臺灣新北地方法院民事判決 105年度訴字第3029號原 告 劉炳發訴訟代理人 吳慶隆律師被 告 李火塗
李水旺兼上二人共同訴訟代理 劉武彥○ 號上三人共同訴訟代理人 李富源被 告 許楊阿桃
楊竹村洪木杉上三人共同訴訟代理人 楊鈺筠上列當事人間請求調整租金等事件，經本院於民國106年11月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告劉武彥租用原告所有新北市○○區○○段○○○○○○○○號（面積211.57平方公尺、64坪）之土地年租金，自民國一百零五年一月一日起調整為新台幣玖萬陸仟肆佰柒拾陸元，及應給付原告新台幣肆萬捌仟貳佰參拾捌元及自民國一百零五年年七月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告李火塗租用原告所有新北市○○區○○段○○○○號（面積
178.51平方公尺、54坪）之土地年租金，自民國一百零五年一月一日起調整為捌萬壹仟肆佰元，及應給付原告肆萬零柒佰元及自民國一百零五年年七月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告李水旺租用原告所有新北市○○區○○段○○○○號（面積
112.40平方公尺、34坪）之土地年租金，自民國一百零五年年一月一日起調整為伍萬壹仟貳佰玖拾元，並應給付原告貳萬伍仟陸佰肆拾伍元及自民國一百零五年年七月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告許楊阿桃租用原告所有新北市○○區○○段○○○○號（面積
79.08平方公尺、21坪）之土地年租金，自民國一百零五年年一月一日起調整為參萬壹仟陸佰伍拾陸元，及應給付原告壹萬伍仟捌佰貳拾捌元及自民國一百零五年年七月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告楊竹村租用原告所有新北市○○區○○段○○○○號（面積36.36平方公尺、11坪）之土地年租金，自民國一百零五年年一月一日起調整為壹萬陸仟伍佰捌拾元，及應給付原告捌仟貳佰玖拾元及自民國一百零五年年七月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，原告負擔二分之一。
本判決第一項於原告以新臺幣陸萬肆仟參佰壹拾柒元供擔保後，得假執行。但被告劉武彥如以新臺幣壹拾玖萬貳仟玖佰伍拾貳元預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣伍萬肆仟貳佰陸拾陸元供擔保後，得假執行。但被告李火塗如以新臺幣壹拾陸萬貳仟捌佰元預供擔保後，得免為假執行。
本判決第三項於原告以新臺幣參萬肆仟壹佰玖拾參元供擔保後，得假執行。但被告李水旺如以新臺幣壹拾萬貳仟伍佰捌拾元預供擔保後，得免為假執行。
本判決第四項於原告以新臺幣貳萬壹仟壹佰零肆元供擔保後，得假執行。但被告許楊阿桃如以新臺幣陸萬參仟參佰壹拾貳元預供擔保後，得免為假執行。
本判決第五項於原告以新臺幣壹萬壹仟零伍拾參元供擔保後，得假執行。但被告楊竹村如以新臺幣參萬參仟壹佰陸拾元預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠民國(下同)89年12月8日，原告與被告劉武彥協議有關租賃
原告所有坐新北市○○區○○段○○○○○○○○號土地；出租給被告李火塗、李水旺上開961地號土地；出租給許楊阿桃、楊竹村、洪木杉新北市○○區○○段○○○○號土地。89年12月8日起租金之約定每年每坪為760元，90年起租金計算每6個月收一次（每年6月及12月1日各收取一次），並約定每年調漲0.15%，以公告地價為準（實際上以申報地價收取），至5%為止，此有會議資料為證。固然有部分被告未在上開會議內容簽署，但95年後原告之租金收取乃以當年度之申報地價5%計算，被告等人也是以該金額付當年度之租金給原告，持續迄104年間，因此兩造間關於本件土地具有不定期之租賃關係。
㈡另外，被告等人與原告之父劉順成（97年間去世）關於系爭
土地之使用約定有不定期租賃契約存在，劉順成去世後，由原告繼承系爭土地並繼承出租人之地位，且被告等人也繼續向原告繳納租金，且該繳納之租金也與89年12月8日協議金額相符，足證本件租賃契約確實存在。
㈢現因原告發現上開土地價值上升，其中公告地價漲幅將近2
倍，公告現值漲幅也達2.31倍，此等情事已非89年12月8日訂立協議時可得預測，且原告所收之租金，已不敷繳納地價稅及相關稅賦。此外，該地段經濟繁榮、交通便利，被告等或有出租他人使用獲利之情，依情事變更原則，並參酌民法442條等相關規定，上開土地之租金應調整以申報地價10%計算始為合理。惟被告等亦認為上開租金計算有過高之情，擅自主張以申報地價約3%計算，且不給付105年度1至6月完足申報地價5%之租金，並以此理由僅提存該約3%部分租金，進而向新北市板橋區調解，雙方調解不成立。事後原告並於105年6月22日以存證信函催告被告等人給付租金，並於105年8月18日委託律師發函催告被告等給付遲延之租金外，並再聲明依法調整租金當年度申報地價10%計算，然被告等均置之不理，爰依法提起本件訴訟。
㈣並聲明：
1.被告劉武彥租用原告所有新北市○○區○○段0000000地號（面積211.57平方公尺、64坪）之土地年租金，自105年1月1日起調整為192,952元，及應給付原告96,476元及自105年7月1日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
