臺灣新北地方法院民事判決 105年度訴字第3115號原 告 葉鴻真被 告 林麗川上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國106 年1 月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落新北市○○區○○路○段○○號七樓之四房屋全部遷讓返還原告，並應給付原告新臺幣（下同）壹萬壹仟元，及自民國一百零五年七月三日起至遷讓返還前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣伍萬柒仟伍佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費由被告負擔。
本判決第一項關於返還房屋部分於原告以新臺幣伍拾貳萬捌仟壹佰陸拾捌萬元，及關於壹萬壹仟伍佰元部分於原告以新臺幣參仟捌佰參拾肆元，以及關於按月給付已到期部分於原告按月以新臺幣壹萬玖仟壹佰陸拾柒元供擔保後，均得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事人之聲請，由其一造辯論而為判決，民事訴訟法第385 條第1項前段定有明文。本件被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，且核無同法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請及上開規定，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告部分：
㈠、緣被告於民國105 年4 月27日向原告承租坐落於新北市○○區○○路0 段00號7 樓之4 房屋（下稱系爭房屋），雙方約定租期1 年，即自105 年5 月3 日起至106 年5 月2 日止，每月租金新臺幣（下同）11,500元，於每月5 日給付，並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約）。本件以擔保金抵償後積欠租金已達3 個月，共計34,500元，經原告以存證信函催告被告支付並告知將終止租約，詎房屋之交還及租金之給付迭經催討被告均不予置理。又自105 年7 月3 日起租賃既已終止，被告對租賃物即屬無權占有，自應按月賠償原告未收租金57,500元之損害迄交屋之日止，此部分併予請求。爰民法第440 條第1 項之規定終止系爭租約，並依民法第455 條前段及第767 條第1 項前段之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，並依系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告給付積欠租金及租約終止後無權占有租賃物相當於租金之不當得利，並聲明：１、被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告，並應給付原告34,500元，及自105 年7 月3 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告57,500元；２、訴訟費由被告負擔；３、原告願供擔保，請准宣告假執行等語。
二、被告已於相當時期受合法送達通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀作任何聲明或陳述。
三、本院得心證之理由：
㈠、按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。承租人應依約定日期，支付租金。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第421 條第1 項、第439 條前段、第440 條第1 項、第2 項、第455 條前段分別定有明文。次按出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示（最高法院87年度台簡上字第7 號裁定意旨參照）。查：原告於105 年4 月27日與被告簽訂系爭租約，約定租期自105 年5 月3 日起至106 年5 月2 日止，每月租金為11,500元，被告除已給付押租金23,000元外，自105 年
5 月3 日起至同年7 月2 日未依約繳納租金，嗣原告寄發存證信函催告被告給付租金，被告迄今仍未支付之事實，業據原告提出系爭租約及存證信函暨回執、建物及土地登記謄本及簡訊等通知各1 份在卷為憑（本院卷第12至20、24至30、64至67頁），又被告已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第
280 條第3 項前段、第1 項前段規定，視同自認，堪認原告上開主張為真實。準此，被告遲付租金之總額已逾2 個月租額，並經原告催告被告履行，且依系爭租約第21條約定：「如乙方（即被告，下同）積欠租金超過10日，本租約自動終止」（見本院卷第15頁），則原告依民法第455 條前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，當屬有據，應予准許。至原告另依民法第767 條第1 項前段規定請求返還系爭房屋之部分，本院自毋庸審究，附此敘明。又被告積欠105 年5 月3日至同年7 月2 日之租金共34,500元，應扣除原告尚未返還予被告押租金23,000元，其請求被告給付積欠租金11,500元【計算式：（11,500元×3 ）－23,000元＝11,500元】，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由。
㈡、次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段分別定有明文。又無權占用他人房屋或土地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人得請求占用人返還該利益（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金數額，而不受法定租金額之限制。查系爭租約依照系爭租約第21條約定，本於105 年5 月15日自動終止，惟原告既主張自105 年7 月2 日系爭租約終止，則自105 年7 月3 日起，兩造間即無租賃關係存在，被告已無繼續占有系爭房屋之正當權源，惟仍繼續占有使用系爭房屋，自屬無權占用系爭房屋，且因而受有使用系爭房屋之利益，致原告受有損害，該項利益依其性質無法返還，揆諸上開說明，原告自得請求被告償還相當於租金之價額。又依照系爭租約第6 條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方（即原告，下同），不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時謙讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。」是原告依不當得利之法律關係及上開約定，請求被告自105 年7 月3 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付57,500元（即每月租金11,500元×5=57,500元），應有理由。
四、綜上所陳，原告依系爭租約、民法第455 條前段及不當得利之法律關係，請求被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告，並給付積欠租金11,500元及自105 年7 月3 日起至遷讓之日止，按月給付57,500元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，原告其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認於本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 1 月 26 日
民事第二庭 法 官 饒金鳳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 1 月 26 日
書記官 沈伯樺