臺灣新北地方法院民事判決 105年度訴字第2154號原 告 王建州訴訟代理人 羅一順律師被 告 潤旺建設股份有限公司法定代理人 陳詩婉被 告 王思銘共 同訴訟代理人 徐維良律師上列當事人間請求解約返還契約價金等事件，經本院於民國106年2月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告潤旺建設股份有限公司應給付原告新台幣伍拾肆萬元及自如附表一所載之各期價款給付日起按年息百分之五計算之利息。
被告王思銘應給付原告新台幣伍拾伍萬元及自如附表二所載之各期價款給付日起按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之六，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：１原告於民國102年8月28日向被告公司購買坐落新北市○○區
○○段266-1、266-2、319、320、321、322、323、324、324-1、325、326共11筆地號內之大樓、A5棟、6樓房屋，房屋價金新台幣（下同）268萬元，併向被告王思銘購買基地應有部分，土地價金302萬元，此有兩造簽立之房屋預訂買賣契約書及土地預訂買賣契約書可資為憑。因被告公司遲誤開工日期、延遲取得使用執照、廣告不實，違反系爭契約義務或詐欺原告為意思表示，均屬可歸責於被告之事由且情節重大，被告違約情形如下：
⑴遲誤開工日期：被告公司至103年7月7日以繳款通知單通知
原告開工，要給付價款，逾雙方約定102年11月30日之開工日期，遲誤日數共計219天。
⑵遲誤取得使用執照日期：被告公司至105年4月20日始獲准
105樹使字第00174號使用執照，實際領照日期則為105年4月27日，逾雙方約定104年12月31日之取得使用執照時間，遲誤日數共計117天。
⑶廣告不實（預先刊登未經核准之變更設計內容）：被告公司
於房屋預訂買賣契約書附件二建築執照影本所示停車空間為95輛，惟附件四停車空間配置圖卻為102輛，顯有廣告不實之嫌。另查，被告在102年8月8日申請變更設計在案，將停車空間從95輛變更為102輛，顯知被告於簽立契約當時，即已計畫透過變更設計延宕工程，更有其他如：戶數增加（91至95戶）、建蔽率增加（41.74%至44.73%）、總樓地板面積增加（13769.49㎡至13983.98㎡）等有利於被告之變更，卻將遲誤取得使用執照之不利益歸於原告等住戶。
２依房屋預訂買賣契約第12條開工及取得使用執照期限約定「
（一）本預售屋之建築工程應在102年11月30日之前開工，104年12月31日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照...（二）乙方如逾前款期限未開工或未取得使用執照，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予甲方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視同乙方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理」：第24條違約之處罰「（一）乙方違反本契約第11條、12條及第23條之規定，而無法改正即為乙方違約。（二）乙方有前款違約情事之一者，甲方得解除本契約；解約時乙方除應將甲方已繳之本契約價款退還予甲方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償本契約總價款百分之十五之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限…」，被告公司遲誤開工期間、取得使用執照期間，共遲誤天數達336天，明顯違反系爭契約第12條2項後段三個月之約定，原告依契約第24條約定，自得解除房屋預訂買賣契約。
原告已於105年6月4日寄發存證信函通知被告公司解除系爭房屋預訂買賣契約，請求返還已繳價金及給付違約金，被告公司於105年6月6日收到存證信函。
３被告公司所為前揭廣告不實之行為，詐騙原告簽約，原告依
民法第92條撤銷系爭房屋預訂買賣契約。被告亦有故意以廣告不實之行為，侵害原告意思表示之權利，爰依民法第184條第1項前段請求被告賠償相當於違約金之損害金。原告發現被告公司興建完工之地下室二樓停車場之牆面，有明顯龜裂，且有漏水，原告亦得依民法第359條規定，解除系爭房屋預訂買賣契約。
４系爭房屋預訂買賣契約第28條約定：「本契約與（新北市○
