臺灣新北地方法院民事判決 105年度訴字第740號原 告 永聖資產管理股份有限公司法定代理人 黃顏智美訴訟代理人 李文奇被 告 林東陽
林阿銀林美慧林軒農共 同訴訟代理人 凃成樞律師上列當事人間請求調整租金事件，經本院於民國105 年7 月6 日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文被告向原告不定期承租坐落在新北市○○區○○段○○○○○○○○號土地如附圖所示E 、F 、G 、H 、I 、J 、K 、L 部分面積共計三一一點○七平方公尺，其年租金自民國一○五年三月二十四日起，調整為每年新臺幣參拾柒萬陸仟貳佰柒拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，其餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 款、第3 款、第256 條分別定有明文。查原告原起訴訴之聲明為請求被告向原告承租坐落在新北市○○區○○段○○○ ○○○○ ○號土地（下合稱系爭土地）圖所示E 、F 、G 、
H 、I 、J 、K 、L 部分面積共計311.07平方公尺，租金自起訴狀繕本送達之翌日起，調整為依當年度土地申報總價額年息百分之10計算，嗣於民國105 年5 月9 日以民事變更訴之聲明狀更正上開訴之聲明，及追加民法第227 條之2 第1項規定為該項訴之聲明之請求權基礎，並追加備位聲明如後述，核原告前開更正訴之聲明屬補充、更正事實上或法律上之陳述，非屬訴之變更，而其追加備位聲明部分，則屬於基於同一基礎事實之追加，均合於前揭法律規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠被告之被繼承人謝○○前向原告承租系爭土地如附圖所示E
、F 、G 、H 、I 、J 、K 、L 部分面積共計311.07平方公尺，因原約定租金過低，於96年經原告起訴請求調整租金，並經本院以96年度訴字第1634號判決調整為自96年11月28日起每年租金為新臺幣（下同）17萬7683元，嗣謝○○過世，系爭土地之租賃法律關係則由其繼承人即被告繼承。系爭土地土地公告現值於96年時均為每平方公尺4 萬3300元，於
105 年均已調昇為每平方公尺9 萬4500元，調整幅度高達百分118 ，足見系爭土地之價值自96年後確有昇漲之情形，原告自得依民法第442 條、第227 條之2 第1 項規定請求調整系爭土地之年租金。
㈡依系爭土地105 年度之公告現值暨被告承租之面積311.07平
方公尺計算，系爭土地總價額已達2939萬6115元，公告地價則自96年迄105 年調幅達百分之59，原告持有系爭土地之成本遽增，單系爭土地地價稅成本即相當於系爭土地申報地價總額百分之5 左右。系爭土地所在之台北縣，已於99年升格為新北市，且系爭土地鄰近三峽土城間主要幹道○○區○○路○ 段，雖未直接面臨四線柏油道路○○路0 段，然距○○路0 段僅約10至20公尺，至北二高高速公路只5 分鐘車程，除原有各路公車路線外，104 年7 月頂埔捷運站通車，系爭土地步行約1 至2 分鍾即可到達頂埔捷運站，與需搭乘3 至
4 站公車始到永寧捷運站之先前景況不同。再者，系爭土地為住宅區，除原有各式商店、超商、醫療機構、藥局、土城農會頂埔分部、頂埔社區公園、鄰近土城工業區外，近來全聯福利中心亦已進駐，商業交易活絡，生活機能更加完善，於頂埔捷運站附近新增科技園區，大型企業如鴻海、正崴等集團於此均有設點，且頂埔派出所捷運共構案亦將於此展開。
㈢又與系爭○○○區○○○段000 、000 、000 地號土地，公
告現值為每平方公尺8 萬4600元、公告地價為每平方公尺1萬6900元，不動產價值顯低於系爭土地，且與系爭土地相較，距離頂埔捷運站亦較遠，然該地之年租金卻係以申報地價總額百分之10計○○○區○○段000 、000 地號土地，公告現值為每平方公尺10萬1000元、公告地價為每平方公尺2 萬
