臺灣新北地方法院民事判決 105年度訴字第643號原 告 國家世紀館公寓大廈管理委員會法定代理人 江世尊訴訟代理人 李明洲律師被 告 新北市政府警察局法定代理人 胡木源訴訟代理人 陳勵新律師
安玉婷律師林美倫律師複代理人 許恬心律師上列當事人間請求給付管理費事件，經本院於民國105年8月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰參拾柒萬貳仟參佰伍拾元及自民國一百零五年三月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆拾伍萬捌仟元或同額之銀行可轉讓定期存單供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰參拾柒萬貳仟參佰伍拾元或同額之臺灣銀行可轉讓定期存單為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：㈠緣原告國家世紀館公寓大廈管理委員會於民國97年1月27日
組織成立，並已向主管機關報備，現任法定代理人為江世尊。依據國家世紀館社區（下稱原告社區）戶規約第1條第2款、第9條第2款、第17條第17款、原告社區財務管理辦法第7條第2款等規定，原告社區之區分所有權人每月應繳納之管理費為每坪新臺幣（下同）80元。
㈡新北市政府受贈取得取得原告社區之門牌號碼「新北市○○
區○○○路○○○號3樓」（即新北市○○區○○段○○段00○號）建物（下稱系爭建物）所有權，為原告社區之區分所有權人，被告新北市政府警察局為系爭建物之管理人。系爭建物專有及共有部分之所有權面積合計816.88坪，依據公寓大廈管理條例第10條第2項、第3項、原告社區住戶規約第1條第2款、第9條第2款「國家世紀館管理費分戶收取明細表」、原告社區住戶規約第17條第17款及原告社區財務管理辦法第7條第2款等規定，被告就系爭建物每月應繳管理費為65,350元（計算式：816.88坪×80元），應按兩月為1期繳交。
惟被告自103年5月起迄105年1月止均尚未繳納管理費，且已逾兩期以上，即已共21個月並未繳納，累計已積欠1,372,350元（計算式：65,350元×21個月）。
㈢原告業已依公寓大廈管理條例第10條、第21條等相關規定，
以存證信函催告被告限期給付，然被告迄今均未為給付，爰依公寓大廈管理條例第10條第2、3項、原告社區規約第1條第2款、第9條第2款、第17條第17項、原告社區財務管理辦法第7條第2款提起本訴，請求被告給付自103年5月起至105年1月止每月65,350元之管理費合計1,372,350元。又為避爭議，並以本件起訴狀之送達為催告被告繳納管理費之書面通知。
㈣並聲明：
⒈被告應給付原告1,372,350元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⒉原告願以現金或同額之銀行可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：㈠本件係屬既判力範圍所及，應駁回原告之訴：
原告依原告社區規約按月按每坪管理費用80元，請求被告按月給付65,350元之管理費事宜，前於103年間訴請被告給付101年6月22日至103年4月止之管理費，業經鈞院103年度簡上字第284號於104年2月11日判決駁回原告之請求，並經最高法院104年度台簡抗字第123號於104年8月19日裁定駁回原告之上訴確定，今原告再行起訴請求被告給付103年5月日至105年1月止之管理費，應受前案確定判決既判力所及，不得就同一訴訟標的及請求權基礎之原因事實，再行向被告為請求。是依最高法院104年度台上字第2116號判決意旨，基於既判力之失權效及遮斷效，爰請駁回原告之訴。
㈡緣系爭建物係由建商回饋捐贈予政府機關之公益設施，使用
用途記載為生態廣場，新北市政府於98年10月14日受贈取得所有權後，於99年1月13日由新北市政府財政局管理，嗣於101年6月22日改由被告管理，然系爭建物面積雖登載為816.88坪（包含62建號層次面積342.44坪、476建號共有部分472.71坪、477建號共有部分1.73坪），門牌號碼雖登記為新北市○○區○○○路○○○號3樓，惟其中大部分面積係為二樓供公眾通行之公共廊道及三樓供公眾使用之生態廣場，面積計
