臺灣新北地方法院民事判決 105年度訴字第74號原 告 陳振家訴訟代理人 王嘉翎律師被 告 陳冠妘訴訟代理人 王耀安律師
吳啟孝律師上 一 人複 代理人 梅玉東律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於中華民國105 年5 月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應於原告將如附表所示之不動產所有權移轉登記與被告之同時，給付原告新臺幣伍佰伍拾萬元及自民國一○四年四月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告前與被告就如附表所示之不動產（下稱系爭房地）簽立房地產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定買賣總價為新臺幣（下同）1,400 萬元，原告已依約給付其中之550 萬元及相關費用，完成過戶。惟因被告當時請求一段期間可以讓其買回，故原告允以限於立約起半年內得以同價買回，並約定如未能於半年內買回即應立刻將房屋清空點交原告。然而，自民國94年簽約後已逾買回期限後，被告不但未買回，更未依約定將房屋清空點交原告，竟拖延多年，迄今仍拒絕點交，顯已違約。而系爭買賣契約第10條違約罰則第2 項約定：賣方違約時，經買方限期催告履行若逾期仍不履行者，買方得予解除契約，賣方除應退還價款外並應賠償同額違約罰金。原告遂依上開約定委託律師發函催告被告完成系爭房地點交手續暨配合辦理代償及塗銷抵押權相關手續，否則逾期原告即解除契約，詎被告仍置之不理，原告乃發函解除契約，並要求被告返還其已收之550 萬元價款本息及違約罰金等，然被告收受解約函件後仍置之不理，爰依民法第179 條不當得利返還請求權提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告550 萬元及自104 年4 月30日至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
二、被告則抗辯：㈠被告於94年12月3 日向胞弟即原告借款550 萬元，原告要求
被告提供所有之系爭房地設定抵押權後始願交付借款，被告依約將設定抵押權所需之權狀、印鑑證明等文件交付原告，交付時原告要求被告需簽下契約以便辦理抵押權設定，550萬元借款於隔日匯入被告銀行帳戶內。惟事後原告並未交付借款，亦未將權狀、印鑑證明返還被告。然因系爭房地被告於92年間即已向彰化銀行貸款並設定抵押，多年來繳款正常情況下從無異狀，詎料104 年初被告將系爭房地出賣予第三人後，欲辦理所有權移轉登記時，始發現系爭房地早已於94年辦理移轉登記在訴外人李文慧名下，而依建物登記謄本所記，移轉登記時間為94年12月23日，登記原因為買賣；換言之，在94年被告將設定抵押權所需之權狀、印鑑證明等文件交付原告後，原告並未辦理抵押權設定，亦從未交付550 萬元予被告，原告竟係將系爭房地辦理移轉登記給李文慧，而實際上被告不論與原告或李文慧間均無買賣交易系爭房地，更何況依一般買賣交易習慣，若系爭房地有買賣交易，則原存於系爭房地上之抵押債權亦應一併處理，惟至今被告仍正常繳息，依舊為抵押債權之債務人，系爭買賣契約係原告詐欺被告之情況下所簽訂，原告之主張自無理由。
㈡原告固提出系爭買賣契約，惟該契約所載文字並非兩造合意，且與事實不符：
⒈原告於臺灣士林地方法院檢察署（下稱士林地檢署）104
年偵字7135號、104 年度偵續字第327 號檢察官偵查時，係自承：「因告訴人陳冠妘欲向伊借款550 萬元，並同意預立未來不能清償則出售系爭不動產之買賣契約做為借款條件，…，嗣告訴人超過約定時間均未予處理，伊始於10
4 年1 月下旬以電話、存證信函聯繫告訴人，經告訴人同意而將系爭不動產所有權移轉登記至被告李文慧名下，且依據上開買賣契約，伊本即有權指定過戶予第三人」等情，可知原告與被告間金錢往來之原因關係，係植基於金錢法律借貸而非買賣法律關係，是雙方並無買賣合意甚明。
⒉又本件依現有卷證事實，倘原告與被告間真有系爭房地之
買賣關係，何以原告於系爭房地94年12月23日移轉登記與第三人後，竟從未要交付房屋，而遲至104 年1 月30日始委託律師請求點交房屋，此不合常理。
⒊參酌系爭買賣契約第3 條價款部分，固有言明：「本件買
