臺灣新北地方法院民事判決 105年度訴字第309號原 告 張郁琪訴訟代理人 景玉鳳律師複代 理 人 林曉筠律師被 告 羅景慧訴訟代理人 鄭義昌上列當事人間請求返還房屋事件，經本院於民國105 年6 月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳拾玖萬元，及自民國一百零五年六月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行，但被告如以新臺幣貳拾玖萬元為原告預供擔保，或將請求標的物提存，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款定有明文。查本件原告起訴時，其訴之聲明本為㈠被告應將新北市○○區○○路○○號後段之房屋全部騰空遷出返還原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）16萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓交屋日止，按年息5 ％計算之利息，及自民國
104 年12月1 日起至遷讓交屋日止，按月給付原告4 萬元。嗣於本院審理中最後於105 年6 月27日，變更其訴之聲明為被告應給付原告94萬元，及自變更聲明狀繕本送達翌日即10
5 年6 月28日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息（見本院卷第108 、109 、112 頁）。核原告上揭所為，除業將請求返還房屋部分之起訴予以撤回，不在本院審理範圍內外，另就金錢給付請求逾原起訴範圍部分，則係擴張應受判決事項之聲明，且堪認請求之基礎事實要屬相同，即均係主張被告並未依約如期返還租賃物而請求依租賃契約約定之違約金（由按租金2 倍計算增為按租金5 倍計算）等情，揆諸前揭法條規定，自不在禁止之列，縱被告業已表示不同意原告為訴之變更追加（見本院卷第109 頁），於法亦應准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠緣臺北縣泰山鄉（現更名為新北市○○區○○○段○○○○○號
（門牌號碼臺北縣○○鄉○○路○○號，現更名為新北市○○區○○路○○號）之建物為原告所有。嗣原告於103 年6 月30日與被告簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定原告將所有新北市○○區○○路○○號後段之房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，每月租金2 萬元，租期1 年，自103 年6 月30日起至104 年6 月29日止，租賃期滿除原告同意繼續出租外，被告應即將系爭房屋照原狀遷還原告，如被告不即時遷還系爭房屋，原告得按月請求租金5 倍之違約金至遷還完了之日。嗣後原告於104 年3 月間租約期滿前，先以口頭向被告表示不再續約，後於同年6 月11日再以存證信函向被告表示租約期滿後將不再續租，請被告於租約屆滿後將房屋遷空返還。迨期滿後，被告因故而未能如期騰空後返還系爭房屋，原告亦體諒被告處境，不願為難，遂另行成立協議，同意被告於104 年8 月30日遷空返還系爭房屋即可。
㈡詎料，104 年8 月30日期滿後，被告仍遲遲未返還，甚至拒
接電話，全然沒有誠意處理，原告只好再以存證信函向被告催告，請渠於104 年9 月5 日前返還房屋，惟被告對此仍相應不理，原告無奈只得申請調解，雙方並於104 年9 月24日至新北市泰山區調解委員會進行調解。然而，被告竟拒絕繳納7 月及8 月租金，更要求原告應返還系爭租約之押租金40,000元，否則即拒絕返還系爭房屋。原告本於104 年6 月29日租約期滿時，即不願再續租，後全因體諒被告暫時無法搬遷，給予被告方便，始另行協議同年8 月30日搬遷。如今被告提出如此無理要求，原告無法接受，致未能達成調解。原告迫於無奈，只好提起本件訴訟，請求被告返還系爭房屋、給付積欠租金以及依系爭租約約定之違約金。
