臺灣新北地方法院民事判決 105年度訴字第2300號原 告 陳俊弘訴訟代理人 宋忠興律師複代理人 蔡家瑋律師被 告 西北工業股份有限公司法定代理人 陳俊樑訴訟代理人 鄧湘全律師
吳立瑋律師上列當事人間請求返還租賃房屋事件，經本院於民國107 年5 月
2 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼新北市○○區○○街○○○○號房屋騰空遷讓返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：被告之法定代理人原為賴燕雪，嗣賴燕雪於民國106 年8 月22日死亡，有死亡證明書1 紙在卷可稽（見本院卷㈡第25頁），被告遂於106 年11月30日變更法定代理人為陳俊樑，有股份有限公司變更登記表、新北市政府106 年11月30日新北府經司字第1068077306號函各1 份附卷可參（見本院卷㈡第55至61頁、第63頁），茲據陳俊樑於107 年1 月26日具狀聲明承受訴訟，於法並無不合，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：坐落新北市○○區○○○段○○○○○號即門牌號碼新北市○○區○○街○ 巷○○○○ 號房屋（下稱系爭房屋）為原告所有，原告將系爭房屋出租予被告，並簽訂房屋租賃契約書，約定租期自90年6 月1 日起至105 年5 月31日止（下稱系爭租約），且約定租期屆滿時，除非原告同意續租，否則被告應於租期屆滿時將房屋返還原告，若有違反該約定被告應給付相當於租金5 倍之違約金予原告，然租期業已屆滿，原告於租期屆滿前已寄發存證信函予被告，要求被告返還系爭房屋予原告，然租期屆滿後，被告藉詞拒不返還系爭房屋。此外被告公司違約拒不支付租金、違約金，業經原告提起多件訴訟，然被告為脫免債務，竟陸續將名下財產移轉予他人以脫產，則被告任意違反契約義務，更拒絕交還系爭房屋。又被告公司為訴外人即原告之父陳順旺所創設，被告公司前身為西北電器工廠，該時陳順旺之配偶賴燕雪在外受僱於新生堂藥房，並未投入公司經營，之後陸續生育子女，在家照顧子女而未加入工廠經營，陳順旺之後收購永盛瓷器公司，並設立西北電木工廠有限公司，賴燕雪僅擔任形式上負責人，陳順旺在其所購入板橋土地上，以自己、陳俊樑、原告及西北電木工廠有限公司為起造人建築房屋4 棟，之後將所營西北電木工廠有限公司變更為西北工業股份有限公司，並經被告公司營業地址遷入新北市○○區○○街○ 巷○○號，原告及原告之胞姐陸續進入被告公司經營，然因原告之胞兄陳俊樑另行設立化妝品公司經營不善，於98年9 月間要求回任被告公司，其後與原告及原告胞姐等人發生經營權糾紛，而系爭房屋前確為原告租賃予被告公司使用，於發生上開經營權糾紛前，被告公司均有依約給付租金，但上開糾紛後被告拒不給付租金，原告只能依系爭租約請求被告給付租金、違約金，並向法院提起相關訴訟，業經本院以99年度板簡字第1085號、99年度簡上字第292 號、100 年度板簡字第1560號、101 年度板簡字第400 號、102 年度板簡字第277 號、
102 年度簡上字第367 號、102 年度板簡字第2066號、103年度簡上字第65號、103 年度簡上更字第2 號審理，且均已判決確定在案，則上開案件之主要爭點，既經法院審理判斷，被告再為相反之主張，應有違反爭點效原則。爰依民法第
455 條租賃物返還請求權、第767 條所有物返還請求權提起本件訴訟等語。並聲明：被告應將系爭房屋遷讓交還原告。
二、被告則以：系爭房屋係於64年間改建，坐落土地為訴外人被告公司前董事長陳順旺所有，且由被告公司原董事長賴燕雪出資改建，該時原告僅3 歲，系爭房屋為賴燕雪借名登記予原告，實質所有權人為賴燕雪，而陳順旺、賴燕雪當時均為被告股東，故分別將土地及系爭房屋提供被告永久無償使用，作為營運廠房，雙方並無租賃關係，而經被告無償使用系爭房屋40年以上。嗣陳順旺於88年間過世，原告及賴燕雪則均為繼承人。原告於90年起至98年止之期間，擔任被告公司之廠長，利用職務上持有被告公司大小章之機會，偽造租約，並提出不實主張，而系爭租約所載每月租金新臺幣（下同）10萬元，被告公司不曾給付租金，且系爭房屋與土地為不同人所有，該租金高於一般行情，又系爭租約約定違約金之金額竟高達2,500 萬元，且以手寫條款約定，顯然違反社會常態及經驗法則；此外，原告與被告原董事長為母子關係，有利益衝突，租約期間非短且違約金金額甚高，應依修正前公司法第223 條之規定由監察人代理被告簽立租賃契約，而系爭租約僅有印文而無簽名，租金亦顯高於一般行情，被告股東及監察人斷無可能容許此情，自應經被告經營團隊討論，合約上不可能只有被告公司大小章印文，應由法定代理人親自簽名，可知系爭租約未經被告同意，對被告不生效力，況系爭房屋為賴燕雪所有，僅係借原告名義登記，當無租賃自己土地之理。