臺灣新北地方法院民事判決 105年度訴字第2354號原 告 孫詠涵
韓文玲陳福進上一人訴訟代理人 曾淑援被 告 歡喜樓社區管理委員會兼法定代 理 人 徐良泗上列當事人間請求確認區分所有權人會議無效事件，經本院於民國105 年11月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告於民國一０五年二月十五日於歡喜樓公寓大廈社區之區分所有權人會議之決議無效。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項定有明文。而所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1237號著有判例參照）。又公寓大廈區分所有權人會議，係區分所有權人為共同事務及涉及權利義務有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議，為公寓大廈管理條例第3 條第7 款所明定，而區分所有權人會議之決議，係多數區分所有權人集合之意思表示而成立之法律行為，雖非法律關係本身，然其所為決議常為多數法律關係基礎，該法律關係基礎事實存否如生爭執，公寓大廈區分所有權人之私法上地位即有受侵害之危險。本件原告為歡喜樓社區大廈之區分所有權人，為被告所不爭執，而被告於民國105 年2月15日所召開歡喜樓公大廈（社區）區分所有權會議所為之決議（下稱系爭決議），原告主張該等決議之內容有違反法令或規約，或決議方法違法，有不成立或無效之事由存在，然為被告所否認，而因前開決議內容涉及第三屆改選主委、財委、監委和討論其他事項並決議，會議通知之其他事項討論包含管理費是否要調高等多項討論，對於區分所有權人之權益影響非小，故系爭決議之有效與否，對原告之權益有所影響，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去，故原告提起本件訴訟請求確認系爭決議無效，應認有即受確認判決之法律上利益，而合於民事訴訟法第247 條第1 項之規定。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）新北市○○區○○路○○○ 號之社區自取得建造執照日起至
102 年12月2 日原名為「嘉年華（一）管委會」，此期間社區之管理皆以簡易修繕管理人形式執行社區之管理，於
102 年12月2 日完成「歡喜樓社區管理委員會」（下稱歡喜樓管委會）報備，以正式管委會執行社區之管理。
（二）被告歡喜樓管委會於105 年2 月15日召開系爭會議進行第三屆改選主委、財委、監委和討論其他事項並決議，會議通知之其他事項討論包含管理費是否要調高等多項討論事項，會議召集人為徐良泗。而徐良泗為新北市○○區○○路○○○ 號3 樓住戶，依該戶之所有權狀所示其區分所有權人應為張志民。而105 年2 月15日出席會議之區分所有人為3 樓張志民、4 樓宋安亞及7 樓林阿嬌（王朝林代理）如出席人員名冊，105 年2 月15日系爭會議之會議記錄記載改選主委徐良泗、財委謝嘉卉、監委李姵葦，並更改規約內容管理委員任期兩年一任。
（三）按中華民國92年12月31日華總一義字第09200243911 號總統令修正公布之公寓大廈管理條例第25條第3 項規定「區分所有權人會議除第28條規定外，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人…，至區分所有權人會議召集人未依第25條規定推舉產生而由前屆管理委員會之主任委員擔任者，則不符前揭條例規定。」，系爭會議之召集人為徐良泗，並非本社區之區分所有權人之一，系爭會議之召開則不符前揭條例規定。
（四）依公寓大廈管理條例第30條：「區分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。」。系爭會議之會議通知並未載明更改規約之討論事項，會議記錄表決規約變更管理委員任期兩年一任等事宜，會議之召開與決議則不符前揭條例規定。
（五）按中華民國103 年修正之公寓大廈規約範本《公寓大廈管理條例》有關規約之形式第3 項規定「…公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，於區分所有權人會議訂定規約前，以規約範本視為規約。」。新北市○○區○○路○○○ 號之社區管委會自取得建造執照日起至102 年12月2 日原名為「嘉年華（一）管委會」，此期間社區之管理皆以簡易修繕管理人形式執行社區之管理，於102 年12月2 日完成「歡喜樓社區管理委員會」報備，以正式管委會執行社區之管理，其報備文件所附之規約為行政院公報第017 卷第225 期（00000000）內政篇之版本，其中有多處以手寫修正及補充，且於102 年11月18日會議紀錄中並無更改規約之決議，請被告提供本社區規約內容更改之原始規約或相關區分所有權人會議決議內容，以佐證報備資料規約之正確性。