725.15坪（佔816.88坪之89%），屬被告可使用係為三樓之二間獨立室內空間，面積僅共計90坪及一樓共同持份1.73坪部分，屬被告使用面積應僅為91.73坪（佔816.88坪之11%），然被告目前尚未進駐使用，原告亦將一樓左右兩側公共大廳之之大門上鎖並予以封閉，並未派員管理維護，致使公眾無法經由一樓公共大廳通行至二樓之公共廊道及三樓之生態廣場，而違反都市設計審議原則供公眾通行之美意，被告亦無法自由進出。
㈢被告與國家世紀館建案之建商即大馨建設股份有限公司（下
稱大馨公司）就受贈之系爭建物，於8至5項，就供公眾使用空間產權歸屬說明，係特別約定：1.空橋、貳至參樓通廊、生態廣場所有權及管理權皆歸台北縣政府所有；於8至4項，就公共空間產移轉歸屬說明，係約定：1.本供公共空間係指基地內留設人行空橋及三樓生活廣場。5.公共空間應依審核通過之配置與設施計畫等配合捷運營運時間，確實提供公眾使用。7.本棟建築物之區分所有權人，如將房出售（典）、贈與、繼承而移轉或出租時、應將建築物管理公約列入契約；於8至8項，就國家世紀館、空橋及通廊約定內容，係特別約定：按台北縣規定，本社區二層部分空間規劃作為連接大眾捷運系統供公眾使用之通廊及空橋設計；三層作為生態廣場，規劃為生態主題館並設置休閒座椅區，且該產權非屬本買賣之標的，其產權及管理、處分與買方無涉。起造人應就各項管理、維護等計畫納入社區管理規約內，俟後不受管委會成立或爾後區分所有權人會議任何增修刪改變更或排除適用，且應無條件配合台北縣政策做適度調整。是依被告與國家世紀館建案之建商即大馨公司之約定內容，系爭空橋、二至三樓通廊、生態廣場所有權及管理權皆歸被告所有，與原告無涉，且系爭空橋、二至三樓通廊、生態廣場係供公眾使用，屬公益用途之公共設施，原告自無權向被告請求給付管理費。
㈣原告及原告社區住戶與建商即大馨公司已有特別約定，原告
明知系爭建物大部分面積係作為公共廊道及生態廣場供公眾使用，原告就系爭公益設施之無償使用亦應受拘束，而不得向被告請求給付管理費：
⒈查系爭建物坐落於新北市新板特區，為配合都市設計審議，
而有建物間公共廊道之設計，亦即透過都市設計審議落實機制，全區建構複層式空中通廊系統，串聯全區所有生活機能，整合區內所有開放性資源，供公眾使用，原告之社區大樓於二樓及三樓遂有公共廊道及生態廣場之設計，供原告社區住戶等公眾無償通行使用，並列入系爭建物之登記面積。復查，依原告社區住戶與建商即大馨公司所簽訂之房屋預定買賣契約書第4條第7項之約定：「依台北縣規定，本社區二層部分空間規劃作為連接大眾捷運系統供公眾使用之通廊及空橋設計；三層作為生態廣場，規劃為生態主題館並設置休閒座椅區，買方充分認知其產權非屬本件房屋預定買賣契約之標的，其產權及管理、處分與買方無涉。」，足認原告明知系爭建物大部分面積係作為公共廊道及生態廣場供公眾使用，且其產權及管理與原告無涉。是依最高法院101年度台上字第1834號判決意旨，原告明知系爭建物大部分面積係作為公共廊道及生態廣場供公眾使用，原告就系爭公益設施之無償使用亦應受拘束，而不得向被告請求給付管理費。
⒉前案鈞院103年度簡上字第284號判決謂：「復以系爭62建號
建物之所有權及管理權雖屬上訴人，然實際上大部分面積均屬公共廊道、生態廣場等公益設施，包含系爭社區其他區分所有權人在內之不特定人均得使用、受益，核與一般專有部分僅供私人使用之情形有別，性質上較為接近『共有部分』，自不應解釋為屬『專有部分』。」。
⒊大馨公司已依審議報告書，繳納系爭建物15年之管理維護基
金13,731,054元予新北市政府。此款項係大馨公司依審議報告書撥付與新北市政府，原告並非該款項之受領對象，新北市政府因而未將該款項交付與原告。
㈤退而言之，依原告社區規約或決議之意旨，係依「建物」之
面積按每坪收取80元之管理費，然系爭建物（包含62建號層次面積342.44坪、476建號共有部分472.71坪、477建號共有部分1.73坪，面積共計816.88坪），使用用途記載為「生態廣場」，惟其中大部分面積即725.15坪（佔816.88坪之89%）係作為二樓供公眾通行之公共廊道及三樓供公眾使用之生態廣場，實際上並非作為「建物」使用，與原告之社區住戶確係將建物作為自宅使用，顯有不同。是原告依「建物」之面積向被告按每坪收取80元之管理費，係屬無據。