2.被告李火塗租用原告所有新北市○○區○○段○○○○號（面積178.51平方公尺、54坪）之土地年租金，自105年1月1日起調整為162,800元，及應給付原告81,400元及自105年7月1日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
3.被告李水旺租用原告所有新北市○○區○○段○○○○號（面積112.40平方公尺、34坪）之土地年租金，自105年1月1日起調整為102,580元，並應給付原告51,290元及自105年7月1日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
4.被告許楊阿桃租用原告所有新北市○○區○○段○○○○號（面積79.08平方公尺、21坪）之土地年租金，自105年1月1日起調整為63,312元，及應給付原告31,656元及自105年7月1日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
5.被告楊竹村租用原告所有新北市○○區○○段○○○○號（面積36.36平方公尺、11坪）之土地年租金，自105年1月1日起調整為33,160元，及應給付原告16,580元及自105年7月1日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
6.被告洪木衫租用原告所有新北市○○區○○段○○○○號（面積206.61平方公尺、62.5坪）之土地年租金，自105年1月1日起調整為188,428元，及應給付原告94,214元及自105年7月1日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
7.願供擔保請准宣告假執行。
二、被告辯稱：㈠依新北市0000000000000000000000000
00○○○區○○段○○○○○○○○○號土地），明載：「原因發生日期：97年11月4日、登記原因：分割繼承、所有權人：劉炳發、權利範圍：全部」；「其他事項：重測前：番子園段番子園小段269--2地號，應受水利法淡水河洪水平原管制辦法及非都市土地使用辦法規責之規定限制」，可見前開土地所有權人劉炳發即原告，係在97年11月4日起才開始繼承本件土地，及依其上開謄本核發之102年底，其土地係受有洪水平原管制及非都市土地使用辦法規責之規定所限制，俾臻明確。
㈡依88、89年度劉順成所立收據明載：「茲收到許鵬行(即被
告許楊阿桃之夫，已歿)承租88、89年度土地座落板橋市○○段○○○○號，地坪計約21坪，每坪50元，合計新台幣貳仟壹佰元整，確實無誤」、亦有同88、89年劉順成所立收據予劉阿六(繼承人被告劉武彥)、被告李火塗、洪進興(繼承人被告洪木杉)等，其地租金全係每坪50元，亦有本件土地出租人劉順成(即原土地所有權人)，分別所立地租金收據：81年11月14日收係每坪從72年到79年計8年地租，每坪35元；84年10月9日收于80年至84年，地租每坪40元；86年1月15日收85年地租，每坪40元；86、87年度收地租每坪50元，足證本件土地72年至79年，地租每坪35元；80年至84年，地租每坪40元；85年至89年，地租每坪50元，事證明確。
㈢據上，於89年度之前，本件土地地租金，每年每坪係在50元
以下，足證原告起訴狀空言佯稱89年12月8日前租金約定每年為760元，是50元之15.2倍之鉅(760元÷50元)，係為不實，及其空言謊稱：「民國89年12月8日間原告劉炳發與被告劉武彥協議有關租賃原告所有座落新北市○○區○○段○○○○○○○○號土地；出租給被告李火塗、李水旺上開961地號土地；租給許楊阿桃、楊竹村(楊明珠之繼承人)、洪木杉新北市○○○區○○段○○○○號等」云云，依上開土地登記簿謄本，原告係在97年11月4日繼承本件系爭土地，及前揭土地出租人劉順成(即原土地所有權人)，所立地租收據等事證，可證本件被告劉武彥等6人，殊無與原告簽定、協議其佯稱89年12月8日書立之書據，且105年6月15日在新北市板橋區調解委員會調解時，原告代理人之一即其受僱人女職員許明月已自認：「其上書有：以上為89年12月8日為雙方約定等之書據，係其親自所書，此有其於92年12月8日在被告劉武彥地租收據，所簽名：「許明月及日期92年12月8日」筆跡，顯與89年12月8日書據相同，可證該89年12月8日文書係原告之受僱人許明月所書，該書面上既無出租人劉順成之姓名、簽章、租賃土地標的(地段、地號)，也無全部承租人15人親自簽章，且有關洪清富、洪木杉、謝其惠、高木火、李照明、李銀鍊、李寬裕、李松烈等8人住址全部不對，其中李火塗、洪清富之簽名也非本人親自簽名筆跡益證其文書違背民法第3條、第6條顯屬無法律效力，依法顯屬無效。尤其，原土地所有權人即出租人劉順成於97年11月4日死亡，該89年12月8日之文書，自因其死亡而使其文書契約消滅。
㈣依原告存證函自認：「依據民法第442條之規定調整土地租
