臺灣新北地方法院民事判決 105年度訴字第549號原 告 富族事業有限公司法定代理人 曹啟文訴訟代理人 洪士傑律師複 代理人 王莉雅律師
倪子嵐律師被 告 田淑惠訴訟代理人 賴安國律師複 代理人 沈泰宏律師上列當事人間請求給付服務報酬事件，經本院於民國105年5月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）事實：
1、緣原告於民國（下同）104年2月6日受被告田淑惠委託，銷售被告田淑惠所有坐落新北市○○區○○段○○段00地號土地及同段9092建號即門牌號○○區○○路○○○號17樓房屋（下稱系爭不動產），兩造約定委託銷售價格約定為新臺幣（下同）1488萬元，委託銷售期間自104年2月6日起至同年5月31日止，服務報酬為成交價額之4％，並簽訂一般委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約，原證1）。
2、原告之員工於委託銷售期間多次帶訴外人簡心怡前往系爭不動產瞭解屋況，並提供相關銷售資料，此有原告員工與簡心怡社群通訊軟體對話內容（原證2）可稽，並隨時以上開社群通訊軟體向被告田淑惠報告帶看進度。詎料，被告田淑惠竟嗣後私下與訴外人簡心怡買賣系爭不動產，卻未給付原告任何仲介服務費，而系爭不動產雖係於104年8月27日辦理系爭不動產所有權移轉登記（原證3），然依一般不動產移轉買賣登記實務，買賣雙方自簽訂不動產買賣契約至不動產所有權完成移轉登記前，因買方需向銀行辦理房屋貸款，且相關稅捐申辦繳交亦須一定流程與時間，是上開辦理期間至少需一個月以上之工作天，依此推算實際簽約日期，被告田淑惠與訴外人簡心怡應係於104年7月間買賣系爭不動產，該期間仍在委託期間屆滿後兩個月內，故依系爭委託銷售契約第8條第3項第4款約定，原告即視為已完成仲介之義務，被告田淑惠則應支付原告服務報酬。
3、據上所陳可知，被告田淑惠既經原告居間仲介系爭不動產買賣，卻私自接觸成交，逃避履約給付服務報酬之責，依系爭委託銷售契約第8條第3項第4款約定，應視原告已完成仲介義務，被告田淑惠應按委託總價1488萬元之4％即59萬5200元（計算式：14,880,000元×4％＝595,200元）給付服務報酬，是原告為保自身權益，爰提起本訴。
（二）原告得依系爭委託銷售契約第8條第3項第4款約定，請求被告給付服務報酬59萬5200元：
1、依系爭委託銷售契約第8條第3項第4款約定：「委託之遵守：有下列情形之一者，均視為乙方已完成居間仲介之義務，除第一款給付委託價額百分之二之服務報酬外，甲方仍應支付委託銷售價額百分之四服務報酬，並應立即全額一次支付予乙方：…委託期間屆滿後貳個月內，甲方與乙方曾經介紹之客戶或其配偶、二親等內之親屬成交時。」準此，委託人於委託期間屆至後2個月內，若與受託人曾經介紹之客戶或其配偶、二親等內之親屬）成交者，依約擬制『視為受託人已完成仲介之義務』，委託人依約即應給付委託銷售價額百分之四服務報酬。
2、經查，系爭委託銷售契約之委託銷售期間係自104年2月6日起至同年5月31日止，是被告田淑惠於委託期間屆至後2個月內即104年7月31日前，不得與原告曾經介紹之客戶就系爭不動產訂立買賣契約，否則依上開約定，原告即視為已完成仲介之義務，被告田淑惠應支付原告服務報酬。
3、詎料，被告田淑惠竟嗣後於委託期間屆滿後2個月內，私下與被告介紹之客戶簡心怡買賣系爭不動產，卻未依約給付原告任何仲介服務費，被告田淑惠所為顯係為逃避履約給付服務報酬之責；又系爭不動產雖係於104年8月27日辦理系爭不動產所有權移轉登記（原證3），然依一般不動產移轉買賣登記實務，買賣雙方自簽訂不動產買賣契約至不動產所有權完成移轉登記前，因買方需向銀行辦理房屋貸款，且相關稅捐申辦繳交亦須一定流程與時間，是上開辦理期間至少需一個月以上之工作天，依此推算實際簽約日期，被告田淑惠與訴外人簡心怡應係於104年7月間買賣系爭不動產，該期間仍在委託期間屆滿後2個月內，故依系爭委託銷售契約第8條第3項第4款約定，原告即視為已完成仲介之義務，被告田淑惠則應支付原告委託銷售價額百分之四服務報酬，故原告請求被告田淑惠給付59萬5200元（計算式：14,880,000元×4％＝595,200元）之服務報酬，自屬有理由甚明。
（四）聲明：
1、被告應給付原告59萬5200元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