㈥原告請求被告給付管理費，並無理由：
⒈關於二樓及三樓之公共廊道部分：
按公寓大廈管理條例第7條第2項規定：「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：公寓大廈本身所占之地面。連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門○○○區○○巷道、防火巷弄。」查系爭建物為配合都市設計審議，全區建構複層式空中通廊系統，串聯全區所有生活機能，整合區內所有開放性資源，而有建物間公共廊道之設計，並供公眾使用，是公共廊道之面積不得獨立使用供作專有部分，並不得為約定專用部分，原告社區大樓於二樓之公共廊道及三樓之生態廣場，雖列入系爭第62建號建物之登記面積及共有持份面積（476建號），然屬公益設施之性質，使用用途記載為生態廣場，原告自不得向被告請求給付管理費；復查，原告將一樓左右兩側公共大廳之之大門予以上鎖，致使公眾無法經由一樓公共大廳通行至二樓及三樓之公共廊道，而違反都市設計審議原則供公眾通行之美意，被告亦無法自由進出，且實際上原告亦未派員管理。是系爭建物（包含476建號共有部分472.71坪）作為公共廊道及生態廣場之建物面積計
725.15坪（佔816.88坪之89%）係供公眾使用，原告自不得向被告請求給付管理費。
⒉關於三樓之二間獨立室內空間，面積共90坪及一樓共同持份
1.73坪部分（佔816.88坪之11%）：查系爭建物面積雖登載為816.88坪（包含62建號層次面積34
2.44坪、476建號共有部分472.71坪、477建號共有部分1.73坪），惟其中大部分面積係作為二樓供公眾通行之公共廊道及三樓供公眾使用之生態廣場，屬被告可使用係為三樓之二間獨立室內空間（參前案被證二，編號C、D），面積僅共計90坪，及一樓共同持份1.73坪部分（即477建號共有部分1.73坪），僅佔建物面積816.88坪之11%，然被告目前尚未進駐使用，且原告亦將一樓之大樓上鎖而未管理，被告亦無法自由進出，是原告亦不得就此部分向被告請求給付管理費。
㈦原告就供原告社區住戶等公眾通行之公共廊道及供公眾使用之生態廣場，向被告請求給付管理費，係屬權利濫用：
查系爭號建物為配合都市設計審議，全區建構複層式空中通廊系統，串聯全區所有生活機能，整合區內所有開放性資源，而有建物間公共廊道及生態廣場之設計，並供原告社區住戶等公眾使用，是原告及社區住戶享有全區建構複層式空中通廊系統之便利，卻反向建構及管理公益設施之被告請求給付管理費，依民法第148條規定及最高法院56年台上字第1708號判例意旨，原告應屬權利濫用，顯已違反公共利益及衡平原則。且原告將1樓公用大廳兩側大門上鎖，致系爭建物之公益設施事實上無法作為公用廊道等使用，故原告請求管理費有權利濫用之情形。
㈧答辯聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利判決，被告願以現金或同額臺灣銀行可轉讓之定期存單供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：（見本院訴字卷一第157至158頁、第234至235頁）㈠新北市於98年10月14日因受贈與取得原告社區之系爭建物（
新北市○○區○○段○○段00○號）所有權，為原告社區之區分所有權人。
㈡新北市政府財政局自99年1月13日起至101年6月21日止為系
爭建物之管理者；被告新北市政府警察局自101年6月22日起迄今，為系爭建物之管理者。
㈢系爭建物係建商大馨公司回饋捐贈予政府機關之公益設施，
使用用途記載為生態廣場，面積登載為816.88坪（含層次面積342.44坪、476建號共有部分472.71坪、477建號共有部分
1.73坪），大部分面積係為2樓供公眾通行使用之公共廊道及3樓供公眾使用之生態廣場（面積共計725.15坪），僅3樓有2間獨立室內空間（面積共計約90坪）及1樓共同持份1.73坪。
㈣前項共有部分之476建號建物，新北市之應有部分為99,999/100,000，其餘應有部分1/100,000之所有人為大馨公司。
㈤原告前曾對新北市政府、新北市政府財政局及本件被告新北