金為10%」，依據民法第442條係明定：「租賃物為不動產者，因價值之昇降，當事人得聲請法院增減租金。但租賃定有期限者，不在此限」，謂不動產係指土地、房屋，其因其價值之昇降，當事人即出租人、及承租人雙方，皆可聲請法院增加、減少租金，準此，上開新北地院依法准予土地承租人劉武彥等6人地租減租提存，殊屬於法有據，法所容許，同證土地出租人劉炳發、及原出租人劉順成，明知其欲增加土地租金，於89年12月8日文書，未經另外承租人9人同意簽名、及無出租人劉順成簽名，於法無法律效力後，渠等殊無依民法第442條規定，聲請法院增加租金等事實，難謂非屬違背法令，違法向本件不諳法律規定之土地承租人即被告劉武彥等6人，溢收、高收顯屬非土地租金以外之款，於法未合，殊屬無理。
㈤另外，就系爭土地相關租金行情部分
1.訴外人洪清富同時承租新北市○○區○○段，並同時承租新北市○○區○○段○○○○號、722地號等二筆土地，建築房屋，其中722地號土地出租人林秀治等5人，於105年2月
25 日向洪清富收取104年度土地租金僅係「每坪510元」，有收據可證。
2.板橋浮洲歡園里里長王國龍，於兩造105年6月15日整，於新北市板橋區調解委員會調解時曾到場，，其對全里所有租賃土地每年每坪租金，分別各為：400元、450元、510元、550元等事證，均知之甚詳。
3.呈105年1月16日貼足印花稅收據，其上明載：「茲收到承租人李長鴻繳納(板橋市○○路○段○○巷○○○○○○號土地
31.8坪)民國105年之租金新台幣壹萬貳仟柒佰貳元整。地主代表：郭樹紀」，依前開地租金12,720元÷31.8坪＝400元，即其土地租金105年度每坪400元。前開建物房屋其座落土地為新北市○○區○○段○○○○號，即本件土地同區段712地號土地緊鄰地之銜接土地地號。
4.上開僑中段705地號土地，與本件大觀段960、961地號土地緊鄰地之大觀段944地號土地，其土地登記簿謄本土地所有權人相同。而該大觀段944地號土地其承租人劉金榮，約去年曾至法院結證：該土地出租人之一，每年向其收取每坪地租金400元，可見本件土地緊鄰地之僑中段705地號土地、大觀段944地號土地，土地租金105年度每坪400元。
5.依原告提出105年9月12日之土地登記簿謄○○○區○○段○○○號土地，所載：「(一般註記事項)應受水利法淡水河洪水平原管制辦法及非都市土地使用管制規則之規定限制」，足見本件租賃土地，係法令所規定「應受水利法淡水河洪水平原管制辦法及非都市土地管制規則之規定限制」之區域範圍內土地，何來有工商繁榮之程度，及承租人即被告等利用基地之經濟價值、暨所受利益等情可言﹖可見原告空言主張，佯指經濟繁榮、情事變更等云云，殊屬非是，可證其起訴調整地租金，即法令規定最高限制10%，於法未合，難謂有理，洵不足採。
6.按最高法院68年台上字第3071號判例要旨、民事訴訟法第215條等法令，及其判例要旨明示：並與鄰地租金比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十。從前述鄰地土地租金分別為105年度每坪400元、510元等事證，殊非民法第227條之2第1項規定之情事變更，此有台灣高等法院99年度重上字第430號、最高法院100年度台上字第1415號判決可稽，該判決上明載：「…，倘於契約成立時，就契約履行中有發生該當情事之可能性，為當事人所能預料者，當事人本得自行風險之評估以作為是否締約及給付之內容(…)之考量，自不得於契約成立後，始以該原可預料情事之實際發生，再依據情事變更原則，請求增加給付」可參照。尤其本件租賃土地迄今，猶係屬法令所規：「應受水利法淡水河洪水平原管制辦法及非都市土地管制規則之規定限制」之區域範圍內土地、上開最高法院68年台上字第3071判例要旨所規、及鄰地緊接之銜接土地租金分別為105年度每坪400元、510元等事證，顯屬原告於本件土地租賃契約成立時，所能預料者，顯不得於契約成立後，始以該原可預料情事之實際發生，再依據情事變更原則，請求增加給付，據此，可證本件土地租賃，顯無具備如上述民法第227條之2第1項規定之情事變更原則之要件。職是，原告主張依民法第227條之2第1項規定之情事變更原則，調整地租金，即法令規定最高限制10%，於法不合，顯屬無理，洵不足採。
㈥依據民事訴訟法第277條第1項規定，原告佯稱本件土地租金
10%即每坪3,014元(依前開其存證函申報地價5%核算每坪土地許楊阿桃租金：15,828元×2= 31,656元÷21坪= 1,507.4元×2 =3,014元)，其應舉證板橋歡園里里長王國龍之轄內土地地主有收取地租金每年每坪3,014元之事證，以實其說，若無法舉證，空言主張，自不足採，可證其土地租金應為每年每坪510元。
㈦劉順成及原告先後向被告李火塗等6人溢收、高收顯屬非土地租金以外之款：
1.89年12月8日起至97年11月4日之前，本件原土地所有權人即出租人係劉順成，非原告，且土地出租人劉順成，未依民法第442條規定，聲請法院增加土地租金等事實，自應參照政府核課土地買賣土地增值稅，係依前次移轉公告現值×其當時之物價指數後，再以土地買賣時之公告現值，減前揭所乘物價指數後之價款後，依其土地增值價款，核課其土地增值稅之標準，依原土地出租人劉順與被告等間於89年度之前，雙方約定本件土地租金每年每坪係在50元以下，理應以89年度雙方約定本件土地租金，每年每坪係在50元為準，即為基期×其當年度每年12月物價指數後，其價款即屬其每年每坪之土地租金，顯屬本件公平之每年每坪土地租金。
2.準此，，依次核算自90年度起自97年度止，本件土地每年每坪租金為：90年度：50元×118.1%( 90年12月物價指數)＝59.05元；91年度：50元×117.2%＝58.6元；92年度：
