臺灣新北地方法院民事判決 105年度訴字第2142號原 告 李季真訴訟代理人 羅一順律師被 告 潤旺建設股份有限公司法定代理人 陳詩婉被 告 王思銘共 同訴訟代理人 徐維良律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於中華民國106 年3 月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告潤旺建設股份有限公司應給付原告新臺幣捌拾玖萬元，及如附表一所載各期價款給付日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並另給付原告新臺幣肆拾肆萬壹仟元。
被告王思銘應給付原告新臺幣玖拾肆萬元，及如附表二所載各期價款給付日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：本件原告起訴，其聲明原為：被告應返還原告已繳之契約價金新臺幣（下同）183 萬元，並給付原告違約金140 萬元，共323 萬元。嗣變更為：㈠被告潤旺建設股份有限公司（下稱潤旺公司）應給付原告3,411,949 元，並自民國105 年7月6 日起至清償日止，以法定利率百分之5 計算之利息。㈡被告王思銘應給付原告3,411,949 元，並自105 年7 月6 日起至清償日止，以法定利率百分之5 計算之利息。㈢前2 項請求於3,411,949 元之範圍內，被告其中一人已履行給付，他被告於已履行範圍內免給付義務。其後再變更為：㈠被告潤旺公司應返還原告183 萬元及附加如附表所示自各期價款受領時起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；並另給付原告違約金140 萬元。㈡被告王思銘應返還原告183 萬元及附加如附表所示自各期價款受領時起至清償日止至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；並另給付原告違約金140萬元。㈢前2 項請求，於183 萬元及附加如附表所示自各期價款受領時起至清償日止按年息百分之5 計算之利息、違約金140 萬元之範圍內，被告其中一人已履行給付，他被告於已履行範圍內免給付義務。核原告所為上開訴之變更，其請求之基礎事實同一，且屬擴張、減縮應受判決事項之聲明，與前項規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠原告於102 年10月28日向被告潤旺公司購買坐落新北市○○
區○○段266-1、266-2、319、320、321、322、323、324、324-1 、325 、326 地號共11筆土地內興建之大樓，案名「發現之旅」編號：B7棟、5 樓房屋及其土地持分（下稱系爭房屋、系爭土地，合稱系爭房地），總價938 萬元，有兩造簽訂之土地預定買賣契約書（下稱系爭土地買賣契約）及房屋預定買賣契約書（下稱系爭房屋買賣契約）為憑。
㈡系爭土地買賣契約、系爭房屋買賣契約，性質上為聯立契約：
⒈按契約之聯立者，係數個契約（典型或非典型）具有相互
結合之關係（最高法院90年度台上字第1779號判決意旨參照），其各個契約相互間是否具有依存關係，應綜合法律行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣及其他具體情事，並本於誠信原則，為斷定之標準。即依當事人之意思，一個契約之效力或存在依存於另一個契約之效力或存在，其個別契約是否有效成立，雖應就各該契約判斷之，但設其中之一個契約不成立、無效、撤銷或解除時，則另一個契約亦應同其命運（司法院院字2287號解釋參照）。
⒉查系爭房屋買賣契約第12條前段約定：「本預售屋之建築
工程應在民國102 年11月30日之前開工，民國104 年12月31日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所訂之必要設施，並取得使用執照。……」、第24條（一）約定：「乙方違反本契約第11條、第12條及23條之規定，而無法改正即為乙方違約。」同條（二）約定：「乙方有前款違約情事之一者，甲方得解除本契約；解約時乙方除應將甲方已繳本契約價款退還與甲方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償本契約總價款百分之15之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」第28條約定：「本契約與（新北市○○區○○段266-1 、266-2 、31