市政府警察局起訴請求給付系爭建物自98年10月15日起至103年4月止之管理費，經本院103年度簡上字第284號判決原告全部敗訴確定。
㈥系爭建物於96年10月9日登記所有權人為大馨公司，迄至98
年10月14日大馨公司辦理所有權移轉登記予新北市政府。原告前曾對大馨公司起訴請求給付系爭建物自96年10月9日起至98年10月13日止之管理費，經臺灣台北地方法院（下稱台北地院）103年度北簡字第10251號、104年度簡上字第278號判決原告全部勝訴確定。
四、本件爭點及本院之判斷：㈠關於本件訴訟是否為本院103年度簡上字第284號確定判決之既判力效力所及之爭點：
⒈按確定判決之既判力，以訴訟標的經表現於主文判斷之事項
為限，判決理由並無既判力。次按為一部請求者，就實體法而言固得自由行使該一部債權，惟在訴訟法上乃為可分之訴訟標的，其既判力之客觀範圍仍以該起訴之聲明為限度。本件原告前曾對新北市政府、新北市政府財政局、本件被告新北市政府警察局起訴請求給付系爭建物自98年10月15日起至103年4月止之管理費，經本院103年度簡上字第284號判決原告全部敗訴確定，此為兩造所不爭執，並經本院調閱上開民事歷審全卷，是該確定判決之客觀範圍，僅原告就系爭建物對被告之98年10月15日起至103年4月止之管理費請求權，而不及於其他。而原告本件則係請求被告給付系爭建物自103年5月1日起至105年1月止之管理費1,372,350元，顯非前開確定判決既判力之客觀範圍所及。是被告抗辯本件訴訟應為本院103年度簡上字第284號確定判決之既判力效力所及應予駁回云云，洵無足採。
⒉次按判決理由並無既判力，但法院於判決理由中，就訴訟標
的以外當事人所主張或抗辯足以影響判決結果之重要爭點，本於當事人完足舉證及辯論之結果，已為實質之判斷者，基於當事人之程序權業受保障，可預見法院對於該爭點之判斷將產生拘束力而不致生突襲性裁判，仍應賦予該判斷一定之拘束力，以符程序上誠信原則及訴訟經濟。是同一當事人間就該重要爭點提起之其他訴訟，除有原判斷顯然違背法令、或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷、或原確定判決之判斷顯失公平、或前訴訟與本訴訟所得受之利益（即標的金額或價額）差異甚大等情形，可認當事人為與原判斷相反之主張，不致違反誠信原則外，應解為當事人及法院就該經法院判斷之重要爭點之法律關係，均不得為相反之主張或判斷，此有最高法院100年度台上字第1582號判決意旨可參。查本院103年度簡上字第284號確定判決駁回本件原告之訴，其判決理由認定被告之系爭建物無繳納管理費與原告之義務，理由略以：被告雖應受原告社區規約之拘束，然新北市政府與大馨公司就系爭建物之管理費繳納既有特別約定，且該管理費已經大馨公司預繳15年並撥付原告，依原告社區規約第9條第2項但書規定，被告應不再負有繳納管理費之義務等語。然查：大馨公司係依與新北市政府間之審議報告書支付系爭建物15年之管理維護基金13,731,054元與新北市政府，並非給付與原告，且被告於本件亦自承此款項係大馨公司依審議報告書撥付與新北市政府，原告並非該款項之受領對象，故新北市政府因而未將該款項交付與原告等語（見本院訴字卷二第25頁）。則顯然前開確定判決認定大馨公司有撥付系爭建物15年之管理費與原告有誤，是本件關於被告有無繳納系爭建物管理費與原告之義務之重要爭點，兩造自得為相反之主張，本院亦非不得為不同之判斷，而無爭點效之適用，併此敘明。
㈡關於被告是否應依原告社區規約繳納管理費之爭點：
⒈按公寓大廈管理條例第10條第1、2項規定：「專有部分、約
定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。」、「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」。第18條第1項第2款規定：