50元×117.2%＝58.6元；93年度：50元×115.4%＝57.7元；94年度：50元×112.9%＝56.45元；95年度：50元×
112.1%＝56.05元；96年度：50元×108.5%＝54.25元；97年度：50元×107.1%＝53.55元；可證本件土地自90年度起自97年度止，每年每坪租金依次分別為：90年度59.05元；91年度58.6元；92年度58.6元；93年度57.7元；94年度56.45元；95年度56.05元；96年度54.25元；97年；度
53.55元，逾前開土地每年每坪租金，顯屬原土地所有權人即出租人劉順成，違背民法第3條第1、2、3項、第106條前段、第442條等法令，於法未合，不法向既不識字、不諳法律規定，本件被告李火塗等6人，溢收、高收顯屬非土地租金以外之款甚明。
3.自97年11月4日之後，即自98年度起至104年度止，原告繼承本件土地，仍未依民法第442條規定，聲請法院增加土地租金，仍以89年12月8日書據，向被告等人收取租金，則依另一土地承租人洪清富即即洪千富所繳納僑中段722地號104年度土地租金係每年每坪510元，可證其土地在104年度之前，每年每坪土地租金係在510元以下，準此，本件土地租金依上開每年每坪510元除以自98年度起至104年度止，每年12月物價指數後，其價款即屬其每年每坪之土地租金，顯屬本件公平之每年每坪土地租金。
4.準此，核算98年度起至104年度止，本件土地每年每坪租金為：98年度：510元÷107.4%( 98年12月物價指數)＝
474.86元；99年度：510元÷106.1%＝480.68元；100年度：510元÷104.0%＝490.38元；101年度：510元÷102.3%＝498.53元；102年度：510元÷102.0%＝500元；103年度：510元÷101.4%＝502.96元；104年度：510元；可證本件土地自98年度起至104年度止，每年每坪租金依次分別為：98年度：474.86元；99年度480.68元；100年度：
490.38元；101年度：498.53元；102年度：500元；103年度：502.96元；；104年度：510元；逾上開土地每年每坪租金，顯屬原告違法向被告李火塗等6人溢收、高收顯屬非土地租金以外之款，至為明顯。
㈧按民法第309條第1項、第319條、第326條等規定，鈞院於
105年6月13日准予被告劉武彥等6人，提存105年1月1日起至同年12月31日止地租金在案，具清償法律效力，何來有違約可言，據此，原告佯指被告等前開提存違法提存不生提存清償效力等云云，難謂有理，自不足採。又查遍原告105年6月22日存證函全文，殊無調漲租金10%任何文字，尤見原告違背民事訴訟法第277條第1項前段規定，空言佯稱其105年6月15日、6月22日催告對被告等調高租金10%等事，被告等否認其為真正，據此，可證本件請求，無理至極，於法無據，殊難足採。
㈨抵銷部分：
1.依據89年12月8日原告既非土地所有人，從而，原告據以所為上開書據，違法收取不當利益之款，於法係屬非租金款。職故，理應依據民法第125條前段請求權15年內之規定，返還被告劉武彥、李火塗、許楊阿桃、楊竹村四人，又按民法第126條規定，租金因五年間不行使而消滅，據此，可證自89年12月8日起97年11月4日止其租金，逾7年時效，其土地所有人劉順成因五年間不行使而消滅，職故，原告理應依民法第113條規定，返還其自91年12月1日起至97年11月4日止，計5年11個月又4日，向被告劉武彥四人違法收取不法、不當利益之款。另外自97年11月4日後至104年12月31日止，計7年1個月又26日，原告據系爭89年12月8日書據，逾每年每坪510元以外，不法溢收非屬租金以外不法、不當利益之款，原告亦應依法返還。被告劉武彥四人另依民法第334條前段、第335條第1項、第337條等規定，主張抵銷。
2.就被告劉武彥抵銷金額核算於後：⑴89年12月8日起97年11月4日期間92年：40,824元(20,412元×2=40,824元)＋93年：
42,526元(21,263元×2=42,526元)＋94年：44,226元(22,113元×2=44,226元)＋95年：45,928元(22,964元×2=45,928元)＋96年：49,050元(24,525元×2= 49,050元)＋97年1月-10月計：42,335元(25,401元×2=50,802元÷12個月=4,233.5×10個月=42,335元)＋91年度1個月：3,260元( 19562元×2=39,124元÷12個月=3,206.33元)，合計=268,149元⑵97年11月4日後至104年12月31日期間