惟原告於99年1 月間因侵占公款遭被告開除，並與賴燕雪反目，原告即以各種藉口爭奪家產，並偽造各種文件向被告請求損害賠償，系爭房屋既僅係借名登記於原告名下，而經賴燕雪同意，自64年起由被告無償使用，且系爭房屋與同路段門牌號碼92之2 、86之1 、86之2 號等房內部打通而相連接，為1 個廠房，無法獨立區分系爭房屋，故被告基於未定期限使用借貸關係使用，原告無權要求返還系爭房屋等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、經查，系爭房屋所有權人登記為原告，而系爭房屋現由被告占有使用中等節，有建物登記第一類謄本1 份在卷可稽（見本院105 年度板簡字第1457號卷【下稱板簡卷】第14頁），且為兩造所不爭執，是此部分之事實，自堪信為真實。
四、原告主張與被告就系爭房屋訂定系爭租約，租期業已屆滿，且被告係無權占有使用系爭房屋，原告得依民法第767 條第
1 項前段所有物返還請求權、第455 條租賃物返還請求權，請求被告返還系爭房屋等節，為被告所否認，並以前詞置辯。是本卷應審酌者厥為：㈠系爭租約是否為真正？㈡原告是否為系爭房屋之所有權人？㈢被告就系爭房屋是否為無權占有？茲分述如下：
㈠系爭租約是否為真正？
1.按民事訴訟法第400 條第1 項規定確定判決之既判力，惟於判決主文所判斷之訴訟標的，始可發生。若訴訟標的以外之事項，縱令與為訴訟標的之法律關係有影響，因而於判決理由中對之有所判斷，除同條第2 項所定關於抵銷之情形外，尚不能因該判決已經確定而認此項判斷為有既判力。又學說上所謂之爭點效，係指法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則而言。是爭點效之適用，必須前後兩訴訟當事人同一，且前案就重要爭點之判斷非顯然違背法令，及當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷等情形始足當之（最高法院97年度台上字第2688號判決要旨參照）。
2.經查，原告前以系爭租約為據，另案對被告訴請給付99年1月起之租金，經本院以99年度板簡字第1085號審理，判決原告勝訴，被告不服提起上訴，再經本院合議庭以99年度簡上字第292 號審理，並判決原告勝訴在案（下稱前案），而兩造於該事件攻防之爭點為：⑴上開租賃契約書上之被告公司及法定代理人印文是否係遭他人於98年底間所盜用；⑵系爭房屋是否係賴燕雪出資起造所有而借名登記於原告名下，或係陳順旺起造後逕行贈與予原告；⑶被告自86年起占有使用系爭房屋究係本於兩造間租賃關係或本於賴燕雪與被告間之無償使用借貸關係等，有卷附前案上訴審判決在卷可稽（見本院卷㈠第93至101 頁），而就兩造於前案之重要爭點，業經前案上訴審判決依兩造辯論結果，認定：⑴系爭租約「乙方承租人」欄上所蓋用被告公司及法定代理人之印文，均經被告承認屬真正，則被告應就遭他人盜蓋印文之變態事實負舉證責任，並審酌該案證人陳芸齡、陳俊樑之證詞，認被告公司大小章除由法定代理人本人自己蓋用外，亦有可能係由獲得授權使用之人蓋用，且縱或被告主張印章由陳芸齡保管為真，被告前法定代理人賴燕雪仍有自由取用印章之權限，不足以推論系爭租約上之被告公司大小章印文係遭盜用，另被告聲請將系爭租約送請鑑定製作期間及有無賴燕雪之指紋等項，亦因不適於證明所主張印章遭盜用之待證事實，依法自應推定系爭租約為真正；⑵就系爭房屋與該屋坐落基地原係分別登記在原告及訴外人即原告之父陳順旺名下，且系爭房屋辦理第一次所有權登記時原告年僅14歲，登記時間長達25年，陳順旺亦已過世，若係借名登記，衡之一般常情，陳順旺、賴燕雪自應早為處理相關回復其自身名下登記或其他財產分配之處分，豈有迄至原告提起訴訟請求租金、違約金及返還系爭房屋時，被告始主張為借名登記，是被告所辯難認與常情相符，至證人陳俊樑雖證述系爭房屋確為賴燕雪借名登記而為賴燕雪所有，然其於系爭房屋辦理登記時亦屬年幼，且與賴燕雪有特殊信任關係而有偏頗之虞，所證不足採，此外，被告亦未提出任何證據足以證明賴燕雪與原告間就系爭房屋有何借名登記契約存在之事實；⑶被告自86年起至98年止就系爭房屋每年均有開立房屋租賃所得扣繳憑單予原告，且證人李美娟亦證稱被告公司確有支付租金予原告，證人陳芸齡、陳芸皓並分別證稱曾親見賴燕雪轉交租金予原告或受賴燕雪之託轉交租金予原告，而被告公司屬家族型態經營之公司，賴燕雪代為收領被告公司給付之總租金再依實際金額分配轉交原告，亦非與常情有違，又另2 份租約（租期分別為96年1 月1 日起至98年12月31日、98年1 月1 日起至98年12月31日），均係供逃避稅捐使用外帳，與申報租賃所得之扣繳憑單，自與實際租金不符，且為非業務人員所得知曉，不得以此認租賃關係不存在。