㈢嗣於本件訴訟進行中，因被告已配合將系爭房屋鑰匙返還，
故原告已無再行請求被告遷讓返還系爭房屋之必要，此部分訴訟並業經原告予以撤回，惟就前所積欠7 、8 月租金及依約應給付按租金5 倍計算之違約金部分，被告則仍應為給付。茲將原告得請求之金額，略述如下：
⑴兩造間系爭租約雖已於104 年6 月29日屆滿，惟因原告體諒
被告搬遷不及，故雙方另行協議於104 年8 月30日遷空返還即可，則被告自應給付原告104 年7 月及8 月之租金，共計
4 萬元。⑵原告本考量如今景氣蕭條，特體恤被告經濟狀況，而僅向被
告請求按租金2 倍計算之違約金。惟被告多次毀諾未依約返還鑰匙，蓄意拖延訴訟，雖最終於105 年5 月10日，將鑰匙寄達原告以完成系爭房屋之返還，然未料經原告前往系爭房屋查看，卻發現屋內仍留有大量廢棄物及垃圾，且有多處缺漏、破損，均需經更換後方能正常使用，意即原告需耗費大量時間、精力、金錢整修系爭房屋，始能將系爭房屋回復至可堪使用之狀態，故原告改依系爭租約第4 條規定，請求被告給付按租金5 倍計算之違約金，並自104 年9 月起計算至
105 年5 月止，共計90萬元（計算式：20,000x5x9=900,000）。又上開金額與7 月及8 月租金（各為2 萬元）合計為94萬元（計算式：90萬元+4萬元=94 萬元）。
㈣為此，爰依據兩造間所成立之租賃契約法律關係，請求被告
給付租金及依系爭租約第4 條規定之違約金而提起本件訴訟，並聲明求為判決：⑴被告應給付原告94萬元，及自變更聲明狀繕本送達翌日即105 年6 月28日起至清償日止，按年息
5 ％計算之利息（見本院卷第108 、109 、112 頁）。⑵願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以下列情詞資為抗辯，並聲明求為判決：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈠緣被告於承租原告所有系爭房屋後，本與該66號建物上方之
2 樓住戶（該住戶也是原告之承租人）相安無事。豈知自該66號建物下方1 樓之便利商店重新裝潢後，該66號建物上方之2 樓住戶開始不斷向警方、環保局及消防局等報案，投訴被告所承租之樓層太吵，致警察局、環保局及消防局等單位皆多次不定時派員突襲檢查，未查有違規狀況。後該2 樓住戶轉向新北市政府工務局檢舉被告所承租之系爭房屋違反建築法規，原告於104 年5 月29日，以Line傳送公文予被告，並言『認定通知書我已收到』，『請您盡快搬遷』，『如不搬遷，強制拆除而造成您的財產損失我一概不負責』等語。即系爭房屋業由新北市政府違章建築拆除大隊確認係屬違章建築，原告稱拆除大隊認定系爭房屋是違章建築，經溝通結果，若將違章部分之系爭房屋封閉不再使用，拆除大隊就不會進行拆除，因此系爭房屋已不能再使用，所以無法再出租與被告，而要求被告搬遷。然因被告於104 年8 月30日前，期間各項研討、彩排活動緊湊，故於系爭租約結束前，經與原告協商，原告同意給予時間緩衝，雙方並議定到104 年8月底。嗣於月底被告便搬離未再使用系爭房屋，亦將鎖匙交出，留於便利商店門市櫃台。
㈡104 年9 月24日由被告夫婿代替被告出席由原告申請之調解
會，會中被告夫婿再三強調系爭房屋被告早未再使用，鑰匙當初寄放1 樓便利商店櫃台，因遷移及裝潢耗費過多經費，無拆除經費可拆除鋁門窗，請原告能體諒退還4 萬元押租金來請鋁門窗公司去拆除，但原告不同意並限期拆除鋁門窗而調解不成。嗣104 年10月15日原告以Line傳送訊息告知同意被告上開請求，被告也回覆將聯絡7-11總公司取回鑰匙，請人去把鋁隔間拆一拆，但其後被告並未收到4 萬元退款來拆鋁門窗。原告又於104 年11月11、12日，以Line傳輸通知表示被告於104 年11月13日17時前，請將房子點交返還予原告，如上述時間內無返還，先前給予的承諾（返還2 個月押金