因原告三人自入住後皆未曾聽過有此規約，倘若已是原告入住前之管理委員會已規範之規約內容，原告理當接受，若未能提供相關佐證資料，請依原始內政部版本執行本社區之相關會議開議及決議。被告所提供之規約第12條第1 項「管理委員選任之其他資格及其限制：具區分所有權人身份之住戶或其配偶或由其子女任之亦可」，乃為社區共同約定之事項，需經區分所有權人會議表決決議始生效力，如未經區分所有權人會議決議通過，應以規約範本第12條第1 項「管理委員選任之其他資格及其限制主任委員、副主任委員、監察委員及財務委員，由區分所有權人身份之住戶任之，其他管理委員由住戶任之。」。且依內政部95.4.28 台內營字第0950802204號函：按「管理委員、主任委員及管理負責人之任期，依區分所有權人會議或規約之規定，任期一至二年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任。」，為95年1 月18日修正公布之公寓大廈管理條例第29條第3 項所明定，其立法意旨，係為符合現行公寓大廈管理委員會之狀況，並避免產生特定住戶把持管理委員會之現象，修正擔任主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員者，有連任次數之限制，其餘管理委員無連任次數之限制，意即管理委員依其性質分為有連任次數限制及無連任次數限制二種，故擔任有連任次數限制之管理委員，其連任後仍擔任上開性質之管理委員，無論是否為同一職務，均有前揭條例第29條第3 項連任一次之限制，惟該職務擔任一次或連任一次後，得被選任為上開職務以外之管理委員。」，系爭會議之會議記錄記載改選主委由徐良泗（3 樓）連任、財委謝嘉卉（7 樓）、監委李姵葦（四樓），然而財委謝嘉卉及監委李姵葦非區分所有權人，則不符前揭條例規定。
（六）依新北市政府工務局第新北寓字第1042462374號函說明，該委員任期連任依內政部營建署95年5 月5 日營署建管字第0000000000號：「區分所有權人會議召及人之資格未依規定產生，其所為之會議決議，自不生效力。」，由上系爭會議召開及決議皆不符前揭條例規定，其他決議事項包含管理費之調整皆影響區分所有權人之權益，已造成原告等人之不安定。並聲明：求為判決如主文第1 項所示。
二、被告則以：
（一）於102 年詢問林口區公所人員，管委會該如何成立，同案地址是否已有管委會之存在，公所人員查了許久稱確實查不到有任何管委會存在，又確認後稱社區成立新的即可，於是從102 年8 月31日、102 年9 月16日、102 年9 月23日，開了區分所有權人會議，這中間因為原告不斷寄存證信和打電話給新北市工務局反應管委會不合法，於是接受新北市工務局林正楊先生的建議重跑流程避免爭議不斷，於是又從召集人開始跑流程，並於102 年11月12日、102年11月18日成立歡喜樓管委會，也在開會通知上載明訂定規約，而歡喜樓管委會在102 年12月04日報備核立，這中間原告三人也成立嘉年華管委會，區分所有權人會議於10
2 年11月4 日、102 年11月25日召開，而嘉年華管委會被林口區公所退件後，原告不願告知嘉年華從何而來，只公佈於大樓公告欄上，歡喜樓管委會經詢問林口區公所人員為何同一宗基竟有兩個管委會可以報備，公所人員查後才發現確實如此，後新北市工務局人員稱要再一次召開區分所有權人會議，討論並表決看要廢除那一個，才於102 年12月27日召開區分所有權人會議討論，以上部份原告早已經將所有資料，包含規約和所有開會記錄和開會通知等，呈送法院並皆在104 年度訴字第1026號案件中言詞辯論完畢並已有所判決。
（二）原告曾經答應接任主委和財委一職，但是後來都用不參與區分所有權人會議而間接拒絕，或是傳簡訊拒絕，因此歡喜樓管委會經由區分所有權人討論後，才決定用抽籤來決定主委監委財委一職，讓不參與區分所有權人會議的區權人，也能有機會就任服務社區，針對連任的問題，已於10
5 年2 月15日區分所有權人會議中，由區分所有權人討論表決後規約更改為二年一任，原告若是願意就任，主委監委財委之職我們十分願意讓賢。只盼原告能來參與區分所有權人會議，且能尊重自已的權益和義務。綜上，原告之主張為無理由，請判決系爭會議及決議有效。併為答辯聲明：①原告之訴駁回。②訴訟費用由原告連帶負擔。
三、得心證之理由：
（一）按公寓大廈管理條例第25條第3項規定：「區分所有權人會議由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人」。如並非系爭大廈之區分所有權人，自不得為區分所有權人會議之召集人，其召集程序即有違前開公寓大廈管理條例之規定。公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關。其區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，依公寓大廈管理條例第一條第二項規定，固應適用民法第五十六條第一項撤銷總會決議之規定，由區分所有權人請求法院撤銷區分所有權人會議之決議。惟區分所有權人會議如係由無召集權人所召集而召開，既非公寓大廈管理委員會合法成立之意思機關，自不能為有效之決議，且在形式上亦屬不備成立要件之會議，其所為之決議當然自始完全無決議之效力。於此情形，即屬依法提起確認該會議決議不存在之訴以資救濟之範疇，而非在上述撤銷會議決議之列（參照最高法院92年度台上字第2517號民事裁判）。
