分，面積共52平方公尺（A部分為49平方公尺、B部分為3平方公尺）之地上物拆除，將該土地返還原告及其他共有人全體。⒉被告蔡武宜應給付原告356元，並自本訴狀繕本送達之翌日即105年12月24日（見本院卷第86頁）起至返還系爭1145地號土地之日止，按月給付原告20元；被告蔡武宜應給付原告437元，並自本訴狀繕本送達之翌日即105年12月24日起至返還系爭1139地號土地之日止，按月給付原告309元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
七、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，核均無不合，爰各酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此指明。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 106 年 10 月 31 日
民事第五庭 法 官 楊千儀以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（需按他造人數附繕本，勿逕送上級法院）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得無庸命補正，逕為裁定駁回上訴。
中 華 民 國 106 年 11 月 1 日
書記官 吳育嫻附表：
一、系爭1145地號土地-自104年12月4日起至返還該土地之日止之相當於該土地租金之利益(小數點以下四捨五入，下同)：
㈠104年12月4日至106年6月30日：
原告係於104年12月4日登記為系爭1145地號土地之所有權人，應有部分24/13680。系爭1145地號土地102年1月之申報地價為每平方公尺20,000元（即公告地價25,000元×0.8）；105年1月之申報地價為每平方公尺27,680元。又系爭地上物占用系爭1145地號土地如附圖所示A部分，面積為49平方公尺。則原告得請求被告蔡武宜給付上列期間不當得利金額為356元（即依原證十一：不當得利租金之計算所得445元×0.8）。
㈡原告得請求被告蔡武宜給付106年7月1日起至返還上列土地
之日止，相當於上開土地每月租金之利益20元（即依原證十
一：不當得利租金之計算所得25元×0.8）。
二、系爭1139地號土地-自106年5月19日起至返還該土地之日止之相當於該土地租金之利益：
㈠106年5月19日至106年6月30日：
原告係於106年5月19日登記為系爭1139地號土地之所有權人，應有部分73330/164160。系爭1139地號土地105年1月之申報地價亦為每平方公尺27,680元（即公告地價34,600元×0.8）。又系爭地上物占用系爭1139地號土地如附圖所示B部分，面積為3平方公尺。則原告得請求被告蔡武宜給付上列期間不當得利金額為437元（即依原證十一：不當得利租金之計算所得546元×0.8）。
㈡原告得請求被告蔡武宜給付106年7月1日起至返還上列土地
之日止，相當於上開土地每月租金之利益309元（即依原證
十一：不當得利租金之計算所得386元×0.8）。