9 、320 、321 、322 、323 、324 、324-1 、325 、32
6 等11筆地號）土地預定買賣契約書同時存廢。」又系爭土地買賣契約第18條（四）約定：「本契約與『發現之旅』房屋預定買賣契約書同時存廢。」是依當事人之意思，系爭房屋買賣契約之效力，與系爭土地買賣契約之效力，於成立及生效的存廢上，相互依存、同一命運，不可將兩契約割裂認定，以符當事人締約時之真意；退步言之，若僅解消其中一個契約，則僅存之土地或房屋，亦將失其存在之正當權源，於消費市場上恐無第三人願意買受，而不利於不動產之經濟效益及完整利用。
㈢預售屋買賣契約中契約義務履行、回復原狀以及違約金給付義務等具連帶不可分性：
⒈按系爭土地買賣契約第3 條（一）約定房屋之使用執照事
項、同條（二）明定房屋土地持分之計算方式、同條（五）則明文房屋與其土地持分權利範圍，第7 條亦約明雙方交屋方式，第8 條（三）更明文乙方辦理房屋所有權登記之相關事項。又系爭土地買賣契約附件一雖名為土地付款分配明細表，然付款之細項實為房屋興建暨交屋時程之相關金額，俱一再證明系爭土地買賣契約與系爭房屋買賣契約，在使用上、經濟上、契約履行上、如上所述解約後違約金給付、甚至是契約之存廢等事項上，具有強烈的牽連關係。
⒉準此，兩造於締約時已約定系爭預售屋之房屋與土地具有
連帶不可分性，應共同履行，倘僅就房屋或土地單獨給付，並不能達契約之目的，故系爭房屋買賣契約與系爭土地買賣契約屬聯立契約，具有連帶不可分性，是於解除契約時，亦視為全部解除。
㈣被告因擅自變更設計致遲誤取得使用執照之期日（按原告另
主張被告亦有「違法使用機電設備空間」、「預先刊登未經核准之變更設計內容之廣告不實」、「貸款成數不足」等之違約情事，業經其於本院106 年2 月14日言詞辯論時表示不再主張，故不再贅述）：
⒈本件被告至105 年4 月20日始受准核發105 樹使字第0017
4 號使用執照，實際領照日期則為105 年4 月27日，逾雙方約定104 年12月31日之取得使照時間，遲誤日數共計11
7 天。⒉本建案因開挖面積變更，併有變更設計及遲誤取得使用執
照之事實，而變更開挖面積跟其他相應之變更建照或使用執照之內容，均係有利於被告之項目，被告卻將變更設計所導致延遲結果之不利益，轉嫁由原告等消費者承擔，顯失公平。
⒊又被告並未說明「變更設計之目的、原因或動機為何？」
亦未舉證「別有符合系爭房屋買賣契約第12條規定之其他非當事人締約時所能預測而可能造成給付不能或遲延之事由（例如法令變更、天災地變等）」。被告僅陳述因整體開挖面積範圍有增加，新北市政府工務局核准前，無法進行開挖工作云云，非符合系爭房屋買賣契約第12條之例外事由，是被告抗辯之內容並不足採。
㈤台電電桿辦理遷移亦係可歸責於被告之事由，致遲誤取得使用執照：
⒈查台灣電力股份有限公司台北西區營業處（下稱台電公司
）105 年11月21日北西字第1051580765號函說明二，略謂：被告於103 年4 月1 日聲請桿線遷移，惟因申請遷移地點涉及私人土地，被告並未同時提出供電設備設置協議書予台電公司作設計用；又被告後於同年5 月21日補齊協議書後送台電公司執行後續程序，末於105 年9 月1 日施工完竣。可知台電公司針對被告申請桿線遷移一事符合其作業流程，並無任何遲延情事。
⒉是以，被告稱台電公司桿線遷移「延誤裝設時其影響期間
」，主張遲誤取得使用執照係不可歸責於被告之事由，誠屬臨訟置辯之詞，並無任何可資佐證之事實，洵不可採。㈥本件因可歸責於被告之事由遲誤取得使用執照期間，原告乃
於105 年7 月5 日以存證信函行使解約之意思表示，並經被告於同年7 月6 日收受，已生合法解除契約之效力，且依系爭房屋買賣契約第28條、系爭土地買賣契約第18條（四）之約定，原告向被告為解約之意思表示時，其解約之範圍應同時及於該2 契約，則依民法第259 條第2 款規定，被告等除應返還原告已交付之價款外，並應附加自受領時起之利息一併返還之，然原告所給付之各期價金時程各異，被告等除返還各期本金外，應附加如附表所示之自各期本金給付日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
