臺灣新北地方法院民事判決 105年度訴字第67號原 告 周銘華訴訟代理人 陳郁婷律師被 告 黃玉貞訴訟代理人 劉錦隆律師上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，本院於民國105年6 月3 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○○號、一四０九地號土地之所有權應有部分各二分之一移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠緣登記在被告名下坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○號
土地，原告應有1/2 之所有權，僅借名登記於被告名下，嗣被告違反兩造間之約定，不出賣系爭土地予他人，經原告終止借名登記契約並依據民法第549 條、第179 條規定向被告請求，被告應將系爭土地所有權應有部分1/2 移轉登記予原告：
1.按修正前土地法第30條第1 項規定：「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為共有。」，並參照最高法院93年度台上字第919 號、最高法院95年度台上字第1200號判決，故不具有自耕農身分之人買受農地，於修法前因無法登記為土地之所有權人，遂將購買之農地借名登記予具有自耕農身分之第三人，並非民法第246 條第1 項所稱以不能給付為契約標的，契約無效之情形，亦非法律所禁止之列，雙方約定之借名登記契約乃有效存在。
2.依民法第528 條、第549 條、第179 條規定，並參最高法院98年度台上字第76號、100 年度台上字第1696號、91年度台上字第1871號判決，如當事人一方約定由另一方名義登記財產者，為借名登記合約，視為委任契約之一種，委任契約得隨時終止，且借名登記經契約終止後，另一方當事人即應將該借名登記之財產返還。
3.經查，兩造於民國79年以買賣土地投資獲利為目的，合資向出賣人謝劉林妹購買坐落花蓮縣○○鄉○○段2642、2644、1403-1、1403-2、1403-3地號等5 筆農地（重測後分別為花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○號、豐裡段1695、1697、1696地號，又豐裡段1695地號復與1696地號土地於96年間合併），總價金為新臺幣（下同）260 萬元，兩造各出資1/2 價金即130 萬元，不含5 ％仲介費及代書費用7,000 元等。而因原告一直以來皆以開公司為業，囿於修正前土地法之規定，私有農地所有權之移轉，承受人以能自耕者為限，故原告無法登記為上開5 筆土地之所有權人，而被告具有自耕農之身分，雙方乃約定上開5 筆土地先登記予被告名下，兩造成立借名登記契約，被告應儘速將該5 筆土地出售，並將出售所得分配予雙方。
4.次查，被告於初期皆遵守兩造間之約定，積極配合出售土地，並已透過遠東房屋業務人員張寶貴仲介賣出其中1403-1、1403-2、1403-3地號三筆較小之土地，經扣除仲介費用及代書費用後，共匯款90萬元予原告，原告本以為上開1407、1409地號土地，被告亦會依照兩造之約定買賣土地並將所得之價金分予原告1/2 ；詎料，被告於匯完90萬元予原告後，即音訊全無，迄今10餘年來被告均未再出售系爭土地，顯與雙方合資投資獲利之目的相抵觸，此經原告於104 年3 月13日發存證信函予被告通知儘速將系爭土地出售，而被告迄今不願出售，故原告乃茲此終止兩造間之借名登記契約，依民法第549 條、第179 條規定，並參照最高法院98年度台上字第76號、100 年度台上字第1696號、91年度台上字第1871號判決，被告應將系爭土地應有部分1/2 之所有權移轉登記予原告。
㈡又證人謝瑞雲於105 年4 月22日到庭證述兩造爭執之系爭土
地係由兩造所共同購買，而係因當時法令限制須為自耕農身分始可取得農地權利，遂將系爭土地借名登記於被告名下：「（原告訴訟代理人：你在本件土地買賣的角色為何？）我是介紹人，因為地主是我媽媽謝劉林妹，…，因為我媽媽要賣土地，我跟陳明文說，陳明文就介紹原告和被告給我，…，看完地之後原告周銘華、被告黃玉貞滿意了就買了，同一天我們就去代書那邊簽約，…，我只記得是一大片的地」、「（原告訴訟代理人：為何本件是登記在被告黃玉貞的名下）因為系爭土地是農地，而原告周銘華是公司負責人，農地不能登記在他名下，因為是家管才能登記為自耕農，農戶才能買賣農地，所以就登記在被告黃玉貞的名下」、「（原告訴訟代理人：本件的土地買賣有無部分是合買，部分是被告黃玉貞單獨購買？）他們是全部一起買的，我們跟原告周銘華、被告黃玉貞只有一次買賣交易，因為我是介紹人，所以交易過程我知道，二個人都有跟我說要一起買這一片土地」、「（被告訴訟代理人：所以你除了知道原告周銘華跟被告黃玉貞要一起買地外，你是否知道原告周銘華、被告黃玉貞內部各自是買那些土地？）他們沒有各自買，我知道的部分是他們一起買」。故證人謝瑞雲已明白證述購買土地時，係兩造均出面看過系爭土地後，確認無誤即依當時所看之土地作為買賣標的，從而，原告與被告一起共同購買之土地，係系爭5 筆土地，亦得證實原告當時確實是因為上開土地均屬於農地，但礙於當時法令限制，以致於原告無法將上開土地移轉登記於自己名下，始將系爭土地權利借名登記於被告名下，被告所辯，顯無足採。