98年：52,554元(26,277元×2=52,554元)＋99年：57,454元(28,727元×2=57,454元)＋100年：59,308元(29,654元×2=59,308元)＋101年：61,160元(30, 580元×2= 61,160元)＋102年：70,242元(35,121元×2=70,242元)＋103年： 70,242元(35,121元×2=70,242元)＋104年：70,242元(35,121元×2= 70,242元)＋97年1個月：4,233元(同上開97年)＋97年26日：3,614元(25,401元×2=50,802元÷365日=139元×26日=3,614元)，合計=449,049元(同參上開附件21、17、18)；被告劉武彥105年提存書租金額：32,640 (參被證5：卷1：第124頁，每年坪510元×64坪=32,640元)，32, 640元×7年=228,480元＋97年1個月：2,720元(32,640元÷12個月=2, 720元)＋97年26日：2,314元(32,640元÷365日=89元×26日=2,314元)，合計= 233,514元，449,049元-233,514元=215,535元，不法溢收款215, 535元，原告應返還被告劉武彥自97年11月4日後至104年12月31日止，不法溢收非屬租金以外不法、不當利益之款計215,535元⑶上開原告違法收取不法、不當利益之款共計483,684元，用以抵銷自107年1月1日起以後，應付之地租。
3.就被告李火塗抵銷金額核算於後：⑴89年12月8日起97年11月4日期間
92年：34,446元(17,223元×2=34,446元)＋93年：35,880元(17,940元×2=35,880元)＋94年：37,316元(18,658元×2=37,316元)＋95年：38,750元(19,375元×2=38,750元)＋96年：41,386元(20,693元×2= 41,386元)＋97年1月-10月計：35,720元(21,432元×2=42,864元÷12個月=3,572元×10個月=35,720元)＋91年度1個月：2,750元(16,505元×2=33,010元÷12個月=2,750元)，合計=226,248元⑵97年11月4日後至104年12月31日期間
98年：44,342元(22,171元×2=44,342元)＋99年：48,476元(24,238元×2=48,476元)＋100年：50,040元(25,020元×2=50,040元)＋101年：51,604元(25,604元×2= 51,604元)＋102年：59,266元(29,633元×2=59,266元)＋103年：59,266元(29,633元×2=59, 266元)＋104年：59,266元(29,633元×2= 59,266元)＋97年1個月：3,572元(同上開97年)＋97年26日：3,614元(元×2=50,802元÷365日=139元×26日=3,614元)，合計=379, 446元；被告李火塗105年提存書租金額：
27,540元(參被證5：卷1：第125頁，每年每坪510元×54坪=27,540元)，27,540元×7年=192,780元＋97年1個月：2,295元(27,540元÷12個月=2, 295元)＋97年26日：=1,961元(27,540÷365日=75.45元×26日=1,961元)，合計=197,036元，379,446元-197,036元=182,410元，不法溢收款182,410元元，原告應返還被告李火塗自97年11月4日後至104年12月31日止，不法溢收非屬租金以外不法、不當利益之款計182,410元。
⑶上開原告違法收取不法、不當利益之款共計408,658元，用以抵銷自107年1月1日起以後，應付之地租。
4.就被告許楊阿桃抵銷金額核算於後：⑴89年12月8日起97年11月4日期間
92年：13,396元(6,698元×2=13,396元)＋93年：13,954元(6,977元×2=13,954元)＋94年：14,512元(7,256元×2= 14,512元)＋95年：15,070元(7,535元×2=15,070元)＋96年：16,094元( 8,047元×2=16,094元)＋97年1月-10月計：13,890元(8,335元×2=16,670元÷12個月=1,389元×10個月=13,890元)＋91年度1個月：1,069元(6,419元×2=12,838元÷12個月=1,069元)，合計=87,985元⑵97年11月4日後至104年12月31日期間
98年：17,244元(8,622元×2=17,244元)＋99年：18,852元(9,426元×2=18, 852元)＋100年：19,460元(9,730元×2=19,460元)＋101年：20,068元(10,034元×2=20,068元)＋102年：23,048元(11,524元×2=23,048元)＋103年：23,048元(11,524元×2=23,048元)＋104年：23,048元( 11,524元×2=23,048元)＋97年1個月：
1,389元(同上開97年)＋97年26日：1,187元(8,335元×2=16, 670元÷÷365日=45.67×26日=1,187元，合計=147,344元；被告許楊阿桃105年提存書租金額：
10,710元(參被證5：卷1：第123頁，每年每坪510元×21坪=10,710元)，10,710元×7年=74,970元＋97年1個月：892元(10,710元÷12月=2,295元)＋97年26日：
=762元(10,710元÷365日=29.34元×26日=762元)，合計=76,624元，147,344元-76,624元=70,720元，自97年11月4日後至104年12月31日止，原告向被告許楊阿桃不法溢收非屬租金以外不當利益之款計70,720元。
⑶上開原告違法收取不法、不當利益之款共計158,705元
