臺灣新北地方法院民事判決 105年度訴字第558號原 告 張瓊仙訴訟代理人 沈明欣律師被 告 黃元瑄上列當事人間遷讓房屋等事件，經本院於民國105 年4 月6 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼新北市○○區○○街○○巷○○號房屋遷讓返還予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾貳萬肆仟元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣陸拾柒萬肆仟伍佰叁拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：緣原告為門牌號碼新北市○○區○○街○○巷○○號房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，惟被告未經原告之同意占有使用系爭房屋，爰依民法第767 條第1 項規定，請求被告自系爭房屋遷讓返還予原告。併聲明為：①被告應將坐落新北市○○區○○街○○巷○○號房屋遷讓返還予原告。②原告如受有利判決，願供擔保，請准宣告假執行。③訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：被告前於民國103 年6 月8 日與訴外人王忠源簽立買賣契約書，將系爭房屋出賣及坐落同段1050地號土地賣予訴外人王忠源，嗣訴外人王忠源指定將系爭房屋及土地登記予原告，原告與訴外人王忠源並簽有切結書表示願負民刑事法律責任。詎料，王忠源及原告至今仍有新臺幣（下同）
406 萬元尚未付迄，是被告未能收足價金，被告即不負交屋之義務。故被告主張同時履行抗辯權，於訴外人王忠源及原告未給付尾款之前，其為有權占有。併為答辯聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。
三、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文。又主張法律關係存在之當事人，僅須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任，至於他造主張有利於己之事實，應由他造舉證證明，亦有最高法院48年台上字第887 號判例意旨可供參照。次按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。
如不能證明，則應認原告之請求為有理由，並為最高法院85年度台上字第1120號、82年度台上字第1441號、72年度台上字第1552號等諸多判決意旨所肯認。是以，倘所有權人對於占用人依民法第767 條之規定，主張物上請求權而提起訴訟時，按諸上揭舉證責任分配原則，原告僅須證明其為所有權人及被占用之事實為已足，如被告抗辯其有正當之占用權源，即應就所抗辯之事實負舉證證明之責。準此，本件原告主張其為系爭房屋之所有權人，且系爭房屋現為被告所占用之事實，既為被告所不爭執，惟被告抗辯原告及訴外人王忠源因未給付系爭房屋買賣價金之尾款406 萬元，故其不負有交屋義務，並主張同時履行抗辯權，則依上說明，自應由被告就其抗辯非無權占用之有利於己事實，負舉證之責。經查：
（一）按不動產物權，依法律行為而取得設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。民法第758 條定有明文。是依法律行為取得不動產物權，以登記為生效要件，是否為所有權人，而得以行使所有權人之權利，依不動產登記文件足以證明。而查系爭房屋原係被告所有，於103 年6 月8 日以總價4200萬元出賣予訴外人王忠源，並依訴外人王忠源之指示於103 年7 月22日將系爭房屋登記原告，此有原告檢附買賣契約書、建物登記第二類謄本可參（見本院105 年板簡字第236 號卷第29頁、第9 頁），是以本件原告即為系爭房屋之所有權人，核屬無訛。
（二）被告雖以原告及訴外人王忠源未給付尾款等語抗辯，然查系爭房屋買賣契約係訴外人王忠源與被告所簽立，買賣價金本應由買受人即王忠源給付，核與原告無涉。雖被告提出原告所簽立切結書而主張原告亦須與訴外人王忠源負給付價金之責任云云。惟觀諸系爭切結書之內容所載「立書人買方王忠源與賣方已簽定不動產買賣契約書在案。今買賣雙方合意：賣方同意買方將登記名義人指定為：張瓊仙，同時切結該不動產買賣契約書之法律效力及於登記名義人：張瓊仙本人……，另登記名人：張瓊仙本人需開立尾款擔保本票新台幣3700萬元整交付地政士保管後，即同意承辦代書先將產權移轉於買方之名下。…」（見本院卷第39頁），有上開切結書可稽。依上開約定內容，該切結書之立書人僅王忠源與本件被告2 人，至於本件原告並非切結書之立書人，亦即其非切結書契約之當事人。再者，對照上開關於「法律效力及於登記名義人張瓊仙」記載前後文文義，係指買賣雙方合意切結之事項，亦非原告張瓊仙簽名切結買賣契約法律效力及於其本人。又切結書中關於原告張瓊仙應負之義務為「另登記人本人需開立尾款擔保本票新台幣3700萬元整交付地政士保管」，該切結書並由原告於登記人一欄簽名其上，依此記載形式，原告就該切結書所受拘束，應屬開立擔保本票37 00 萬元交付地政士保管而已，並不包含買方王忠源應支付予被告之買賣價金。故被告以切結書主張原告應支付系爭房地未付之價金40
6 萬元，難認有理。況本件被告既未解除系爭買賣契約，原告自為系爭房屋之所有權人，其本於所有權之行使，請求被告遷讓系爭房屋，核屬有據。
（三）又被告雖以原告及訴外人王忠源未給付系爭房地尾款406萬元，被告自得拒絕交付系爭房屋而為同時履行抗辯。惟查本件原告是否與訴外人王忠源須共同負有給付尾款之義務，尚有所疑，已如前述；復按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第264條第1 項前段定有明文，又因雙務契約而發生，且立於互為對待給付之債權債務關係，雙方當事人固得行使其同時履行之抗辯權，惟享有同時履行抗辯權之當事人，在他方當事人應為對待給付之義務消滅前，未行使是項權利，其後因已無同時履行之問題，即無再行使該抗辯權之餘地（最高法院88年台簡上字第59號裁定要旨參照）。查被告與訴外人王忠源間之就系爭不動產買賣契約為雙務契約亦立於互為對待給付之債權債務關係，即當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約，固得行使其同時履行之抗辯權，揆諸前揭裁定要旨，縱認被告主張原告須與訴外人王忠源共同支付系爭房屋尾款之責任屬實，亦應於被告負交付其物於原告並使其取得該物所有權之義務前，行使同時履行之抗辯權，惟被告既已將系爭房屋交付並登記予原告所有，自已無同時履行之問題，是被告自不得再以原告尚未給付價金尾款406 萬元，而主張同時履行抗辯拒絕交屋，是以被告前開抗辯，自無可採，應予駁回。
四、綜上所述，原告為系爭房屋之所有權人，被告無權占有系爭房屋，原告依民法第767 條，請求被告自系爭房屋遷讓並返還予原告，為有理由，應予准許。
五、原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核無不合，爰酌定相當之擔保金准許之，本院並依職權酌定相當之擔保金宣告得免為假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造間其餘攻擊防禦方法並所提之證據，經本院審酌後，核與本判決結果不生影響，爰不一一予以論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 4 月 27 日
民事第二庭 法 官 吳幸娥以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 4 月 27 日
書記官 陳怡眞