賣總價款係包括代賣方清償貸款扣除後，再結清餘款」；第4 條付款，亦再言明：「95年元月3 日收新台幣伍佰伍拾萬正，貸款新台幣捌佰伍拾萬正，由買方承接。」惟被告曾以系爭房地向彰化銀行辦理貸款，該貸款利息部分，均係被告自行繳納，倘系爭房地於94年12月7 日間真有出售情事，何以系爭房地貸款迄至103 年間均為被告繳納，果真有系爭房地買賣情事，何以原告從未依該契約所載約款為被告向銀行代償；更甚是，被告於系爭房地遭人非法移轉登記後，亦無請求原告履行代償之約定，而自願繳交房貸本息，顯見雙方均不願受該買賣合約之拘束，益見雙方並無買賣合意。
⒋又查，系爭買賣契約附註一記載有「雙方同意於立約日起
半年內即95年6 月30日前，賣方得以同樣買賣總價再向買方買回，過戶所有稅金費用由賣方負擔。」倘雙方果有買賣合意，何以必須約定該附買回約款，該附買回約款之約定，對被告而言徒增稅賦負擔，並無助益，該約款之真實原因，攸關本件買賣合意是否成立，亦有探求之必要。⒌再者，被告自偵查庭時起，即否認收受原告本於買賣契約
所給付之買賣價金，雖該契約曾具體言明，95年元月3 日收受價金云云，惟被告既已否認收受價金，原告自有舉證交付買賣價金之義務。查原告於士林地檢署檢察官偵查時，固曾提出彰化銀行淡水分行之交易明細表，證明伊於95年1 月3 日下午3 時9 分許，確有自該銀行提出400 萬元之現金，且於偵查時復陳稱，伊當時身邊之現金湊齊550萬元後，交付550 萬元現金予被告云云，惟因150 萬元之現金並非小數目，通常人會在身邊擺放150 萬元，實屬經驗法則難以想像，是原告是否確如其所辯確於95年1 月3日交付金錢，亦非無疑問；且原告於檢察官續行偵查時之陳述，亦與原告自己於104 年度偵字第7135號所辯之『一次交付』不符，對於金錢交付如何籌款？甚或是否一次交付，原告於偵查庭前、後陳述，互不一致，更有矛盾，顯見原告並未依約給付買賣價金，雙方並無買賣合意至明。
⒍按依經驗法則，通常於房屋過戶時即應完成金錢之交付，
以免賣家履行完成移轉登記後，買家卻拒絕付款，此乃通常買賣交易之常態。然本件兩造契約雖約定買賣金額為1,
400 萬元，本件移轉登記係於94年12月23日完成，而原告所自稱於移轉過戶後之95年1 月3 日始交付部分房地價款之550 萬元予被告（被告否認收受），此顯不合房屋買賣之交易常態至明，蓋豈有先行買賣移轉登記後，買方始交付房屋頭期款？此不合經驗法則甚鉅，而本件交易既不符經驗法則，則雙方是否具有買賣合意，顯有可疑。
⒎原告將系爭房地移轉予李文慧之時間係94年12月23日，而
依記載原告交付金錢卻在95年1 月3 日，原告亦不否認被告向其借款550 萬元，是依上開情況事實，被告辯稱，係因伊將系爭不動產之權狀及印鑑證明等文件交付廖湘傑代書，交付目的僅係持用系爭房地辦理抵押權設定供為借款之擔保，並非同意為房地移轉，否則，倘真有移轉登記之合意，被告何以仍需自94年12月以來，繼續繳交被告自己向彰化銀行辦理之貸款利息，而不要求已承購系爭房地之原告辦理代償塗銷銀行設定，或向彰化銀行辦理抵押債務人變更事宜，應有可信。
㈢本件被告並未與原告成立買賣契約，更未曾同意原告將系爭
房地移轉登記予李文慧，遑論所謂附條件買回之約款之履行，是原告因被告未履行附買回約款或未點交房屋等情，而逕行發函解除買賣合約，顯屬無據。再者，原告主張本件請求權基礎係民法第179 條，則原告應證明他方係無法律上之原因而受利益，致其受有損害，即其本於系爭買賣契約交付金錢而受損害，是所謂無法律上之原因，即指原告給付欠缺給付之目的，故主張該項不當得利請求權存在之原告，自應舉證證明系爭買賣契約存在，而已遭解除（即欠缺給付之目的），始符舉證責任分配之原則。惟原告並未依法舉證系爭買賣契約存在，原告自無權依民法第179 條請求返還不當得利。
㈣另查，依最高法院91年度台上字第1991號判決意旨：「按契
約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第264 條第1 項前段定有明文。雙務契約被撤銷，當事人就其所受領之給付，係無法律上原因而受利益，致他人受損害，應依不當得利之規定負返還義務，即令另一方又主張回復原狀，惟雙方因而互負返還之債務，亦係基於同一經撤銷之契約而發生，互有對待給付之關係，自應類推適用民法第264 條規定，認雙方就此得為同時履行之抗辯」，本件原告於94年12月23日即將系爭房地辦理移轉登記予李文慧，被告於此類推適用民法第264 條規定，主張應與系爭房地移轉登記為同時履行之抗辯。
㈤並聲明：原告之訴駁回。