200 元，直接鄰○○路0 段，不動產價值高於系爭土地，但距離頂埔捷運站較遠，建屋居住使用，受限於土地法第105條準用同法第97條規定，其租金以不超過土地及建築物申報總價額年息百分之10為限，是年租金仍以申報地價總額百分之10計算。依內政部不動租賃實價登錄資料，面積相近但位置不如系爭土地之頂福段土地，103 年6 月租賃單價為每月每坪919 元。若以系爭土地105 年申報地價總額百分之10計算年租金，每月租金相當於3 萬9195元，核算後每坪租金單價僅417 元，遠不符市價行情且差距甚遠，顯見系爭土地之年租金應有調整之必要。故為此爰先位依民法第442 條、第
227 條之2 第1 項規定，請求系爭土地年租金調整為按先位訴之聲明計算，備位依民法第442 條規定，請求系爭土地年租金調整為每年47萬338 元。
㈣對於被告抗辯主張之意見：（見本院卷第84頁至第85頁、第
91頁至第92頁、第102頁、）
1.於53年起土地公告現值與公告地價是兩價合一，在兩價相互牽制及考量地價稅負擔等因素，歷年調整均較實際地價偏低，至79年兩價分離後，兩價數額差距逐漸擴大，此由系爭土地於93年每平方公尺公告現值與公告地價差距2 萬8300元，96年差距3 萬1400元，99年差距3 萬2700元，102 年差距5萬1100元，105 年差距7 萬5600元可見一斑。雖公告現值偏低於市價，然比較上仍較公告地價貼近市價，反觀土地法第
105 條準用第97條，建築基地之租金以申報地價年息百分之10為限之規定，自19年土地法公佈施行以來均未變動，於79年土地公告現值與公告地價分離後，仍一直以偏低之申報地價作為計算基礎，以致守法計租之租金遠低於市價租金，以系爭土地為例，即使按申報地價總價額百分之10計算租金，仍遠低於市價租金行情。
2.原告與被告之被繼承人之租賃法律關係始於40年前後，年租金原約定以固定數額繳納，期間租金雖不乏調漲，然協議不成時，只能訴諸法院，鑒於79年公告地價、公告現值兩價分離，近年不動產價格飆漲，公告現值迭有大幅變動，公告地價調幅亦隨之加大，調整租金頻率增加，此情事變更非訂約當時所得預料，致兩造於調租上根本無法取得共識，原告均需花費更多成本訴諸法院解決，對於原告極不公平，於被告亦未必有利，且原告當地不定期租賃概以申報地價總價額年息之一定比例計租，定額計租者幾稀，因此若以土地申報地價總價額年息一定比率計租，於被告並無不利，倘若地價調降，租金亦隨之調整，對於兩造顯較公平。
3.系爭土地地價稅成本，以系爭000 地號土地為例，104 年度申報地價總價額為當年度申報地價乘以土地面積，共計197萬995.20元，應納稅額為9 萬3700.30 元，應納稅額占土地申報地價總價額百分之4.8 。又全聯福利中心頂埔店自系爭土地96年調整租金後，確已進駐多年，原告所提原證4 照片係於104 年8 月份拍攝，適全聯福利中心頂埔店於104 年底租約屆期而停業，然現址已由更具規模之上市公司三商行企業集團搶進，經營複合式三商大美折扣超市，足見此地生活機能日趨完善。
4.本件兩造就系爭土地年租金係以固定數額計算，有別於原告其他承租人年租金係以申報地價之一定比率計算，如原告出租同段000 、000 地號土地，其年租金按申報地價百分之5計算，104 年年租金調整為1 萬5360元，105 年調整為2 萬2680元，反觀原告近10年未加以調整。原告另名承租人所承租之土地為新北市○○區○○段○○○○○號土地，位於○○區○○路○○號，基地位於○○路上，鄰接○○路0 段000 巷，附近均為住家，近環河道路，需經由堤防出入，且自堤防出去後左方一公里尚有新北市立殯儀館附設之火化場，地理位置、交通狀況、工商繁榮程度均無法語系爭土地相比，惟前經訴訟，亦經臺灣高等法院以88年度上字第69號判決按申報地價百分之6 計算定額租金，其後原告與該承租人均按每年申報地價總價額百分之6 計算年租金。
㈢綜上所述，並為聲明：
1.先位聲明：被告向原告承租系爭土地如附圖所示E 、F 、G、H 、I 、J 、K 、L 部分面積共計311.07平方公尺，其年租金自起訴狀繕本送達最後一位被告翌日起，調整為按當年度土地申報地價總價額年息百分之10計算。
2.備位聲明：被告向原告承租系爭土地如附圖所示E 、F 、G、H 、I 、J 、K 、L 部分面積共計311.07平方公尺，其年租金自起訴狀繕本送達最後一位被告翌日起，調整為每年47萬338元。
二、被告抗辯主張：（見本院卷第65頁至第68頁）㈠原告就地價稅實際繳納數額並未舉證以實其說，徒憑空言即