「公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：…區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。」；第21條規定：「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」；另原告社區規約第一條第二項規定：「本社區所有建物（含主建物及其他附屬建物）之區分所有權人均應皆受本社區管理委員會（以下簡稱管委會）之規範並負有接受各項管理及繳交管理費用之義務，商場之繳納管理費計算標準與其他用區分所有權人相同。各分戶之區分所有權人應繳納之管理費用金額依據『國家世紀館』管理費分戶收取明細表（如附件）所列之標準收取。但政府主管機關或法令另有規定者，從其規定。」，有原告所提「國家世紀館社區住戶規約」及該規約附件之「國家世紀館管理費分戶收取明細表」一份附卷可稽（見本院訴字卷一第19至36頁）。依上開明細表記載，系爭建物為816.88坪，應收管理費為65,350元（見本院訴字卷一第36頁）；再依原告所提國家世紀館社區財務管理辦法第7條第2款規定：「管理費：各住戶按其建物權狀面積計算，每坪管理費新台幣80元，以二個月為一期，…」（見本院卷一第38頁）。是原告社區之區分所有權人包含被告，自均有依上開規定，依其等建物之登記面積（權狀面積）每坪80元計算，繳納管理費與原告之義務。
⒉被告雖抗辯：系爭建物為大馨公司於98年10月14日捐贈與新
北市政府之公益設施，使用用途記載為生態廣場，雖登載面積為816.88坪，然其中725.15坪係作為2樓供公眾通行之公共廊道及3樓供公眾使用之生態廣場，原告自不得向被告請求給付管理費。再依新北市政府與大馨公司於審議報告書之特別約定，系爭空橋、2至3樓之通廊、生態廣場所有權、管理權皆歸新北市所有，與原告無涉，且大馨公司與各住戶簽立之房屋預定買賣契約書第四條第七項亦已約定上情，可知原告所明知系爭建物大部分係供公眾使用等情，故原告就新北市政府與大馨公司間上開公益設施之無償使用亦應受拘束，而不得向被告請求管理費等語。然查：
⑴兩造不爭執系爭建物係建商大馨公司回饋捐贈予新北市政府
之公益設施，使用用途記載為生態廣場，面積登載為816.88坪（含層次面積342.44坪、476建號共有部分472.71坪、477建號共有部分1.73坪），大部分面積係為2樓供公眾通行使用之公共廊道及3樓供公眾使用之生態廣場（面積共計725.15坪），僅3樓有2間獨立室內空間（面積共計約90坪）及1樓共同持份1.73坪，已如前述。而參照原告所提出之現場照片（見本院訴字卷一第107至112頁），以及新北市政府101年5月25日北府城設字第10117938 01號函（受文者為原告）記載「…有鑑於建築本體難以完全分割，消防設備、緊急發電等設施與社區共用部分，基於使用者付費原則，本府願給付相關設備維護費，以符合理。…」等語（見本院訴字卷一第113至114頁），互核可證系爭建物（含共有部分之476建號、477建號）屬原告社區整體建築物之一部分，無從獨立分割，且共同使用消防、水電及逃生梯等避難設施。因此，新北市為系爭建物之所有人，自為原告社區之區分所有權人，而有依原告社區規約之約定繳納管理費之義務。
⑵次查：系爭建物登記謄本登載門牌號碼為新北市○○區○○
○路○○○號3樓，建號為新北市○○區○○段○○段00○號，並含共有部分即同段476及477建號（下分別稱62建號，476建號、477建號），其中專有部分之62建號（主建物）為原告社區29層建物之第3層，面積1132.05平方公尺，新北市之權利範圍為全部；共有部分之476建號，面積為1562.72平方公尺（含第2層1,424.10平方公尺、第3層138.62平方公尺），新北市之應有部分為100,000分之99,999（按此為大馨公司捐贈與新北市政府之比例，其餘應有部分100,000分之1，現仍屬大馨公司所有）；另一共有部分之477建號面積為326.69平方公尺（第1層），新北市應有部分比例為100,000分之1,756，此並為兩造所不爭執，且有62、476、477建號建物登記謄本3份附卷可稽（見本院訴字卷一第17頁、第198至213頁）。
⑶又被告自承476建號之第2層部分作為連接大眾捷運系統供公