三、本件兩造係姐弟關係，雙方有於94年12月7 日簽訂系爭房地之買賣契約，系爭房地所有權已於94年12月23日移轉登記於訴外人李文慧名下之事實，有系爭買賣契約影本、土地及建物登記謄本、異動索引在卷可稽（見本院104 年度司促字第15281 號卷第4 至11頁、本院卷第10至24頁），並為兩造所不爭執，自堪信為真實。
四、原告主張其係以總價1,400 萬元向被告購買系爭房地，其已依約給付其中之550 萬元及相關費用，並完成過戶，惟因被告當時請求一段期間可以讓其買回，原告允於立約起半年內得以同價買回，並約定如未能於半年內買回即應立刻將房屋清空點交原告，然自簽約後已逾買回期限後，被告不但未買回，更未依約定將系爭房地清空點交原告，迄今仍拒絕點交，顯已違約，其乃依系爭買賣契約第10條第2 項約定，委託律師催告被告完成系爭房地點交手續暨配合辦理代償及塗銷抵押權相關手續，否則原告即解除契約，但被告仍置之不理，原告乃再發函解除契約，並要求被告返還其已收之550 萬元價款本息及違約罰金等語，並提出存證信函及回執影本各
2 件為證（見上開司促卷第12至22頁），惟為被告所否認，並以前開情詞置辯。是本件爭點厥為：兩造間是否有系爭買賣契約之存在？原告是否已依約給付被告550 萬元？原告得否解除系爭買賣契約並請求被告返還其已給付之價金？茲說明如下：
㈠被告雖抗辯：伊係於94年12月3 日向原告借款550 萬元，但
原告要求被告提供系爭房地設定抵押權後始願交付借款，伊乃將設定抵押權所需之權狀、印鑑證明等文件交付原告，交付時原告要求伊需簽下契約以便辦理抵押權設定，惟事後原告並未交借款，亦未將權狀、印鑑證明返還被告，詎104 年初伊將系爭房地出賣予第三人，欲辦理所有權移轉登記時，始發現系爭房地早已於94年12月23日辦理移轉登記在李文慧名下，系爭買賣契約係原告詐欺伊之情況下所簽訂，兩造間並無買賣契約之合意云云。惟查，由系爭買賣契約整體內容觀之，其名稱記載為「房地產買賣契約書」，契約之末「立契約書人─買方」及「立契約書人─賣方」簽章處均由原告、被告親筆簽名、蓋章並書寫個人資料；契約第3 條約定：
「本買賣價款議定為新台幣壹仟肆佰萬元整。」且以手寫文字補充約定：「本買賣總價款係包括代賣方（即原告）清償貸款扣除後再結清餘款。」契約第6 條第3 點約定：「本件產權登記買方得以書面指定第三人為登記名義人。」契約第11條「其他約定」後方空白處另以手寫「附註」補充約定：
雙方同意於立約日起半年內賣方即原告得以同樣買賣總價再向買方即被告買回系爭房地，過戶所有稅金費用均由原告負擔，若被告未能於上開期限內買回系爭房地時，即應將房屋清空點交予原告等語；又經本院調閱士林地檢署104 年度偵續字第327 號偵查全卷（含104 年度他字第745 號、104 年度偵字第7135號偵查卷）查明結果，證人即系爭買賣契約受託地政士廖湘傑於檢察官偵查時證稱：系爭房地之過戶事宜是由伊幫忙處理，契約書有關買回條款部分，是伊所寫，已經不記得是何人要伊擬該條款，但這種都要經過雙方協議，不可能憑空杜撰等語（見上開偵續卷第15頁正面），即被告於檢察官訊問時亦自陳：該買賣契約書是伊簽的，被告叫伊晚上8 點多到代書那裡簽約，當時約定總價是扣掉銀行850萬元，再支付我550 萬元等語（見上開他字卷第65頁正面），是觀諸系爭買賣契約之名稱、整體契約內容及兩造協議補充條款之文意，並佐以被告於94年12月7 日親自參與系爭買賣契約之簽訂及補充條款之擬定，並在該契約上簽名等締約經過，堪認被告對於系爭房地並非欲設立抵押權，而係以1,
400 萬元之代價出售予原告，且原告嗣將移轉系爭房地所有權登記予自己或原告指定之第三人之情，應已經知悉，故被告上開抗辯並非有據。
㈡被告又抗辯：被告自偵查庭時起即否認收受原告本於買賣契
約所給付之買賣價金，原告自有舉證證明有交付買賣價金之義務云云。然查，系爭買賣契約第4 條「付款約定」部分明確記載：「95年元月3 日收新台幣伍佰伍拾萬元正，貸款新台幣捌佰伍拾萬元正由買方承接，經收人」等手寫文字，且緊接於「經收人」下方由被告親自簽名，此業經被告於偵查中自承在卷（見上開他字卷第65頁正面），且證人廖湘傑於偵查中亦證稱：契約第4 條欄位中收受550 萬元等字樣是伊所寫，下面則是被告之簽名，雖事隔已久，不記得當時被告有無在場，或是550 萬元係以何方式交付，但應是雙方都有講到有收到550 萬元，才會寫在契約書上等語（見上開偵續卷第15頁正面），再者，原告之彰化銀行淡水分行帳戶於95年1 月3 日下午3 時9 分許，確有提領400 萬元現金之交易紀錄，復有帳戶存摺影本、存摺存款帳號資料及交易明細查詢附於偵查卷可證（見上開偵續卷第35頁正面至第38頁正面），足見原告於偵查中主張其於95年1 月3 日自銀行領出