，用以抵銷自107年1月1日起以後，應付之地租。另外，就土地複丈面積之爭執，原告於民事辯論意旨狀已自認被告許楊阿桃承租面積21坪，顯已拋棄差異部分。
5.就被告楊竹村(原承租人楊明珠之繼承人)抵銷金額核算於後：
⑴89年12月8日起97年11月4日期間
92年：7,016元(3,508元×2=70,16元)＋93年：7,308元(3,654元×2=7,308元)＋94年：7,600元(3,800元×2=7,600)＋95年：7,894元(3,947元×2=7,894元)＋96年：8,430元(4,215元×2=8,430元)＋97年1月-10月計：
7,275元(4,365元×2=8,730元÷12個月=727.5元×10個月=7,275元)＋91年度1個月：560元( 3,362元×2=6,724元÷12個月=560元)，合計=46,083元。
⑵97年11月4日後至104年12月31日期間
98年：9,032元(4,516元×2=9,032元)＋99年：9,874元(4,937元×2=9,874元)＋100年：10,192元(5,096元×2=10,192元)＋101年：10,510元(5,525元×2=10,510元)＋102年：12,072元(6,036元×2=12,072元)＋103年：
12,072元(6,036元×2=12,072元)＋104年：12,072元(6,036元×2=12,072元)＋97年1個月：727元(同上開97年)＋97年26日：1,187元(4,365元×2=8,730元÷365日=23.91元×26日=621元，合計=77,172元；被告楊竹村105年提存書租金額：5,610元(參被證5：卷1：第121頁，每年每坪510元×11坪=5,610元)，5,610元×7年=39,270元＋97年1個月：467元(5,610元÷12月=467元)＋97年26日：=399元( 5,610元÷365日=15.36元×26日=399元)，合計=40, 136元，77,172元-40,136元=37,036元，自97年11月4日後至104年12月31日止，原告向被繼承人楊明珠及其繼承人被告楊竹村不法溢收非屬租金以外不當利益之款計37,036元，原告理應返還。
⑶上開原告違法收取不法、不當利益之款共計83,119元，抵銷自107年1月1日起以後，應付之地租。
㈩並聲明：1.原告之訴駁回。2.如獲不利益判決，請准供擔保
，免予假執行，
三、兩造不爭執之事實：（見本院卷二第34-35頁）㈠原告父親劉順成在97年去世，由原告在97年11月4日繼承取得系爭三筆土地。
㈡兩造間就系爭土地（即新北市○○區○○段○○○○○○○○號、僑中段712地號）有不定期租約存在。
四、本件爭執點及本院判斷如下：本件兩造爭執點在於系爭租金是否應予調整？調整之金額如何？被告抵銷抗辯是否成立？茲說明如下：
㈠按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效
果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，為民法第227條之2第1項所明定。同法第442條規定：「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限」，乃有關情事變更原則態樣之一，非謂除上開情形外，於有其他之情事變更，非契約成立當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人亦不得聲請法院增減其租金。故未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇降而調整，惟倘契約成立後，基地周邊環境，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得依民法第227條之2第1項規定，訴請法院調整其租金（最高法院93年台上字第2446號判例意旨參照）。
㈡又基地租金數額之調整，除以基地申報地價為基礎外，尚須
斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較等項，土地價值之昇降，並非增減租金之唯一斟酌事項。土地所有權人依土地法所申報之地價，為法定地價，於平均地權條例施行區域，係指地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人在公告申報地價期間內自行申報之地價，未自行申報地價者以公告地價百分之八十為其申報地價，以公告地價百分之八十為其申報地價。土地所有權人於公告期間申報地價者，其申報之地價超過公告地價百分之一百二十時，以公告地價百分之一百二十為其申報地價；申報之地價未滿公告地價百分之八十時，得照價收買或以公告地價百分之八十為其申報地價。亦為土地法第148條、平均地權條例第16條所明定。而公告地價與土地公告現值或實際市價亦常有差異，則前述土地價值之斟酌，自不得僅以土地申報地價為認定之基準。
㈢查租賃契約之成立，只須當事人意思表示一致，無論其為明
示或默示，其契約即為成立，並不以訂立書面為必要（最高法院80年度台上字第78號、85年度台上字第165號民事判決參照）。本件中，
1.兩造間有不定期租賃契約存在（其中原告於97年11月4日繼承其父劉順成之出租人地位，被告許楊阿桃於85年11月18日繼承其夫許鵬行承租人地位，被告劉武彥於87年4月2日受讓劉阿六承租人地位，被告楊竹村繼承楊明珠之承租人地位），為兩造所不爭執，自應認定屬實。