○區○○段266-1、266-2、319、320、321、322、323、324、324-1、325、326等11筆地號）土地買賣契約書同時存廢」，及系爭土地買賣契約書第18條（四）約定：「本契約與發現之旅房屋預訂買賣契約書同時存廢」，可見兩造於締約時已約定系爭房屋買賣契約與土地買賣契約具有連帶不可分性，倘僅就房屋或土地單獨給付，並不能達契約之目的，故系爭房屋預訂買賣契約解除，土地買賣契約亦應一併解除。原告於105年8月25日以提出補充理由（一）狀繕本送達被告王思銘，作為解除系爭土地買賣契約之意思表示，被告王思銘訴訟代理人當庭收受繕本，解除之意思表示到達，已生解除之效力。被告王思銘於契約解除後，應返還原告如附表二所載已繳土地價金，並依系爭土地買賣契約第15條（一）約定：「乙方若有違約不賣或無法興建時，甲方得解除本契約，解約時乙方除應將甲方已繳本契約價款退還予甲方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償本契約總價款百分之十五之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」，賠償土地總價款15%之違約金。
５聲請調查證據：
請向被告公司協力廠商盧聖曄建築師事務所調閱施工圖。待證事實：證明被告公司是否於設計之初即知工地內有二根電桿存在，已將之納入施工時程。
６並聲明：
被告公司應返還原告已付房屋價金54萬元，並應給付自各期價款受領日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，並應給付違約金402000元及自105年6月7日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。被告王思銘應返還原告已給付之價款55萬元，及自各期價款受領日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，並應給付違約金453000元及自105年8月26日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
二、被告則以：１被告公司未遲誤開工日期：
依房屋預定買賣契約書第12條第1項約定，房屋開工日期為102年11月30日，被告公司於102年3月7日開工，此有使用執照存根及使用執照查詢系統所載之建造執照開工日期為102年3月7日可憑，被告公司並無遲延開工之情事。至於被告公司於103年7月7日交付原證三之繳款通知書，其上記載工程進度已至開工階段，僅為通知原告繳納開工款12萬元，並非系爭建案於103年7月7日才開工。
２房屋預訂買賣契約書第12條（一）約定使用執照取得日為
104年12月31日，而使用執照核發日為105年4月20日，縱被告公司遲誤取得使用執照，亦不構成解約事由，蓋被告公司具有下列不可歸責之事由：
依據房屋預訂買賣契約書第12條第（一）項：「本預售屋之建築工程應在102年11月30日之前開工，104年12月31日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。但有下列情事之一者，得順延其期間：1、因天災地變等不可抗力之事由，致乙方不能施工者，其停工期間。2、因政府法令變更或其他非可歸責於乙方之事由發生時，其影響期間。3、因自來水廠、電力公司、電信局、瓦斯公司或污水管工程延誤裝設時其影響時間」。經查，本建案開挖興建面積變更，需辦理變更設計，被告公司於102年8月8日申請，於103年6月24日經新北市政府工務局以北工建字第0000000000號核准，變更部分略為：「5.原核准建築面積（增加）、6.原核准建蔽率（增加）、7.原核准容積樓地板面積（增加）9.原核准總樓地板面積（增加）11.綠化面積調整（減少）12.原核准挖方（增加）」，因整體開挖面積增加，於新北市政府工務局核准前，無法進行開挖，影響期間約10個月，共320天（23+30+31+30+31+31+28+31+30+31+24）。又基地內有二根台電電桿須辦理遷移，第一根：位於信和街122號對面工地○○○區○○段○○○○○○○號內），被告公司於103年4月1日申請遷移，台電公司於103年8月30日施作完成，費時5個月，已超過一般台電電桿遷移約2個月之時程。前述變更設計雖於103年6月24日核准，但基地內仍有台電電桿而無法進行開挖，迄103年8月30日台電遷移完成，影響約68天（6+31+31）。第二根：建案面臨之八米巷道中央有台電電桿，影響建案出入而須遷移，被告公司於104年11月13日申請，台電公司於105年1月25日遷移完成，約二個月餘，符合一般台電施工期間。上述二項合計影響天數為388天，使用執照約定取得日原為104年12月30日，加計上開影響天數後可延至106年1月23日，被告公司於105年4月20日取得使用執照，並無遲延之情事。
３依據房屋預訂買賣契約書第24條第（一）項：「乙方違反本
契約第十一條、第十二條及第二十三條之規定，而無法改正即為乙方違約」，故被告公司縱有違約，必以無法改正為前提，原告方得解除契約。原告從未定期催告命被告公司改正，現被告公司已取得使用執照，即已改正，原告無從以被告公司遲延取得使用執照為由解除契約，並要求賠償違約金。４原告主張：被告公司於房屋預訂買賣契約書附件二建築執照
影本所示停車空間為95輛，惟附件四停車空間配置圖卻為102輛，顯有廣告不實之嫌等語，惟查，原告並未購買車位，車位數量為何與原告無關。再者，被告公司於102年8月8日已送件申請變更設計，並欲增加開發面積，並調整車位數量，嗣後亦已辦妥變更設計，取得使用執照之車位亦為102輛，與契約附件四相符，並無原告所主張廣告不實之情事。５原告未受有何等損害，請法院考量被告公司已全部履行（取