400 萬元現金，另加上身邊陸續準備之現金，湊齊550 萬元後，當場交付予被告等語（見上開偵續卷第33頁正面），尚非無稽。至被告雖指依一般經驗法則，難以想像通常人會在身邊擺放150 萬元云云，然個人理財方式本非一律，具資力者暫置取得之現款備用，實與常理無違，是原告應有交付買賣價金550 萬元予被告應屬無訛，被告此部分抗辯亦非可採。
㈢按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；如有損害，並應賠償，民法第179 條、第182條第2 項分別定有明文。又解除契約，係指契約當事人之一方，行使解除權而使契約自始歸於消滅者而言。債之契約既溯及的消滅，則因契約之履行而受益之一方，即欠缺法律上之原因，形成不當得利，故因履行契約而為給付之一方，固得依民法第259 條之規定，行使回復原狀請求權，亦得行使不當得利返還請求權（最高法院82年度台上字第1292號判決意旨參照）。查本件系爭買賣契約之附註有約定：「一、雙方同意於立約日起半年內即95年6 月30日前，賣方得以同樣買賣總價再向買方買回，過戶所有稅金費用由賣方負擔。二、賣方位於如契約所載房屋如於半年內即上述約定95年6 月30日前向未買方買回時，即應立刻房屋清空點交買方…」等語，惟被告迄今仍未依約買回，亦拒不點交系爭房地予原告，被告顯已違反系爭買賣契約第10條第2 項，即「賣方如不履行契約所定各項義務者，即為賣方違約，買方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約，賣方應將所收價款退還外，並應同時賠償已繳價款同額之違約金」之約定，而原告業已委託律師定期催告被告完成系爭房地點交手續暨配合辦理代償及塗銷抵押權相關手續，並於被告未履行後，再委託律師發函解除系爭買賣契約，要求被告返還其已收之550 萬元價款本息及違約罰金，且被告已於104 年4 月29日收受解約函，亦有前開存證信函及回執影本在卷可憑，故原告於系爭買賣契約解除後，依民法第179 條不當得利之規定，請求被告返還其已收受之550 萬元及自契約解除之翌日即104 年
4 月30日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，於法自屬有據，應予准許。
㈣次按契約解除，雙方互負回復原狀之義務，民法第259 條定
有明文。此項互負之義務，依同法第261 條準用第264 條之規定，於他方未為對待給付前，得拒絕自己之給付，此一同時履行抗辯權之援用無需以訴為之，倘當事人一方在訴訟上已為此抗辯，法院即應為他方提出對待給付時，應對之為給付之判決（最高法院85年度台上字第2220號判決意旨參照）。查本件系爭買賣契約既經原告解除而自始歸於消滅，則原告亦負有將系爭房地回復登記予被告之義務，是被告於本件提出同時履行之抗辯，於法有據，而應由本院依其抗辯為原告提出對待給付即將系爭房地移轉登記與被告時，被告即應給付原告550 萬元本息之判決。
五、綜上所述，兩造間確有系爭買賣契約之成立，且原告已依約給付被告550 萬元，嗣後並已合法解除系爭買賣契約。從而，原告於契約解除後，依民法第179 條之規定，請求被告給付550 萬元及自104 年4 月30日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。又被告就上開請求為同時履行之抗辯，亦屬有據，爰判決如主文第1 項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無再逐一詳予論駁之必要，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 6 月 14 日
民事第三庭 法 官 高文淵上列正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 105 年 6 月 14 日
書記官 古紹霖附表：
┌──────────────────────────┐│土地：新北市○○區○○段○○○○號、權利範圍10000分之70│├──────────────────────────┤│建物：新北市○○區○○段○○○○○號、權利範圍全部（門牌││ ：新北市○○區○○路○ 號19樓） ││ 新北市○○區○○段○○○○○號、權利範圍全部（門牌││ ：新北市○○區○○路○○號19樓） │└──────────────────────────┘