4 萬元）也將於11月13日17時失效等語。惟被告已多次告知原告未再使用系爭房屋，且在等候原告同意協調會中所拜託請求將押金4 萬元退還讓被告有錢聘請鋁門窗公司拆除鋁門窗，豈可後悔再提告。再者依原告所言，其與新北市政府違章建築拆除大隊溝通後決定不再使用該違章建築空間，以避免被拆除而影響一樓便利商店營運。本人因原告另一承租人之故，無法繼續承租系爭房屋，所有裝潢損失不少，亦於租賃合約結束後，並未占有利用系爭房屋，自無不當利得，原告亦告知被告其亦已決定不再使用系爭房屋之違章建築空間，以避免被拆除，故亦無權益損失，所爭執僅為退還4 萬元押租金，讓被告有錢聘請鋁門窗公司拆除鋁門窗一事，今再以訴訟向本人請求16萬元甚至94萬元，實為無理由。
三、原告主張系爭房屋為原告所有，原告於103 年6 月30日，將之出租與被告，每月租金2 萬元，租期1 年，自103 年6 月30日起至104 年6 月29日止。嗣原告於104 年3 月租約期滿前，即先以口頭向被告表示不再續約，後又於同年6 月11日再以存證信函向被告表示租約期滿不再續租。惟期滿後，因被告未能如期騰空返還系爭房屋，原告體諒被告處境，遂與之成立協議，同意延長租期至104 年8 月30日止之事實，有原告所提出之建物所有權狀、房屋租賃契約書、板橋港尾郵局第72號、第122 號存證信函等件在卷可稽（見本院卷第15頁至第22頁），且為被告到庭所不爭執，堪信為真。至原告另主張詎104 年8 月30日期滿後，被告仍遲遲未遷讓返還系爭房屋，且尚積欠有7 、8 月之租金，共計4 萬元以及依據系爭租約第4 條規定之違約金未為清償等情，則被告所否認，並以前情詞置辯。是以本件所應審酌者，在於㈠被告究係於何時將系爭房屋遷讓返還原告？㈡原告請求被告給付租金及違約金，有無理由？如有，得請求之金額為何？等項，茲分別審究論述如下。
四、關於「被告究係於何時將系爭房屋遷讓返還原告？」爭點部分：
㈠被告雖抗辯渠於104 年8 月30日租期屆滿前，即已搬離系爭
房屋，未再繼續使用系爭房屋，並將系爭房屋之鑰匙寄放在便利商店7-11的櫃臺，故應認被告早已將系爭房屋返還原告云云。然被告並未舉證證明係依原告指示，而將系爭房屋之鑰匙寄放在便利商店7-11的櫃臺，以資返還，且依被告於本院審理時所自陳：「當初6 、7 月時，房東要7-11把那道牆做回去，後來7-11來跟我拿鑰匙，我把鑰匙寄在7-11的櫃台，之後鑰匙就沒有再回到我的手上。我把鑰匙交給7-11之後我就沒有管了。我鑰匙沒有直接交還給房東，我認為7-11是有道理來拿鑰匙的。我認為我們既然已經走了，就是已經還了。」等語，顯然被告於主觀上乃係認為既已遷出系爭房屋，就應算是返還，縱令鑰匙未交還原告持有，亦不影響。惟被告既未與原告辦理任何交屋手續，且遲未將系爭房屋鑰匙交還原告或原告所指示之人持有，按諸一般社會通念，出租人均皆會認為承租人「尚還占用中，且有繼續使用之意思」，縱有備份鑰匙亦不敢逕行進入取回房屋，自不得僅依被告單方面騰空房屋逕行離去之行為，即認承租人已將系爭房屋返還，是被告抗辯伊已於租期屆至時，將系爭房屋返還云云，即不足採。
㈡再者，由原告所陳內容觀之，被告既於本件訴訟中，仍得向
便利商店7-11取回系爭房屋鑰匙，並進入系爭房屋內將鋁隔間拆除，益徵系爭房屋尚在被告占用中。又被告係於本件訴訟審理中，將屋內之鋁隔間拆除後，始將鑰匙寄還原告，且原告係於105 年5 月10日，方收受該鑰匙等情，為兩造所不爭執（見本院卷第109 頁、第110 頁），是堪認被告係於10
5 年5 月10日，始將系爭房屋返還予原告，故原告主張被告返還系爭房屋日期應為105 年5 月10日，堪以採信。
㈢綜上，被告將系爭房屋遷讓返還原告之日期，應為105 年5月10日乙節，堪以認定。
五、關於「原告請求被告給付租金及違約金，有無理由？如有，得請求之金額為何？」爭點部分：
㈠按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益