妄稱地價稅之成本已相當於申報地價總額百分之5 ，尚屬虛妄。且原告於96年間向謝○○起訴請求調漲租金案件中，本院已清楚認定「. . . 系爭土地所處位置為○○市○○街，並未緊鄰主要幹道中央路，交通尚稱便捷，工商繁榮程度非差，且捷運土城線預定延伸至○○路0段等一切情狀. . .」，換言之，原告所稱系爭土地之現今交通條件，於96年間早已存在，並經本院於前案審認，原告現稱系爭土地之交通條件已非從前而請求調整本件租金，顯屬無據。
㈡再者，除交通條件外，系爭土地之工商繁榮程度亦經本院於
前案中判斷，至原告宣稱已進駐全聯福利中心頂埔店早已結束營業，且被告目前就系爭土地為建屋自住，鄰近設立之頂埔科技園區並無助於居住品質，更使上下班時間經常壅塞之交通更形惡化，頂埔捷運站之共構案亦難逕認系爭土地之四周工商繁榮程度因此提昇，原告指稱系爭土地生活機能日趨完善，並不符實。
㈢又土地法第97條、第105 條所定申報地價總額年息百分之10
乃年租金上限之規定，並非可得據以認定系爭土地之年租金即應定為以申報地價總額年息百分之10計算。況原告以非同段土地之協議租金誑稱系爭土地目前租金過低，顯係指鹿為馬，要無足採。且被告就系爭土地支付之年租金為17萬7683元，以原告就系爭土地附近鄰地所收取之租金為每平方公尺
512 元計算，系爭土地年租金應僅約為15萬9268元，對照目前被告所應繳納之17萬7683元租金，並無比鄰地租金過低之情。
㈣另被告就系爭土地為建屋棲身之用，利用情形並無變更，更
無因此再行獲利，是本院前案中方核定系爭土地之年租金應以申報地價總價額百分之6 計算為當。縱以該案認定以申報地價總價額百分之6 及系爭土地最新申報地價計算，被告須給付之年租金至多為28萬2203元（計算式：15,120元×311.07平方公尺＝282,203 元，四捨五入至個數），惟原告卻無視已確定之前案判決，另執無從據以調整租金之無干事證提起本件訴訟，請求年租金47萬338 元，高達現有租金17萬7683元百分之265 ，遠逾其宣稱土地價值昇降，益見原告就本件顯乃無端興訟。
㈤綜上所述，並為聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張被告之被繼承人謝○○前向原告承租系爭土地如附圖所示E 、F 、G 、H 、I 、J 、K 、L 部分面積共計
311.07平方公尺，因原約定租金過低，於96年經原告起訴請求調整租金，並經本院以96年度訴字第1634號判決調整為自96年11月28日起每年租金為17萬7683元，嗣謝○○過世，系爭土地之租賃法律關係則由其繼承人即被告繼承，被告租地僅係建屋供自己居住使用，系爭土地土地公告現值於96年時均為每平方公尺4 萬3300元，於105 年均已調昇為每平方公尺9 萬4500元，調整幅度高達百分118 ，足見系爭土地之價值自96年後確有昇漲等情，業據其提出本院96年度訴字第1634號判決（原證一）、系爭土地公告現值及公告地價表（原證二）及系爭土地周遭地圖（原證三）為證，且為被告所不爭執，堪信為真。至原告依民法第442 條及第227 條之2第1 項規定，請求調整租金為按當年度土地申報地價總價額年息10％計算等語，被告雖不爭執原告得依民法第442 條請求調整租金，惟辯稱應按系爭土地年息5 ％計算較為公平等語置辯。是本件爭點為系爭土地租金調整之幅度為何？分析如下：
四、本院得心證之理由：㈠先位聲明部分：
1.按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。為民法第44
2 條所明定。次按民法第442 條所謂價值之昇降，係指租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言（最高法院26年滬上字第4 號判例意旨參照）。又租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求，至所加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準（最高法院20年度上字第283 號判例意旨參照）。而所謂土地之繁榮程度應以租用土地自身之繁榮程度為衡。故租金數額之調整，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較等項，土地價值之昇降，並非增減租金之唯一斟酌事項。