眾使用之通廊及空橋，第3層部分作為生態廣場等公益使用目的，477建號係原告社區29層建物1樓公共大廳及手扶梯之共用設施（見本院訴字卷一第158頁）。另依477、476建號建物之登記謄本之登載，477建號係附屬於新板段三小段54至470建號等主建物（包含系爭建物）之共有部分（見本院訴字卷一第199至213頁）；476建號則僅附屬於系爭62建號建物及新板段三小段250建號（下稱250建號）2筆主建物之共有部分，且系爭62建號建物所有人即新北市就476建號之權利範圍高達100,000分之99,999（見本院訴字卷一第198頁）。是477建號顯然為原告社區位於1樓之大公部分，為全體區分所有權人之共用部分。至於476建號則僅為系爭62建號建物及250建號2筆主建物之共有部分，即476建號建物為新北市與大馨公司所分別共有，並非原告社區全體區分所有權人共用部分，此並為兩造所是認（見本院訴字卷二第142至143頁），是476建號雖登記為「共有部分」，然其性質上為被告之62建號主建物及大馨公司之250建號主建物所「專有」之附屬建築物，應非屬公寓大廈管理條例第3條第1項第4款所規定之「共用部分」或民法第799條第2項所規定之「共有部分」，此參上開規定所謂之「共用部分」或「共有部分」，需為不屬於專有（專有部分）之附屬建築物（附屬物）自明。且依原告社區規約之前開規定，原告社區所有建物（含主建物及其他附屬建物）之區分所有權人，均有按建物登記面積繳納管理費之義務，是無論476建號是屬被告系爭建物專有之附屬物，或原告社區全體區分所有權人共有（共用）之附屬物，被告均負有依該附屬建物登記面積及持分計算繳納管理費與原告之義務，且與被告就系爭建物（含476建號、477號建物）實際作何使用無涉。是被告以系爭建物大部分作為供公眾使用，即謂其無繳納管理費之義務云云，即乏依據。
⑷至於新北市自大馨公司處受贈取得系爭建物之所有權時，於
都市設計審議報告書（第四次變更）與大馨公司約定：「8-4公共空間產移歸屬說明：⒈本公共空間係指基地內留設人行空橋及三樓生活廣場。⒉…⒊起造人於申請使用執照前，應提撥生活廣場維護管理基金8,486,460元（含電梯汰換維護費用1,260,000元）開立專戶儲存，兩者合計13,731, 054，並依公共空間管理實際產生費專款撥付。⒋管理維護基金運用項目如下：⑴公共空間設施維護或更新費用。⑵公共空間植栽更新或保養所需費用。⑶公共空間所需水電及清潔費用。⑷僱用管理、清潔及維修人員之費用。⑸其他有關管理維護所需費用。…」、「8-5供公眾使用空間管理及維護費用說明…⒈空橋、貳至參樓通廊、生態廣場所有權及管理權皆歸臺北縣政府所有。⒉…空橋維護及計算方式說明：生態廣場及通廊（含電梯汰換）維護、清潔、水電等費用由臺北縣政府或其委託單位支應。（如下計算式）生態廣場維護及計算方式說明：生態廣場之所有權及管理權皆歸臺北縣政府持有，領得使用時註明管理維護費用由起造人負責。生態廣場15年維護費用計算：1146.66×0.3025＝346.87×84元/月×12×15年＝5,244,594（元）。管理費支應計算式（含空橋、通廊、保全、清潔、維修保養、電費支出等）※空橋維修保養侷限於本案基地內：人行空橋15年管理費用計算：1327.18×0.3025＝401.47×100元/月×12/15＝7,266,460＋1,260,000（電梯汰換維護費用）＝8,486,460（元）維護費用合計：5,244,594＋7,226,460＋1,260,000＝13,731,054元」、「8-8國家世紀館，空橋及通廊約定內容：
（契約書內容）依臺北縣政府規定，本社區二層部分空間規劃作為連接大眾捷運系統供公眾使用之通廊及空橋設計；三層作為生態廣場，規劃為生態主題館並設置休閒座椅區，買方充分認知其產權非屬本件房屋預定買賣契約之標的，其產權及管理、處分與買方無涉。按臺北縣政府規定，本社區二層部分空間規劃作為連接大眾捷運系統供公眾使用之通廊及空橋設計；三層作為生態廣場，規劃為生態主題館並設置休閒座椅區，且該產權非屬本買賣標的，其產權及管理、處分與買方無涉。起造人應就各項管理、維護等計畫納入社區管理規約內，俟後不受管委會成立或爾後區分所有權人會議任何增修刪改變更或排除適用，且應無條件配合臺北縣政府政策做適度調整。」，有新北市政府及被告於本院103年度簡上字第284號事件審理時所提出之96年9月（第四次變更）都市設計審議報告書1份可參（見本院上開民事卷第48至60頁），業經本院調閱上開民事卷。惟上開審議報告書之內容至多僅為系爭建物共有部分之476號建物之全體共有人即新北市與大馨公司就476建號建物所為之分管等約定（即被告所謂新北市與大馨公司間關於新北市得無償使用該476建號共有部分之約定），且該審議報告書並無任何新北市就受贈之系爭建物無庸繳納管理費與原告之約定，是被告謂原告就新北市與大馨公司間上開公益設施之無償使用應受拘束，不得向被告請求管理費云云，自無足採。