㈦又依系爭房屋買賣契約第24條（二）之約定，本件兩造間既
已明定被告等有契約所定違約情事時，按契約總價款百分之15作為違約金之數額，其計算方式、契約總價款，於違約事由發生時，均可確定，自係屬自始預定數額，而原告已給付契約價款183 萬元，故違約金應以契約總價款938 萬元之15% 計算為140 萬元。
㈧並聲明：
⒈被告潤旺公司應返還原告183 萬元及附加如附表所示自各
期價款受領時起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；並另給付原告違約金140 萬元。
⒉被告王思銘應返還原告183 萬元及附加如附表所示自各期
價款受領時起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；並另給付原告違約金140 萬元。
⒊前2 項請求，於183 萬元及附加如附表所示自各期價款受
領時起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息、違約金
140 萬元之範圍內，被告其中一人已履行給付，他被告於已履行範圍內免給付義務。
二、被告則抗辯：㈠本件原告支付土地款94萬元，房屋款89萬元，土地款部分係
被告潤旺公司代被告王思銘（地主）收受，系爭土地買賣契約之當事人為被告王思銘與原告，故被告潤旺公司並不負土地款解約返還之義務，被告王思銘亦非系爭房屋買賣契約之當事人，原告請求被告2 人返還183 萬元及違約金140 萬元與契約付款對象及金額不符。又原告主張請求違約罰款之依據為系爭房屋買賣契約第24條第2 項後段之約定，此條款僅能對被告潤旺公司為主張，而被告潤旺公司之房屋總價款為
441 萬元，百分之15即為661,500 元，假設原告之主張為有理由，其請求被告潤旺公司返還之金額，係以89萬元（已付房屋款）加661,500 元（違約金）為上限（非被告自認金額）。被告王思銘依系爭土地買賣契約第15條第1 項之約定，僅有於違約不賣或無法興建時，方應負解約時之違約金。然依原告主張之事實，被告王思銘並無違約不賣或無法興建之情事，原告亦非依系爭土地買賣契約第15條第1 項主張解約，故被告王思銘並不負給付違約金之義務。
㈡本件遲誤取得使用執照日期有不可歸責於被告潤旺公司之事
由，且縱使被告潤旺公司遲誤取得使用執照，亦不構成解約事由：
⒈本件使用執照核發日為105 年4 月20日，而依系爭房屋買
賣契約第12條第（一）項，約定使用執照取得日為104 年12月31日。
⒉系爭房屋買賣契約第12條第（一）項：「本預售屋之建築
工程應在民國102 年11月30日之前開工，民國104 年12月31日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。但有下列情事之一者，得順延其期間：1.因天災地變等不可抗力之事由，致乙方不能施工者，其停工期間。2.因政府法令變更或其他非可歸責於乙方之事由發生時，其影響期間。3.因自來水廠、電力公司、電信局、瓦斯公司或污水管工程延誤裝設時其影響時間。」第（二）項：「乙方如逾前款期限未開工或未取得使用執照，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予甲方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視同乙方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理。」⒊施工期間有不可歸責於被告潤旺公司之事由：計影響約38
7 天：①本建案開挖興建面積變更，需辦理變更設計，被告潤旺
公司於102 年8 月8 日申請，主管機關新北市政府工務局於103 年6 月24日以北工建字第1031071673號核准，變更部分略為：「5.原核准建築面積（增加）、6.原核准建蔽率（增加）、7.原核准容積樓地板面積（增加）、9.原核准總樓地板面積（增加）、11. 綠化面積調整（減少）、12. 原核准挖方（增加）」，因整體開挖面積範圍有增加，新北市政府工務局核准前，無法進行開挖工作，影響期間約10個月，共320 天（23+30+31+30+31+31+28+31+30+31+24）。
②基地內有二根台電電桿辦理遷移：
⑴第一根：信和街122 號對面工地（於○○區○○段○
○○○○○ ○號內）台電電桿辦理遷移，被告潤旺公司於