2.原告先位聲明固然主張被告向原告承租之系爭土地年租金自，起訴狀繕本送達最後一位被告翌日起，調整為按當年度土地申報地價總價額年息百分之10計算等語，當年度土地申報地價總價額之昇降固然可以推論系爭土地本身之價值於租賃契約成立後有所昇降，然原告得請求增租之多寡，依上開最高法院判例意旨，則應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準，換言之，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較等項。本件原告先位聲明請求系爭土地將來所有租金，一律按當年度土地申報地價總價額年息百分之10計算，僅以基地申報地價為基礎，未考量基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較，已有未恰，況且，法院亦無從預先審查系爭土地將來所在地區之工商業繁榮程度等情，故原告先位之訴，為無理由，應予駁回。
㈡備位聲明部分：
1.原告主張被告向原告承租系爭土地如附圖所示E 、F 、G 、
H 、I 、J 、K 、L 部分面積共計311.07平方公尺，其年租金自起訴狀繕本送達最後一位被告翌日起，調整為按105 年度申報地價百分之十計算（公告地價1 萬8900元*0.8*311.0
7 平方公尺*10 ％＝47萬338 元，小數點以下四捨五入）即每年47萬338 元等語，則為被告所否認，並以前詞置辯。
2.經查，原告主張系爭土地之土地公告現值於96年時均為每平方公尺4 萬3300元，於105 年均已調昇為每平方公尺9 萬4500元，調整幅度高達百分118 ，請求調整系爭土地年租金等語，為兩造所不爭執，故原告依民法第442 條規定，請求調整系爭土地租金，於法有據，應予准許。
3.本院審酌系爭土地地目為建，使用分區為空白，此有系爭土地登記謄本在卷可按（被證四），另本院曾於97年7 月31日以96年度訴字第1634號判決認系爭土地所處位置為新北市○○區○○街，並未緊鄰主要幹道中央路，交通尚稱便捷，工商繁榮程度非差等理由，認系爭土地應以96年之申報地價百分之6 計算租金，並參酌自97年之後，系爭土地105 年之公告現值為每平方公尺9 萬4500元，公告地價為1 萬8900元，此有系爭土地公告現值及公告地價表在卷可稽（原證二），又系爭土地所在之台北縣業已升格為新北市，而目前捷運頂埔站業已通車，交通便利程度較當年度更加便利，並佐以系爭土地為住宅區，鄰近有各式商店、超商、公園等，有街景照片在卷可稽（原證四、十），生活機能堪稱完善，又系爭○○○區○○○段000 、000 、000 地號土地，年租金按申報地價百分之十計算，有該土地公告現值、公告地價及土地租約影本在卷可參（原證五○○○區○○段000 、000 地號土地，年租金仍按申報地價總額百分之十計算，此有該土地公告現值、公告地價及土地租約影本在卷可參（原證六），及內政部不動產租賃時價登錄之系爭土地附近租金市價行情（原證七），暨被告租地僅係建屋供自己居住使用等情，認按系爭土地105 年申報地價百分之8 計算而調整租金為適當，故系爭土地之租金應自起訴狀繕本送達最後一位被告翌日起即105 年3 月24日，調整為每年37萬6270元（計算式：公告地價1 萬8900元*0.8*311.07 平方公尺*8％＝37萬6270元，小數點以下四捨五入），於此範圍之請求，為無理由，不應准許。
五、從而，原告先位之訴，為無理由，應予駁回。原告備位之訴依民法第442 條請求調整系爭土地每年之租金自105 年3 月24日起，為每年37萬6270元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求則無理由，應予駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經核與判決結果無影響，毋庸再一一審酌，附此敘明。
六、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 8 月 10 日
民事第三庭 法 官 魏俊明本件正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 8 月 10 日
書記官 劉鴻傑