，他方支付租金之契約，民法第421 條第1 項定有明文，是承租人於租賃關係存續中負有支付租金之義務。本件兩造間之系爭租約既經合意延長租約期限至104 年8 月30日，如前所述，則於租賃關係存續中之104 年7 、8 月期間，被告自應依約給付租金。是原告主張被告尚積欠104 年7 、8 兩個月之租金，共計4 萬元，被告應負清償責任等語，即屬有據，應予准許。
㈡次按「除甲方（指原告，下同）同意繼續出租外，乙方（指
被告，下同）於租賃期滿即日將房屋以誠意照原狀遷還甲方，不得藉詞推諉或任何主張向甲方請求遷移費或任何費用。如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金
5 倍之違約金或即申請停水停電至遷讓完了之日起，乙、丙決不異議。」，系爭租約第4 條第5 款定有明文。本件系爭租約於104 年8 月30日經延長租期屆滿，惟被告並未於租期屆滿時，將系爭房屋返還與原告，而係遲至105 年5 月10日，始將系爭房屋返還乙情，業如前述，則原告主張依據系爭租約第4 條第5 款規定，被告應給付違約金等語，亦屬有據。第按行使債權，履行義務，應依誠實及信用方法，為民法第148 條第2 項所明定。再違約金之約定倘係過高，法院本得依職權酌減之，此觀之民法第252 條規定自明。故當事人約定之違約金過高而顯失公平，即應依誠信原則予以檢驗。又當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，庶符實情而得法理之平。查原告雖主張依據系爭租約第4 條第5 款規定，原告得請求按月以租金5 倍計算之違約金云云。然上開規定係屬損害賠償總額預定性之違約金，為原告所不否認（見本院卷第109 頁），參以被告於租賃期間屆滿後，仍無權占有系爭房屋，並遲至105 年5 月10日，始將系爭房屋返還予原告，是原告依系爭租約第4 條第5 款規定請求被告支付自
104 年9 月1 日起至105 年5 月10日止之違約金，固屬有據。惟本院審酌近年來國內整體經濟景氣非佳，原告縱得將系爭房屋再租賃他人，其每月可得租金收益未必能顯高於系爭租約所定之租金數額；復考量被告業於105 年5 月10日返還系爭房屋等情，其違約情節尚屬輕微，以及原告因尚需將系爭房屋內部加以整理回復，致需支出修整費用，因而所受損害等之情狀，綜合因認原告請求被告依租金數額之5 倍給付違約金共90萬元（每月10萬元），尚屬過高，應酌減為按租金1.5 倍計算違約金，計算之期間為8 又1/3 個月，即應共給付25萬元為適當【計算式：（3 ×8 ）＋（3 ×1/3 ）＝25】。易言之，原告請求被告給付違約金25萬元，應屬可採，逾此範圍之請求，則難認相當，不應准許。
㈢承上所析，原告得請求被告給付之租金及違約金，合計應為29萬元（即4 ＋25＝29）。
六、從而，原告主張依據兩造間所成立之租賃契約法律關係，被告應給付原告29萬元，及自變更聲明狀繕本送達翌日即105年6 月28日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，洵屬有據，應予准許；逾此部分之請求，則為無理由，應予駁回。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本案判斷結果無影響，均毋庸再予一一審酌，附此敘明。
八、本件原告勝訴部分係屬所命給付之金額未逾50萬元之判決，應依職權宣告假執行，並依職權宣告被告得供擔保免為假執行。至原告其餘假執行之聲請，因該部分之訴業經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
九、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 7 月 11 日
民事第二庭 法 官 黃若美以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 7 月 12 日
書記官 陳君偉