103 年4 月1 日申請，台電公司103 年8 月30日施作完成，費時5 個月，與一般台電電桿遷移約2 個月左右之時程逾時，前述變更設計於103 年6 月24日核准，但基地內乃有台電電桿而無法進行開挖，迄103 年
8 月30日施作完成影響約67天（6+31+30 ）。⑵第二根：建案面臨之8 米巷道中央有台電電桿，影響
建案出入而需遷移，被告潤旺公司於104 年11月13日申請，台電公司於105 年1 月25日施作完成，約2 個月餘，符合一般台電施工期間。
⑶另依查得其他工地電桿遷移資料，亦可證明台電一般
遷移電桿之時程約1 至2 個月，顯見第一根電桿遷移時程確有逾時。
③上述2 項合計影響天數為387 天，使用執照約定取得日
原為104 年12月30日加計上開影響天數後延至106 年1月23日，故本件被告潤旺公司並無遲延取得使用執照之情事。
㈢被告潤旺公司縱有違約，依系爭房屋買賣契約第24條第1 項
約定必以無法改正為前提，原告方得解除契約。原告於其主張被告遲延取得使用執照之期間，從未定期催告命被告潤旺公司改正（取得），現被告潤旺公司已取得使用執照，假設縱有遲延取得使用執照，亦已改正（取得），故原告於被告取得使用執照後之時點，無從以被告潤旺公司遲延取得使用執照為由，主張解除契約並賠償契約總價款百分之15違約金之權利。
㈣本件假設原告得主張解約，違約金亦屬過高：
⒈本件違約金之約定，乃為債務人於債務不履行時損害賠償
預定之總額，其目的旨在填補債權人因其債權不能實現而受之損害，並不具懲罰之色彩，民法係採完全賠償主義，除法律另有規定或契約別有約定，應以填補債權人所受損害及所失之利益（民法第216 條第1 項參照），故法院對於損害賠償額預定性之違約金，應以債權人實際所受之積極損害及消極損害（所失利益），作為主要之考量因素，以酌定其所約定之違約金是否過高，債務人之債務倘已為一部履行或當事人所約定之違約金過高者，為避免造成違背契約正義等值之原則，法院固得比照債權人因一部履行所受之利益或參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害等情形，減少違約金。
⒉在原告主張解約前，被告潤旺公司已取得使用執照，處於
隨時得履行狀態，並無不能履行之問題。而原告除支付買賣價金外，並未受有任何積極或消極損害。而買賣價金若加計5%年息返還，已比銀行現有約1%之定存利息高出5 倍，原告已因此獲有相當利益，更不可能有損害可言。
⒊原告要求契約總價15% 之違約金，此部分已逾民法損害填
補之精神，對被告而言係一種變相的懲罰，原告既無相當契約總價15% 之損害，此部分即應依民法251 條之規定酌減至零。
㈣並聲明：原告之訴駁回。
三、本件原告為購買案名為「發現之旅」預售屋中之系爭房地，而於102 年10月28日分別與被告潤旺公司、王思銘簽訂系爭房屋、土地買賣契約，總價款938 萬元，其中房屋部分價款為441 萬元，土地部分價款為497 萬元，原告已給付183 萬元，房屋部分價款為89萬元，土地部分價款為94萬元（各期價款給付日如附表一、二所載）；原告與被告潤旺公司約定系爭房屋取得使用執照之日期為104 年12月31日，新北市政府工務局核發使用執照日期為105 年4 月20日，被告潤旺公司實際領照日期為105 年4 月27日，已逾契約約定取得使用執照日期共117 天；嗣原告以被告潤旺公司有遲誤取得使用執照期日等違約事由，於105 年7 月5 日以存證信函通知被告潤旺公司解除系爭房屋買賣契約，並經被告潤旺公司於同年7 月6 日收受之事實，有系爭土地買賣契約、系爭房屋買賣契約、105 年7 月5 日板橋溪崑郵局000120號存證信函、
105 樹使字第00175 號使用執照存根、原告付款明細、統一發票等件影本為證（見本院卷㈠第15至94頁、第166 至172頁），並為兩造所不爭執，自堪信為真實。
四、原告主張被告潤旺公司擅自變更設計致遲誤取得使用執照期日逾3 個月，其得依系爭房屋買賣契約第12條（一）之約定，解除契約，請求被告2 人返還其已給付價款183 萬元之本息，並請求被告2 人給付違約金140 萬元等語，則為被告所否認，並以前開情詞置辯。是本件爭點厥為：㈠原告得否向被告潤旺公司解除系爭房屋買賣契約？原告如得解除系爭房屋買賣契約，其效力是否及於系爭土地買賣契約？㈡系爭房屋、土地買賣契約如經解除，原告得向被告2 人請求返還之價金為何？㈢原告得否向被告2 人請求給付違約金及其金額為何？茲將本院得心證理由說明如下：