得使用執照），免除被告公司之違約金給付義務。若法院認被告公司有給付違約金之義務，請參酌房屋預定買賣契約書第12條第2項：「乙方如逾前款期限未開工或未取得使用執照，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予甲方」之約定，核算本院最終認定之實際遲延天數及金額予原告。原告給付被告公司之房屋價金為54萬元，以萬分之五之單利計算，每日為270元。原告就本件履約未受何等損害，若得再請求約定總價百分之十五之違約金，顯然過高。
６若本院認定原告有權解約，原告亦應負回復原狀之義務。蓋
被告公司先前曾因原告之要求，就機電室之隔間仍維持原有圖面之磚造隔間，並維持原有空間未另為其他用途；另有調整兩間臥室門之位置；原規劃之兩套衛浴設備取消一套，並變更施作位置後，再交付於原告，若原告解除契約後，應回復與使用執照圖面相符之原狀，需34萬元，亦即原告應給付被告34萬元，被告公司以此金額與原告之本件請求為抵銷。
７原告請求違約金之依據，為房屋預訂買賣契約第24條第2項
後段之約定，此條款無法對被告王思銘請求。依據土地買賣契約第15條第1項約定，僅有被告王思銘違約不賣或無法興建時，方負解約時之違約金，依原告所主張之事實，被告王思銘並無「違約不賣」或「無法興建」之情事，原告亦非依土地預訂買賣契約第15條第1項主張解約，故被告王思銘並不負違約金給付義務等語置辯。
８聲請調查證據：
請命台灣電力股份有限公司台北西區營業處提供新北市○○區○○段○○○○○○○號內（信和街122號對面工地）電線桿遷移一案（受理號碼：00000000）全案書面資料及新北市○○區○○段○○○○○○○號內（信和街122號對面工地）電線桿遷移一案（受理號碼：00-000000000）全案書面資料。待證事實：被證五遷移案辦理期間長達5個月，實際原因為何？被證七遷移案僅2月餘，為何有3個月之差異？９並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭之事實１原告於民國102年8月28日向被告公司購買坐落新北市○○區
○○段266-1、266-2、319、320、321、322、323、324、324-1、325、326共11筆地號內之大樓、A5棟、6樓房屋，房屋價金268萬元，併向被告王思銘購買基地應有部分，土地價金302萬元。
２原告已付房屋價金54萬元，各期價款繳納日如附表一所載，原告已付土地價金55萬元，各期價款繳納日如附表二所載。
３原告與被告公司約定取得使用執照之日期為104年12月31日，實際領照日期則為105年4月27日。
４原告於105年6月4日寄發存證信函通知被告公司解除系爭房
屋預訂買賣契約，請求返還已繳價金及給付違約金，被告公司於105年6月6日收到存證信函。
５原告於105年8月25日以提出補充理由（一）狀繕本送達被告
王思銘，作為解除系爭土地買賣契約之意思表示，被告王思銘當庭收受繕本。
四、兩造之爭點：１原告對被告公司解除系爭房屋預訂買賣契約，是否有理由？
被告公司應返還之金額為多少？２原告請求被告公司給付違約金402000元，是否有理由？３被告公司以原告於解約後應給付回復原狀費用34萬元，與原
告之本件請求為抵銷，是否有理由？４原告對被告王思銘解除系爭土地買賣契約，是否有理由？被
告王思銘應返還之金額為多少？５原告請求被告王思銘給付違約金453000元，是否有理由？經查：
１原告主張：被告公司遲延開工及取得使用執照，依據房屋預
訂買賣契約第12條，主張解除契約，請求被告公司返還已付價金54萬元及自如附表一所載各期價款給付日起，按年息百分之五計算之利息等情。經查，依據房屋預訂買賣契約第12條開工及取得使用執照期限約定「（一）本預售屋之建築工程應在102年11月30日之前開工，104年12月31日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照...（二）乙方如逾前款期限未開工或未取得使用執照，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予甲方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視同乙方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理」：第24條違約之處罰「（一）乙方違反本契約第11條、12條及第23條之規定，而無法改正即為乙方違約。（二）乙方有前款違約情事之一者，甲方得解除本契約；解約時乙方除應將甲方已繳之本契約價款退還予甲方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償本契約總價款百分之十五之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」，而被告公司開工日期為102年3月7日，取得使用執照日期為105年4月27日，此有新北市政府工務局使用執照存根可稽（見本院卷一第96頁），原告稱被告公司遲至103年7月7日開工，與事實不符，為不可採，惟就取得使用執照之日期105年4月27日，確實已逾契約第12條所定之104年12月31日，被告公司辯稱：本建案辦理變更設計及電桿遷移，影響工期388天，使用執照約定取得日原為104年12月30日，加計影響天數388天後可延至106年1月23日，被告公司於105年4月20日取得使用執照，並無遲延之情事等語。