2、原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）原告主張系爭委託銷售契約第8條第3項第4款約定委託期間屆滿後貳個月內，甲方與乙方曾經介紹之客戶或其配偶、二親等內之親屬成交時，視為乙方已完成居間仲介之服務，而系爭委託銷售期間係自104年2月6日起至同年5月31日止，故被告於同年7月31日前與訴外人簡心怡成交系爭不動產，應給付服務報酬予原告云云，應屬誤解。
（二）經查，被告與訴外人簡心怡就系爭不動產訂立買賣契約之時間點係在104年8月3日（被證1），顯逾系爭委託銷售契約第8條第3項第4款所定委託期間屆滿後貳個月之期間（104年7月31日），故被告不受系爭委託銷售契約之拘束，至為明確。
（三）實則，原告為追求高價成交後之服務報酬，未善盡協調被告與訴外人簡心怡間對於買賣金額落差之義務，不僅未將買方簡心怡之出價告知被告，亦未曾明示或暗示被告應稍作降價，方導致被告與訴外人簡心怡間因價格落差而遲遲無法成交。是以，本件原告既從未曾促成買賣雙方就價金等交易條件達成共識，自難謂被告有所謂「逃避履約給付服務報酬之責」之行為，更難謂被告係刻意待委託期間屆滿後才就原告已成功撮合之交易條件共識進行簽約，則原告對於買賣雙方間之成交金額既無何等貢獻，自不得請求服務報酬。
（四）再者，被告自始至終均無違約之意圖，亦從未曾主動與訴外人簡心怡聯繫，遑論原告更未曾將訴外人簡心怡之聯繫方式提供予被告，何來被告「私自接觸成交」之說？被告係於委託期間經過後，才被動經訴外人簡心怡聯繫，雙方經多次價格協商後，最後由被告降價才得以成交，且成交日期係在104年8月3日，自無違反系爭委託銷售契約第8條第3項第4款之情形。
（五）又，由於被告另有委託其他房仲業者銷售系爭不動產，故被告曾經於簽訂系爭委託銷售契約時，數度明確要求原告必須刪除第8條第3項第4款之規定，以避免其他房仲業者先成功銷售時，必須給付原告服務報酬，詎原告承辦人員竟利用燈光昏暗，錯誤劃掉下方之第8條第4項【此一事實有相關證人及證物可資為憑，被告將再視本件訴訟進行程度提出】，是原告事後再以本應刪除之第8條第3項第4款對被告提起本件訴訟，恐有詐欺消費者之嫌。
（六）聲明：
1、原告之訴駁回。
2、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造爭執與否事項：
（一）不爭執事項：
1、原告於104年2月6日受被告田淑惠委託，銷售被告田淑惠所有坐落新北市○○區○○段○○段00地號土地及同段9092建號即門牌號○○區○○路○○○號17樓房屋（下稱系爭不動產），兩造約定委託銷售價格約定為新臺幣（下同）1488萬元，委託銷售期間自104年2月6日起至同年5月31日止，服務報酬為成交價額之百分之四，並簽訂一般委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約，原證1）。
2、訴外人簡心怡以總價1340萬元向被告購買其所有新北市○○區○○路○○○號17樓及其基地，並於104年8月3日簽訂成屋買賣契約書，104年8月27日移轉登記完畢之事實（形式上不爭執）。
3、原告於被告田淑惠委託銷售期間曾經帶過簡心怡去看過系爭房子。
（二）爭執事項：
1、原告主張被告為逃避原告之仲介費，與訴外人簡心怡於104年7月31日前已合意買賣系爭房地，到104年8月3日始訂立系爭成屋買賣契約書等情。
2、被告則以其並無於104年7月31日前與訴外人簡心怡已合意買賣系爭房地，到104年8月3日始訂立系爭成屋買賣契約書以逃避原告之仲介費，，我於104年8月3日始決定要賣給簡心怡，之前並沒有談成買賣相關條件云云置辯。
四、本件應審酌原告主張被告應給付59萬5200元，有無理由？
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文；申言之，民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。又請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則（最高法院17年上字第917號及同院48年臺上字第887號判例意旨參照）。