㈠關於原告得否向被告潤旺公司解除系爭房屋買賣契約及原告
如得解除系爭房屋買賣契約，其效力是否及於系爭土地買賣契約部分：
⒈按系爭房屋買賣契約第12條「開工及取得使用執照期限」
約定：「（一）本預售屋之建築工程應在民國102 年11月30日之前開工，民國104 年12月31日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所訂之必要設施，並取得使用執照。但有下列情事之一者，得順延其期間：1.因天災地變等不可抗力之事由，致乙方不能施工者，其停工期間。2.因政府法令變更或其他非可歸責於乙方之事由發生時，其影響期間。3.因自來水、電力公司、電信局、瓦斯公司或污水管工程延誤裝設時，其影響期間。（二）乙方（按即被告潤旺公司）如逾前款期限未開工或未取得使用執照，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之5 單利計算遲延利息予甲方（按即原告）。若逾期三個月仍未開工或取得使用執照，視同乙方違約，雙方同意依違約處罰之規定處理。」第24條「違約之處罰」約定：「（一）乙方違反本契約第11條、12條及第23條之規定，而無法改正即為乙方違約。（二）乙方有前款違約情事之一者，甲方得解除本契約；解約時乙方除應將甲方已繳之本契約價款退還予甲方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償本契約總價款百分之15之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」⒉被告雖抗辯：本建案開挖興建面積變更，需辦理變更設計
，被告潤旺公司於102 年8 月8 日申請，新北市政府工務局於103 年6 月24日以北工建字第1031071673號核准，變更部分略為：「5.原核准建築面積（增加）、6.原核准建蔽率（增加）、7.原核准容積樓地板面積（增加）、9.原核准總樓地板面積（增加）、11. 綠化面積調整（減少）、12. 原核准挖方（增加）」因整體開挖面積範圍有增加，新北市政府工務局核准前，無法進行開挖工作，影響期間約10個月共320 天，此係不可歸責於被告潤旺公司之事由云云，並提出建築執照及其附件影本為證（見本院卷㈠第174 至175 頁）。惟查，本件被告潤旺公司為求增加整體開挖面積，未經得原告及其餘承購戶全體同意，而為本建案之變更設計，使其得增加銷售戶數及面積以獲取利益，則其對本件遲延取得使用執照之日期，當然有可歸責之事由存在無疑，是其此部分抗辯顯非可採。被告又抗辯：施工期間內基地內有二根台電電桿辦理遷移，其中之第一根（信和街122 號對面工地），被告潤旺公司於103 年4月1 日申請，台電公司103 年8 月30日施作完成，費時5個月，與一般台電電桿遷移約2 個月左右之時程逾時，前述變更設計於103 年6 月24日核准，但基地內乃有台電電桿而無法進行開挖，迄103 年8 月30日施作完成影響約67天云云，並提出照片影本為證（見本院㈠卷第176 頁），然經本院另案（105 年度訴字第2154號）向台電公司台北西區營業處函詢該根電桿是否有裝設延誤情事結果，該處回覆稱：「因遷移地點涉及私人土地，需待用戶取得供電設備設置協議書後始可設計，用戶復於5 月21日取得協議書後經再會勘，於5 月30日設計妥並送審核部門查定，於
6 月4 日送工務部門安排施工，該案因有新設地下管路及電桿遷移工程，需向路權機關申請道路挖掘許可，且亦需安排鄰近用戶停電等因素，故於9 月1 日施工完竣。」等語（見本院卷㈠214 至第215 頁），可知前揭取得供電設備設置協議書、會勘、設計、送審、申請道路挖掘許可、施工、安排鄰近用戶停電，均為必要之程序，且須時間完成，並無何延誤之情事，且台電電桿遷移亦非屬系爭房屋買賣契約第12條第1 項但書所約定之「得順延其期間」之情形，故被告上開抗辯亦非足取。被告再抗辯：被告潤旺公司縱有違約，依系爭房屋買賣契約第24條第1 項之約定必以無法改正為前提，原告方得解除契約，而原告從未定期催告命被告潤旺公司改正（取得），現被告潤旺公司已取得使用執照，縱有遲延取得使用執照，亦已改正（取得），故原告於被告取得使用執照後之時點，無從以被告潤旺公司遲延取得使用執照為由，主張解除契約之權利云云。惟查，被告潤旺公司未於約定期限內取得使用執照，即屬違約，原告依約即已取得解除系爭房屋買賣契約之權利，被告潤旺公司嗣後取得使用執照仍不能變更其逾期取得使用執照之事實，是被告潤旺公司逾期取得使用執照並無法經由原告之定期催告而補正，乃屬無從補正之事項，則原告於被告潤旺公司有逾期3 個月仍未取得使用執照之情形下，依系爭房屋買賣契約第24條第2 項約定為解除系爭買賣契約之意思表示，於法自屬有據，是被告前述抗辯亦難採取。