經查，被告公司為求增加整體開挖面積，而為變更設計，非屬第12條第1項但書第2款「因政府法令變更或其他非可歸責於乙方之事由」，自無該條款之適用。另就電桿遷移乙案，經本院詢問台灣電力股份有限公司台北西區營業處是否有裝設延誤之情事？該公司回覆「因遷移地點涉及私人土地，需待用戶取得供電設備設置協議書後始可設計，用戶復於5月21日取得協議書後經再會勘，於5月30日設計妥並送審核部門查定，於6月4日送工務部門安排施工，該案因有新設地下管路及電桿遷移工程，需向路權機關申請道路挖掘許可，且亦需安排鄰近用戶停電等因素，故於9月1日施工完竣」（見卷一第267頁），可知前揭取得供電設備設置協議書、會勘、設計、送審、申請道路挖掘許可、施工、安排鄰近用戶停電，均為必要之程序，且須時間完成，台電公司既然未提其他有何延誤工程之情事，應認本件建案無同條項但書第3款之適用。被告公司復辯稱：被告公司縱有違約，必以無法改正為前提，原告方得解除契約。原告從未定期催告命被告公司改正，現被告公司已取得使用執照，即已改正，原告無從以被告公司遲延取得使用執照為由解除契約，並要求賠償違約金等語。惟查，被告公司未於約定期限內取得使用執照，即屬違約，縱使之後取得，仍不能變更逾期取得之事實，無從補正。依據房屋預訂買賣契約第12條第2項約定「若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視同乙方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理」，第24條第1項「乙方違反本契約第11條、第12條、第23條之規定，而無法改正即為乙方違約」、第2項約定「乙方有前款違約情事之一者，甲方得解除本契約」，可知被告公司遲誤近四個月取得使用執照，已構成違約，依據上開約定，原告取得解除權。原告於105年6月4日寄發存證信函通知被告公司解除系爭房屋預訂買賣契約，請求返還已繳價金及給付違約金，被告公司於105年6月6日收到存證信函，為兩造所不爭執，是系爭房屋預訂買賣契約業經原告合法解除。又依民法第259條第2款之規定「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，若受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之」，是原告請求被告公司返還原告已付之房屋價金54萬元，及自如附表一所載各期價款給付日起按年息百分之五計算之利息，自屬有據。
２原告依據房屋預訂買賣契約第24條第2項約定，請求被告公
司賠償房屋總價百分之十五即402000元之違約金等情；被告公司則辯稱：原告未受有何等損害，請法院考量被告公司已全部履行（取得使用執照），免除被告公司之違約金給付義務。若法院認被告公司有給付違約金之義務，請參酌房屋預定買賣契約書第12條第2項，每逾一日按已繳房地價款萬分之五單利計算遲延利息，核算本院最終認定之實際遲延天數及金額予原告等語。按「約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準」，最高法院79年度台上字第1915號著有判例。原告因被告公司遲延取得使用執照，而不能依預期時間受讓取得房屋之所有權，使用、收益、處分，自係受有損害，被告公司稱原告未受有何等損害等語，為不可採。惟被告公司僅延遲約定時間近四個月餘取得使用執照，違約情形並不嚴重，原告倘若因未能及時搬進新屋而有承租房屋之必要，依系爭房屋預訂買賣契約書所載房屋為28坪，以新北市樹林地區電梯大樓28坪之每月租金行情在17000元（見卷二第26頁），四個月租金68000元及105年度房市不景氣，原告轉手出售獲利有限，暨原告所繳房屋價金占房屋總價十分之二等情狀，酌定違約金為34萬元。被告以每逾一日按已繳房地價款萬分之五，核算本院最終認定之實際遲延天數及金額予原告，惟此乃第12條第2項關於遲延利息之計算方式，並非契約第24條之違約金，被告自有誤會。
３被告公司以原告於解約後應給付回復原狀費用34萬元，與原
告之本件請求為抵銷，是否有理由？按契約解除時，當事人雙方互負回復原狀之義務，民法第259條定有明文。被告公司辯稱：被告公司先前曾因原告之要求，就機電室之隔間仍維持原有圖面之磚造隔間，並維持原有空間未另為其他用途；另有調整兩間臥室門之位置；原規劃之兩套衛浴設備取消一套，並變更施作位置後，再交付於原告，若原告解除契約後，應回復與使用執照圖面相符之原狀，需34萬元等語，此為原告所不爭執，故原告於解除房屋預訂買賣契約後，應給付被告公司34萬元以回復原狀。被告公司就此金額與原告之本件請求為抵銷，合於民法第334條之規定，為有理由。就被告公司請求之34萬元回復原狀之費用，經與被告公司應給付之違約金34萬元抵銷後，原告請求被告公司給付違約金為無理由，應予駁回。