（二）原告於104年2月6日受被告田淑惠委託，銷售被告田淑惠所有坐落新北市○○區○○段○○段00地號土地及同段9092建號即門牌號○○區○○路○○○號17樓房屋（下稱系爭不動產），兩造約定委託銷售價格約定為新臺幣（下同）1488萬元，委託銷售期間自104年2月6日起至同年5月31日止，服務報酬為成交價額之百分之四，並簽訂系爭委託銷售契約（原證1），系爭委託銷售契約第8條第3項第4款約定：「委託之遵守：有下列情形之一者，均視為乙方已完成居間仲介之義務，除第一款給付委託價額百分之二之服務報酬外，甲方仍應支付委託銷售價額百分之四服務報酬，並應立即全額一次支付予乙方：…委託期間屆滿後貳個月內，甲方與乙方曾經介紹之客戶或其配偶、二親等內之親屬成交時。」準此，委託人於委託期間屆至後2個月內，若與受託人曾經介紹之客戶或其配偶、二親等內之親屬）成交者，依約擬制『視為受託人已完成仲介之義務』。足見，委託人即被告於委託期間屆至後2個月]即104年7月31日）內，若與受託人即原告曾經介紹之客戶成交者，被告依約即應給付委託銷售價額百分之四服務報酬。訴外人簡心怡以總價1340萬元向被告購買其所有新北市○○區○○路○○○號17樓及其基地，並於104年8月3日簽訂成屋買賣契約書，104年8月27日移轉登記完畢予訴外人簡心怡，及原告於被告田淑惠委託銷售期間曾經帶過簡心怡去看過系爭房子之事實，為兩造形式上不爭執事項。本件主要爭執點在於被告是否為逃避原告之仲介費於104年7月31日前與訴外人簡心怡已合意買賣系爭房地，到104年8月3日始訂立系爭成屋買賣契約書，若於104年7月31日前已合意買賣完成，被告依約即應給付委託銷售價額百分之四服務報酬；如雖於104年7月31日前已談買賣事宜，至104年8月1日後始成交時，被告依約不須給付委託銷售價額百分之四服務報酬。經查：
1、證人涂志重於本院105年4月18日審理時證述訴外人簡心怡以總價1340萬元向被告購買其所有新北市○○區○○路○○○號17樓及其基地，並於104年8月3日簽訂成屋買賣契約書，我有在場，我跟被告是朋友，委託原告銷售及成交時我有在現場，也有看契約，在104年7月31日前被告與訴外人簡心怡談到契約的事，在8月3號簽約的時候談成，因為在簽約的當時還在協商價錢，還有一些沒有談成，因為我們約在代書那裡談，因為被告認為有簽約才算數，104年8月3日當日談成當場簽立契約，訴外人簡心怡並交付訂金，被告簽約（委託銷售及買賣簽約前幾天）的時候才叫我到現場，我跟被告講直接在代書那簽約，在代書那還有在談論一些價格，應該包括總價和稅金，價格怎麼談成我不清楚，被告並無逃避原告之仲介費等情，有本院105年4月18日言詞辯論筆錄在卷可按。已指明被告與訴外人簡心怡於104年8月1日後還在談論一些價格（包括總價和稅金），所以，被告雖於104年7月31日前已談買賣事宜，至104年8月1日後始成交時已明。
2、證人孟振宇於本院105年4月18日審理時證述我是簡心怡買方的仲介，不是被告的仲介，我有帶過訴外人簡心怡去看過房屋三次，當時簡心怡表示喜歡這個房子，但是他要回去考慮看看，但一直沒有下斡旋金，我不清楚簡心怡和被告何時買賣合意，他不會跟我說，我不曉得跟被告訂約等語，有本院105年4月18日言詞辯論筆錄在卷可按。已指明證人孟振宇不清楚簡心怡和被告何時買賣合意及訂約之事，足見，證人孟振宇證述並無法證明簡心怡和被告於104年7月31日前已合意買賣完成。
3、證人楊富雄於本院105年5月11日審理時證述我是簡心怡賣房子談價格的仲介，不是買房子的仲介，簡心怡104年6月有跟我說他已經看到要買的房子，但地點、標的物沒跟我說，我不知道簡心怡是否有向別人買成房屋，我不知道被告和簡心怡買賣房子的事等情，有本院105年5月11日言詞辯論筆錄在卷可按。已指明證人楊富雄不知道被告和簡心怡買賣房子，也不知道簡心怡是否有向別人買成房屋的事，足見，證人楊富雄證述並不知簡心怡和被告買賣之事。
4、證人莊春燕於本院105年5月11日審理時證述104年8月2號簡心怡跟我約定104年8月3日要到我事務所（桃園市○鎮區○○路○○○號5樓之2）訂約，104年8月3日在事務所時沒有再議價，到達事務所之前有無談論價格我不曉得，亦不清楚有無於104年7月31日前談成買賣契約，我在104年8月2日接到案子，104年8月2日之前的事我都不清楚等語，有本院105年5月11日言詞辯論筆錄在卷可按。已指明證人莊春燕不清楚簡心怡和被告何時買賣合意及訂約之事，足見，證人莊春燕證述亦無法證明簡心怡和被告於104年7月31日前已合意買賣完成。
5、總而言之，原告並無法舉證證明被告於104年7月31日前與訴外人簡心怡已合意買賣系爭房地成交之事證，原告主張被告應給付委託銷售價額百分之四服務報酬59萬5200元，並無理由。
五、從而，原告請求被告應給付原告59萬5200元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 5 月 12 日
民事第一庭 法 官 張谷輔以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 5 月 12 日
書記官 林惠敏