⒊次按契約當事人以同一締約行為，結合數個契約，為契約
之聯立。其各個契約相互間是否具有依存關係，應綜合法律行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣及其他具體情事，並本於誠信原則，為斷定之標準（最高法院86年度台上字第2278號判決意旨參照）。查系爭房屋買賣契約第28條約定：「…本契約與（新北市○○區○○段266-1 、266-2 、319 、320 、321 、322 、323 、324、324-1 、325 、326 等11筆地號）土地預定買賣契約書同時存廢。」（見本院卷㈠第53頁），系爭土地買賣契約第18條（四）約定：「本契約與『發現之旅』房屋預定買賣契約書同時存廢。」（見本院卷㈠第22頁），可見兩造所訂立之系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約，性質上屬於聯立契約，且依雙方當事人之意思，兩契約彼此具有不可分離之關係，系爭房屋買賣契約之效力，與系爭土地買賣契約之存廢，相互依存，違反其一即無從期待可單獨履行另一契約，故其中一契約發生解除、撤銷或無效之事由，另一契約亦同其命運，不可將兩契約割裂認定甚明。而本件原告業於105 年7 月5 日以存證信函通知被告潤旺公司解除系爭房屋買賣契約，並經被告潤旺公司於同年7月6 日收受，亦如前述，則本件系爭房屋、土地買賣契約均已於該日合法解除，至為灼然。
㈡關於系爭房屋、土地買賣契約如經解除，原告得向被告2 人請求返還之價金為何部分：
⒈按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有
規定或契約另有訂定外，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259 條第2 款定有明文。
查原告與被告潤旺公司、王思銘簽訂之系爭房屋、土地買賣契約後，業已給付183 萬元價款，房屋部分為89萬元，土地部分為94萬元（各期價款給付日如附表一、二所載），亦如前述，則依上開規定，原告自得請求被告潤旺公司、王思銘分別返還89萬元、94萬元，及各自如附表一、附表二所載各期價款給付日起按年息百分之5 計算之利息。
⒉原告雖主張：被告2 人均應返還原告183 萬元及附加如附
表所示自各期價款受領時起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，其中一被告已履行給付，他被告於已履行範圍內免給付義務，即主張被告2 人就上開已收價款之返還，應負不真正連帶債務云云。惟系爭房屋買賣契約與系爭土地買賣契約僅係在效力上具有相互依存之關係，但本質上仍屬原告分別與被告2 人分別簽訂之個別契約，故契約解除後之回復原狀義務，仍應依各別契約內容予以認定。而系爭房屋買賣契約第24條（二）約定：「乙方有前款違約情事之一者，甲方得解除本契約；解約時乙方除應將甲方已繳之本契約價金退還予甲方…」，系爭土地買賣契約第15條（一）約定：「…解約時乙方除應將甲方已繳之本契約價款退還甲方…」，顯見被告2 人僅應分別依其與原告所簽之契約約定負返還已收價款之義務，是原告上開主張尚非可採。
㈢關於原告得否向被告2 人請求給付違約金及其金額為何部分：
⒈原告主張：依系爭房屋買賣契約第24條（二）之約定，本
件兩造間既已明定被告等有契約所定違約情事時，按契約總價款百分之15作為違約金之數額，其計算方式、契約總價款，於違約事由發生時，均可確定，自係屬自始預定數額，而原告已給付契約價款183 萬元，故違約金應以契約總價款938 萬元之15% 計算為140 萬元等語；被告則以：