⑸又大馨公司與買受原告社區建物之各買受人間所簽訂制式之
房屋預定買賣契約書第四條第七項僅載明：「依臺北縣政府規定，本社區二層部分空間規劃作為連接大眾捷運系統供公眾使用之通廊及空橋設計；三層作為生態廣場，規劃為生態主題館並設置休閒座椅區，買方充分認知其產權非屬本件房屋預定買賣契約之標的，其產權及管理、處分與買方無涉。」，有原告所提房屋預定買賣契約書影本1份在卷可參（見本院訴字卷二第41至107頁）。然此亦僅係在告知原告社區其他區分所有權人關於系爭建物之共有部分即476建號建物並非其他區分所有權人所買受之建物之共有部分範圍，意即476建號建物2、3層部分雖為上開供公眾使用之公益設施之規劃，然476建號建物並非全體區分所有權人所共有部分，而係新北市與大馨公司所有，歸新北市管理處分，故該條項之約定，並無免除新北市依原告社區規約所應繳納管理費與原告之義務。是原告社區原始規約第十七條以及現行規約第十七條前段雖均約定：「共用部分即約定共用部分之使用管理事項，本規約未規定者，應依原房屋預定買賣契約約定，亦得授權管理委員會另訂使用規則。」，此有原告社區之原始規約及現行規約在卷可參（見本院訴字卷二第18至24頁、第108至114頁、卷一第26頁），然此乃就原告社區共用部分使用管理之約定，並非關於共用部分應否繳納管理費之約定。蓋原告社區規約已明白規定各區分所有權人應各依其等所有之建物（含主建物及其他附屬建物）之登記面積計算，繳納每坪80元管理費，不因各該區分所有權人之建物（含主建物及共有部分等附屬建物）之用途為何，以及區分所有權人是否將其建物開放以供公益使用而有異。故被告謂其系爭建物2、3樓之空橋、通廊、生態廣場等部分約725.15坪係屬公益用途，為供公眾使用之公共設施，並非作為建物使用，此於大馨公司與買方簽立之房屋預定買賣契約書第四條第七項已載明，而為原告所明知，故原告無權向被告請求系爭建物之管理費云云，洵屬無據。
⒊另查，新北市政府前開與大馨公司於前開審議報告書所載之
由大馨公司提撥予新北市政府之15年管理維護基金13,731,054元，為生態廣場本身之管理維護費用5,244,594元及包含空橋、通廊、保全、清潔、維修保養、電費支出7,226,460元及電梯汰換維護費用1,260,000元，合計共13,731,054元，此乃大馨公司提撥負擔而捐贈與新北市之關於系爭建物（含約定由新北市政府管理處分之476建號建物之共有部分）本身所須之管理維護費用，並非單用以支付新北市依公寓大廈管理條例及原告社區規約之規定所應繳納系爭建物之管理費之用，此參該審議報告書前開8-4之第4項關於管理維護基金運用項目之約定可明，以及經查該審議報告書「原核准」版第8-4點：「⒋起造人於申請使用執照前，應提撥生活廣場維護管理基金5,244,594及人行空橋維護管理基金7,226,460，分別開立專戶儲戶，兩者合計12,471,054，並依公共空間管理實際產生費專款撥付。…⒏起造人於管理委員會正式成立一個月，應就備案之執行計畫及管理維護基金清算明細表及餘額款等，移交管理委員會接管，起造人拒絕移交時，管理委員會得催告之。」之約定（見本院103年度簡上字第284號卷第55頁），於「第四次變更」版已均遭刪除（見本院103年度簡上字第284號第54頁）亦可佐證。況大馨公司已依上開審議報告書之約定提撥15年之維護管理基金共13,731,054元交付與新北市政府受領，新北市政府認原告並非該款項之受領對象，故並未將該款項移交與原告接管，此為被告所自承，有被告於105年6月30日所提民事陳報狀在卷可稽（見本院訴字卷二第25頁）。足證上開新北市政府與大馨公司間關於系爭建物上開管理維護基金之約定，與被告依公寓大廈管理條例及原告社區規約之規定應向原告繳納系爭建物之管理費無關。
⒋至於被告抗辯其未將系爭建物全部當作「建物」使用，故管
