臺灣新北地方法院民事判決 105年度訴字第3004號原 告 非凡不動產有限公司法定代理人 榮翠華訴訟代理人 朱政勳律師被 告 彭奎源上列當事人間請求給付仲介服務報酬事件，本院於民國106 年1月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣伍拾伍萬貳仟元，及自民國一○五年十一月五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹拾捌萬肆仟元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣伍拾伍萬貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、兩造於民國105 年2 月18日簽訂不動產專任委託銷售契約（以下簡稱系爭委託契約），約定由原告為被告居間仲介被告所有門牌號碼新北市○○區○○路0 段00號23樓建物及所坐落之基地（以下合稱系爭房地），約定委託銷售價格為新臺幣（下同）1680萬元，委託期間為105 年2 月18日至105 年
8 月19日，並約定被告須給付原告按委託銷售總價百分之4計算之仲介服務報酬。兩造再於105 年7 月21日簽訂契約內容變更合意書（以下簡稱系爭變更契約），變更約定委託銷售價格為1380萬元，委託期間為105 年8 月19日至105 年11月20日，並約定被告須給付原告按委託銷售總價百分之4 計算之仲介服務報酬。被告嗣於105 年8 月3 日將系爭房地售予訴外人鄒永廉，並簽訂不動產買賣契約書（以下簡稱系爭買賣契約），總價金為1380萬元，原告亦於簽約前就委託銷售價格為1380萬元與被告作最後確認而有明確之合意，故被告應支付原告仲介服務報酬55萬2000元【計算式：00000000×4 ％＝552000】。詎於系爭買賣契約履約過程中，鄒永廉如期如數將簽約款138 萬元匯入履約保證專戶後，被告竟未依約交付權狀等備證用印之文件。鄒永廉於105 年8 月12日以存證信函通知被告限期補行交付，惟被告屆期仍不交付，更於105 年9 月8 日與鄒永廉共同出席調解程序中，明示拒絕出售，鄒永廉遂於105 年9 月12日以律師函向被告解除系爭買賣契約。系爭買賣契約雖經解除，然依民法第565 條、第568 條第1 項規定及最高法院49年台上字第1646號判例意旨，被告仍負有給付仲介服務報酬予原告之義務，況系爭買賣契約遭解約，亦非原告有何違法事由，洵屬被告任意不履約之違約所致。
㈡、被告雖辯稱系爭買賣契約存有無權處分之違法云云，然參諸兩造所簽立之系爭委託契約、系爭變更契約、系爭買賣契約及105 年8 月3 日簽約當日之錄音錄影光碟，即足認系爭房地確係被告委託原告銷售。又被告雖辯稱原告未據實說明仲介服務報酬之分配云云。惟原告既已居間仲介成立系爭買賣契約，自得對賣方及買方分別依各自約定之服務報酬給付條款行使權利。原告於內政部不動產仲介業報酬計收標準規定之範圍內（即以成交總價金百分之6 為上限），就買方服務報酬部分，於事前本得自由約定有無服務報酬或服務報酬為百分之1 或百分之2 ，於事後如就已約定之服務報酬予以捨棄，亦屬原告正當之權利行使，核屬完全適法，自無被告所謂其得拒絕給付之情事。況原告與買、賣雙方各自約定之服務報酬洵屬二事，被告不會因原告捨棄與買方約定之服務報酬而受有任何損害，自無民法第148 條第1 項後段規定權利濫用之情形。另被告辯稱其有依約將備證用印等文件提供代書云云，顯非事實，否則焉有後續之紛擾而進入調解程序，並因調解未果提起本件訴訟，遑論亦與原告向被告請求仲介服務報酬全無關聯。
㈢、為此，爰依居間契約之法律關係提起本訴，請求被告如數給付等情。並聲明：
⒈被告應給付原告55萬2000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
⒉原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造於105 年7 月21日簽訂系爭變更契約，約定委託期間為105 年8 月19日至105 年11月20日，惟系爭買賣契約係於105 年8 月3 日所簽訂，原告擅自出賣系爭房地予鄒永廉係無權處分，依民法第118 條規定，未經被告承認不生效力。又原告先稱仲介服務報酬為百分之6 ，並於105 年
5 月間透過律師事務所發函被告要求給付百分之6 之仲介服務報酬，其中買方是百分之2 ，賣方是百分之4 。嗣於105年8 月3 日簽立系爭買賣契約時，原告亦未清楚敘明仲介服務報酬之分配，被告係向鄒永廉求證方知原告並未向其收取仲介服務報酬，故於系爭買賣契約簽訂後，被告即通知鄒永廉，請其俟兩造談妥仲介服務報酬後再將履約保證金匯入。另原告有違反不動產仲介經紀業倫理規範第2 條規定之情事，依據系爭買賣契約書中之不動產買賣價金履約保證申請書第5 條規定，原告理應於有仲介服務報酬爭議時，向負責辦理買賣價金履約保證暨處理仲介服務報酬等事宜之訴外人僑馥建築經理股份有限公司為暫停履約撥款之通知，然原告並未為之。被告嗣後亦有依約交付備證用印文件予代書，並於收受鄒永廉之存證信函後申請調解，並無拒絕出售系爭房地等語，資為抗辯。並聲明：㈠、原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡、如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院得心證之理由：