㈢併為聲明：被告應將其所有系爭土地所有權應有部分1/2 移轉登記予原告。
二、被告則以：㈠被告與原告並不認識，係訴外人陳文宗於79年間介紹被告買
受系爭全部土地，但被告資金不足，向陳文宗表示只想買系爭1407、1409地號2 筆土地（即重測前花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○號），惟陳文宗表示地主堅持5 筆土地要一起賣，陳文宗遂找原告共同買受重測前花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地之持分各1/2 ，故被告再加購1403-1、1403-2、1403-3地號土地持分各1/2 。亦即2642、2644地號2 筆土地所有權全部為被告單獨購買，1403-1、1403-2、1403-3地號3 筆土地則由兩造各出資1/2 共同購買。
㈡因被告係住在新北市板橋區，故有關買賣、付款及產權過戶
事宜，均委託陳文宗處理，為辦理自耕能力證明書，被告遂將戶籍從台北遷到花蓮縣○○鄉○○村○○路○○號，於取得系爭土地所有權後，並向壽豐鄉公所領取麵包樹苗，雇工在系爭土地上種植麵包樹及除草，直到麵包樹長大，期間均係從板橋搭火車前往花蓮縣壽豐鄉。
㈢查原告與被告素昧平生，僅有共同朋友陳文宗，而1403-1、
1403-2、1403-3地號3 筆土地為兩造共有，持分各1/2 ，但全部登記為被告所有，原告為保障其對1403-1、1403 -2 、1403-3地號3 筆土地之持分權利，在被告登記為1403 -1 、1403-2、1403-3地號3 筆土地所有權人之前，曾要求被告出具證明書給原告，為原告所不爭執，而查被告出具給原告之證明書僅記載原告實際持有之土地地號為1403-1、1403-2、1403-3地號3 筆土地，持分各1/2 ，並無任何原告持有系爭2642、2644地號2 筆土地持分之記載，足見原告主張具有系爭土地應有部分1/2 之所有權，僅借名登記予被告之名下云云，並不實在，否則原告豈有可能無法提出任何伊就系爭土地有持分1/2 之證明書。
㈣有關原告與被告共有之1403-1、1403-2、1403-3地號3 筆土
地，原告業於92年間委託遠東房屋張寶貴仲介出售，被告並配合辦理簽約及過戶手續，及將原告應得之價金匯給原告，故兩造已無任何關係。
㈤證人謝瑞雲雖附和原告稱是兩造一起買土地云云，惟查證人
謝瑞雲與兩造係同乘一部自用小客車一起由臺北到花蓮看地，一路上兩造均未提到各自如何出錢，各自要買受何筆土地，或各自買受之持分，亦未私下向證人謝瑞雲提及，故證人謝瑞雲根本不知道兩造就系爭土地及1403-1、1403-2、1403-3地號土地如何出資，有無內部約定，各自要買受何筆土地或各自買受之持分。如何僅依證人謝瑞雲之證言，認定原告就系爭土地有1/2 之持分？㈥併為答辯聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張登記在被告名下之坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○號土地，乃兩造合資購買，原告有1/2 所有權，僅借名登記於被告名下，因被告違反兩造約定未出售上開土地，原告乃茲此終止借名登記契約，請求被告將上開土地所有權應有部分各1/2 移轉登記予原告等語。惟為被告所否認，並以上開情詞置辯。是本件爭點厥為：兩造就系爭1407、1409地號土地是否有借名登記契約存在？原告得否請求被告將上開土地所有權應有部分各1/2 移轉登記予原告？茲分述如下：
㈠按稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他
方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，固應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定（最高法院98年度台上字第990 號判決意旨參照）。惟如為他造所否認，則主張借名登記關係存在者，自應就借名契約存在之利己事實，負舉證責任。又按當事人就其主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實而為反對之主張者，亦應負證明之責（最高法院19年上字第2345號判例參照）。
㈡原告主張系爭1407、1409地號土地，乃係與被告合資購買，