本件違約金為損害賠償額預定性質之違約金，應以債權人實際所受之積極損害及消極損害（所失利益），作為主要之考量因素，以酌定其所約定之違約金是否過高，債務人之債務倘已為一部履行或當事人所約定之違約金過高者，為避免造成違背契約正義等值之原則，法院固得比照債權人因一部履行所受之利益或參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害等情形，減少違約金；而在原告主張解約前，被告潤旺公司已取得使用執照，處於隨時得履行狀態，並無不能履行之問題，原告除支付買賣價金外，未受有任何積極或消極損害，買賣價金若加計5%年息給付，已比銀行現有約1%之定存利息高出5 倍，原告已因此獲有相當利益，更不可能有損害可言，故原告請求契約總價15% 之違約金，已逾民法損害填補之精神，原告既無相當契約總價15% 之損害，此部分即應依民法251 條規定酌減至零等語置辯。
⒉按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252 條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額，最高法院79年台上字第1915號判例可資參照。查原告因被告潤旺公司遲延取得使用執照，而不能依預期時間受讓取得系爭房地之所有權，而為使用、收益或處分，自係受有損害，故其依系爭房屋買賣契約第24條（二）之約定，請求被告潤旺公司給付違約金，當屬有據，被告潤旺公司抗辯原告除支付買賣價金外，未受有任何積極或消極損害公司云云，顯非可採。惟本院審酌被告潤旺公司延遲取得使用執照之時間僅117 天，未足4 個月，其違約情形尚非嚴重，倘原告有未能及時搬進系爭房屋而有承租房屋使用之必要，依系爭房屋面積39.38 坪（見本院卷㈠第40頁），並參考內政部不動產交易實價登錄查詢服務網所載，新北市樹林地區電梯大樓40坪之每月租金行情約為22,000元，4 個月租金約為88,000元，及105 年度臺灣房地產已呈不景氣現象，原告如轉售其獲利亦屬不多，暨原告所繳房屋部分價款占系爭房屋總價款約10分之2 等一切情狀，認原告依上開條款約定請求被告潤旺公司給付「本契約（即系爭房屋買賣契約）總價款百分之15」之違約金，尚屬過高，應酌減為系爭房屋買賣契約總價款之百分之10即441,000 元（計算式：4,410,000 元×10% ＝441,000 元），較屬允當，逾此金額部分，不應准許。原告主張：本件應適用內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24條第
1 、3 項規定，認為被告逾期取得使用執照之違約金計算，仍應以「房地總價款15% 」計算，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，認為本件契約所約定之約定違約金並無過高情形云云，並非可採。至被告潤旺公司另抗辯：在原告主張解約前，其公司已取得使用執照，處於隨時得履行狀態，並無不能履行之問題，原告請求契約總價15% 之違約金，已逾民法損害填補之精神，且本件買賣價金若加計5%年息給付，已比銀行現有約1%之定存利息高出5 倍，原告已因此獲有相當利益，更不可能有損害，故原告請求之違約金額應依民法251 條規定酌減至零云云。惟民法第251 條規定：「債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違約金。」而本件原告依系爭房屋買賣契約所負交付並移轉系爭房屋所有權之債務並未有「一部履行」之情形，且原告確因被告潤旺公司遲延取得使用執照而受有損害，業見前述，故被告潤旺公司此部分抗辯亦非有據，不能採取。
⒊末查，本件原告依系爭房屋買賣契約第24條（二）之約定
，僅能向被告潤旺公司請求違約金，而不能依該約定向系爭土地之出賣人即被告王思銘請求給付違約金；又系爭土地契約第15條（一）係約定：「乙方若有違約不賣或無法興建時，甲方得解除本契約，解約時乙方除應將甲方已繳本契約價款退還予甲方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償本契約總價款百分之15之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」可知本件於被告王思銘有「違約不賣或無法興建」之情形，原告始得請求被告王思銘給付違約金，然本件系爭土地買賣契約係因被告潤旺公司違反系爭房屋買賣契約24條（二）之約定，而遭原告一併解除，被告王思銘並無「違約不賣或無法興建」之情事，故原告請求被告王思銘給付違約金140 萬元，並無依據，要難准許。