故原告請求被告給付租金為有理由，原審為原告勝訴之判決並無違誤，而駁回被告之上訴確定在案，此有本院99年度板簡字第1085號宣示判決筆錄影本、99年度簡上字第292 號民事判決影本各1 份在卷可稽（見本院卷㈠第75至92頁、第93至101 頁），並經本院依職權調取上開案號全卷卷宗核閱無訛。是於本件原告請求被告返還系爭房屋之訴，當事人既屬同一，且就系爭租賃契約是否屬真正之各項抗辯（至於就上開爭點⑵、⑶部分，是否亦受爭點效之拘束，詳如後㈡2.、㈢2.所述），已於前案列為足以影響判決結果之主要爭點，並經兩造各為充分舉證，極盡其攻擊、防禦之能事，使當事人適當而完全之辯論，再由法院為實質上之審理判斷，其判斷亦未顯然違背法令，且兩造於本件訴訟並未提出足以推翻上開判斷之新訴訟資料，是就非前案訴訟標的法律關係之重要爭點經判決理由認定部分，應受爭點效之拘束，不得復為相反之主張，先予敘明。至被告就系爭租約之真正再行爭執，其就此部分之辯詞，均無足採。
㈡原告是否為系爭房屋之所有權人？
1.按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民法第759 條之1 第1 項定有明文。查原告為系爭房屋之登記所有權人，為兩造所不爭執，並有建物登記第一類謄本、新北市政府稅捐稽徵處105 年房屋稅繳款書各1 份附卷可佐（見板簡卷第14頁、第15頁）足憑，自應推定原告適法有此權利，且為貫徹登記之效力，此項推定力，應依法定程式塗銷登記後始得推翻。
2.又查，被告雖就賴燕雪與原告間就系爭房屋成立借名登記契約一事，另提出台北縣板橋市（現改制為新北市板橋區，下同）戶政事務所門牌證明書、臺灣省政府建設廳（函）稿、被告公司股東同意書、發起人會議紀錄等件為證（見本院卷㈠第31頁、第32至33頁、第34至35頁、第36至37頁），然觀諸卷附上開資料之內容，可知被告公司因房屋改建而申請更改地址為「台北縣○○市○○里○○街○ 巷○○號」之事實，惟尚無從據此推論系爭房屋係由賴燕雪出資改建且其與原告間確曾成立借名登記契約等事。又被告再舉證人即被告公司發起人吳正華、陳順和之證詞為據，惟證人吳正華於本院審理時到庭證稱：我曾參加64年6 月16日被告公司之發起人會議，但決議內容因為太久了，詳細內容不太記得，開會時被告公司由賴燕雪負責經營管理，系爭房屋是賴燕雪去籌錢蓋的，這是別人跟我說的，是誰說的我不記得了，我不知道賴燕雪資金來源為何，也不清楚系爭房屋所有權人登記為何人，不知道系爭房屋係登記在原告名下而非登記在賴燕雪名下之緣由為何等語（見本院卷㈡第84至91頁）；證人陳順和於另案分割遺產事件審理時則證稱：西北公司的辦公室在板橋，土地是何人的我不知道，土地上有4 棟建物，每1 棟建物的所有人不一樣，開始是用公司的錢去蓋，現在是登記何人我不知道等語（見本院卷㈠第279 頁），則系爭房屋究係由賴燕雪自行籌資興建，抑或由被告公司出資興建一事，上開
2 位證人之證詞相互矛盾，且其2 人均未說明系爭房屋登記於原告名下之原因及過程為何，可徵證人吳正華、陳順和之證詞，均不足證明系爭房屋確係由賴燕雪出資興建，且賴燕雪與原告就系爭房屋確有借名登記之法律關係存在。此外，原告對於系爭房屋之興建，縱未為任何出資，惟登記名義人未支付不動產之對價，此所涉原因或係出於財務規劃與財產管理之便利而為信託登記、借名登記、脫法行為，或係出於情感因素而為借款、贈與，或係一定親屬間出於提前分配財產而為贈與等情，不一而足，且凡此均與社會常情無違，尚無從僅因原告於系爭房屋辦理第一次登記時尚屬年幼，而未支付系爭房屋之對價，即可率爾推論原告與賴燕雪間確有借名登記法律關係。又系爭房屋雖與新北市○○區○○街○ 巷○○○○ ○○○○○ ○○○○○ 號等房屋內部相互打通而連接使用，然上開各房屋之門牌號碼既屬分別獨立，各該房屋亦非無法獨立區分，且尚無從僅以此一客觀狀態，而認定原告與賴燕雪間確曾合意成立借名登記契約。是被告就賴燕雪與原告間對系爭房屋有無成立借名登記契約一事，經前案同列為主要爭點，於前案審理時業經兩造充分攻擊、防禦，並使兩造適當而為完全之辯論，再經法院實質上判斷審理，縱被告有提出新訴訟資料，然亦尚不足以推翻前案判斷，而前案判斷亦未顯然違背法令，則此部分仍應受爭點效拘束，不得再為相反之主張，被告此部分辯詞，洵非可採。