並借名登記在被告名下一節，業據提出不動產買賣契約書、土地登記謄本、存摺交易明細等件為證，且關於系爭土地買受過程，並業據證人謝瑞雲到庭結證陳稱：於79年時，伊透過朋友陳明文介紹認識兩造，兩造一起來花蓮買受坐落花蓮壽豐鄉溪口村伊母親謝劉林妹之土地，伊是介紹人，因為地主是伊母親謝劉林妹，伊父親是在契約上簽名的代理人謝彩鳳，因為伊母親要賣土地，伊跟陳明文說，陳明文就介紹原告和被告給伊，我們就一起從台北過去花蓮，到花蓮後就先看地，地都是農地，看地的時候伊父親有陪同，但是伊母親沒有過去，看完地之後兩造都滿意就買了，同一天我們就去代書那邊簽約，原告和被告先前自己有先看過地了，買賣價金的磋商是由伊父親謝彩鳳和兩造一起談，他們滿意後才簽約，伊不記得有買賣幾筆土地，只記得是一大片的地，不知道詳細地號。系爭不動產賣賣契約書上謝瑞雲的簽名是否是伊所簽。當初因為系爭土地是農地，而原告是公司負責人，農地不能登記在他名下，因為是家管才能登記為自耕農，農戶才能買賣農地，所以就登記在被告名下，因為被告必須把戶籍遷到伊母親的地址下才能夠把土地登記給黃玉貞，所以伊知道這件事。本件系爭土地全部是由兩造一起買的，我們跟原告、被告只有一次買賣交易，因為伊是介紹人，所以交易過程伊知道，二個人都有跟伊說要一起買這一片土地。伊知道的部分是他們一起買，沒有各自買。至於這塊地要怎麼出錢，他們看地時沒有提到這件事，伊沒有聽到，也沒有私下跟伊說。而不動產買賣契約書只有寫原告，是因為他們二個人是由原告來代表，這應該是他們自己協議的，伊不清楚原因等語。參諸證人已於證言前具結，並無證據可認證人有甘冒觸犯偽證重罪而虛偽證言之情形，且證述內容核與不動產買賣契約書及土地登記謄本之記載相符，足見證人之證言，應無不實，堪信系爭土地應是由兩造合資購買。
㈢又按「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，
並不得移轉為共有」、「本注意事項所稱農地係指左列之土地：（一）依區域計畫法編定之農牧用地。（二）依都市計畫法編為農業區、保護區之田、旱地目土地。（三）實施區域計畫地區尚未編定用地別或未實施都市計畫、區域計畫地區之田、旱地目土地。（四）國家公園區內之農地。」，89年1 月26日修正前土地法第30條、89年2 月18日廢止前自耕能力證明書之申請及核發注意事項第3 點定有明文。查系爭1407、1409地號土地，地目為田，依非都市土地使用編定為一般農業區農牧用地，並經花蓮縣○○00○○地0000000
0 號非都市土地使用編定公告確定，有臺灣省花蓮縣土地登記簿在卷可稽（見本院卷第122 頁、第127 頁）。是原告主張系爭1407、1409地號土地係屬農地，於79年間買受時需有自耕農身分方可登記，堪信屬實。再者借名契約並非要式契約，並不以訂定書面契約為必要，兩造間既係基於特定目的，而約定將合資購買之系爭土地以具有自耕農身分之被告名義登記，依上說明，應認兩造就系爭1407、1409地號土地，已成立借名登記契約。是原告上開主張，應屬可採。則原告對於自己主張之事實既已盡證明之責，被告對其主張，如抗辯其不實而為反對之主張，自亦應負證明之責，惟被告並未提出任何證據舉證以實其說，是被告前開抗辯，自不足採。㈣復按當事人之一方借用他方名義辦理不動產之所有權登記，
且未違反法律之強制規定或公序良俗者，性質上屬於借名登記之無名契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，及出名者與該登記有關之勞務給付，具有不屬於法律上所定其他種類之勞務給付契約之性質，依民法第529 條規定，應適用民法委任之相關規定，得隨時終止借名登記契約。又不動產之借名契約關係既已終止，基於終止借名登記契約後之返還請求權，自得請求他方移轉不動產所有權登記（最高法院103 年度台上字第1148號判決意旨參照）。查原告業已以起訴狀對被告表明終止兩造間借名登記契約之意思表示，且起訴狀繕本業於104 年12月21日對被告為寄存送達，有送達回證在卷可稽，則兩造間就系爭1407、1409地號土地之借名契約關係既已終止，揆諸前開說明，原告主張本於終止借名登記契約後之返還請求權，請求被告應將系爭1407、1409地號土地所有權應有部分各二分之一移轉登記予原告，即屬有據。
四、綜上所述，原告本於借名登記關係消滅後之法律關係，請求被告應將系爭1407、1409地號土地所有權應有部分各2 分之
1 移轉登記予原告，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，均核與本案判決所認結果不生影響，爰無庸一一再加論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 6 月 30 日
民事第四庭 法 官 王士珮以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 6 月 30 日
書記官 林翠茹