五、綜上所述，原告請求被告潤旺公司、王思銘分別返還89萬元、94萬元，及各自如附表一、附表二所載各期價款給付日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，並請求被告潤旺公司給付441,000 元之違約金，為有理由，應予准許；逾上開範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無再逐一詳予論駁之必要，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1 項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 4 月 18 日
民事第四庭 法 官 高文淵上列正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 106 年 4 月 18 日
書記官 黃頌棻附表：
┌───────┬────────┬───────┐│日 期│明 細│金額（新臺幣）│├───────┼────────┼───────┤│102 年9 月17日│房屋訂金 │10萬元 │├───────┼────────┼───────┤│102 年10月29日│土地簽約金 │計84萬元 ││ │房屋簽約金 │ │├───────┼────────┼───────┤│103 年7 月14日│土地開工款 │17萬元 │├───────┼────────┼───────┤│103 年11月24日│土地B2樓底板完成│9萬元 │├───────┼────────┼───────┤│104 年3 月9 日│房屋一樓頂板完成│9萬元 │├───────┼────────┼───────┤│104 年4 月8 日│土地三樓頂板完成│9萬元 │├───────┼────────┼───────┤│104 年5 月4 日│房屋五樓頂板完成│9萬元 │├───────┼────────┼───────┤│104 年6 月5 日│土地七樓頂板完成│9萬元 │├───────┼────────┼───────┤│104 年7 月13日│房屋結構完成 │9萬元 │├───────┼────────┼───────┤│104 年11月30日│土地外飾完成 │9萬元 │├───────┼────────┼───────┤│105 年1 月18日│房屋申請使用執照│9萬元 │└───────┴────────┴───────┘附表一：房屋價款利息起算日┌───────┬─────────┬───────┐│項 目│給付價款（新臺幣）│價款給付日 │├───────┼─────────┼───────┤│訂金 │10萬元 │102 年9 月17日│├───────┼─────────┼───────┤│簽約金 │43萬元 │102 年10月29日│├───────┼─────────┼───────┤│一樓頂板完成 │9萬元 │104 年3 月9 日│├───────┼─────────┼───────┤│五樓頂板完成 │9萬元 │104 年5 月4 日│├───────┼─────────┼───────┤│結構完成 │9萬元 │104 年7 月13日│├───────┼─────────┼───────┤│申請使用執照 │9萬元 │105 年1 月18日│└───────┴─────────┴───────┘附表二：土地價款起算日┌───────┬─────────┬───────┐│項 目│給付價款（新臺幣）│價款給付日 │├───────┼─────────┼───────┤│簽約金 │41萬元 │102 年10月29日│├───────┼─────────┼───────┤│開工款 │17萬元 │103 年7 月14日│├───────┼─────────┼───────┤│B2樓底板完成 │9萬元 │103 年11月24日│├───────┼─────────┼───────┤│三樓頂板完成 │9萬元 │104 年4 月8 日│├───────┼─────────┼───────┤│七樓頂板完成 │9萬元 │104 年6 月5 日│├───────┼─────────┼───────┤│外飾完成 │9萬元 │104 年11月30日│└───────┴─────────┴───────┘