４原告對被告王思銘解除系爭土地買賣契約，是否有理由？被
告王思銘應返還之金額為多少？經查，依據系爭房屋預訂買賣契約第28條約定「本契約與土地買賣契約書同時存廢」，及系爭土地買賣契約書第18條（四）約定：「本契約與發現之旅房屋預訂買賣契約書同時存廢」，可見兩造於締約時已約定系爭房屋買賣契約與土地買賣契約具有不可分性，倘僅就房屋或土地單獨給付，並不能達契約之目的，故系爭房屋預訂買賣契約解除，土地買賣契約亦應一併解除。原告於105年8月25日以提出補充理由（一）狀繕本送達被告王思銘，作為解除系爭土地買賣契約之意思表示，被告王思銘訴訟代理人當庭收受繕本，解除之意思表示到達，已生解除之效力。被告王思銘於契約解除後，應依民法第259條第2款之規定，返還原告已付之土地價金55萬元，及自如附表二所載各期價款給付日起按年息百分之五計算之利息。
５原告請求被告王思銘給付違約金453000元，是否有理由？
原告依據系爭土地契約第15條（一）約定，請求被告王思銘賠償土地總價款百分之十五之違約金，惟查，原告請求被告王思銘給付違約金之前提，應以被告王思銘有違反契約給付義務，惟查，取得房屋使用執照並非被告王思銘之給付義務，系爭土地買賣契約解除係因與房屋預訂買賣契約有不可分性，始一併解除，被告王思銘並未違約，故原告請求被告王思銘給付違約金，於法無據，不應准許。
五、綜上，被告公司應給付原告54萬元及自如附表一所載之各期價款給付日起按年息百分之五計算之利息。被告王思銘應給付原告55萬元及自如附表二所載之各期價款給付日起按年息百分之五計算之利息。原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及請求調查之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
七、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 3 月 16 日
民事第二庭法 官 陳映如以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 3 月 16 日
書記官 黃頌棻附表一房屋價金附加利息計算表：
┌───┬────┬──────┬────────┬──────┐│項目 │已繳價金│給付日期 │ 附加利息起算日 │年利率 ││ │（萬元）│ │ │ │├───┼────┼──────┼────────┼──────┤│訂金 │10 │102年8月18日│102年8月18日 │ 5% │├───┼────┼──────┼────────┼──────┤│簽約金│24 │102年8月28日│102年8月28日 │ 5% │├───┼────┼──────┼────────┼──────┤│一樓頂│5 │104年3月6日 │104年3月6日 │ 5% ││板完成│ │ │ │ │├───┼────┼──────┼────────┼──────┤│五樓頂│5 │104年4月30日│104年4月30日 │ 5% ││板完成│ │ │ │ │├───┼────┼──────┼────────┼──────┤│結構 │5 │104年7月13日│104年7月13日 │ 5% ││完成 │ │ │ │ │├───┼────┼──────┼────────┼──────┤│申請使│5 │105年1月13日│105年1月13日 │ 5% ││用執照│ │ │ │ │└───┴────┴──────┴────────┴──────┘附表二土地價金附加利息起算表：
┌───┬────┬───────┬────────┬──────┐│項目 │已繳價金│給付日期 │附加利息起算日 │年利率 ││ │（萬元）│ │ │ ││ │ │ │ │ │├───┼────┼───────┼────────┼──────┤│簽約金│23 │102年8月28日 │102年8月28日 │ 5% │├───┼────┼───────┼────────┼──────┤│開工款│12 │103年7月16日 │103年7月16日 │ 5% │├───┼────┼───────┼────────┼──────┤│B2樓底│5 │103年11月19日 │103年11月19日 │ 5% ││板完成│ │ │ │ │├───┼────┼───────┼────────┼──────┤│三樓頂│5 │104年3月27日 │104年3月27日 │ 5% ││板完成│ │ │ │ │├───┼────┼───────┼────────┼──────┤│七樓頂│5 │104年9月2日 │104年9月2日 │ 5% ││板完成│ │ │ │ │├───┼────┼───────┼────────┼──────┤│外飾完│5 │104年11月25日 │104年11月25日 │ 5% ││成 │ │ │ │ │└───┴────┴───────┴────────┴──────┘