2.就租金部分，依被告所提出由原告製作之「大觀路番子園租金明細表」及收據資料所載，自90年起至104年止，被告等人歷年繳納之租金標準：（本院卷二第57-97頁）年度 申報地價 租金 坪(元)/年90年 5360元/㎡ 總申報地價x3.3%/2 58591年上 5360元/㎡ 總申報地價x3.45%/2 61192年上 5360元/㎡ 總申報地價x3.6%/2 63892年下 5360元/㎡ 總申報地價x3.6%/2 63893年上 5360元/㎡ 總申報地價x3.75%/2 66493年下 5360元/㎡ 總申報地價x3.75%/2 66494年上 5360元/㎡ 總申報地價x3.9%/2 69194年下 5360元/㎡ 總申報地價x3.9%/2 69195年上 5360元/㎡ 總申報地價x4.05%/2 71795年下 5360元/㎡ 總申報地價x4.05%/2 71796年上 5520元/㎡ 總申報地價x4.2%/2 76697年上 5520元/㎡ 總申報地價x4.35%/2 79397年下 5520元/㎡ 總申報地價x4.35%/2 79398年上 5520元/㎡ 總申報地價x4.5%/2 82198年下 5520元/㎡ 總申報地價x4.5%/2 82199年上 5840元/㎡ 總申報地價x4.65%/2 89799年下 5840元/㎡ 總申報地價x4.65%/0 000000年上 5840元/㎡ 總申報地價x4.8%/0 000000年下 5840元/㎡ 總申報地價x4.8%/0 000000年下 5840元/㎡ 總申報地價x4.95%/0 000000年上 6640元/㎡ 總申報地價x5%/0 0000000年下 6640元/㎡ 總申報地價x5%/0 0000000年上 6640元/㎡ 總申報地價x5%/0 0000000年下 6640元/㎡ 總申報地價x5%/0 0000000年上 6640元/㎡ 總申報地價x5%/0 0000000年下 6640元/㎡ 總申報地價x5%/2 1097
3.由上可知，被告等6人連同其他承租人共15人，長達15年皆依上開標準繳納租金，且每年上、下半年各繳納一次，此與原告所主張「89年12月8日雙方約定以申報地價x0.33%為準（年租為每坪760元），90年起租金計算每6個月收款一次（每年6月及12月1日各收取一次），並約定每年調漲0.15%，以公告地價為準（實際上以申報地價收取），至5%為止，即不再調漲」等情大致相符，並有會議資料1份附卷可稽（本院卷一第23頁）。
4.雖然上開會議記錄，被告否認其中「李火塗」、「洪清富」簽名之真正，只有被告洪木杉一人簽名可認定屬實，惟該書面上另有其他承租人5人到場簽名，且由原告製作每年據以收取租金之「大觀路番子園租金明細表」也都交由被告收執保管（即被告提出之附件17相關資料及收據），足見被告等人對每年租金之收取方式已有相當之認知。從而，兩造間既有不定期租賃關係存在，被告6人連同其他承租人共15人，長達15年期間也都是依上開計算方式每年分上、下兩期繳納租金，而從未異議，足認兩造間就上開租金之收取方式已有默示合意存在。
㈣兩造既約定租金金額，是依照「申報地價×5%×土地面積（
坪、平方公尺）」計算，該租金將隨系爭土地申報地價之昇降而更動。惟如前述，基地租金數額之調整，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較等項因素，作為判斷是否調整租金比例之參考。本件中，
1.系爭土地大觀段960地號為旱地，大觀段961地號及僑中段712地號為建地，鄰近新北市○○○路○段（沿大漢溪旁道路），其中大觀段961地號另「應受水利法淡水河洪水平原管制辦法及非都市土地管制規則之規定限制」，此有土地登記謄本足參（見本院卷一第18-20頁）。
2.被告六人因基地租賃所興建之房屋均位於新北市○○區○○路一段38巷156弄內（地圖見本院卷一第48、255-256頁），對外連接之大觀路一段38巷為雙向兩線道，並非交通繁忙之道路（見本院卷一第315頁第一張相片），而該38巷156弄道路經地政人員現場測量為4米35公分寬，寬度僅供一輛汽車通行而已，現場多為一、二樓的老舊平房，至少都有30-40或50-60年的歷史，被告六人之房屋即散見於其中（相片見本院卷一第257-260、315-318頁）。其中被告劉武彥、李火塗、李水旺、許楊阿桃之房屋均供自己使用，無出租；被告楊竹村、洪木杉之房屋現為空屋，無人使用；以上並有勘驗筆錄可稽（見本院卷二第116-118頁）
3.又依前述地圖及勘驗筆錄所示，系爭土地相鄰不遠處設有台鐵浮洲簡易車站，自巷道口步行約5分鐘可達，該車站自100年9月2日即啟用迄今，此有車站簡介資料可稽（見本院卷二第239頁）。依照Google地圖顯示，自巷道口步行約10-15分鐘可抵達國立台灣藝術大學、華僑高級中學等學校。
4.再就鄰地租金情形，據證人洪千富證稱：「現住的房子（大觀路一段38巷166號）坐落於僑中段712地號、722地號兩筆土地上，其中僑中段722地號每年每坪租金是510元，至少有五年的時間，105年開始調漲，漲成每坪765元，之前都是510元」等情（見本院卷二第336-338頁），並有租金收據照片可稽（見本院卷一第130頁）；證人李長鴻也證稱：○○○區○○段○○○○號每年租金是每坪400元，我沒有算過一坪多少錢，地主測量是31.8坪，但我們實際使用沒有這麼多，有一部分是道路。我每年繳12,720元，都沒有調漲，收據應該是真的沒有錯。12,720元已經繳納好幾年，應該有繳超過十年以上的時間。我們的地主是年初來收今年整年份的租金，所以今年已經繳過了。地主明年有無調整租金，沒有聽說，我們房子的地號是705地號。