㈢被告就系爭房屋是否為無權占有？
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，第767 條第1 項前段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還房屋者，房屋所有權人對其房屋被無權占有之事實無舉證責任，占有人應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。是本件原告經登記為系爭房屋之所有權人，已如前述，原告並主張被告無權占有系爭房屋，自應由被告就其所辯具占有系爭房屋正當權源之事實，負舉證責任。
2.經查，兩造間所簽訂之系爭租約應屬真正一節，業如前述。嗣系爭租約已於105 年5 月31日屆滿，被告於期限屆滿後仍未遷離，繼續占有使用系爭房屋，原告並於105 年5 月20日寄發存證信函催告被告騰空遷讓系爭房屋予原告等情，有原告提出之房屋租賃契約書、台北敦南郵局存證號碼00070 號存證信函影本各1 份為憑（見板簡卷第16至20頁、第21頁），則原告既為系爭房屋之所有權人，而系爭租約因期限屆至而消滅，被告自無繼續依系爭租約而具占有使用系爭房屋之權源甚明。
3.另按債為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務人請求給付，第三人並無請求債務人向債權人給付之權利，此為債之相對性原則（最高法院88年度台上字第694 號判決意旨可資參照）。被告就系爭房屋由賴燕雪無償出借予被告公司使用，另行成立使用未定期限借貸契約，其有使用系爭房屋之正當權源部分，雖於本案另舉出證人吳正華之證詞為新訴訟資料。然查，證人吳正華於本院審理時到庭證述：系爭房屋改建時，說要永續經營，讓西北公司一直使用系爭房屋，而毋須另外支付費用，收錢股東會有意見，賴燕雪是同意被告公司使用整間廠房，因為房屋是賴燕雪籌錢興建，所以由她同意給被告公司使用，但我不清楚有無簽立書面，（提示各類所得稅扣繳暨免扣繳憑單）原告公司為何開立租金扣繳憑單給原告我不太曉得，（提示原證三租賃契約書）這個我沒看過等語（見本院卷㈡第86至91頁），惟被告公司使用系爭房屋之權源係基於兩造間簽訂系爭租約，抑或係基於賴燕雪與被告公司就系爭房屋成立無償使用借貸契約，二者尚屬不能併存之事實，而證人吳正華之證述內容顯然避重就輕，其證詞是否與事實相符，已屬可疑。且縱使賴燕雪與被告公司間就系爭房屋成立無償使用借貸契約，惟揆諸前揭說明，此亦為特定人間之權利義務關係，僅得拘束賴燕雪及被告公司，基於債之相對性原則，被告尚無從以該使用借貸契約對原告主張其占有系爭房屋為有權占有。況就賴燕雪與被告公司就系爭房屋並未成立無償使用借貸契約之各項抗辯，亦已於前案列為足以影響判決結果之主要爭點，再經雙方攻擊、防禦且辯論後，由法院為實質判斷審理，被告所提出之上開新訴訟資料既無從推翻前案認定，前案判斷復未顯然違背法令，則就此一爭點仍應受爭點效之拘束自明。從而，被告就系爭房屋應屬無權占有，是原告依民法第767 條第1 項前段之規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還予原告為有理由，應予准許。
五、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項前段之規定，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，為有理由，應予准許。而本院既已依民法第767 條第1 項前段之規定准許原告之請求，則就其依民法第455 條規定請求被告返還系爭房屋部分，本院即毋庸再予論斷，附此敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 5 月 16 日
民事第四庭審判長法 官 高文淵
法 官 潘曉玫法 官 黃乃瑩以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 5 月 21 日
書記官 吳雅真