理費不能以系爭建物登記面積計算，系爭建物屬被告使用面積僅3樓2間獨立室內空間（共90坪）及1樓共用部分1.73坪，合計91.73坪，且此部分（91.73坪）被告尚未進駐使用一節。查系爭建物（含共有部分）為經地政機關合法登記之建物，其建物面積自應以登記謄本所登載為據（即原告社區規約所稱「權狀面積」）。至於被告是否有使用系爭建物，及其如何使用系爭建物，均與其依原告社區規約應繳納之管理費之計算無關，已如前述。故被告此部分所辯，亦不足採。⒌又被告抗辯：系爭建物係為配合都市審議，全區建構複層式
空中通廊系統，串連全區所有生活機能，整合區內所有開放性資源，而有建物間公共廊道及生態廣場之設計，並供原告社區住戶等公眾使用，是原告及社區住戶享受全區建構複層式空中通廊系統之便利，卻向建構及管理該公益設施之被告請求給付管理費。且原告將原告社區1樓大廳左右兩側大門上鎖，致系爭建物2、3樓供公眾使用之公益設施事實上無法作為公用廊道等使用，故原告請求被告給付管理費有權利濫用之情形一節。查原告請求被告給付系爭建物之管理費，係依據前開公寓大廈管理條例之相關規定及原告社區規約之規定，乃合法有據，且被告係將其系爭建物大部分作為供「不特定公眾」使用之空中通廊、生態廣場等，並非專供原告社區住戶使用，則系爭建物之管理費自無由原告社區住戶負擔之理。至於原告社區1樓大廳，係屬於477建號建物即原告社區之大公部分，為原告社區全體區分所有權人所共有部分，已如前述，屬原告管理維護之範圍，原告如將該1樓公共大廳左右兩側大門予以上鎖，致使被告及公眾均無法經由該1樓公共大廳通行至被告系爭建物2、3樓之公共廊道等，而有不當妨害被告管理使用其系爭建物之情事，此為被告得否依法訴請原告排除之另一問題，被告並不因此而得免除其就系爭建物應繳納管理費之義務。是原告請求被告給付系爭建物之管理費，並無權利濫用可言。
㈢綜上，被告有依原告社區規約向原告繳納系爭建物管理費之
義務。查系爭建物62建號（主建物）部分面積1132.05平方公尺，折算坪數為342.44坪（1132.05×0.3025＝342.44；小數點二位以下捨去）；476建號面積為1562.72平方公尺，新北市應有部分100,000分之99,999，換算面積為1562.70平方公尺（計算式：1562.72×99,999/100,000＝1562.70），折算坪數為472.71坪（1562.70×0.3025＝472.71；小數點二位以下捨去）；477建號面積為326.69平方公尺，新北市應有部分為100,000分之1,756，換算面積為5.737平方公尺（計算式：326.69×1,756/100,000＝5.737），折算坪數為
1. 73坪（5.737×0.3025＝1.73；小數點二位以下捨去）。合計系爭建物面積為816.88坪（342.44＋472.71＋1.73＝81
6.88），再乘以每坪管理費80元，則系爭建物每月之管理費為65,350元（816.88坪×80元＝65,350元；元以下捨去）。
合計自103年5月1日起至105年1月份止計21個月，被告應繳納系爭建物之管理費為1,372,350元（65,350元×21＝1,372,350元）。
五、從而，原告公寓大廈管理條例第10條第2項等規定及原告社區規約第1條第2款、第9條第2款、第17條第17項、原告社區財務管理辦法第7條第2款約定，請求被告給付系爭建物自103年5月1日起至105年1月份止計21個月之管理費共1,372,350元，及自起訴狀繕本送達翌日即105年3月18日起（見本院訴字卷一第45頁送達證書）至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。
六、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核於法尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經核與判決結果無影響，毋庸再一一審酌，附此敘明。
結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 9 月 2 日
民事第三庭 法 官 黃信樺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 9 月 2 日
書記官 李惠茹