（二）次按區分所有權人為管理維護公寓大廈之共同事務及涉及權利義務之有關事項，自有依法召集全體區分所有權人舉行全體區分所有權人會議之必要。因之，公寓大廈管理條例乃於第三章管理組織就區分所有權人會議之組成、召集程序及決議方法有所規範。倘區分所有權人會議係由無召集權人召集，因其非合法成立之意思機關，自不能為有效之決議，因此無召集權人召集之區分所有權人會議所為之決議自屬當然無效。依公寓大廈管理條例第25條第1項、第3項、第4項規定，區分所有權人會議由全體區分所有權人組成，並由區分所有權人互推一人為召集人，召集人無法依此互推產生時，區分所有權人得申請地方主管機關指定臨時召集人，或依規約相互輪流擔任。準此，可知區分所有權人會議之有召集權人為區分所有權人甚明。次參公寓大廈管理條例第三章對於公寓大廈之管理組織區分為「區分所有權人會議」、「管理委員會」、「管理負責人」，而依該條例第25條、第3條第7款、第27條規定，區分所有權人會議須由全體區分所有權人所組成，至於管理委員會則可由住戶（依該條例第3條第8款對「住戶」之定義為：「指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意，而為專有部分之使用者。」）互選管理委員而設立組織，足知非區分所有權人之住戶與區分所有權人係屬不同之權利義務主體，且所得行使之權利亦不完全相同。足見，區分所有權人會議由區分所有權人為召集人，如並非系爭大廈之區分所有權人，自不得為區分所有權人會議之召集人；所以區分所有權人會議由全體區分所有權人組成，並由區分所有權人互推一人為召集人，召集人無法依此互推產生時，區分所有權人得申請地方主管機關指定臨時召集人，或依規約相互輪流擔任；管理委員會則可由非區分所有權人之住戶擔任。
（三）查坐落新北市○○區○○路○○○ 號全棟之被告歡喜樓公寓大廈（社區）區分所有權人係韓文玲、張志民、宋安亞、陳福進、孫詠涵、林阿嬌6 人，持分各壹萬分之2314、13
98、1307、1307、1324、2350，為兩造所不爭執，且經本院依職權調取本院104 年度訴字第1026號民事卷宗核閱無訛（見104 年度訴字第1026號卷第16頁），並有歡喜樓公寓大廈社區區分所有權人名冊乙份等附卷可參（見本院卷第101 頁），應堪信為真。
（四）另歡喜樓社區於105 年2 月15日召開區分所有權人會議，有張志民、宋安亞、王朝林出席會議，並作成系爭決議，此有105 年2 月15日出席會議名冊及系爭會議之會議記錄乙份附卷可稽（見本院卷第152 至155 頁）。次查，歡喜樓公寓大廈社區區分所有權人會議105 年1 月22日公告明載：「一、開會事由：第三屆區分所有權人會議－改選主委、財委、監委和討論其他事項並決議。二、開會時間：
中華民國105 年2 月15日星期一晚上八點。…四、主席：
主委徐良泗（召集會議之人）…」等語，有105 年2 月15歡喜樓公寓大廈區分所有權會議通知乙份附卷可參（見本院卷第149 頁），而被告徐良泗並非歡喜樓社區之區分所有權人，其為新北市○○區○○路○○○ 號3 樓住戶，而新北市○○區○○路○○○ 號3 樓之區分所有權人則為張志民，亦有建物登記第一類謄本乙紙可證（見本院卷第151 頁），並經被告徐良泗證述屬實（見本院卷第141 頁正面）。而被告徐良泗既非系爭大廈之區分所有權人，自不得為區分所有權人會議之召集人，則105 年2 月15日由被告徐良泗為召集人所作成之系爭決議，依前揭最高法院判決意旨，及公寓大廈管理條例第25條第3 項之規定，自不生效力甚明。
四、綜上所述，歡喜樓社區於105 年2 月15日由被告徐良泗為召集人所作成之系爭決議，因被告徐良泗並非有權召開區分所有權人會議之人，於105 年2 月15日所召集之會議所作成之系爭決議即有無效之情。從而，原告訴請確認系爭決議無效，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，至於未論述之爭點、兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
六、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 12 月 28 日
民事第二庭 法 官 吳幸娥以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 12 月 28 日
書記官 陳怡眞