㈠、原告主張兩造於105 年2 月18日簽訂系爭委託契約，約定由原告為被告居間仲介被告所有系爭房地，約定委託銷售價格為1680萬元，委託期間為105 年2 月18日至105 年8 月19日，並約定被告須給付原告委託銷售總價百分之4 之仲介服務報酬；兩造再於105 年7 月21日簽訂系爭變更契約，變更約定委託銷售價格為1380萬元，委託期間為105 年8 月19日至
105 年11月20日，並約定被告須給付原告委託銷售總價百分之4 之仲介服務報酬；被告嗣於105 年8 月3 日將系爭房地售予鄒永廉，並簽訂系爭買賣契約，總價金為1380萬元，被告迄今仍未給付仲介服務報酬之事實，業據提出系爭委託契約、系爭變更契約、系爭買賣契約、錄音譯文各1 份附卷為憑（見本院卷第14至30頁、第69至73頁、第77至78頁），並為被告所不爭執（見本院卷第61至63頁），自堪信屬實。
㈡、按「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」、「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。」，民法第565 條、第568 條第1 項分別定有明文。次按居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院49年台上第1646號判例意旨參照）。查本件被告確係因原告居間仲介而與鄒永廉簽訂系爭買賣契約出售系爭房地，業如前述，自與前揭法條規定相符。故原告依系爭委託契約、系爭變更契約之法律關係，請求被告給付銷售總價1380萬元之百分之4 即55萬2000元作為仲介服務報酬，自屬於法有據，應予准許。被告雖辯稱系爭變更契約所載委託期間為105 年8 月19日至105 年11月20日，系爭買賣契約卻於105 年8 月3 日簽訂，而屬無權處分云云。然觀之系爭委託契約之委託期間係105 年2 月18日至
105 年8 月19日，自堪認系爭變更契約之委託期間自105 年
8 月19日開始，應係延續系爭委託契約，難認原告於105 年
8 月19日前未受被告委託銷售系爭房地。至於系爭買賣契約於105 年8 月3 日簽署時，固係介於系爭委託契約之委託期間內，且系爭委託契約之委託銷售總價為1680萬元，而與系爭買賣契約之實際買賣價金1380萬元不符。惟系爭買賣契約載明買賣價金為1380萬元（見本院卷第15頁），被告並不否認其於105 年8 月3 日係親自簽署系爭買賣契約出售系爭房地，足見被告確有同意減價以1380萬元出售系爭房地，而非堅持以1680萬元出售系爭房地。參諸原告所提出之錄音譯文亦記載被告於簽約當時陳稱最後確定以1380萬元出售系爭房地（見本院卷第77頁），而未據被告爭執，益徵被告應有同意系爭房地之買賣價金為1380萬元無訛。被告又辯稱原告未向鄒永廉請求仲介服務報酬云云。然原告與鄒永廉間關於仲介服務報酬之約定為何，乃原告與鄒永廉間之債權債務關係，與被告毫無干係，基於債之相對性原則，自不能以此作為被告拒付仲介服務報酬之理由。至於被告事後有無依約交付備證用印文件予代書一節，乃系爭買賣契約是否具有解約事由之問題，核與被告應否負擔仲介服務報酬無關，併此敘明。被告所辯均屬無據，自不能以此解免其給付仲介服務報酬之責任。
四、末按「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。」、「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」、「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。」、「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 。」，民法第229 條第1 項、第2 項、第
233 條第1 項及第203 條分別定有明文。是以原告主張以起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息，自屬有據。從而，原告依居間契約之法律關係，請求被告給付55萬2000元，及自
105 年11月5 日（起訴狀繕本係於105 年11月4 日送達被告，此有本院卷第49頁所附之送達證書1 紙可稽）起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。
五、兩造分別陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核於法均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
六、本件事證已臻明確，兩造所為其餘攻擊、防禦及舉證，經本院審酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 2 月 16 日
民事第四庭 法 官 賴彥魁以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並按他造人數附繕本。如委任律師提起上訴，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕以裁定駁回上訴。
中 華 民 國 106 年 2 月 16 日
書記官 楊丹儀