我的瞭解，我住的那邊附近行情，應該一坪是四、五百元比較居多，因為我們繳的情形就是如此」等情（見本院卷二第340-341頁）。而上開僑中段705地號、722地號，位置恰在僑中段712地號上、下方，三者相鄰，該租金行情，亦可供參考。
5.綜上，本院審酌系爭土地所在之位置屬新北市板橋區較偏僻之地區、非屬工商繁榮之地段，交通之便利性普通，及系爭建物之使用狀況均屬屋齡三、四十年以上之老舊自用住家或空屋，及鄰地租金遠低於系爭租金等情，並依據土地法第105條準用同法第97條第1項之規定，認被告等承租土地之每月租金，仍以按土地申報地價總額年息5％為適當，原告請求依年息10%計算，顯屬過高，有失公平。何況原告自行製作收取105年度全年度土地租金，亦以其申報地價5%請求，此亦有其(105年上、下)大觀路番子園租金明細表附卷可稽（見本院卷一第136、309頁）。而系爭土地105年1月起申報地價調整為每平方公尺9,120元，有公告地價資料附卷可稽（見本院卷第45-47頁），是原告請求被告六人承租系爭土地之年租金應依此5%比例調整金額為96,476元（被告劉武彥）、81,400元（被告李火塗）、51,254元（被告李水旺）、31,656元（被告許楊阿桃）、16,580元（被告楊竹村）、94,214元（被告洪木杉）部分，應予准許。
㈤再按房屋或土地出租人，依民法442條提起增加租金之訴，
如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算，起訴前未為此項意思表示者，法院如認其訴有理由，即應判決自原告起訴時增高租金，最高法院48年台上字521號判例及73年度9次民事庭會議決議可資參照。查兩造既約定租金金額，是依照「申報地價×5%×土地面積（坪、平方公尺）」計算，該租金將隨系爭土地申報地價之昇降而更動，則自105年起，因公告地價再度調高，申報地價也跟著提高，原告自可據此重新計算租金金額，並要求被告等人給付。原告曾於105年6月22日以存證信函（見本院卷一第25-44頁）通知被告應於105年6月1日支付重新計算之金額，該該存證信函均經被告所受領，是原告上開存證信函應已生調漲之效力，原告主張自105年1月1日起調整租金，自應依其主張准許之。
㈥另外，債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效
力，民法第235條第1項前段定有明文。被告等人雖於105年6月13日自行依照「申報地價×3%×土地面積（坪、平方公尺）」計算租金金額並提存之（見本院卷一第49-54頁），惟此項提存之金額既然與兩造約定不符，依法自不生提出之效力，被告等人仍應負租金給付遲延責任。
㈦此外，民法第334條第1項所稱之抵銷，係以二人互負債務，
而其給付種類相同並均屆清償期為要件，且得供債務人抵銷之債權，須為其所有之對於債權人之債權。本件被告所主張抵銷之債權，實際上為原告依照兩造約定租金以「申報地價×5%×土地面積（坪、平方公尺）」計算方式所收取之租金，並無被告所主張「不法溢收非屬租金以外不法、不當利益之款」之情形存在。從而，被告對原告既無所主張之債權存在，其所為之抵銷抗辯，自無法成立。
㈧末查，原告於訴訟進行中已與被告洪木杉達成和解，並具狀
撤回此部分訴訟（見本院卷二第193頁），之後雖因被告洪木杉之訴訟代理人具狀表示不同意撤回（見本院卷二第199頁），致依法不生撤回之效力。然參照原告所陳報之和解內容，被告洪木杉已將其使用之建物出售與原告，雙方並就積欠租金一事達成合意，故原告此部分之請求已經欠缺權利保護必要，自應予駁回。
五、綜上所述，原告依民法第442條規定，請求將被告劉武彥、李火塗、李水旺、許楊阿桃、楊竹村所承租系爭土地之租金，自105年1月1日起，調整為「申報地價（105年為9120元）×5%×土地面積（坪、平方公尺）」計算方式之租金金額，即分別為96,476元（被告劉武彥）、81,400元（被告李火塗）、51,254元（被告李水旺）、31,656元（被告許楊阿桃）、16,580元（被告楊竹村），並請求給付所積欠之租金金額（即半年份租金），及均自105年7月1日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分，為有理由，應予准許。逾此範圍所為之請求，為無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，經核均合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依據，應併予駁回
七、兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，均毋庸再予論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。中 華 民 國 106 年 12 月 13 日
民事第二庭 法 官 劉以全以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 12 月 13 日
書記官 蔡忠衛